建筑物区分所有权专题

1、 一、建筑物区分所有权的概念、特点 （一）概念 是指多人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共用部分所享有的共有权以及因共同关系所生的成员权的总称。 关于对建筑物区分所有权概念的内涵，存在不同主张： 一元说：一元说：分为“专有权说”“共有权说” 专有权说：认为区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分的所有权，区分所有权不包括共有部分。 共有权：将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质，是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。 二元说二元说 认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持分权构成。该学说最早是

2、由法国学者提出，我国部分学者赞同。 新一元论说：该说抛弃二元论说关于专有部分和共用部分的区别，而径将此二者予以并合形成“享益部分享益部分”， 以该“享益部分”为单位设定的权利即为区分所有权，由被分割的建筑物专有部分上成立的排他性所有权与在共用部分上成立的受限制的（共有的）享有权构成。 三元说：又称最广义区分所有权说，认为建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共用部分持分权和因共同关系所生的成员权共同构成的一种特别所有权。 物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 权利人业主 与其他住户做出了区别 （二）建筑物

3、区分所有权的特点 1、内容的复合型 2、专有所有权的主导性 （1）区分所有人取得专有权即意味着同时取得了共有权及成员权 （2）专有所有权部分的面积大小决定着共有所有权及成员权的大小 （3）在区分所有权的成立上，仅须登记专有所有权即可 3、权利主体身份的多重性 4、流转上的一体性，即专有所有权与共有权及成员权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。 二、业主专有部分的所有权 是指建筑物区分所有人对建筑物中属于其独立所有的部分予以自由使用、收益、处分的权利。 业主专有所有权是区分所有权的“单独性灵魂”，专有部分所有权的具体内容及其限制与一般的单独所有权大致相同。 建筑物区分所有权

4、中的专有部分，是指在构造上能明确区分，具有排他性且独立使用的建筑物之构成部分。构成专有部分必须具备两个要件：1、构造上的独立性；2、利用上的独立性。3、能够登记公示表现出法律上的独立性。 关于专有部分的范围界定： 1、中心说或壁心说 2、空间说 3、最后粉刷表层说 4、壁心和最后粉刷表层说 物权法第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 三、共有部分之共有权 是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物专有部分以及共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。 物权法第七十二条规定：“业主对建

5、筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。” 思考：共有部分之共有权与一般的共有存在差别。 1、从主体上看 权利人的身份具有复合性。他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团体的一个成员。而一般共有权人的身份是单一的，只是共有权人。 2、从客体上看 此类共有权的客体范围十分广泛，不仅包括法定共有部分，也包括约定共有部分。而一般共有权的客体通常限于一项财产。 3、从内容上看 这种共有权包含的权利义务较为丰富，主要包括： （1）全体业主对建筑物的整体所共同承受的权利义务； （2）对建筑物某一部分所共同承受的权利义务； （3）因一部分业主在一部共用部分上设立

6、专用使用权而产生的权利义务； （4）因对建筑物的基地的利用而发生的房地权属关系。 而在一般共有权场合，共有权人的权利义务相对简单，仅指各共有人因共有财产而发生的权利义务。 4、从种类上看 此类共有权可依不同标准而作不同分类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权等。而一般共有权只有按份共有和共同共有。 5、从权利变动上看 这种共有权的变动决定于专有权的变动。而一般共有权的变动没有主从关系。此外，这种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。而在一般共有权场合，其他共有权人往往有优先购买权。 6、从权利的行使方式看 这种共有权的

7、行使要遵循法律和管理规约，常常采用持有份的方式。（业主对共有部分的潜在的应有份额。） 建筑物区分所有中的共有部分：是指建筑物及建筑规划区内除专有部分之外由全体或部分区分所有人共同所有、共同使用的其他部分。 共有部分包括三种情况： 一是建筑物的专有部分以外的部分，如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造，以及外墙、电梯、走廊等； 二是不属于专有部分的建筑物附属物，如供应区分所有的建筑物的自来水、电力、天然气、管线设备等与建筑物的效用上不可分或业主生活上不可或缺的部分； 三是不属于专有部分的建筑物的从物，如独立的锅炉房、会所、游泳池、贮水池等，依约定成为共有部分。 物权法物权法对共有部分的规定对共有部分

