農村房地產開發存在的問題及原因探析

1、農村房地產開發存在的問題及原因探析摘要：目前，農村房地產開發中存在土地資源浪費嚴重、生 態環境遭到破壞、開發用地審批不規范、市場行為不規范、房地 產管理落後等等問題，不免讓人擔憂。如果能在政府的指導下， 有計劃、有組織的推動農村房地産業的發展，我國的農村現狀將 會有多方面的改觀。文章針對農村房地産開發過程中存在的問題，深入分析瞭問題產生的原因關鍵詞：新農村；房地産；農村房地産開發建設社會主義新農村是中共中央“十一五”規劃建議的新提法，即按照“生産發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管 理民主”的要求推進社會主義新農村的建設。房地産業是一個關 聯度極大的產業，它能帶動餐飲、建築、建材、交通運輸、

2、機電、 裝潢等十幾個行業的發展，能提供大量的工作崗位，使農村勞動 力就近轉移，提高農民的生活水平。因此，發展農村房地產業是 全面落實'十一五”規劃的重大舉措。然而，農村房地產開發中 存在的問題也不免讓人擔優。如土地資源浪費嚴重、生態環境遭 到破壞、開發用地審批不規范、違章建築多、市場行為不規范、 房地産管理落後、資金短缺等等。如果能在政府的指導下，有計 劃、有組織的從房地產角度推進農村的城鎮化發展，那麼我國的 農村現狀將會有多方面的改觀，並會帶來發展房地產所特有的綜 合效應另外，我國農村人口城市化進程正在進行，新型建材和工廠化建房方式將出現，政府的基礎設施投資已略有成效，工農業的 産業

3、調整正在進行，大量農民外出打工已獲得收益，大部分農民 擁有瞭改造舊居的能力，各地農村已形成若幹中心城鎮的雛形。 這一切都為房地產開發商開發農村房地產提供瞭前瞻性的選擇一、農村房地產開發過程中存在的問題（一）開發用地審批不規范，土地利用率極低在一些鄉村未批先建、少批多建、東批西建、占用耕地建房、 城鎮居民違規占用村集體土地建房現象時有發生。而在開放農村 房地產所用的土地中，有的是農村的“三無”用地；有的是非農 建設用地；有的是公益事業用地；有的則是農民的宅基地；這種 擅自改變土地用途的做法，嚴重違反瞭我國有關土地管理規定耕地被大量占用，土地利用率極低。許多肥沃農田改成宅地, 而對荒山荒地、空閑地

4、則棄置不用，廢溝棄塘及亂墳堆也未填平 利用。現在一些開發商為瞭降低地價到遠離城市的一些有山有水有綠地的郊區，購置大量農田來開發，而從批地、資金籌措到開 發建設需要相當長的一段時間，於是造成耕地大面積扌畧荒。除此 之外，許多搞小城鎮建設的農村盲目建設“大而全”的機關大 院，並使之占據著鎮區中心的黃金地段，還有許多交通稍發達的 農村沿路開發房地產，結構松散，形成“公路城鎮”，致使基礎 設施和公用設施佈局困難，投資過高，浪費嚴重，土地利用率低, 據統計，這樣的“公路城鎮”占地一般要多出20%左右（二）質量低下，建築形態缺乏特色公建房屋和民宅的品質差、外觀差。抽樣調查結果顯示，農 村目前的房屋以磚瓦結

5、構為主的占56%,木制結構的占8. 5%,石 結構的占9. 6%,而用鋼筋混凝土建成的房屋僅占不到3%。這跟 村莊整治工程要達到的居住條件一一鋼筋混凝土結構和磚木結 構住房比重超過95%的標準相距甚遠目前全國大部分農村的房地產開發采用的幾乎都是“攤煎 餅”式的外延擴張模式，佈局松散，建築密度低。居民住宅大多 是平房和低矮的樓房，鄉鎮企業的廠房車間大同小異，這種單調 雷同的規劃和建築設計使許多農村的房地產建築形態千篇一律， 失去瞭特色和個性，反映不出當地的地域特征、民風民俗、人文 傳統和歷史積淀（三）基礎設施和配套設施落後，物業管理滯後沒有配套的綜合商業措施，如沒有或者少有自來水、天然氣、 電器

