青白江项目市调PPT课件

1、概览：清白江城市发展态势 清白江区情总况 城市功能定位 城市规划前景 规划重点项目 发展关联点总结第1页/共54页地理位置：位居成都市北大门门户位置 其地理位置具有重要的交通战略地位，对促进拉动成都大区域内经济、社会的发展有着重要影响。青白江区地处成都市东北部，东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。全区幅员面积为378.94平方公里，2009年年末总人口408594万人。主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，建成区面积28.57平方公里，距成

2、都市主城区25公里。 第2页/共54页 境内城厢镇、弥牟镇均为千年古镇，最早见于通鉴纪事本末的记载。诸葛亮旱八阵图现残存于弥牟镇，陆游当年曾多次游历，并留下许多诗篇，他在八阵图歌中写道“有客骑马来新都，逢人指点说弥牟。 历史文化：古蜀国地、文化名城凤凰湖湿地公园城厢镇绣川书院八阵图遗址彭家珍大将军专祠第3页/共54页自然资源：水乡绕城、宜游宜居 区内风景秀丽，自然景观众多，都具有较高的观赏价值；区植被繁茂，气候温和，环境幽雅，是开发水上游乐、度假休闲、保健疗养的理想胜地。同时，各种建筑所体现出的浓浓的川西民俗与当地自然生态风光形成和谐的统一。 第4页/共54页核心资源：区域资源丰富， 历史文化

3、悠久 一方一水土，一地一人文，青白江区物华天宝、人杰地灵。独具的地理位置和优越的自然条件，积淀出厚重的文化内涵，人民的勤劳创造出独特的旅游资源。 生态/人文旅游资源：工业/产业资源：境内以6万亩无公害早熟梨产业带和毗河、西江河两岸的万亩食用麻竹产业带以及城郊生态农业观光旅游点、姚渡龙门农业观光旅游点、清泉花园沟农业观光旅游点、福洪解放村农业观光旅游点已具规模。怡湖园、花园水村、龙门花果、七星诸岛、杏花村等独具特色魅力。在省市区颇具影响力的、已举办二十余载的、一年一度的桃花诗会，是诗人和游客们旅游赏花、吟诗作画的盛典聚会。 区内初步形成了冶金、化工、建材、机械、物流五大主导产业，以攀成钢、川化、

4、巨石、台玻、宝洁等大中型企业集团、公司，形成了独具特色的工业旅游格局。 还有以省市重点文物保护单位为代表的文物古迹，包括区内八大祠堂、明教寺觉皇殿、文庙、武庙、寿福寺、绣川书院、金堂老县衙及30余条古街古巷等，更为区内凭添了迷人的魅力。 第5页/共54页交通条件：外镶内壤、格局初成青白江区交通便利，区内公路、铁路网络纵横。国道川陕公路、108线，省道成绵高速、成南高速、唐巴公路穿境而过。通过国道108线或省道成绵高速往返于成都市区与青白江区之间，单边通行时间仅需15-20分钟，青白江区自筹资金建设的高等级公路唐巴路青白江段和城太路，是连接成绵、成南、成渝三条高速公路的快速通道，经济价值和交通价

5、值都十分重大。 该区铁路交通便利。纵横穿越该区境内的有宝成、成渝、达成3条铁路，4个客货运输火车站，川化、成钢、成桥3条铁路专用线。区内的华铁国际储运公司是国家二级口岸，可就地办理一关三检手续，集装箱可以运达世界各地。 第6页/共54页地域功能：西部综合经济链上的工业桥头堡、交通物流枢纽根据四川省 “一核三区四轴”的城镇格局规划，四川将形成以成都市为核心，发展成都平原城镇连绵区、攀西城镇发展区、川南城镇密集区，形成西部综合经济城市群体。而青白江正位于主轴线的中心，起着区域性工业经济中心桥头堡作用，大成都交通物流枢纽作用.自古以来，商贸就是一个地区经济兴衰的晴雨表，商贸兴经济兴，商贸衰则经济衰，

