房 地 产 估 价 报 告

1、 房 地 产 估 价 报 告（文字说明式）项 目 名 称：上海市徐汇区大木桥路103弄20支弄15号602室住宅委 托 方：姚志奎估 价 方：上海仲衡信银房地产估价有限公司估 价 人 员：估价作业日期：2015年9月7日估价报告编号：沪仲信估字2015目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8房地产估价技术报告10一、个别因素分析10二、区域因素分析1

2、0三、市场背景分析10四、最高最佳使用分析13五、估价方法选用13六、估价测算过程13七、估价结果确定16附件 20 上海仲衡信银房地产估价有限公司致 委 托 方 函姚志奎先生：受您的委托，为确定房地产现时市场价格，我公司于2015年9月7日至9月10日，对位于上海市徐汇区大木桥路103弄20支弄15号602室，建筑面积为38.49m2住宅进行市场价格评估，其中进行了市场调查，对委估对象的实地勘察，收集了本公司认为需要和所能收集得到的资料等。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房地产

3、在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，估价结果如下：上海市徐汇区大木桥路103弄20支弄15号602室住宅，位于上海市内环以内，土地权属性质：国有建设用地使用权，使用权取得方式：出让，用途：住宅，房屋建筑类型：公寓，结构：砖混，建筑面积：38.49。最终确定估价对象在满足全部假设和在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币 元，大写: 整上海仲衡信银房地产评估有限公司（章）法定代表人：二一五年一二月二二日上海仲衡信银房地产估价有限公司估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结

4、论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但估价人员对估价对象的查勘，限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑结构等内在质量进行调查的责任。六、我公司估价人员2015年9月7日至9月10日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据都是真实可靠。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、本

5、估价报告中所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任九、本估价报告应关注：1.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响；2.合理使用评估价值；3.定期或者在房地产变化较快时对房地产现时价值进行再评估。八、参加本次估价的估价师姓名 证号 签名 估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为居住用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。4.本

6、次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不

7、可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按上海市房地产权证（沪房地徐字（2012）第017481号）所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。7.报告有效期内，估价对象发生重大变化，并对估价对象市场价值产生重大影响，不能使用本评估结论。房地产估价结果报告一、委托方委托方名称：姚志奎身份证号码系电话、估价方机构名称：上海仲衡信银房地产评估有限公司法定代表人：李翠华单位住址：上海市建国西路287号10楼C座联系电话：021-6

8、4665751营业执照注册号：310228000418791资质等级：房地产评估一级证书编号：建房估证字【2013】105号有效期限：2013年9月22日至2016年9月21日三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑在15号楼，总高6层，该建筑每层层高约2.8米，一九八二年竣工，砖混结构，耐用年限50年，残值率2%，维护保养情况一般，成新率为65%。该建筑外墙刷涂料，铝合金门窗，估价对象位于6楼，南北朝向，建筑面积为38.49m2。查勘建筑物结构及主要部件等维护良好、未见缺损现象。 2.委估对象利用现状徐汇区大木桥路103弄即大木小区，是学区房小区，周边有卢湾高级中学、南洋中学、实验

9、小学、日晖小学、位育中学等重点中小学，周边有医院、超市、菜场，生活便利，是老徐汇区的核心位置，生活配套完善。交通便利，步行至地铁七号线嘉善路站5分钟，地铁4号线大木桥路站10分钟，地铁12号线也即将修通，在嘉善路、斜土路上有众多公交车，有89、932、733、72、104、128、45、301、814、572路等，轻松直达徐家汇、淮海中路等。土地使用为本市基准地价住宅四级地段上海市2013年基准地价更新成果，土地用途为住宅用地，地块形状规则，地块红线外基础设施完备，红线内、外基础设施已达到“七通一平”（即路通、供电通、供水通、下水通、污水通、煤气通、电讯通、内部场地平整）状态。 权益状况委估对

10、象位于上海市徐汇区大木桥路103弄20支弄15号602室，房屋所有权证证号为沪房地权证徐字第017481号，登记日期为2012年12月20日，房地坐落：大木桥路103弄20支弄15号，权属性质：国有建设用地使用权，使用权取得方式：出让，用途：住宅，宗地号：徐汇区斜土街道93街坊45丘。幢号：15号，室号或部位：602，建筑面积：38.49，建筑类型：公寓，用途：居住，总层数：6，竣工日期：1982年。权利人：朱晟。 四、估价目的为了解该房产现时市场价格提供参考依据。五、估价时点2015年9月7日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价时点2015年9月7日、在本报告的全部限制条件下、土地