6、及百貨等，而且教育與娛樂幾乎沒有，由於缺乏基礎設施和 配套設施，導致污水橫流、垃圾亂倒。大量未經處理的工業廢渣 和生活垃圾直接堆放在鎮區周圍，極易引發各種傳染病的蔓延， 山清水秀的田園風光己成美好的回憶物業管理在城鎮剛剛起步，在農村幾乎是空白。如靠自己修 繕房屋、隨意傾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用說提供傢政 服務、商務服務和各種代辦、代付事務。物業管理的落後，直接 影響瞭居民的生活質量（四）市場消費很少，市場行為不規范雖然農村房屋較城市住房便宜，但是在農村居住的大部分都 是本村的農民，很少有城鎮以及其他地區的居民去農村購買住 房，於是出現瞭很多“空心村”現象。相對於完善的城市房地產 市場而

7、言，農村房地産市場發展不平衡，一級市場建設滯後於三 級市場的發展；二級市場時隱時現，國有土地的對外出讓還僅僅 停留於協議出讓方式上，招標或拍賣方式尚少出現或形式化，暗 箱操作嚴重。而以行政劃撥用地和農民集體土地的非法轉讓與出 租為突出表現的三級市場異常活躍和混亂，對農村房地產市場的 規范發展構成瞭潛在的威脅。農村土地交易尚且如此，建立在土 地之上的房產交易問題更加突出。一些農民買賣房屋不簽訂書面 合同，成交後不辦理房屋成交手續：一些農民違規向城鎮民工出 售坐落在集體土地上的房屋；一些村組變相出賣集體土地“導致 房地産權登記手續大多無法辦理，購房者合法權益無法得以保障按照國傢規定：房地產的出讓、

8、轉讓和出租必須經房地產管 理部門批準，由估價師進行價格評估之後才能進行交易，並依照 規定辦理過戶登記手續。但是目前除國傢部門之間的房地產交易 履行上述程序外，私有房地產的交易大都是在黑市上進行的。黑 市交易大部分又是以出租、出售房產的名義進行的，很少以出租、 出售地產為名，地隨房走，地價隱含在房價中，而且不去房地產 管理部門報批、登記，直接逃避瞭房地產交易稅、土地增值稅等 各項稅收。有的房地產交易即使上報房地產管理部門，也是“低 報高賣”，使房地産收益的大部分流入少數個人和小集體手中， 致使國傢利稅流失嚴重二、農村房地産開發中存在問題的原因分析（一）用地審批與監督機制不健全城市有比較健全的房地

9、產開發法律制度，在農村幾乎沒有， 長期以來，農村房地產管理相對大中城市較為混亂，相當多的建 築用地未經審批登記，即使是經過審批的用地，其開發活動也沒 有監督機制。據法律規定，為瞭改造舊城鎮，政府可依法對農民 使用的國有土地征用或收回，特別是對那些非法占地更可無償強 制其拆遷。但由於農民法律意識不強，法制宣傳不力以及執法、 司法力度上的問題，目前的實際情況並非如此。在舊村改造過程 中，無論是合法還是非法的舊建築，特別是個體私營企業的土地 使用者，當城鎮建設規劃需要拆遷時，不但不把土地使用權還給 國傢，反而在聞風某片土地被政府納入規劃范圍之後，為瞭實現 其一己私利違法進行擴建、加建、搭建、改建房屋

10、，然後漫天要 價，要求政府進行拆遷補償。這種現象的產生與舊的用地審批和 監督制度不健全是分不開的（二）規劃滯後由於某些政府部門缺乏長遠規劃，加之一些領導人的急功近 利，形成瞭隻要願意來該處投資辦廠、建房，就給批地，幾乎有 求必應，甚至還給予壓價批租土地、減免稅收等各種優惠政策， 所以農村房地產開發基本上是不受限制的，或者根本沒有鄉村規 劃，或者即使制定瞭鄉村規劃也帶有很大的主觀隨意性。這主要 表現在：有的片面追求規劃的大規模，熱衷於多上項目、多幹“實 事”；有的規劃缺乏科學論證，導致“拆瞭建，建瞭拆”；有的 受經濟利益驅使和短期行為的影響，讓老板牽著規劃的鼻子走， 致使農村的房地產開發具有明顯