6、作为成都的老牌工业基地，因工业而生的青白江区同样深谙此道。按照城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，青白江坚定不移的推进城乡一体化，实施“生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的发展战略，立足全域成都，统筹市场建设和物流园区的发展，通过一体化发展方式打造青白江区商贸业的核心竞争力。第7页/共54页城市功能： 成德绵发展轴上的都市纽带 为了将成都平原城市群建设成我国西部综合实力最强的城市群，2020年前，成都平原拟打造成都、德阳、绵阳等都市圈。 北部都市圈北部都市圈商贸商贸/商务商务/物流中心物流中心绵阳首脑城市首脑城市金融业、现代服务业、物流中心金融业、现

7、代服务业、物流中心德阳青白江成都第8页/共54页青白江区城市发展功能定位以上定位将对城市经济的提升起到推波助澜的作用城市功能定位：产业功能定位：快速、健康、持续的发展，建立布局合理的工商业服务体系，关注民生，提升青白江区城市形象和现代化气息，同时要更好地发挥青白江区商业对未来北部新城、青白江区区域内和周边地区的辐射、带动作用。 按照“生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的发展战略，立足全域成都，统筹市场建设和物流园区的发展，通过“一体化”发展方式提高青白江区商贸业的核心竞争力。积极发展各类商业，通过创新带动战略、结构调整战略、品牌优势战略和商旅联动战略，打

8、造功能齐备、具有青白江特色的商务城。大力发展以连锁经营、电子商务为主的现代流通形式，通过完善的商业服务体系和错位经营方式，提升城乡的商业功能、形象和品位。第9页/共54页城市发展总规：形成两带两区，一主一次 随着青白江区城市化进程的不断发展，其中心城区用地已趋于饱和。省委、省政府及区委、区政府明确作出了如下推进新型城镇化的战略决策： 根据规划，青白江区与新都区共同构成都北部分区，是城市北部的分中心，城区发展范围为：西至宝成铁路，东至规划的成青快速路，南至铁路北环线南侧规划道路，北以规划道路为界。城区重点向东、向南发展，与新都区形成整体。工业集中发展区布局于城市东南部，与新都工业集中发展区连接成

9、片，联系共建，统筹协调，形成较大规划的产业园区。年，青白江城市组团用地规模为平方公里；到年，青白江城市组团用地规模为平方公里。 青白江区域2010年规划人口规模47万人，2020年规划人口规模54万人。 青白江传统的带状城市形态，形成“两带两区”的格局。 “两带”：即居住带和工业 带，以防护绿地进行分隔。 城市公共设施结构：为“一主一次”两个公共中心结构；“一主”指青白江区城市组团中心。“一次”大同组团次中心。 第10页/共54页交通规划：立体式城际交通路网 构建“宜居青白江”构建 “七纵五横”的交通格局。“七纵”分别为弥牟大道、川陕公路青白江段、成绵高速路东面规划主干道、青江路延线、大弯路延

10、线、工业大道及城区东面规划主干道。“五横”分别为老唐巴路、华金大道、青华路、铁路北环线南面规划主干道、物流中心规划主干道。 第11页/共54页城市发展规划重点项目“凤凰湖”国家级类湿地公园凤凰湖公园的建成积极的影响客群对本案消费的心理距离成都市青白江区凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于青白江区主城区北面，绕城路以北，青白江大道北延线以西，区界以内，规划面积约10平方公里。目前，该区域内1平方公里范围已基本建成。 凤凰湖国际生态湿地旅游度假区将创建国家AAAA级景区。青白江区明确提出了“生态立区”的战略目标，坚定不移地走生态建设与产业发展相结合的路子，大力实施“绿肺行动”、“森林城市工程”、“龙泉

