高层楼宇物业维修养护计划和实施

1、高层楼宇物业修理养护计划和实施 1 修理基金的建立与管理 房屋本体和共用设施设备的修理养护是物业管理的重要内容，是xx使用功能不断完善的基础工作。cpm在多的管理施行中，一直将如何保证房屋使用寿命及保证房屋在使用期内功能不断完善、增值保值作为重点研究项目，探究成功经验。 cpm将参照建设部、财政部1998年11月9日颁发的建住房【1998】213号住宅共用部位共用设施设备修理基金管理法和长沙市政府的有关规定，收取物业修理基金，建立物业修理基金科目。 在修理基金的管理中，cpm执行房屋本体和共用设施修理项目负责制，由cpm负责定期向xx业主委员会书面汇报项目执行状况，努力使修理基金发挥最大效用，

2、保证房屋本体和共用设施始终完好、运转正常。 2 房屋本体及共用设施修理养护范围 房屋本体共用部位修理养护范围：房屋承重结构部件基础、屋面、梁、柱、墙体，抗震结构部位构造柱、梁、墙、外墙面、楼梯间、公共通道。 共用设施设备修理养护范围：xx广场道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。 3 房屋本体共用部位及共用设施修理养护运作 房屋本体及共用设施修理养护工作将按制度见4及5有计划按标准要求实施，属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请xx业主委员会批准从房

3、屋本体共用部位及共用设施设备修理基金中支出。按建设部、财务部及长沙市有关法规精神，结合cpm多年来在物业"房屋本体共用部位及共用设施设备修理基金"使用管理的成功经验，建议xx基金的使用和审批采纳以下方案。 3.1 管理处每年年末向xx业主委员会作出本年度共用部位及共用设施设备修理养护实施状况的总结，并提出下一年度计划。经xx业主委员会审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施修理基金中支出。保持专款专用，接受xx业主委员会的监督、查询。 图1 年度修理保养计划运作程序结构程序图 3.2 特别状况下，紧急抢修项目是为了保证xx工作人员正常工人不受影响和人身

4、安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，管理处在抢修项目实施后马上报xx业主委员会有可能的尽量在实施前通报，费用从相应的修理基金中支出。每半年向xx业主委员会汇总结算。 图2 紧急抢修程序图 4 房屋本体共用部位及共用设施设备修理养护周期 cpm依据长沙市房屋本体共用部位修理和共用设施设备修理基金有关规章制度，结合xx房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限，制订出房屋本体共用部位及共用设施设备修理养护周期。 4.1 房屋本体共用部位修理养护周期。表1 4.2 共用设施设备修理养护周期。表2 5 房屋本体共用部位及公共设施修理计划、标准 5.1 房屋本体共用部位修理计划、标准 5.1.1 房屋本体

5、共用部位日常修理养护计划及实施方案表3 5.1.2 房屋本体共用部位定期修理养护计划及实施方案表4 5.1.3 房屋本体共用部位修理养护标准及实施效果表5 5.1.4 房屋本体共用部位日常检查表表6 5.2 共用设施设备修理养护计划及标准 5.2.1 共用设施设备日常修理计划及实施方案表7 5.2.2 共用设施设备日常修理标准及实施效果表8 5.2.3 共用设施设备定期修理计划及实施方案表9 5.2.4 共用设施设备定期修理标准及实施效果表10 5.2.5 共用设施设备日常检查表表11 共用设施设备日常修理计划及实施方案      &

6、#160;   表7 序号类别项目日常修理计划方案 1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修。由工程部维按项目修理规程实施。 2室外照明高柱灯天天检查一遍，随坏随修。由工程部按作业指导书实施。柱头灯藏地灯 3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时修理。由工程部按作业指导书规程实施。 雨水井污水井化粪池阀门井 4园林绿地绿化天天检查一遍，发现问题，及时修理。管理部安排绿化补种、园艺修理。 5机电设备变配电设备天天巡视检查，发现问题，及时修理。由工程部组织实施。 给排水设6消防设施自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问题，及时修理。由工程部按相关修理规程实施 消防栓

