购物中心的前期筹备(48页)

1、 1 购购 物物 中中 心心 的的 前前 期期 筹筹 备备商管事业部商管事业部 2购物中心的知识概览购物中心的前期筹备哈尔滨永泰城的筹备目 录 3购物中心的知识概览 国内购物中心发展现状 何为购物中心 购物中心的发展历程 世界知名购物中心 4 国内购物中心发展现状一、购物中心的知识概览2003-2013年我国七大城市购物中心新增体量（单位：万平方米）7 7203420342.92.9 数据来自前瞻产业研究院 5 疑问一、购物中心的知识概览购物中心到底是什么？购物中心的发展历程？ 6 何为购物中心一、购物中心的知识概览购物中心多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合

2、性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐、健身、休闲等。百货超市KTV停车场步行街影院电玩主题乐园购物中心 7 何为购物中心一、购物中心的知识概览购物中心购物中心分类分类市区购物中心社区购物中心城郊购物中心是在城市的区域商业中心建立的,面积在5万平方米以内的购物中心。是在城市的商业中心建立的,面积在10万平方米以内的购物中心。是在城市的郊区建立的,面积在10万平方米以上的购物中心。 8 购物中心发展历程一、购物中心的知识概览未来十年2000至今20世纪90年代20世纪80年代成熟阶段发展阶段形成阶段起步阶

3、段自发探索传统百货升级，增加餐饮和娱乐比例主动尝试持有物业为主，用租金和物业增值盈利全国狂潮产权式购物中心盛行理性回归开发运营体系逐渐成型 9 世界知名购物中心一、购物中心的知识概览伊斯坦布尔塞维黑尔美国美利坚购物中心北京世纪金源购物中心迪拜购物中心 10 世界知名购物中心一、购物中心的知识概览迪拜购物中心总建筑面积达83.6万平方米，由10到15个Mall组成，有1,200多位零售商店，150多家餐饮设施、一座五星级酒店和数不胜数的休闲店铺。店内除购物空间外还设有世界级水族馆、独特的全球最高塔观光和奥运标准的室内溜冰场。世纪金源购物中心北京世纪金源购物中心占建筑面积为68万平方米。包含主力百

4、货店、高档专卖店、超级市场、中西餐厅、特色餐厅、酒吧、溜冰场、健身、SPA、电影院、KTV等各类娱乐设施及北京最大停车场的综合交通体系，大型组合灯光音乐喷泉，带给市民更悠闲的时光。美利坚购物中心建筑面积40万平方米，主要由4间百货公司梅西百货、春天百货、北风百货和西尔斯百货组成。餐饮主力店有3家。此外，还有520多间零售专卖店、96家美食店、9家夜总会等其他相关配套设施。值得一提的还有国立美利坚大学，它是第一个在MALL内设校园的大学。赛维黑尔购物中心土耳其伊斯坦布尔的塞维黑尔购物和娱乐中心总建筑面积32万平方米，是欧洲最大的购物中心。该购物中心有343家商店和大约50家餐馆，除了包括一家私人

5、剧院在内的12家电影院外，还有一家保龄球大厅，一个小的过山车；玻璃天花顶装有世界上第二大的钟。 11 背景面对竞争如此激烈的市场环境购物中心要想脱颖而出，前期筹备至关重要！那么购物中心的前期筹备应该关注哪些内容？竞争竞争激烈激烈8万20座座150个个 12购物中心的前期筹备 前期筹备的工程管理 前期筹备的物业管理 前期筹备的招商管理 前期筹备的企划推广 13购物中心的前期筹备 前期筹备的工程管理 前期筹备的物业管理 前期筹备的招商管理 前期筹备的企划推广 14 前期筹备的工程管理二、购物中心的前期筹备.9 .9体态大业态多形态全设备、系统复杂项目施工周期短，工期紧张商户交房条件苛刻商户进场装修

6、时间滞后招商业态及商户品牌落位变更频繁前期工程管理的 特点前期工程管理特点和难点 15 前期筹备的工程管理二、购物中心的前期筹备前期工程管理特点和难点难点存在大量交叉施工，工序间成品保护不易落实后期管理界面复杂施工组织难度大，开业保障工作量大存在工程质量缺陷如何做好前期筹备的工程管理 16 前期筹备的工程管理二、购物中心的前期筹备.9 .9工程管理的四个阶段规划设计 阶段机电设备安装调试阶段建筑施工阶段竣工验收阶段 17 规划设计阶段（开业前14个月至开业前12个月）前期筹备的工程管理.9 .9参与各系统的设备选型设备/计量/材料地面立面等优化设计建筑工程材料材质的选用能源管理与计量回路主要设