8、的规定 第第7373条条规定：“建筑区划内的道路道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物其他公共场所、公用设施和物业服务用房业服务用房，属于业主共有。” 第第7474条条规定规定“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车其他场地用于停放汽车的车位位，属于业主共有。” 建筑物区分所有权解释对共有

9、部分的规定 第第3 3条条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防消防、公共照明、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使建设用地使用权用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。图图 示示屋屋顶顶外外墙墙

10、地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯 分类：1、法定共有部分、约定共有部分 依照法律的规定，业主共同拥有建筑区划内的建筑物的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权等的场合，此类建筑物的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权不得作为专有部分使用，也不得约定为专有部分，属于法定共有部分。 物权法第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 业主和开发商就建筑区划内的停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有的场合，此

11、类停车位等为约定共有部分。 第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 区分的意义在于： 判断当事人就建筑物及其附属设施的特定部分约定为共有部分或专有部分时，判断该约定是否生效。如，电梯、走廊为专有部分就不能发生法律效力。 2、全体业主的共有部分与部分业主的共有部分 建筑物及其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分即为全体共有部分。 某层的配电室、保洁工具存放室、走廊等

12、，供部分业主使用，一般定为一部共有部分，除非法律另有规定或业主和开发商另有约定。 有疑义时，宜解释为全体共有部分。 区分意义在于，共有部分所需费用的负担和产生收益的分配规则有所不同。 区分所有人作为共有人，对共有部分享有以下主要权利：1）正常行使权；2）收益分享权；3）修缮改良权 4）物权请求权 义务：1）依共用部分的性质及本来用途使用共用部分的义务 2）分担共同费用和负担的义务 3）征得同意的义务 4）告知义务 5）协助义务 6）恢复原状的义务案例： 原告王傲冬一审诉称，原告的房屋与被告的房屋相邻，2014年3月10日，被告在走廊过道里搭建建筑物与其住宅连为一体，并将其住宅门前移，与楼梯扶手

13、平齐，被告的行为给原告带来生活上的不便和通行方面的隐患。同时，被告将原楼道感应灯私自迁移，并且自己又安装一个感应灯，接线处裸露在外，有火灾隐患。原告联系物业和行政综合执法等部门，都未能得到解决。现诉至法院，要求被告立即排除妨碍，拆除楼道内建筑，恢复原状；拆除其私自安装的感应灯，将楼道感应灯恢复原状；诉讼费由被告承担。被告王昕鑫一审辩称，不同意原告的诉讼请求。被告所建的“门斗”是对共有部分的合理使用，被告并没有侵害原告的合法利益。 一审法院经审理查明：原、被告住在同一栋楼同一单元内楼（顶楼）的室和室，双方当事人各自所住的案涉房屋系一梯两户，两门相对。2014年3月10日，被告在自己家门口搭建了一

14、个“门斗”，并擅自将楼道内感应灯的位置移动。为此，原、被告发生争议，不能达成一致意见，原告诉至大连市旅顺口区人民法院。 本案二审庭审中，王傲冬陈述王昕鑫搭建“门斗”的门框正好卡在原来的感应灯处，所以王昕鑫将原来的感应灯向王傲冬家门口迁移了，王昕鑫对此予以认可，并表示如果不挪的话无法搭建“门斗”，所以只是移动了一点。此外，王昕鑫还陈述其搭建“门斗”后，王傲冬将其自家门全打开后距离“门斗”22厘米。 本院认为，依照物权法第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同使用和共同管理的权利。本案中，王昕鑫自行搭建的“门斗”位于其所住的案涉502室