11、开发程度为宗地红线外基础设施均已达到“七通一平”程度、上海市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场，土地性质为国有，用途为住宅，完全产权状态下的房地产价值。不包括房地产转让（或处置）过程中所发生的交易税费、中介费用及其他相关税费。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格。七、估价依据（一） 行为依据评估委托书。（二）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据房地产权证沪房权证徐字第017

12、481号（复印件）。（四）其他依据(1)评估约定书(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。八、估价原则（一）合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。合法的含义是指符合国家的法律、法规和相关政策以及当地政府的规定。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵守合法原则有下列几项具体内容：（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；（3）在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。（二）公平原则公平原则是指房地产估价必须站在公正的立场上，

13、认真、客观、公平地进行估价，不为任何的私利所驱动，不受任何思念所影响，若与待估房地产有利害关系或与当事人有亲属关系的应回避。 （三）最高最佳使用原则最高最佳使用原则，是指估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能（不能把房屋建筑工程方面技术上无法做到的使用当作最高最佳使用）、经济上可行（即不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用），经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。（四）替代原则（五）需求与供应原则 （六）估价时点原则估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期。是指政府的有关房地产法规、政策、标准、税收和经济市场行情均以估

14、价时点的现行为标准，估价对象现状在估价时点这一时点上表现出来的市场价值。（七）协调原则（八）综合分析原则及多种方法比较原则九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和上海市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。（1）市场比较法又称比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法等，是指在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产的价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格或价值的一种估价方法。估价人员通过市场调查

15、，从若干案例中选择三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为可比实例，然后经过估价人员对估价对象和可比实例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格，并采用简单算术平均数求得最终比准价格。该方法基本公式如下：比准价格可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）收益法是基于预期原理，预计估价对象房地产在未来若干年内具有连续的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。住宅限购令出台

16、以及房产税试点，导致住宅用房销售市场趋于平稳，租赁市场趋于活跃，净收益会逐年递增。根据物权法规定，住宅用地使用期限届满后自动续签，视土地剩余使用年限为无限年期，对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物的耐用年限短于土地使用年限时，可将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销），该方法基本公式如下：十、估价结果通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为陆拾柒万肆仟元整十一、估价作业日期2007年11月22日至12月22日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2007年12月22日至2008年12月

17、22日。十三、估价人员估价师签名 资格证书号 建房估证字2005035号 杭州万达房地产评估有限公司二七年一二月二二日杭州市下沙好再来酒家房地产技术估价报告一、个别因素分析 物质实体状况 1. 建筑物状况委估建筑物于二年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为200m2。好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。 2.委估对象利用现状委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。二、区域因素分析估价对象位于杭州市下沙

18、高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往2号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：商服繁华度：估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到200m，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。交通便捷度：估价对象距B1公交车站约200米，附近有校一线、381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时14公里至18公里，BRT(快速公交

19、)能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时5000人，而地铁一条线的运量在3万-4万人左右。周边布局状况：估价对象周边有育英学院、浙江理工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安网盟，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。三、市场背景分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市

20、场等。地理位置下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸，国家级开发区杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区浙江省高教园区、浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，1996年5月划入江干区，1999年8月起委托杭州经济技术开发区管理，是杭州市“一主三副”中“下沙副城”未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面积为95.3平方公里，常住人口2.35万，暂住人口6万人，下辖9个行政村（头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南），3个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。 杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积1

21、04.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万。 综合发展水平名列全国49个国家级开发区前15位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区。经济和社会发展状况杭州开发区秉承“让投资者获利，让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资37亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业248家，投资总额155亿元人民币。其中列入全球500强的企业已有24家公司在开发区投资38个项目。2000年4月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区，2005年5月被国家信息产业部授

22、予国家（杭州）计算机与网络产品产业园。  杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之一，聚集了摩托罗拉、东方通信、三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是浙江省以生物基因工程、天然药物及制剂、医疗器械为重点的医药工业生产基地，引进了九源基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等一批生产企业和研发中心；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地，总投资2.4亿美元、占地24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设；是浙江省最大的饮料生产基地，集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著名品牌。 2004年，杭州开发

