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文档简介

1、商办物业的投资选择分析1.1.写字楼、商铺、商住投资门槛与税费解读写字楼、商铺、商住投资门槛与税费解读税费解读税费解读物业种类契税公共维修基金经营性税费住宅1.5-3%楼高7层及以上200元/（框剪结构）楼高7层及以上150元/（现浇结构）楼高6层及以下100元/5.5%商办物业3%非住宅小区物业，不收取12%商业相对于住宅尚无预期添加物业税的压力商业相对于住宅尚无预期添加物业税的压力商业地产投资优势商业地产投资优势1 1、泡沫少：运用价值与资产价值互动良性、泡沫少：运用价值与资产价值互动良性2 2、政策干扰少：几乎、政策干扰少：几乎1010年没有变化年没有变化2.2.不同商用物业的投资收益测

2、算不同商用物业的投资收益测算不同物业的投资测算不同物业的投资测算收益测算收益测算风险测算风险测算商业商业 办公办公 商住商住地产是大额投资，所以思索地产是大额投资，所以思索“风险要大于风险要大于“收益收益投资报答率投资报答率北京目前北京目前程度程度商业商业5%-6%5%-6%、办公、办公4%-5%4%-5%、商住、商住2%-3%2%-3% 商铺投资商铺投资商铺商铺一铺养三代一铺养三代一步差三市一步差三市运营要素运营要素 地段要素地段要素投资关注点：开发商品牌、运营才干投资关注点：开发商品牌、运营才干专业型投资专业型投资办公投资办公投资办公办公风险收益平衡风险收益平衡土地价值属性强易判别土地价值

3、属性强易判别投资关注点：交通、配套、质量、管理投资关注点：交通、配套、质量、管理稳健型投资稳健型投资商住投资商住投资商住商住空置少、租金低空置少、租金低租金售价受压制租金售价受压制投资关注点：交通、售价投资关注点：交通、售价阶段性产品，不阶段性产品，不宜做长线投资宜做长线投资3.3.三种物业需留意的投资事项及潜在投资风险三种物业需留意的投资事项及潜在投资风险城市的选择城市的选择1 1、人口基数、人口基数2 2、流动人口比例、流动人口比例3 3、第三产业占比、第三产业占比投资选择前提投资选择前提商业地产投资报答优势商业地产投资报答优势地产的收益地产的收益 租金租金 溢价溢价报答率报答率按揭的杠杆

4、按揭的杠杆转售转售流通性无限购流通性无限购商业投资时机的判别商业投资时机的判别商业：商业：便利便利？目的目的体验体验电商电商购物中心自持购物中心自持未来个人投资商业的时时机更多出如今便利方面未来个人投资商业的时时机更多出如今便利方面关键词：形状社区商业、商住比、步行半径关键词：形状社区商业、商住比、步行半径200200米米办公功能办公功能 运用运用 展现展现运用型：北京市运用型：北京市88元元/ /天以下是运用型办公，以上是展现型办公天以下是运用型办公，以上是展现型办公展现型：目前个人投资展现型的时机较小，主要集中在展现型：目前个人投资展现型的时机较小，主要集中在1.51.5或或2 2线城市线城市办公投资时机的判别办公投资时机的

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