XX地块策划销售工作内容

1、基隆南路地块项目策划与销售代理工作内容介绍长春诚峰地产咨询有限公司（以下简称公司）在对基隆南路地块项目（以下简称项目）的调研和分析的基础之上，结合本公司多年来积累的经验，现将关于项目的策划与销售代理工作内容汇报如下:一、项目前期市场调研部分（-）项目所在区域pest分析1. 项目所在城市（区域）的发展政治环境（p）1）国家或城市房地产行业发展宏观政策，包括产业政策、金融政策、2）城市规划发展趋向分析2. 项目所在城市（区域）的发展经济环境（e）1）城市建设状况2）城市产业发展3）城市经济实力（人均gdp）3. 项目所在城市（区域）的发展社会环境（s）1）城市人口及结构2）城市化水平3）人均居住

2、而积4. 项目所在城市（区域）发展技术环境（t）1）城市智力及研发水平2）新技术产品产值所占比重（ ）3）社会劳动生产率（元，人）4）科技进步贡献率（ ）（二）项目城市发展房地产总体环境调研1、项目城市房地产市场现状特征1）项目城市房地产市场总体特征a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析b. 城市房地产市场供求关系和结构分析c. 城市房地产区域特征分析d. 城市房地产营销特征分析2）项目城市房地产发展市场主体特征a. 城市房地产开发主体特征b. 城市房地产产品特征c. 城市房地产服务主体特征d. 城市房地产消费主体特征3）项目城市房地产发展预测a. 宏观政策对房地产市场的影响b. 城市投

3、资环境发展分析c. 城市房地产投资趋向分析d. 城市房地产发展趋势分析（三）项目区域房地产市场调研1. 项目区域城市发展总体特征2. 项目区域房地产市场地位及特征3. 项目区域房地产相关项目调研分析主耍研究木区域及木项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。 内容包括1）规划设计及卖点2）产品组合及特征户型而积、厅、房、橱、厕而积及比例、平而结构特色、主力户型等。3）项目定位4）营销综合及策略5）价格标准及策略6）媒体广告及效果7）广告宣传、主打广告语等。8）促销措施及效果9）销售状况10）客户祥分类特征11）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主

4、反应等。通过对木区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析木项目与区 域目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。4. 重点竞争性项目（现状或潜在）调研1）上3所有内容2）与本项fi竞争关联性调研分析a. 项目所处外部环境比较b. 项目核心价值点比较c. 项fi市场机会比较d. 项日发展策略比较e. 其它竞争关联性分析比较5、消费者群体研究主耍指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求 调查。项口前期调研内容包含但不限于上述内容，具体内容由贵我双方协议为 准。具体费用按照元/刀或者本部分工作内容总计元。二、项目前期策划、定位部分（-）项目swot分析（）项目概况

5、1. 项bl基 木背景2. 项目规模及用地状况3. 项bl区位分析4. 项目周边环境（二）项目swot分析（价值点及市场机会）1. 项bl优势2. 项目劣势3. 项bl机会4. 项目威胁5. 项口发展战略思路二、项目定位（-）目标客户定位1. 目标客户定位1）市场细分2）选择口标市场3）目标市场细分定位2. 目标客户基本特征1）目标客户区域特征2）口标客户家庭结构3）目标客户职业4）冃标客户年龄5）冃标客户收入6）日标客户置业次数3o目标客户置业需求特征1）h标市场价值取向分析2）冃标客户产品需求特征（二）项目总体市场定位1. 定位于地位或品牌形象2. 定位于产品功能或价值3. 定位于消费者4

6、. 定位于上述组合（三）项目形象定位1. 项冃推广形彖定位2. 项冃核心概念3. 市场形象的内涵（四）项目产品定位1、整体规划策划（理念）注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能 环境、管理环境。2、小区规划策划1）规划布局：综合效益、环境处理、区内环境建议；2）群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色建议；3）道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道建议；4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场 所等）、机动车等建议；5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地 建议。3、环境设计策

7、划1）居住环境设计一般原则2）居住环境设计要素3）绿地的要素设计%1 绿地的植物配置建议；%1 绿地的花坛设计建议；%1 绿地的草坪设计建议；%1 园路设计建议；%1 区内装饰场地设计建议。4）环境小品%1 建筑小品：如休息厅、小桥、出入口建议等；%1 装饰小品：如雕犁、水景、水池、叠石假山、壁画、尼坛铺地建议 等;%1 公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具建议等；%1 游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌了建议等；%1 工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶建议等。4、建筑设计策划1、建筑风格建议；2、外立面造型、色彩、建筑材料建议；3、住宅形式：低层、多层、小高层、高层建议;5、户型

8、设计策划1）产品组合策略建议2）产品平面组合建议3）户型比重确定建议4）各户型面积定位建议5）户型宗内配比建议以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户 型；厅、房、橱、m 柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。6、配套设施策划1）会所位置、血积、功能等建议；2）儿童游乐场位置、面积建议；3）老龄活动场所位置、面积建议；4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积建议；5）体育屮心：网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、 游泳池等建议。（五）价格定位1、定价影响因素2、价格制定原则3、价格制定方法4、总体价格定位5、起价与均价确定6、区位、垂肓、平而价差的确定7、分期价