15、房屋门口以外，占用了案涉单元的共有部分，且王昕鑫为了搭建“门斗”，将楼道内原有感应灯挪动位置，对此，王昕鑫自认其搭建“门斗”时未经其对门王傲冬的同意。此外，二审庭审中，王昕鑫自述其搭建“门斗”后，王傲冬将其自家门全打开后距离“门斗”22厘米，故王昕鑫主张其搭建“门斗”的行为未对其他人造成任何影响一节缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上，王昕鑫自行搭建“门斗”的行为影响了包括王傲冬在内的其他业主对该楼共有部分的共同使用和共同管理的权利，王傲冬要求王昕鑫拆除“门斗”并将感应灯恢复原状的主张具有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。至于王昕鑫在庭审中主张其搭建的“门斗”占用

16、的面积系在其购买的案涉房屋面积之内一节，本院认为，王昕鑫在一审和上诉理由中均主张其搭建“门斗”的行为属于对共有部分的合理使用，现又主张“门斗”所占用的面积属于其专有部门，其前后主张相互矛盾，对此王昕鑫亦未提供充分的证据证明其购买案涉房屋时包括“门斗”所占用的面积，应由王昕鑫承担举证不能的不利后果，其该项主张本院不予支持。 案例：原告1，某房产公司；原告2，某栋楼户住户。 被告：江苏某实业有限公司（以下简称实业公司）。 该楼底层为商业用房，产权属实业公司。二至六层为居住房，由原告钟某等户享有产权并居住使用，剩余的房屋产权属原告房产公司.年月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖，准备增建夹层

17、，引起纠纷。月，被告委托房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其设夹层进行鉴定，结论为：设夹层不影响整栋建筑物安全只是设计施工存在些问题，建议整改下。 整改后，被告又委托安鉴处鉴定，结论为：满足安全使用要求，但建设施工期间被告应加强监督。月，省建设委员会抗震办同意被告在该楼底层设夹层；市公安局消防科同意被告按所报图纸进行施工。 次年月，原告向人民法院起诉，诉称：被告大规模地拆改主体结构，房屋装修加大荷载，造成楼上住房墙体严重开裂，水管漏水，严重影响了楼上住户的居住安全，侵犯了产权人的合法权益，要求被告恢复房屋。 本案被告借拥有的底层单元所有权及其与地下部分直接相连的便利，开掘争议楼房的地下部分，在专有

18、部分内增建夹层扩大使用空间。被告的该行为虽得到所在市规划建设部门的批准，并经房屋质量安全检测部门鉴定对建筑物的整体安全尚不构成危害，但根据建筑物区分所有的理论，被告的行为已构成侵权。 首先，被告开挖的部位属共用部分。专有部分仅指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间，该空间在构造上和使用上必须具有独立性，除此以外的建筑物其他部分均为共用部分。可见，被告的专有部分范围是墙壁、地板和天花板之间所围成的建筑空间，不及于地板以下。在区分所有权人无特别约定的情况下，地板以下应属共用部分。 其次，区分所有建筑物的共用部分属全体区分所有人共有，被告对该共用部分改建或使用需经全体区分所有权人同意，否则既构

19、成对其他区分所有权利人共有权的侵害。 被告改建共有部分，即使取得城市规划建设部门的许可，也不影响建筑物的安全性，但如未征得其他区分所有权利人的同意，其行为仍应认定违法。 再次，被告对专有部分的利用，也不得损害其他区分所有人的共同利益。被告对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，可以按自己的意愿对专有部分进行装修或必要的改良。但区分所有中的专有部分仍是整个建筑物的组成部分，其中支撑整个建筑物存在的梁、柱、外墙壁等不可缺少的构成部分仍属共有部分，被告仍不能像对其单一所有权的建筑物那样任意改动或损害，仍应服从共同利益。被告在其专有部分的空间增建夹层，使梁、柱的负载加大，纵然形式上属于行使其专有部

