地产移交工作指引+前期介入工作指引

1、地产移交工作指引1. 目的明确新开发项目向物业公司移交时标准，规范新项目的移交工作。2. 范围适用于佳兆业集团下属地产公司所开发的新项目的移交工作。3. 定义：物业移交：是指在地产公司与物业公司共同对小区进行了安全、质量和满足使用功能的验收后，向物业公司移交相应物业的资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等的活动，此项工作完成后，即标志着地产向物业管理公司办理了交接手续。4. 移交标准4.1需向物业公司提供的资料清单：分类资料名称部门产权、规划及施工管理资料1、土地使用权出让证明2、地界界桩放点报告3、建设用地规划许可证4、建设工程规划许可证5、施工许可证6、建筑物命名、更名审批资

2、料7、建筑执照8、用水、用电、用气指标批文项目事务部产权资料1、房屋产权清册2、配套设施设备、管理用房产权证明3、房屋查丈报告4、住宅质量保证书和住宅使用说明书客户关系技术资料1、 小区规划图、小区竣工总平面图2、 单体建筑、结构、设备竣工图3、 电气、给排水竣工图4、 室外地下管网竣工图5、 道路、停车场竣工图6、 绿化平面图、竣工图7、 单体工程竣工验收备案证明8、弱电系统图、平面图、竣工图9、消防系统图、平面图、竣工图项目部技术资料8、 工程规划验收合格证明9、 消防验收合格证明10、用水、用电指标批文11、环保达标验收合格证明12、电梯（扶梯）合格证明和准用文件13、民防工程竣工验收合

3、格证明14、燃气工程竣工验收合格证明15、隐蔽工程等竣工验收合格证明16、所有设备订货合同、合格证、随机使用说明书、检验报告17、所有设施设备安装、测试、验收记录18、各户型平面图、水电线路图19、地质勘探报告，沉降观察记录。20、电缆铺设记录。21、线路及电力电缆试验记录。22、发电机、电动机检查试运转记录。23、电气设备试验调整记录。24、电气设备绝缘检查。25、电气设备送电验收记录。26、防雷接地电阻检测记录。27、防雷引下线焊接记录。28、水、卫生器具检验合格证。29、通风机风量测量调整记录。30、空调器性能测定调整记录。31、房屋测绘验收资料。32、房屋验收记录。销售资料售楼宣传资料

4、等项目营销组4.2配套设施名称标 准管理用房1、管理用房的标准，项目所在当地有法规的，从其法规规定，当地没有法规规定的，地产公司应按照项目总建筑面积的千分之二比例向物业管理提供管理用房，不足50平方的按50平方米计。2、在向住户发钥匙前15天装修完成（具体装修方案由物业提供）。3、位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。消防监控中心消防监控中心1、 进行必要的装修、配备值班人员操作台、空调、灭火器、应急灯；2、配备消防工具：防火服两套、防水强光手电筒至少两支、消防工具箱一个，内有：消防板手、斧头、铁锹、消防桶、管钳、铁锤、铁錾、钢锯、撬棍、安全绳50米、保险绳2条、急救担架一副，2个防毒面具

5、、警戒带、医疗箱及常用医药。3、接管区域的智能化系统正常启用。4、监控点可覆盖小区全部区域，无死角；垃圾中转站1、垃圾中转站通风良好、排水通畅；2、预留清洁水源及电源插座；3、适应项目所在地政府垃圾经压缩后焚烧的垃圾处理要求。天面、天台1、预留清洁取水口及排水管；2、通透女儿墙或开窗处符合建筑安全要求，低于建筑安全高度的窗安装防护栏。员工宿舍1、属于管理用房面积。2、装修标准：墙面油ICI，地面地砖、有冲凉设施。3、在向住户发钥匙15天前竣工完成。员工食堂按下列面积进行配备：建筑面积5万10万 食堂面积50平方米； 建筑面积10万20万 食堂面积100平方米； 建筑面积20万30万 食堂面积1

6、50平方米； 建筑面积30万40万 食堂面积200平方米；建筑面积40万50万 食堂面积250平方米；建筑面积50万以上 食堂面积300平方米；楼道1、楼道内配置的照明启动开关宜为感应式；2、中、高层消防楼道至少每隔3层预留清洁取水口及排水管。垃圾筒 果皮箱1、中、高层消防走道根据住户比例配垃圾筒，每层配备一个（款式及位置可由物业提供参考方案）；2、电梯厅配备果皮箱（款式及位置可由物业提供参考方案）；3、小区公共区域配备垃圾筒、果皮箱，垃圾筒的配备考虑有分类收集垃圾的需求（具体位置、款式可由物业提供方案）；4、垃圾桶摆放位置地面及墙壁贴瓷片；水、电、气配套1、入伙前必须确保水、电、气开通。2、