11、山脉植被恢复工程”，取得重大成果：环境空气质量已达到国家二级标准；城区绿化覆盖率由2005年的38%猛增至45.06%，人均公园面积18.21平方米，人均绿地面积位居成都市二圈层第一；森林覆盖率达到35%,是四川省环境保护模范区、生态区。 成绵高速成青快速通道至广汉大件路华金大道同华大道第12页/共54页城市发展规划重点项目成都市工业集中发展区 工业的高度聚集、现代物流枢纽的建成将提升本案所在区域土地价值及人气规划将青白江区工业用地共划分为 3个工业园区，同时规划一个仓储物流片区。 弥牟工业新区：位于大件路以东、铁路北环线以北，成绵高速公路以西，规划面积约2平方公里左右。 传统工业区：位于铁路

12、北环线以北，青白江生活区南侧，规划工业大道以西规划面积约4.0平方公里。 大同工业区：位于规划工业大道以东、成青快速路以西、华金大道以南、铁路北环线以北，规划面积约6.0平方公里。 仓储物流区：位于铁路北环线南侧，规划面积4.0平方公里，以物流运输和简单贸易加工为主。 第13页/共54页城市发展态势与本案关联点总结枢纽功能的显现，亦将加速推进青白江的城市化进程。同时相应的市政配套也更加趋于完善第14页/共54页分析：青白江城市宏观经济 城市经济总况 城市消费水平 发展关联点总结第15页/共54页城市境内GDP呈稳步上涨趋势近年来青白江经济持续较快发展。通过近几年青白江GDP数据可见，青白江GD

13、P年增长率均维持在17%的态势。至2009年，全区GDP预计将达75.2亿元。城市GDP水平，居省内第10位，市内第2位第16页/共54页城镇居民收入持续上涨，高于全省平均水平 国民经济保持较快发展势头。2010年，全区实现地区生产总值199.66亿元，按可比价格计算，比上年增长17.6%，已连续29年保持两位数增长。其中：第一产业实现增加值10.34亿元，增长4.2%；第二产业实现增加值147.97亿元，增长20.6%；第三产业实现增加值41.35亿元，增长10.3%。一、二、三产业比例关系为5.2：74.1：20.7。按常住人口计算，全区人均地区生产总值达51282元，增长25.5%。第1

14、7页/共54页青白江城市消费品零售额持续攀升城市消费力旺盛信息来源：成都市统计局 信息来源：成都市统计局 信息来源：成都市统计局 第18页/共54页固定资产及房地产投资呈良性增长态势随着本区城市的发展，近年来固定资产投资总额持续上升、增长率保持在30%以上，城市投资信心显存。固定资产投资快速增长。全区固定资产投资完成151亿元，比上年增长31.3% 其中工业投资完成74.68亿元，比上年增长8.3%。全年新增固定资产104.59亿元。房地产业发展形势良好。全年完成房地产开发投资（按项目地）13.34亿元，比上年增长60.0%；其中商品房开发投资12.37亿元，比上年增长68.4%。全年商品房销

15、售面积（含预售）52.9万平方米，比上年增长44.7%，商品房销售额17.26亿元，比上年增长72.5%。第19页/共54页城市宏观经济与本案关联点总结经济总况工业经济先行，旅游经济后补 近三年来本区城市居民消费水平处于直线上升的状态，虽整体零售总额不及同等城市，但其整体增长速率呈稳步上升的态势，足以说本区城市消费发挥空间较大，仍有较大潜在消费力有待激发。由于本区城市发展对工业经济的侧重，虽近年来本区城市固定资产投资总额持续上升、城市投资信心显存，但整体城市着重工业发展的导向，致使房地产投资处于相对缓慢的发展态势。 以工业为发展主导的青白江，伴随着近年来本区的城市化进程，以工业发展是本区的重心