7、备选型及配置餐饮业态相关房产技术条件各业态共用设备系统的关系及管理方案节能设备设施的应用标识标牌系统与专业人员图纸会审日常经营的合理建议收集资料 18 建筑施工阶段（开业前12个月至开业前4个月）前期筹备的工程管理.9 .9检查监督施工过程中设备设施是否与设计图纸相符合检查监督施工安装的质量熟悉并记录基础及隐蔽工程管线的铺设情况所有的隐蔽工程都要进行质量验收 19 机电设备安装调试阶段（开业前4个月至开业前1个月）前期筹备的工程管理.9 .9参与大型配套设备的安装调试工作了解掌握各专业设备的技术参数安装基础等技术要求调节优化设备及系统的布置及匹配设备设施设备设施调试完善调试完善收集原始资料、专

8、用工具、备品备件 20 竣工验收阶段（开业前1个月至开业）前期筹备的工程管理.9 .9收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为商业工程管理的接管验收做准备。对遗留问题及缺陷提交业主方或施工方整改。参加设备安装工程分步、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，从设备运行管理方面提出整改意见和建议竣工验收阶段 21购物中心的前期筹备 前期筹备的工程管理 前期筹备的物业管理 前期筹备的招商管理 前期筹备的企划推广 22 前期筹备的物业管理二、购物中心的前期筹备物业管理车场管理开荒保洁安全管理装修管控 23 安全管理前期筹备的物业管理介入交通组织及行车动线规划设计参与导示系统

9、优化前期准备开业准备物业管理市场调查费用测算（开办费、商业物管费）确定物业管理用房布局参与步行街内装/立面/景观评审物业管理招投标编制物业管理方案、物业管理合同建章立制（开业前4个月至开业）（开业前14个月至开业前12个月）物业用品的物料采购组织义务消防队并进行演练员工培训（消防、安全制度）制定开业运营安全管理方案制定开业交通组织方案和突发事件预案并组织演练 24 装修管控前期筹备的物业管理公区和商户交叉施工阶段公区和商户交叉施工阶段步行街商铺装修阶段装修前准备阶段1.装修管理文件资料准备；2.房产技术条件的有效对接；3.确定消防报审、报验流程；4.商户装修消防报验；5.装修管理方案的编制报批

10、；6.临时水电接驳点位的确定；7.对接已签约的商铺设计图纸8.装修动员大会。1.参与技术交底；2.协调装修人员和工具进场；3.过程中协调与突发事情处理4.建筑垃圾临时堆放处的设置5.商铺装修前的场地移交；6.商户进场前的装修手续办理7.商户装修前的培训工作；8.交叉作业现场协调；9.现场成品保护；10.商户重点部位装修的管控；11.公区装修及机电安装的监控12.商户装修防水处理的跟进。装1.装修手续办理；2.车辆及人员进出监控管理；3.按要求对进度/质量进行管控4.过程中协调及突发事情处理5.商户重点部位装修的管控；6.商铺店招及临时围挡的把控；7.商铺的验收管理；8.大商业所有设备设施启用；

11、9.确保商家具备开业条件。 25 开荒保洁前期筹备的物业管理装一、开荒保洁工作的重要性二、开荒保洁前期准备三、开荒保洁程序及关注点四、开荒保洁管控原则 26 开荒保洁前期筹备的物业管理装开荒保洁工作的重要性开荒保洁含义：是指竣工接管并验收后的物业或久未清洁的物业从室内到室外进行一次全面、彻底的清洁。开荒保洁的质量直接影响到广场开业、企业形象、后期维护、环境质量及服务品质。开荒保洁的主要内容：清理建筑物内外的建筑垃圾、清除粘附在地面、墙身、玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶渍、油漆以及其他灰尘污垢；对公用部分（如楼梯、电梯、洗手间、茶水间、设备房、办公室等）建筑物内的其他设施进行清扫等等。 27 开

12、荒保洁前期筹备的物业管理装工作特点作业面积宽时间紧，任务重作业难度大工作安排机动性强重复作业量大作业界面交叉情况严重开荒保洁工作的重要性 28 开荒保洁前期筹备的物业管理装市场调研标段划分招投标作业计划关注要点划分类型操作要点编制要点当地保洁市场情况保洁公司的实力管理标准和服务品质人员配置及机器数量特殊作业工具的数量后备人员的储备公司现场组织能力按区域划分：内场室外广场及地下停 车场穹顶和外立面作业内容及工作量 一定要详细与投标方的充分有 效沟通开荒保洁的合同要 清楚明确计划编制越早越好按照粗开荒、精开 荒、标准维护编制计划与动态管理有 机结合开荒保洁的前期准备 29 开荒保洁前期筹备的物业管

13、理装进场初期进行，时间短，人员数量少初期进场，持续性长，人员先多后少时间较长，人员数量多，交叉面广时间长，人员数量多，交叉面广，标准高高空作业垃圾清理外场清洁内场清洁开荒保洁程序及关注点 30 开荒保洁前期筹备的物业管理开荒保洁管控原则进场时间：宜早不宜迟作业进度：宜前不宜后作业界面：宜抢不宜等成品保护：步步紧跟，措施得当管控指挥：权力交接、集中体现组织协调：积极配合、无缝衔接 31 车场管理前期筹备的物业管理证件办理编制停车场管理方案车场系统安装调试相关物料采购车场设备设施的配置及安装导视系统研讨交通动线规划text经营许可证、税务登记证收费许可证收费方案管理方案收费系统辅助系统车管员器材及