7、入伙前，生活水箱须清洗后水质送检合格，检测报告可由物业服务中心归档。3、水、电、气每户独立装表，满足抄表到户要求。4、电表箱门、弱电箱门、水表箱门采用通锁。5、园区内独立泳池、水景有水、电表单独计量，集中设备房用水电独立计量。围（护）栏（墙）1、偏僻或墙外是树林、山的围墙位置有防攀爬设施；2、配备周界防越系统及触发照明，围墙内毗邻路段监控系统联动。道路、交通1、 减速坡设置合理，位置主要考虑人流量多、主干道交汇口前端、车场出入口及直线车道超过100米的路段（具体位置可由物业提供方案）；2、 交通指示标识完备。3、 道路排水符合设计和施工要求，无积水、倒坡现象。4、 路面平整，且符合允许误差，3

8、M直尺检查允许偏差小于5mm。停车场1、车场道闸系统使用同一品牌，出入口道闸系统正常启用；2、车辆行驶、停放、警示标识完备；3、符合消防安全管理规定。4、室内停车库照明双路控制，宜采用节能灯源；5、地下停车库配备清洁取水口，下设接水池，该位置墙面铺普通瓷片。6、地下车库集水井配潜水泵，宜设超高水位报警系统，可将报警信号连至指挥中心或其它易发现位置；7、地下车库出入口设防洪闸；8、地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂；9、道闸系统供电使用双电源，并加有UPS电源。娱乐设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有必要的安全防护措施和使用说明。信息传递设施1、设室外宣传栏，具体位置可由物业提供参考方案。

9、2、多层住宅单元楼道一层，中、高层一楼大堂配置室内信息栏；3、中、高层建筑高档住宅大堂可考虑电子显示屏或液晶屏显示。4、配备小区导示系统，物业可提供参考方案。单车、摩托车棚1、 小区设单车、摩托车停放处。2、停车架、标识牌配置齐备。绿化1、 预留室外绿化取水口；2、 绿化用水可单独计量。小区入口1、 设置LED屏。空调位1、预留住宅、商业空调室外机安装位置，空调位大小应符合实际需要。2、 采取集中排水。3、 空调排水管要安装牢固、无渗漏。电缆1、 电缆标识清晰，有引至和接出等规范内容；2、 进入设备房、配电柜暂未使用的电缆孔需作临时封堵；3、 每条电缆必须全部放置电缆槽，无架空。休闲椅1、 建

10、筑围合内（全封闭住宅区域）宜配备木制休闲桌椅；2、 开放区域宜配置款式相对简单且牢固的金属桌椅或石桌椅；3、 绿化带内宜使用石质桌椅。泳池1、 泳池根据其大小配救生圈，救生杆及至少2个救生员观察椅；2、 泳池照明充足，满足夜间游泳需要；3、 更衣室、浸脚消毒池配备齐全，浸脚消毒池需保证是进入泳池的唯一通道，并配有淋浴；4、 泳池实行封闭式管理；5、 泳池水质处理系统可正常投入使用以保证水质合格；6、 泳池周边地面为防滑地面；7、 配备人工吸尘工具；8、 泳池设备房通风良好，设集水坑及潜水泵，超高水位报警信号连至监控中心。4.3设备部分：名称标 准设备房环境1、发电机房、高低压配电房、水泵房、泳

11、池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平；2、各设备机房配备应急灯及灭火器；3、电系统设备房配置防鼠板及接地带。发电机1、配置EPS电源系统及发电机系统；2、各系统在小区入伙前可正常投入使用。3、发电机燃油箱的进油口宜设置在装卸位置，方便加油，油箱有油位标识，可以清晰看到油位；4、配备消防灭火器材；5、随机配备一套专用维修工具；6、油箱房应设置防爆灯，通风良好；7、配备灭火器材；8、发电机房必须加装隔音棉；9、发电机组必须固定牢固并有减震垫。给水系统1、各类泵在小区入伙前可投入正常使用、进户水压保证家用热水器能正常点火；2、生活水箱加盖上锁，设水位指示管，可清晰看到水位