16、。此外，随着工业兴区规划的相继实施，其本有的生态/休闲/宜居/文化/旅游等的城市旅游特色和认知将再次强化亦呈快速上涨趋势。第20页/共54页探索：青白江房地产市场环境 青白江山房地产市场格局 青白江房地产市场供销现状 青白江房地产发展关联点总结第21页/共54页房地产格局三大板块、方兴未艾 当前青白江房产市场大至工业区板块、环凤凰湖北区新城板块和老城区三大板块。随着城市不断发展，老城区的开发用地已趋饱和，城市发展已逐步向以东区、南区为代表的新兴区域扩展，并呈急速发展的趋势。第22页/共54页两带两区，一主一次第23页/共54页旧城区板块发展相对受限的成熟区域第24页/共54页发展背景层面旧城区

17、典型案例与本案发展关联点分析发展受限的旧城区当前在售楼盘普遍规模较小，以学府雅苑为代表的在售楼盘大多基于区域的成熟配套立足市场。相较而言，区域生活配套相对缺乏的本案，须结合自身“商住”用地性质着力完善社区基础配套，方能吸引客户下单。产品打造层面当前旧城区市场在售楼盘大多集中在主干道地段。加之其规模的限制，在产品打造上则着力于对凤凰湖资源的利用，但都相对离湖较远。为此，同为湖景楼盘的本案，除了考虑对湖景资源利用方式及社区内部品质环境的打造，使不缺水景的青白江为之所动外。还需要进行合理的户型配比与总价控制，实现产品与市场的对接和产品变现能力。第25页/共54页工业新区板块案例工业属性下的配套型住房

18、第26页/共54页环凤凰湖板块典型案例9 92 24 45 56 67 78 83 31 1本案n周边在售楼盘u凤凰岛国际社区u恒大雅苑u凯斯顿华府u凤凰庭u德通心愿城u栖凤居u学府雅园u七里香溪花满郡u齐盛艺品u大邦第1城u清溪园第27页/共54页环凤凰湖板块典型案例凤凰岛国际社区期产品特征：客群特征：第28页/共54页环凤凰湖板块典型案例规划建设净用地面积：34214.53规划总建筑面积：75668.03商业建筑面积:500.46总绿地面积：11975.20容积率：2.21绿地率：35%机动车位：318辆总户数：640户物业地址:青白江同华大道199号（凤凰湖湿地公园对面） 建筑类别:板塔

19、结合 多层 小高层 高层 开 发 商:成都御都投资有限公司物 业 费:1.00元/平方米月物业公司:同馨物业 凯斯顿华府第29页/共54页环凤凰湖板块典型案例凤凰庭第30页/共54页七里香溪花满郡一期一期二期二期第31页/共54页凤凰湖板块典型案例与本案发展关联点分析发展背景层面做为造城运动先驱的凤凰岛国际社区，正以其大规模、大手笔、大姿态的战略逐步影响整个环湖板块，使之成为不可分割的一部分，和市场口碑信誉俱佳的楼盘。但是该项目的成功除了其首期高端酒店产品和商业广场的成功策动外，还要取决于而后对片区教育、医疗、商业、交通等多方面配套设施的完善，特别是商业配套、旅游度假功能、休闲娱乐场所的完善使

20、之能够具有可持续性的发展，从而形成真正意义上的人气之凤凰城与该项目仅一路之隔的本案，在环凤凰湖北部新区成功策动的前提之下，不仅可借势其现有规划配套，还可以其为基石、补缺其不足，再度转换其现有客群的同时发展更上一层的优质产品。产品打造层面分三期开发的该项目，在产品形态选择上涵盖：别墅、多层洋房、高层等多类产品。但就其体量来说以高层和小高层产品为主。其中销售周期较短、出货率快的又以小高层产品为首。由此可见，市场对多层类产品的需求量较大。该项目多层产品的热销结合当前市场低层产品的愈渐稀缺，验证本案产品具有发展低层产品机会。第32页/共54页凤凰湖板块典型案例与本案发展关联点分析占地220亩的本案，属