20、分所有权权能范围内的行为，只要对全体区分所有人的共同利益有损害，也不应允许。综上所述，被告未经其他区分所有人即原告方的同意，擅自侵占、使用共用部分，不当改造专有部分，构成对其他区分所有人权利的侵害，应当责令其停止侵害、恢复原状。案例： 2006年8月21日，原告章华江与被告精泰置业公司签订商品房买卖合同一份，合同主要约定：l、被告精泰置业公司将其开发的位于商丘市神火大道与文化路交叉口西北角喜来登国际广场F区2、3层约2410平方米的商业用房以8123000元的价格出卖给原告章华江；2、被告精泰置业公司于2006年10月30日前将准现房交付原告章华江使用；3、合同第十七条约定：该商品房所在楼宇的

21、屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权、小区命名权归被告精泰置业公司所有，临街外墙使用权归原告章华江所有。 合同附件四补充约定：原告章华江可无偿在三楼屋顶面(东南面)放置大型空调主机和门面宽度垂直向上至三楼楼顶同宽度位置，高度不超过4.5米使用权及命名权归原告章华江所有。合同约定的内容双方已履行完毕。该编号为5999号的商品房买卖合同是经河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制发放使用。合同第十七条约定的主要内容为条章加盖和手写形成。涉案楼宇为地上三层，原告章华江购买的2、3层占整个楼宇面积约80。2008年4月17日两被告签订合同书一份，被告精泰置业公司将楼宇的屋面、外墙面使用权转让给被告公交广

22、告公司使用。转让合同签订后，被告公交广告公司已在楼宇楼顶架设广告牌。现四原告以商品房买卖合同中部分条款应为无效为由，诉至法院形成纠纷。 法院认为，本案共有三项诉讼请求：确认章华江和精泰置业公司所签合同中“该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权归出卖方”的条款无效；确认两被上诉人2008年4月17日签订的屋面、外墙使用权转让合同无效；判令公交广告公司拆除广告牌钢架结构及附属设施。其中，第二、第三项诉讼请求要以确认房屋买卖合同中“该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权归出卖方”的条款无效为前提和基础，房屋买卖合同是引起该纠纷发生的根本原因。由于房屋买卖合同中“该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权归出卖方”这

23、一条款是买卖双方的自由约定，该约定并不违反法律、法规的禁止性规定，根据自由缔约原则，原审法院认定该条款有效并无不当。在上述条款有效的情况下，精泰置业公司对于自己享有合法使用权的屋面、外墙使用权转让给公交广告公司也应该合法有效。公交广告公司并不构成侵权。 三、共同事务管理之成员权 （一）概述 业主的成员权或共同管理权，是指建筑物区分所有人基于对区分所有建筑物的共同关系而形成的作为管理团队成员之一而对共有部分和共同事务管理所享有的权利和承担的义务。 权利内容：1、表决权；2、参与订立规约权；3、选举和解任管理人的权利；4、对公共事务管理和共同受益分享的请求权等。 承担的义务：主要是遵守管理规约的义

24、务；执行业主会议决议的义务；接受管理人管理的义务。 根据物权法第7578条，8183条的规定，业主可以设立业主大会，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 （二）成员权行使方式 ： 业主大会 业主委员会 物业服务企业 建筑物区分所有权之成员权的行使机构 1、建筑物区分所有权之成员权的权力机构业主大会（1）概念：业主大会，又称业主协会、区分所有人大会，是指由物业管理区域内全体业主组成的或业主人数较多时由一定的业主代表组织的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。（2）决议机制： 1.我国

25、物权法第76条规定，业主大会的决议规则为多数决，包括一般多数和特殊多数。 2.决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 3.决定该条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2、建筑物区分所有权之成员权的执行机构 （1）概念：又称管理委员会，是指经业主大会选 举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管 理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 （2）业主委员会的诉讼主体资格 1.业主委员会是否对业主享有诉讼主体资格？ 2. 业主委员会

26、是否对业主以外的第三人享有诉讼主体资格？ 物权法 第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十三条 ：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二

27、）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业

28、主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为元平方米，并有管道煤气、小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业服务公司又擅自将管理费调整到了元平方米，遭业主拒绝后将物业费与取暖费捆绑收取。李某不服，诉至法院。（1）开发商与业主有关物业