7、、喷淋系统疏散指示 7给排水管道管道天天检查一遍，发现问题，及时修理。由工程部按相关修理规程实施阀门 8公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，及时修理。由工程部按相关修理规程实施警示牌 9其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时修理。由工程部按相关修理规程实施大门围墙 共用设施设备日常修理标准及实施效果  表8 序号类别项目日常修理计划日常修理实施效果 1广场道路路面、人行道、道牙路面修缮质量标准； 人行道铺设修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上 2室外照明高柱灯电气作业安全操作规程； 灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损

8、，完好率达99%以上。柱头灯藏地灯 3沟渠池井雨水口井内无积物，井壁无脱落； 化粪池出口及分隔池无堵塞； 井盖上标志清楚。井盖完好率达100%，标志清楚； 无缺损，少污积； 无堵塞。 雨水井污水井化粪池阀门井 4园林绿地绿化绿化工作标准。绿化管理设施、设备齐全完好； 园艺完好率达95%以上； 绿化及时补种，覆盖率达99%以上。 5机电设备变配电设备变配电设备保养规程； 给排水设备保养规程； 空调维护保养规程。无故障停水停电， 设备正常安全运行 给排水设备空调设备 6消防设施自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统给排水管道施工技术标准； 消防设施施工技术标准。消防设施正常有效； 灵敏准确报警。疏散指

9、示 7给排水管道管道给排水管道维护规程。管道通畅，无渗漏。阀门 8公用标识导视标识牌标识清楚，无污积，破损； 安放牢固。标志设施完好率100%； 标志无损坏。警示牌 9其它公用设施垃圾转运站无破损； 无脱落； 外观优良。保证围墙的完好； 保证垃圾转运站正常使用。 围墙大门 共用设施设备定期修理计划及实施方案 表9 序号类别项目日常修理计划方案 1广场道路路面、人行道、道牙每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。 路面翻新面积应控制在每年1以内，其它控制每年5以内，逐年递增10%。翻新工作由工程部委托有关施工单位实施。 2室外照明高柱灯灯杆每年刷漆一次； 每月清洁灯具一次；

10、每季检修线路一遍； 关于破损灯具及老化线路进行改换。由工程部按相关作业规程修理。 柱头灯藏地灯 3沟渠池井雨水口化粪池每半年清理一次； 井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀； 每季度清理井内杂物一次； 每年全面修理完善一次。由工程部按相应作业规程实施。 雨水井污水井化粪池阀门井 4园林绿地绿化春、夏季各补换3%6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%； 花木每半月修剪一次； 草坪每月修剪一次； 乔木每月修剪一次； 依据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀。由管理部按照相应作业规程实施。 5机电设备变配电设备每周检查控制设备一次； 每季检查开关灵敏度及开关紧固件件完好状况； 每年保养水泵一次； 空调主机每

11、年保养一次。由工程部组织实施。 给排水设备空调系统 6消防设施自动烟感报警系统消防栓及水泵接合器每半年油漆一次 消防栓每半年排一次水，检修一次； 消防系统主要设备每年联动测试一次。由工程部按相关修理规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示 7给排水管道管道每年刷一次管道油漆； 每年检测一次管道固定码； 每半年维护一次阀门；。由工程部负责修理。阀门 8公用标识导视标识牌每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固状况进行检查维护一次 每年对标识进行维护一次； 每5年改换一次。由工程部组织实施。警示牌 9其它公用设施垃圾转运站每年刷油漆一遍； 每季度检查排水沟通畅状况； 每季度检查一次泄水孔疏通状况。由工程部按

12、相关作业规程实施。 围墙大门 共用设施设备定期修理标准及实施效果  表10 序号类别项目日常修理计划日常修理实施效果 1广场道路路面、人行道、道牙路面施工质量标准； 人行道铺设技术标准。使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。 2室外照明高柱灯 灯具施工技术标准。实现优良的灯具外观； 照明系统正常有效启用； 照明设施线路完好率达99%以上。 柱头灯藏地灯 3沟渠池 井雨水口化粪池清理作业规程； 井盖刷防锈漆作业规程； 池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺； 井盖正常使用，密合； 流水通畅，无堵塞。雨水井污水井化粪池阀门井 4园林绿地绿化绿化工作标准。绿草如茵，树木青翠，剪切整齐。 5机电设备变配电设备机电设备维护保养规程。无故障 空调系统运行正常。 给排水设备空调系统 6消防设施自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统消防报