深度解析│停业收入为0如何谈判降低房租实操

1、深度解析i停业收入为0,如何谈判降低房租？实操这次，我们结合当下上百家餐饮店的实际经历，讨论下如何 将餐饮房租降下来，怎么谈等等,我们把学习总结的笔记概 要和自己理解的观点一起整理出来来分享给大家，希望能根 据自己的房租情况决定如何进行下一步。01餐饮企业应对疫情支付租金方式？针对降减免租的问题,很多聪明的房东已经知道会变成减 租等情况,因此走在前沿的房东企业主动降或免了，例如 万达商超类等几百家都主动给商家降租，也有像“私人老 房东”出来主动为租户降免租信息，对于这些主动降免租 的，我们企业也应该主动回复"感谢信"表示我们的态度， 那么必定主动的还是占少数，那么还有大局部

2、的房东我们 应如何谈判呢？1、免除： 首先要沟通针对疫情的状况谈2月份或2-3月两个月租 金及管理费进行减免，为自己争取最大的现金流保障。2、合理降低：实在不能减免的，也要争取2-3月两个月 租金及管理费的相应比例，前期可以从70%的减免，我 们可以承当一小局部,因为（必定有先例，打起官司来之 前有判过，考虑到房东方也是疫情事件的受害者，最后各 担50%的可能情），这都要看平时跟房东之间的关系， 尽量得到客户的谅解给予最大的让步和支持。3、延期平摊：餐饮受到重挫,自然会出现一定的影响周 期，一般是前三个月有很大的影响，就算复苏也会当时很 火爆，随后又会有2-3月的平淡期，因此关于租金尽量 谈到

3、支付延期至202x年第4-12月9个月内进行均分， 以减缓企业前2月现金流压力。4、支付周期：如果我们以前的合同支付的周期是是年 付、半年付的，借这次时机要谈好更改为季付或者月付， 最好是月付，这样就会给餐饮品牌减少很多压力。5、押金抵付房租或付低利息延付：还有一点，我们餐饮品牌很多都是支付几个月的押金，压力特别大，这个时候可以申请用放在他们那的押金来低我们最近要付的房租。顺便也让自己的押金压力减少。02与业主协商减免租金如何做到有理有据？来势汹汹的新型肺炎疫情，打乱了众多餐企和企业的开展 节奏，如何生存下去成了餐饮人在疫情期间交流最多的话 题。餐饮店租金怎么办，每天算着损失多少，账上的资金

4、还能维持多久,也成为疫情重压下众多餐饮企业的生存现 状。疫情期间租金减免是否有法律依据？现行的法律、法规、政策均是没有明确指出出租方有义务 减免疫情的租金的，但如果是因不可抗力造成的客观情 况，那么适用于中华人民共和国合同法第117条规 定，我们是可以要根据不可抗力的因素,实现局部或者全 部免除责任的。在这里还要强调一下,危机中也有时机，我们有些品牌的 店状况不好的，本想关的，以前不好关，这次正好借这个 时机跟房东谈，就可以顺利给退了，把保存下来的财力和 人力都用到保存的门店上去，在他们身上多花些时间和资 金，做好品牌的升级和维护。餐饮企业现在重中之重面临的问题是要如何与业主协商减免租金的问题

5、。通过什么途径要求减免租金通过要求减免租金主要有两个途径，一个是主动协商一个 是法律途径，我们自己要平衡，如果是自己不想要的门店 或是开不好的门店就方案关了，借这个时机想法退了，因 为接下来很难再做起来，这种门店可以通过协商不成就用 法律途径来处理，但针对有一定实力的品牌或房东，你的 门店又特别好的，你也很重势的，你一定不要用法律来解 决，以免造成日后跟房东之间的关系不美好，而就没有太 大的必要了。接下来分析两个途径的步骤细节：1、主动协商解决争取同意减免。第一步：先通过书面形式的租金减免申请书与 出租方协商减免租金；第二步：如出租房没有回应，再约能决定减免房租 的人面谈；第三步：如双方通过协

6、商谈判后达成一致的，应签 订租金减免协议书作为原租赁合同的补充 合同就具体减免数额进行约定，以免日后发生争 议；第四步：签订完协议后，应该写一封感谢信给 到出租方，以表感恩。2、如果协商不成功，可以向法院提起诉讼。笔者也提示再次强调，要针对优质店铺和优质房东 要用协商处理，千万不要用法律方式去压这种房 东，给自己日后造成的跟房东关系破裂是没有好处 的。第一步：以不可抗力为由要求减免租金；现行法 律、法规、政策均为明确指出出租有义务减免疫情 期间的租金。但如果因不可抗力造成的客观情况，那么适用于中 华人民共和国合同法第117条；这次疫情是不能 预见、不能防止并不能克服的客观情况，合同是早 于疫情

7、爆发前很长一段时间签订，所以属不可抗 力。中华人民共和国合同法第117条；因不可抗力 不能履行合同的，根据不可抗力的影响，局部或者 面部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延 迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所 称不可抗力，是指不能预见，不能防止并不能履行 的情况。第二步：如未被认定为不可抗力，可以根据情势变 更不能实现合同目的为由要求变更或解除合同。（注：假设无法就减租达成一致，及时通过诉讼等其 他途径解决，注意不要超过3年诉讼时效。）情势变更法律依据：合同成立以后客观情况发生了 当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成 的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于 一方当事

8、人明显不公平或者不能实现合同目的，当 事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院 应根据公平原那么，并结合案件的实际情况确定是否 变更或者解除。与出租方协商减免房租要有策略晓之以情：如果自己或主谈的人是面向很强势或很厉害 的，不建议去谈，而是让更适合的人去谈，容易成功，谈 判时态度一定要诚恳谦和、表现的可伶、急迫希望得到帮 助。动之以理：要摆出事实和道理，让对方信服。比方：强调现在网上有很多购物中心、个人房东都提出了 免除或者降低房租的声明，包括一些行业协会也提出倡 议；受疫情的影响，餐厅在未来几个月大约损失多少金 额？疫情期间要正常支付员工工资，如果疫情持续，企业 现金流将压力巨大，可能面

9、临闭店的危机等等。再列举一些本地或本市的案例，自已城里的更好，不能拿 外地很远的一二线的事来说明，也要说明不能辞了人工什 么的，强硬的态度，跟房东破裂关系，对自己也没有太大 的好处。03疫期租金如果不能全免，能减多少？通过"非典"期间关于最终减免租金的数额来看，大体上遵 循了法律上的公平原那么，有的是减免50% ,有的是免除 停业期间的全部租金，法院对该时间对合同履行影响大小 进行判决，因此，出于维护企业正常经营及与出租方的友 好合作关系便于后续续租，建议与出租方友好协商，就减 免数额达成一致。04餐饮企业长远打算的一些建议1、后期如果餐饮企业有现金多出来，哪怕不赔，希望可 以还给业主一局部现金，这样业主快乐，