11、的盲目性和自發性。由於居民住 宅分散、雜亂、不成片，即使集中在一個住宅小區裡，也普遍戶 數少、規模小，物業管理難以開展：農民生活水平參差不齊，物 業管理費用收繳困難；物業管理責任不清，從業人員少，業務水 平低。因此，農村物業管理基本上處於一種“各自為政”的無序 狀態。（三）市場發育不完善由於農村房地産開發還處於初級階段，農村房地產市場普遍 發育不全、秩序混亂。第一，長期以來實行的土地行政劃撥制度 使得大量土地被政府機關、企事業單位和個人無償、無限期地使 用，削弱瞭政府通過土地供應來調控房地產市場的能力，在土地 的供應中也缺乏市場機制和法律規范，人為因素較多，沒有做到 公正、公平和公開，加劇瞭房

12、地産市場的投機性。第二，管理機 構混亂，農村沒有專業房地產管理部門和政府設立的房地產交易 所，有的隻是一些開發公司、經紀人，甚至一些與房地產無關的 部門開辦的所謂交易所。第三，房地産價格混亂，大多數農村還 沒有通過市場競爭形成市場價格體系，沒有統一的價格標準，在房地產價格上人為因素大，隨意性大。第四，市場行為不規范, 在房地産開發、經營過程中，企業行為缺乏制約、交易手續不齊 全、產權登記不嚴格的現象屢有發生。這些都為部分企業和個人 通過地下交易牟取暴利創造瞭條件（四）投資主體單一，施工隊伍素質不髙建國時期直至20世紀80年代，農業一直服務於工業，農民 收入遠遠低於城市居民，城市住房實行統一分配

13、，而農村房地產 開發的投資主體往往是單個的農村居民，資金實力大多較弱，資 金分佈相對分散。由於經濟條件有限，蓋房子時也不會考慮到抗 震抗風等問題，往往是自己設計，請農村建築施工隊來建。據統 計，截至2002年，一全國共有95956傢建築企業，其中資質等 級四級及四級以上的企業僅占46%,而且這些企業大部分都在大 中城市從事房地產開發經營活動。也就是說，在農村從事房地產 開發經營活動的企業，屬於剩下的54%的農村建築隊。這些建築 隊大多素質比較低，部分建設工程不領“一書兩證”，不招投標, 也沒有建設監理，甚至沒有建房圖紙，由施工隊按草圖摸索施工;施工隊無資質等級，無機械設備，無技術人員，掛正規施

14、工隊牌 子濫竿充數；工期安排過急，施工時加斑加點、偷工減料、粗制 濫造；工程造價太低或資金不充分，建材以劣充優，工序盲目縮 減；明知自己不能勝任，也要獨占熬頭，獨自操作，排斥其他 優良工匠。凡此種種，使相當比重的農村房地產開發水平比較低, 尤其是房地産開發的技術含量明顯低於大中城市。連自傢房屋的 質量都無法保證，更不要說水電路等基礎設滋和公共設滋的建設 瞭(%1) 我國農村的住房金融制度尚未建立由於農村的住房金融制度尚未建立，使得住房完全商品化難 以實現。由於傳統的經濟體制中缺乏住房金融的運作基礎，所以 房地産金融化僅是最近幾年發展起來的，一時難以全面鋪開。雖 然我國大中城市房地產金融制度發展較快，並已形成一定規模， 但是農村特別是中西部地區的農村房地産金融制度基本上還是 一片空白。在我國大部分農村，生產力發展水平一般都很低，經 濟比較落後，房屋改革將住房制度推向市場，個人購房受經濟條 件的限制，能力有限，而房地產按揭貸款仍是一般農民可望不可 及的一種奢侈行為。由於房地產開發受到財力、物力和人們經濟 承受能力的制約，商品房屋經常處於“飽和”狀態，房地產企業