14、物资、货架及柜子车场管理岗亭配置、车位划分、挡车器安装 32 车场管理前期筹备的物业管理交通动线规划及导视系统1.购物中心周边市政道路交通引导标志设计（设置位置、基础结构的确定与市政指路 标志信息的衔接及有效结合）；2.购物中心周边公交站点、出租车设置位置方案设计；3.购物中心在市政道路上的开口位置、形式设计；4.购物中心内部地面停车泊位及交通引导系统设计方案；5.地下停车场机动车交通动线设计（客用交通动线、货运路线）；6.地下停车场机动车标志引导系统设计与导向标识系统的衔接（悬挂式、立柱标、墙 面标及坡道标）；7.地下停车场进出坡道的交通、安全设计（宽度、弧度及停车管理系统设置）；8.地下停

15、车场行人交通组织规划与设计；9.交通安全设计（如区域分区、行人导向线、减速、防撞、反射镜、防火门槛坡道设 计）等。 33 车场管理前期筹备的物业管理交通动线规划及导视系统哈尔滨永泰城地下2层车流动线参考图 34 车场管理前期筹备的物业管理交通动线规划及导视系统哈尔滨永泰城地下车场导视标识参考图 35购物中心的前期筹备 前期筹备的工程管理 前期筹备的物业管理 前期筹备的招商管理 前期筹备的企划推广 36 前期筹备的招商管理二、购物中心的前期筹备预备期筹备期开业准备期1.参与项目解读与论证2.商圈调查，形成报告3.完成项目定位，业态规划；4.制定招商工作计划；5.招商费预算审批；6.确定房产技术条

16、件；7.参与步行街优化设计1.制定步行街招商政策和租金方案；2.制定招商工作计划书并完成审批；3.完成招商资料准备；4.招商正式启动；5.完成业态规划细案；6.完成签约仪式和招商发布会；7.异地招商启动；8.办理广告位相关手续9.招商签约完成；10.装修准备；11.餐饮类进场装修。1.非餐饮类毛坯商铺进场装修；2.非餐饮类精装铺进场装修；3.完成二次招商；4.完成装修/广告招商与上刊；5.开业准备；6.外场美陈布置 37购物中心的前期筹备 前期筹备的工程管理 前期筹备的物业管理 前期筹备的招商管理 前期筹备的企划推广 38 前期筹备的企划推广二、购物中心的前期筹备1.媒体/广告市场 调查；2.

17、制定营销策划推 广方案；3.营销费用预算；4.媒体招标签约；5.启动媒体宣传；6.招商预热期、强势推广期及收尾期的推广方案实施；7. 完成导示设计 并优化。1.参与导示系统规划设计2.参与墙体广告位规划设计1.制定开业庆典 方案；2.制定开业营销 推广方案；3.开业庆典筹备 启动；4.媒体档期预 定；5.VI指示系统确 定；6.落实开业前内 外场环境美陈 布置。预备期筹备期开业准备期 39哈尔滨永泰城的筹备 哈尔滨永泰城的宣传视频 哈尔滨永泰城的项目进度 哈尔滨永泰城的筹备情况 40 哈尔滨永泰城的宣传视频三、哈尔滨永泰城的筹备哈尔滨永泰城宣传视频 41 哈尔滨永泰城的项目进度三、哈尔滨永泰城

18、的筹备主题乐园步行街百货主力店 42 哈尔滨永泰城的项目进度三、哈尔滨永泰城的筹备公寓现在施工到13层合众写字楼现在施工到13层人寿写字楼现在施工到8层此区域为住宅区域，未开始施工LOFT现在施工到11层拍摄时间：2013年9月4日东立面 43 哈尔滨永泰城的项目进度三、哈尔滨永泰城的筹备百货4层顶板支模步行街三层绑扎梁筋电玩城4层顶板支模影院5层绑扎板筋主题乐园未开始酒店八层竖向绑筋拍摄时间：2013年9月4日西立面 44 哈尔滨永泰城的筹备情况三、哈尔滨永泰城的筹备1确定空调系统方案，并参与空调通风系统图纸审核。2步行街商户施工图纸技术条件的移交及商铺房产技术配置标准设计工作，对商铺及各主力店位置面积图进行核定并参与签确。3与当地项目公司项目管理部进行初步工作对接。对当地物料市场及物业设施进行调研，并形成PPT文件记录。4对哈市一次施工图、各专业图纸进行审核并提出业态功能性要求，形成文字记录，提交北京公司商研部。5编制工程物管部工程维修维保手册模版初稿。6参与大商业柴油发电机集采、冷却塔集采的招标配合工作。工程物管注：截止至2013年10月底 45 哈尔滨永泰城的筹备情况三、哈尔滨永泰城的筹备招商管理2013年11月18日 2013年步行街签约面积任务是900