21、当前区域首例临湖规模大盘具有发展品质楼盘的基础条件以及填补区域品质楼盘空白的市场机会。但如若项目要成功实现区域客源挖掘，还需建立项目差异化特质、策动自身品质影响力，方能从未来区域可能的低价竞争中脱颖而出。第33页/共54页房地产市场供销特征形态特征：产品线较为丰富电梯产品占主流户型跨度大，舒适套三占踞市场主力第34页/共54页价格：该区域内均价破5、各区域价差不大 当前本区在售楼盘由于区域位置、规模档次、产品形态的差异不大，其销售价格也相差不远。其中环湖区域均价已经突破5000元/，而其它区域高层电梯均价约4000元/左右、别墅类产品约8000元/，第35页/共54页各区域在售典型楼盘供应数据

22、分析规模 由此可见，产品的价格高低与否除了先天的区位地段外，还取决于产品与目标市场的对接以及目标市场潜在消费需求的挖掘程度。第36页/共54页各区域在售典型楼盘供应数据分析建筑形态高层当道、低层低密物业稀缺第37页/共54页房地产市场环境与本案关联点总结土地交易工业用地商住混合用地齐头并行供销现状多受大势环境影响相较而言本案所处板块位居住功能属性最强的区相较而言本案所处板块位居住功能属性最强的区域，将深远影响本案物业发展及档次定位。域，将深远影响本案物业发展及档次定位。第38页/共54页剖析：本案未来竞争环境及基地价值 项目未来竞争环境判断 项目价值特征分析 项目SWOT分析 项目发展关联点总

23、结第39页/共54页地块背景： 位于凤凰湖背面的“凤凰岛”地块已被同区开发商企业获取，该地块两面环水、风景怡人，是本区不可多得的优质湖景地块。环凤凰湖片区“凤凰岛国际社区”联动新区该地块不仅是该片区的又一湖景大盘，更将成为青白江城市发展高地。该地块不仅是该片区的又一湖景大盘，更将成为青白江城市发展高地。为此，基于其潜在的区域前景及优质资源，为此，基于其潜在的区域前景及优质资源，将打造成国际性商住一体化社区，将打造成国际性商住一体化社区，并将于并将于2011-62011-6月中旬年正式开盘。月中旬年正式开盘。即将开盘且与本案仅一路之隔的“凤凰岛”地块无论品牌还是资源都对发展本案形成威胁第40页/

24、共54页项目未来竞争环境判断 通过当前市场环境、发展趋势及项目区位潜在地块的多方分析，可锁定：主流竞争区域：拥有强势规划背景蓄势待发的环凤凰湖北部新区；借势城市工业发展，持续放量开发的南郊工业区域。核心竞争区域：本案所在的凤凰湖板块临湖待开发用地；项目以“凤凰岛”国际社区项目和恒大“雅苑”。第41页/共54页项目区域价值区位关系凤凰湖门户，与主城仅一路相连本案地块紧邻凤凰湖，与凤凰本案地块紧邻凤凰湖，与凤凰大道隔湖想望，处于凤凰湖的门户位置。大道隔湖想望，处于凤凰湖的门户位置。第42页/共54页项目区域价值市场认知市场认知：未来商住高度汇聚，商旅属性逐渐走强配套不足，购物不方便。整体市场对区域

25、的居住属性认知很高，只要生活购物配套完善，根本不存在市场抗性。第43页/共54页项目区域价值规划前景集配套型湖景住宅与旅游产业园区为一体的湖景新区 未来的凤凰湖片区将建设成为功能齐备的集配套型湖景居家 与旅游产业园区为一体的大规模商旅新区。第44页/共54页项目基地资源价值四至条件北第45页/共54页项目基地资源价值地形条件u项目土地平整，无任何拆迁工程障碍。项目土地平整，无任何拆迁工程障碍。u项目建筑规划占地项目建筑规划占地220220余亩，暂无高层建筑物遮挡，视野开阔。余亩，暂无高层建筑物遮挡，视野开阔。u现为农用土地，地质比较硬朗但无坚硬基石，有利于项目的建筑现为农用土地，地质比较硬朗但