9、格定位8、每期价格走势u!、项目概念性规划设计顾问（）项目总体规划布局1. 项冃规划功能结构建议2. 项日空间尺度安排建议3. 项目用地规划布局建议4. 项目主体经济指标建议（二）项目道路交通规划1. 项目道路网络规划建议2. 项目主次出入口建议3. 项目静态交通规划建议（三）项目绿化景观规划1. 项目园林规划风格建议2. 项目绿化景观布局建议3. 项目绿化指标建议建议4. 项h主耍景观及节点（四）建筑设计1. 建筑形式建议2. 建筑风格建议3. 立而及色彩建议（五）项目配套1. 配套商业环境概念提示1）商业配套的位置确定建议2）商业业种选择建议2. 社区配套设施及会所功能议1）生活、教冇配套

10、建议2）社区服务中心建议3）会所主题确定建议4）会所内部功能安排建议5）会所收费标准确定建议6）社区文化活动建议建议五、项目的经济效益分析（-）项目的建筑规模1、项冃总体开发规模2、各期开发规模（-）项目总投资估算1、项目总地价2、项fi总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。（三）项目的建设周期1、项fi总开发周期2、各期项fi建设周期（后期项冃以需定产、定销）（四）项目的盈利预测项目的盈利预测rh两部分纽成：分期和总体。1、项目成本2、项fl净收入：项冃毛收入一项冃费用（销售费用、营业税等、所得税等）二项冃净收入3、项目利润4、项fi利润率（五）项目不确

11、定分析和规避市场风险策略1、主要变最分析2、敏感性分析3、规避市场风险策略六、品牌策略（-）项目品牌（-）公司品牌詁牌战略、詁牌整合、詁牌价值项目而期策划、定位内容包含但不限于上述内容，具体内容由贵我双方 协议为准。具体费用按照 元/月或者本部分工作内容总计元。三、项目营销策划、销售代理部分一、项目营销推广及媒体策略（-）项目形象建立1. 视觉形象识别系统（vi基础设计及延展设计）2. 品牌命名（好的推广名是成功品牌形彖的一半）3. 项目重点推广主题1）产品定位内容及推广主题2）项目卖点提炼a、主卖点确定b、主卖点内涵挖掘c、主卖点及分卖点的表现方式与传播途径3）宣传推广原则4）主打广告语5）

12、系列宣传及广告语5、现场包装1）工地现场：（工作形象包装设计（应用）工地形象围墙施工过程中建筑主体的形象包装主入口形象包装物业管理形象包装及导示2）销售现场：（营销卖场设计）营销卖场室内功能布局设计营销卖场形象墙设计展板设计室内装饰设计提示3）样板房装修风格概念设计样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导4）外卖场6、宣传物料（各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等）7、市场炒作（前期市场预热性软文/新闻炒作，小后期推广炒作）8、媒体广告（正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告）9、活动推广（各类公关、促销、事件行销活动）1）活动推广原则2）活动推广类型3）活动推广步骤4）

13、活动推广细算（六）广告传播策略1. 广告总体策略2. 广告阶段性划分3. 广告主题与创意要求4. 促悄主题选择5. 入市前印刷品的设计提示6. 广告费用投放计划（七入媒介组合策略1. 媒介选择2. 最佳媒体纽合方式建议3. 投放时阶/栏冃4. 投放频率5. 效果监测及策略调整九、总体营销策略（-）销售准备1、销售资料2、销售现场3、销售人员（-）推广时间项冃分期最佳上市时间，每次上市量（三）营销时机各营销时机的策划和把握（四）项目阶段营销主张1. 项冃形彖导入期营销主张2. 项冃内部认购期营销主张3. 项目公开发伟期营销主张4. 项目热销期的持续主张及5. 项目尾盘促销及收尾手段建议（五）销售

14、形式1、现场销售2、参加和组织大型展销会3、其它外展场4、网络销售（六）价格策略1、总体价格策略2、各期价格策略3、阶段价格策略（七）促销活动1. 促销组合2. 促销时机3. 促销费用4. 促销评估（a）销售管理一、销售资料准备1、认购书2、付款方式3、楼盘销售月统计4、楼盘销售li统计5、楼盘销售计算表6、保留单位控制7、楼盘销售提成8、小订客户登记9、已订客户登记10、客八调查客八咨询登记11、会议登记表（月、周、u）12、业务流程13、户型统计二、销售培训管理内容1、项目100问2、销售程序（图）3、销售程序（文）4、营销技巧5、预售政策法规6、产权知识7、专业术语8、销售工作框架9、内部认购期间营销10、内部认购期筹码销售组织方案11、产品定位12、产品特点13、客群定位14、消费客群心里分析15、按揭知识和标准的培训三、销售执行1、推广执行跟踪和监督2、推广方式的统计和分析3、线下活动的实施4、蓄客实施5、销售价格释放节奏6、客户认筹活动的组织实施7、认筹客户的装户协调工作8、开盘吋机建议9、开盘优恵活动建议10、开盘活动实施11、销售活动持续12、催收房款13、来访客户持续约访14、來电客户持续约访15、签署合同16、i办助办理交房示意17、老客户关系维护诚峰公司协助木项目的相关设