12、；3、水箱溢流口、通气孔设防虫网；4、生活水箱设高、低水位报警，集水坑设高水位报警，信号连至小区监控中心；5、地面设置排水沟，且排水状况良好。6、配备灭火器材。高压配电1、 配备高压操作相关工具；2、 配电柜前配绝缘胶垫、绝缘手套、绝缘鞋；3、 配备灭火器材；4、 有供配电系统图；5、 通风系统完好，无返潮。低压配电1、配备相关的操作工具；2、配电柜前配绝缘胶垫；3、配备灭火器材；4、有供配电系统图。5、通风系统完好，无返潮。电梯1、电梯机房应设置通风、降温设备；2、配备应急灯及二氧化碳灭火器材；3、电梯机房门选用通锁，钥匙通用；4、入伙前取得电梯准用证；5、电梯电源应专用，机房照明、井道照明

13、、轿厢照明应与电梯电源分开；6、电梯电源必须使用双电源；7、通风风机必须为轴流风机。可视对讲1、可视对讲屏幕图像清晰，通话质量优良，电控锁开启灵活。2、个别可视对讲需具备夜视功能。3、确保业户入伙时可正常投入使用。4、系统安装使用时必须能达到单机故障不影响系统使用。5、系统主机端必须安装有防雷设施设备。背景音乐1、 确保小区业主入伙时可正常投入使用，紧急情况可代替消防广播。2、 背景音乐必须是独立操作的系统，控制中心配有监听设备。闭路电视监控系统1、监控探头需具备红外线功能。2、监视画面可进行正常切换，且图像清晰。3、监控探头可与周界报警进行联动录像。4、硬盘录像，内存容量可保证影象资料储存1

14、个月以上。5、系统需具备防雷击功能。6、监控系统录像机必须预留扩容端口。7、监控系统必须配备已注册的控制软件光盘，并附有注册码。8、保证小区业主入伙时全部能正常投入使用。周界红外报警1、小区业主入伙时全部能正常投入使用；2、设灯光联动及监控镜头联动。3、系统需具备防雷击功能。4、在控制中心内必须配置周界电子地图。电子巡更1、信息采集钮布置合理，贴放牢固，防水不锈。2、确保小区业主入伙时全部能正常投入使用。3、各巡更棒必须正确有效的读出数据，并配有个备用棒。消防系统1、接管区域的消防系统验收合格并可投入正常使用；2、防火门锁采用通锁；3、消防各回路标码清晰；4、各现场探测点地址码应同编码表一致。

15、5、现场必须预留5%备用件。备注：在移交时或移交后，仍有部分物资、物品不能按照移交标准提供，物业公司在征得地产公司同意后，参照相关配置要求，自行购买，费用由地产公司承担。前期介入工作指引1、目的以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务与经营关系。2、范围适用于集团下属所有地产公司和物业公司。3、职责3.1集团 部负责本指引的编制及修订工作。3.2物业公司负责在新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。3.3各地产公司和物业公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协议，以明确双方的业务和经营关系。3.4如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。4、

16、原则4.1集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升佳兆业品牌价值、促进佳兆业房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。4.2物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保地产公司及物业公司的良性经营需要。4.3地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。5、定义5.1前期物业管理是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。5.2物业管理前期介入是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，

17、物业服务企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、营销配合、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业服务企业凭借物业管理经验及其资源，从维护业主利益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使项目的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满。5.3房屋交付使用是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无

18、正当理由不办理相关入住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。5.4项目开办费是指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员配备、办公设施、工具材料费用。5.5项目配合费是指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一次。5.6营销

19、配合费是指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。5.7物业移交是指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果进行评估验收的过程。5.8清洁开荒是指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。6、方法和过程控制6.1物业管理前期介入阶段6.1.1物业管理介入项目可行性调研集团下属地产公司开发房地产业务，一

20、般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成可行性分析报告供地产公司参考。6.1.2物业管理模式的确定；地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。6.1.3物业管理费测算6.1.3.1物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费

21、的测算依据。6.13.2物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡、略有盈余，原则上不赞成地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实施，调整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算手续。6.1.4项目的前期介入6.1.4.1为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现场施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在潜在客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、可持续发展提出建设性意见。6.1.4.2物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服

22、务人员提供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。6.1.4.4项目前期介入阶段，地产公司应每月织织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决办法。6.1.4.5项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及清洁开荒费用等按佳兆业前期介入服务费用结算标准进行结算。6.2前期物业管理阶段6.2.1前期物业管理招投标6.2.1.1由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，组织前期物业管理招投标工作，并起草前期物业管理服务合同、临时管理规约，物业公司应积极配合并参与投标工作。6.2.1.2招投标工作完成