26、无坚硬基石，有利于项目的建筑基础施工。基础施工。u周边市政道路铺建完工，并均已交付使用。周边市政道路铺建完工，并均已交付使用。u通过成青快速通道、成绵高速通过成青快速通道、成绵高速15152020分钟便可从成都市区到达分钟便可从成都市区到达本案。本案。u地块周边没有居住避讳场所。地块周边没有居住避讳场所。第46页/共54页项目基地资源价值自然资源湖景、溪景、林景，三维一体景观资源湖景：溪景：本案地块一条灵动的小溪从西向东而过，为本案内部中庭赋予了具佳的水景资源林景：第47页/共54页项目基地资源价值控规要求政府预期本案发展方向第48页/共54页本案地块SWOT分析u大成都一次扩张，改变的不只是

27、一座城市繁荣，更多的是土地资源价值的飙升，本大成都一次扩张，改变的不只是一座城市繁荣，更多的是土地资源价值的飙升，本地块在青白江诞生，在成都崛起，土地升值为项目获取丰厚利润奠定了坚实的基础。地块在青白江诞生，在成都崛起，土地升值为项目获取丰厚利润奠定了坚实的基础。u北城新区是青白江商住区的热点、重点开发区域，新规划、新建设、新配套必然成北城新区是青白江商住区的热点、重点开发区域，新规划、新建设、新配套必然成就新的生活圈层，本案具备了城市新扩张的推动力。就新的生活圈层，本案具备了城市新扩张的推动力。u凤凰湖是青白江人的新城文化生活依托，天赋人文，而本案占据视野开阔的湖水景凤凰湖是青白江人的新城文

28、化生活依托，天赋人文，而本案占据视野开阔的湖水景观线，景观优势突出。观线，景观优势突出。u北城新区是青白江东北方出成都的第一站，而本案处于新城新区规划核心位置，正北城新区是青白江东北方出成都的第一站，而本案处于新城新区规划核心位置，正好是成青快速通道进入青白江的终点第一站，成绵高速出青白江口就到，交通优势好是成青快速通道进入青白江的终点第一站，成绵高速出青白江口就到，交通优势和信息资源优势非常显赫。和信息资源优势非常显赫。u本区域宗地都各归其主，本地块有不可复制的稀缺性。本区域宗地都各归其主，本地块有不可复制的稀缺性。优势第49页/共54页劣势 政府办公区在老城区域以南，距离本案还有近二公里路

29、程，由于本案更偏居北侧，市政配套建设相对滞后，为本案入市进度造成一定影响。 凤凰湖公园周边即将开盘项目牵扯本案的优势。 本案是开发商开发的较大项目，开发面积较大，前期筹备工作任务艰巨，其抗风险意识可能会影响决策周期，容易错失市场机会。第50页/共54页本案地块SWOT分析u 青白江属大成都，随着成青、物流干到、北新环线快速通道的相继开通，成都建设北部新青白江属大成都，随着成青、物流干到、北新环线快速通道的相继开通，成都建设北部新城的步伐加快，而本案正处于桥头堡枢纽重点地段，商业物业的打造带来机会，汇聚鼎盛城的步伐加快，而本案正处于桥头堡枢纽重点地段，商业物业的打造带来机会，汇聚鼎盛人气。人气。u 北部新区（环凤凰湖片区）作为区政府商住集中发展战略要地，片区未来规划现代时尚，北部新区（环凤凰湖片区）作为区政府商住集中发展战略要地，片区未来规划现代时尚，以高尚居住、文卫、体育、生态休闲为主，建设紧锣密鼓，周边市政配套为本案的现代都以高尚居住、文卫、体育、生态休闲为主，建设紧锣密鼓，周边市政配套为本案的现代都市生活奠定了坚实基础。市生活奠定了坚实基础。机会u北部新区控规表明：片区将