房地产开发项目的成本测算方法73382561

1、100房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这 也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需 过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。 而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获 利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的 要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导 致企业破产。如何准确地测

2、算项目成本，本文结合国家建设部发布的房地产开发项目经 济评价方法，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分 别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场 行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的 地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契 税等，土地成本约占项目开发成本的35 % -40 %,并有进一步上升的趋势。二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应 交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、

3、地区配套费等，以 及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是 按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的 10 %左右，并有降低的趋势。三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40 50 %左右，具体内容包 括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用 电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消

4、防系统、景观 绿化等费用；7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、 电话、宽带系统等费用；8、小区配套费用（适用于大规模小区建设），包括物业管理用房、幼儿园、 学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准 的指标可以套用，应随机应变。四、开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时， 应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。 具体分析时应采用动态现金流的计算方法。2、管理费用。此项费

5、用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、 杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提 成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊 地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3 % 5 % 计列，视项目个案而定。5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易 服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。6、上述各项费用中未提及的其他支出。住宅开发成本测算表收费项目收费收费标准m2)说明单位土建造

6、价700 元/m设施配套100道路绿化含开发管理费等不可预见费用20国税国税局房价X3.3%上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必 须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取 舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提 供参考。*某地块基本情况用地面积18090容积率1.43户数86可建建筑面积25868.7宅基地面积15014回迁系数0.8回迁面积12011.2商品房价格2500商品房面积13857.5回迁房价格2023.95总销售收入5895.38税金467.69524.85建设成本5235.69净收入463

7、.34406.17政府收益684.78政府部门收益367.07村集体收益211.653村民收益22.75折算标准(元/700820含上下水、供热电讯暖、82.5337.5房价按2500元/怦计算，商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。地税综合地税局房价$.7%217.5契税住宅农税局房价X.5%37.5商业房房价X3%征地补偿拆迁户1200兀/m宅基地696.471026.94办完土地手续所需费用躲迁安置费等59.84土地出让村补偿国土局7.8万兀/亩81.82土地收益18万兀/亩188.81评估勘界5.2万兀/ 亩54.55141.90交易费住宅房管局3元/ m3商业房1

8、0 元 / m2避雷设施费气象局1.5 元/m1.5电器检测费消防大队1.5 元 /m1.5垃圾处置费建设局2档案整理费1.3 元/ m1.3基础设施费205 元/m205墙体节能费8 元 / m28防空建筑配套费20 元/ m20劳保统筹费2.6 元/ m18.2质检费土建造价的0.25%1.75房产测量费测绘单位1.36 元 /m21.3635.11地形放线竣工2.5勘察设计费设计单位20 元/ m220规划技术服务费用地1.5住宅1.74.249规划设计费1.5力兀/ha监理费监理公司土建造价的1%72023.95总计2361.45不含税收的成本价2,023.95元/平方米房地产项目的投

9、资决策浅析房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收 益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市 场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的 可行性、可操作性。一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、 投资决策、实施和总结。如图在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整

10、个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案 中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题， 综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类， 但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤：1、开发项目的选定项目要围绕着市场转， 市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市

11、场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房 地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、 公寓等。在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容 量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖

12、点。以此为基础， 对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是SOHCH族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等；以及进入市场的时机和方式<2、开发方案的选择与确定在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、 购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件， 构思项目建设方案。是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定项 目建设方案的同时， 根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指

13、标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。3、对总收入或销售总额的估计这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。根据项目的具体情况，了解市场的供应量，租、 售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。4、项目开发总成本的分析正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括：A土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，如是通过市

14、场行为获得的就是土 地的地价。B前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等。C房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。D开发商管理费E融资费用及占用资金的利息。F不可预见费G营销费用5、经济分析主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。 主要进行项目现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏 感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。6、项目投资决策通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策 时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这

15、些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、 融资能力等因素。众所周知，拥有足够的资金是项目完成的前提条件，我们进行项目的市场分析、经济分析 等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的，但是，在实际操作中，作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的，往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适 宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、技术计划、 财务计划、管理计划。正式进入项

16、目的实际操作。房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程， 是对项目风险与收益权衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的投资决策结论。进的方向发展。下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可 以下载后编辑删除！ ！谢谢！ ！荷塘月色作者：朱自清这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样 子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已 经听不见了；妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。 我悄悄地披了大衫，

17、带上门出去。沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的 路；白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多 树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名 字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。 今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我 的；我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热 闹，也爱冷静；爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在 这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是 个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在 都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色 好了。曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶

18、子。叶子出 水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点 缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的；正 如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人 微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似 的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传 过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛 然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了, 不能见一些颜色；而叶子却更见风致了。月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄 薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样； 又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云， 所以不能朗照；但我以为这恰是到

19、了好处一一酣眠固不可 少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛 生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般；弯 弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月 色并不均匀；但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着 的名曲。荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最 多。这些树将一片荷塘重重围住；只在小路一旁，漏着几 段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看 像一团烟雾；但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢 上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏 着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最 热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声；但热闹是它们的，

20、我什么也没有。忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎 很早就有，而六朝时为盛；从诗歌里可以约略知道。采莲 的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节， 也是一个风流的季节。梁元帝采莲赋里说得好：于是妖童媛女，荡舟心许；鷁首徐回，兼传羽杯；權 将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步； 夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们 现在早已无福消受了。于是又记起西洲曲里的句子：米莲南塘秋，莲花过人头；低头弄莲子，莲子清如水 今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了；只不

21、见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。 这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前；轻轻地 推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气,这也是福气了。因为平平常常，正像糊涂”一样 难得”，特别是在 这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转 徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子；但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地；大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有；有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来；清福究竟也不容易享的。这几天似乎有些异样。像

22、一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气；还不能如意。心里是一团乱麻， 也可说是一团火。 似乎在挣扎着， 要明白些什么，但似乎什么也没有明白。一部十七史，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提 起我的南方的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里， 喝了两杯 莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似 乎有些渺茫；至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事 情是这样凑巧：今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却 翻着了三年前给 S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州， 宁波之南的台。这真是我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是一条”路而已。 朱自清一圭寸信燕子去了，有再来的时候 ；杨