23、区完成地区生产总值130亿元，工业总产值504亿元，外贸出口25.4亿美元，分别位居全国49个国家级开发区第11位、第9位、第7位。杭州开发区大力实施“科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里，15所高校，15万在校大学生。经过五年建设，下沙高教园区已全面建成投用。目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等14所高校在校生已达12万人。依托下沙高教园区，开发区管委会正在着力构建产学研一体化平台，建设大学科技园区、留学生创业园，构筑起15所高校和700多家现代制造企业互动发展的平台，大力培育发展具

24、有自身特色的知识经济和技术密集型产业，努力增强开发区的核心竞争力。根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由“建区”到“造城”的战略调整，全面推进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（8平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。并充分利用13公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规

25、划建设15万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施，全面提升城市形象和城市功能，努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。房地产市场分析据统计，今年下沙一共出让了1311亩土地，其中2月6日，世茂集团以8.2亿元的价格竞得杭政储出200651号地块，出让面积达415亩，楼面价1319元/平方米。2月13日，南京朗诗置业股份有限公司以3亿元竞得杭政储出20072号地块，出让面积109亩，楼面价1683元/平方米。5月31日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以12.4亿元竞得杭政储出200718号地块，出让面积352亩

26、，楼面地价约2450元/平方米。7月25日出让的434亩杭政储出200735号地块，即杭州经济技术开发区(东南沿江三号地块)，经过竞拍单位多次激烈角逐之后，最终被北京保利地产以22.8亿元竞得，楼面价格达到每平方米3326元。目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有11个楼盘，建筑面积110万平方米；沿江区域可开发面积有300万平方米，建成后将吸引15万人口；中心区域可开发量达到200万平方米，将吸引10万人口居住。这也就是说，下沙目前在开发的房产面积有610万平方米。可见下沙的房地产市场是十分火爆的，可归结为以下几个原因：首先，下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达，为下沙形成了雄

27、厚的经济基础，同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有力的物质支持，去年我们全年工业总产值超过了110亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。其次，下沙是大学城。目前已经有14所大学在下沙正常运转，师生人口共有18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系，包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。另外，下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接；已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站；快速公

28、交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。 四、最高最佳使用分析委估房地产位于杭州市下沙经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于高教园区西区，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期

29、已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程 市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1. 确定比较因素实例比较项目待估房产汤记餐厅味绝伦沙县小吃钱玲玲新艺腾格坐落位置十六街区东侧育英学院北面育英学院北面育英学院北面十六街区东侧凯恩戴斯大酒店西北面交易时间2002/32005/11200

30、7/52004/112007/22005/11用途商业商业商业商业商业商业交易情况正常正常正常正常正常正常交易方式提供依据出让出让出让出让出让区域因素中心职能总数222222基础设施状况较好一般一般一般一般较好公交流量较好较好较好较好较好较好人流量较好较好较好较好较好较好商业繁华程度一般一般一般一般一般一般区域交通管制一般一般一般一般一般一般个别因素附近公交情况较好较好较好较好较好较好临街宽度（m）6 6 6 6 6 6面积（m2）2006227303055房屋形状不规测长方形长方形长方形长方形不规则停车状况一般一般一般一般一般一般2. 确定比较因素系数见下表 项目比较因素待估房产汤记餐厅味绝

31、伦沙县小吃钱玲玲新艺腾格交易时间1001001029910297交易情况100100100100100100区域因素中心职能总数100100100100100100基础设施状况10096969696100公交流量100100100100100100人流量100100100100100100商业繁华程度100100100100100100区域交通管制100100100100100100个别因素附近公交情况100100100100100100临街宽度100 98 9898 96 96房屋形状10098989898100停车状况1001001001001001003. 比准价格确定 项目比较因素汤记

32、餐厅味绝伦沙县小吃钱玲玲新艺腾格房地产价格（元/m2）32003200316031003150交易时间100/100100/102100/99100/102100/97交易情况100/100100/100100/100100/100100/100区域因素中心职能总数100/100100/100100/100100/100100/100基础设施状况100/96100/96100/96100/96100/100公交流量100/100100/100100/100100/100100/100人流量100/100100/100100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/1

33、00100/100100/100100/100区域交通管制100/100100/100100/100100/100100/100个别因素附近公交情况100/100100/100100/100100/100100/100临街宽度 100/98 100/98100/98 100/96 100/96房屋形状100/98100/98100/98100/98100/100停车状况100/100100/100100/100100/100100/100比准价格34163402346233653436根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（34163402346233653436）÷5=3416元/m2 收益法由于该商铺可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益通过调查杭州市下沙地区同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的商铺在装修后的月出租价格一般为19元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：1