23、后，地产公司应与物业公司签订前期物业管理服务合同，明确委托事项、委托管理期限、双方权利义务、收费标准、物业管理用房、维修资金管理及违约责任等。合同签订时应充分考虑对物业管理后期工作的影响，并为从前期物业管理服务过渡到业主委托管理服务阶段创造条件，同时该合同应与地产公司在销售时与业主签订的前期物业管理服务协议中约定的内容一致。6.2.2前期物业管理方案策划6.2.2.1在前期物业管理招投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体内容包含：项目及企业简介、物业总体设想与承诺、人员配备计划与培训管理、物资装备计划、维修资金使用方案、管理费的收支测算、管理规

24、章制度、档案管理、物业前期管理、物业的日常管理、智能化系统管理、客户服务及社区文化建设等。6.2.3管理用房的提供6.2.3.1地产公司应按照物业管理法规向物业公司或业主大会提供物业管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库及员工住宿等用途，管理用房的装修方案由地产公司协同物业公司共同制定，装修费用由地产公司承担。6.2.3.2管理用房的标准，项目总建筑面积在25万平方米以下的，按总建筑面积的千分之二提供；建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平米的千分之二提供外，超出部分按千分之一的标准提供；建筑面积在5万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平米提供。6.2.4.3物业管理用房应具有独

25、立的产权并具备正常的使用功能。6.2.4.4地产公司在规划设计时应对物业管理用房予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应考虑到项目物业管理模式的需要，并从服务辐射区域、交通、安全、是否扰民等角度充分考虑。管理用房及员工生活用房不能设在地下室中，并保证通风、噪音符合国家住宅使用标准。 6.2.4物业的移交6.2.4.1物业移交的重点是房屋本体、共用部位、共用设备设施及场地的移交，物业移交应建立书面移交档案。对于验收不合格的项目，地产公司应组织人员及时进行整改。若在接管验收工作中有屡次整改仍不达标或项目部拒不整改以及长期拖延的项目，物业公司应将问题以书面报告的形式报地产公司分管领导处理。6.2.4.

26、2地产公司应在正式入伙前30个工作日完成所有工程的整改工作，并通知物业公司接管验收。一般接管验收工作每10万平方米需投入20人约10天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给物业公司办理接管验收手续，并确保另有15个工作日进行清洁开荒工作。否则物业公司可按日收取应急费用，应急费用包含加班费、补贴和酬金等。6.2.5保洁开荒6.2.5.1保洁开荒分为二种情况：第一种是销售前开放区域、样板房、销售大厅的保洁开荒；第二种是房屋交付使用前的保洁开荒。6.2.5.2保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围内的清场及完成初次保洁工作。6.2.5.2保洁开荒工作开始前，

27、地产公司应确保所有房屋钥匙已全部移交给物业公司。6.2.5.3地产公司可将保洁开荒工作直接发包给物业公司，物业公司在清洁开荒报价中应包含人工费、材料费、税金、酬金等成本。清洁开荒质量由物业公司全面监管，费用由地产公司承担。如地产公司将清洁业务直接发包给专业清洁公司，物业公司应予以监督清洁质量，由地产公司向物业公司支付总承包费用的10%作为管理酬金。6.2.6标识的配备6.2.6.1房屋本体类标识由地产公司按照项目特有的识别系统制作，物业管理类标识由物业公司按照佳兆业物业VI手册规定款式制作，费用由地产公司承担。6.2.6.2地产公司如将房屋本体类标识及物业管理类标识全部委托交由物业公司制作，期

28、间产生的设计费、制作费和酬金由地产公司承担。6.2.7客户体验日6.2.7.1客户体验日应安排在项目正式入伙前30天60天前进行，由地产公司全程组织安排，费用由地产公司承担。6.2.7.2物业公司应在客户体验日充分展示服务水准、专业水平、团队合作精神，并借此契机为入伙后的服务工作打下坚实的基础。6.2.7.3客户体验日中涉及的整改项目，地产公司应在正式入伙前全部完成整改工作。6.2.8房屋的集中入伙6.2.8.1房屋的集中交付实行地产公司总经理负责制，成立由各部门、各专业人员联合组成的入伙工作小组，并策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担。6.2.8.2地产公司如委托物业公司办理房屋集中入伙手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案及费用预算报地产公司审核，费用由地产公司承担。6.2.9房屋质量返修管理7.2.9.1地产公司应成立项目保修办，按照房屋质量保证书规定承担房屋保修、公共设备设施保修期内的返修及完善工作，此外