电大房地产估价考试复习题参考答案

1、1、对于任何一块土地，根据马克思的思想，其地租量均等于该块土地所提供的产品的市场价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。( A对) 2、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( A、105.75)万元。3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了(D、土地形状)对地价的影响。4、估价上的折旧注重的是(D、价值的减价修正)。5、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残

2、值率为O，按直线法确定其成新率为(C、80 )%。6、房地产按开发程度来划分，其中包括以下(AD )类。A、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地D、现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产7、关于收益法适用的条件是(A 、房地产的收益和风险都能较准确地量化)。8、有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。(B 、错)9、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( D)。D、房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规

3、律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产10、21.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是(C、 )。拟定估价作业方案;受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点);搜集估价所需资料;获取估价业务;选定估价方法测算：实地查勘估价对象;确定估价结果;撰写估价报告并审核;估价资料归档;交付估价报告11、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( D、繁华程度、临街状况)。12、应归档的估价资料包括(BCDE )。B、与委托人签订的估价委托合同C、向委托人出具的估价报

4、告(包括附件)和实地查勘记录D、估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录E、估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。( A) A、对14、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(C56.8%

5、 )。15、在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为(C 、乙丙甲丁)。16、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，并不是一定要化为单价。(B错) 17、建

6、筑物的重新构建价格是(BCD )的价格。B、估价时点时 C、客观D、建筑物全新状态下18、在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。( A、对) 19、对于一宗房地产的价格，通常由(ABCD )所构成。 A、土地取得成本 B、开发成本C、销售税费、投资利息 D、管理费用21、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。(B、错) 22、母公司与子公司之间、公司与其职工间的房产交易，由于相互间比较了解，成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( B、错) 23、某商场建成于2000年10月，收

7、益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(B )万元。 A、536 B、549 C、557 D、81624、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( B、)。选取可比实例;搜集交易实例;建立价格可比基础;进行交易日期修正;进行交易情况修正;进行房地产状况修正;求取比准价格25、应用路线价法的前提条件是(BD )。B、街道较规整 D、临街各宗土地的排列较整齐26、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上

8、升或下降的数额大致接近时，宜采用(BC )预测房地产的未来价格。B、平均增减量法 C、平均发展速度法 27、下面属于构筑物的是(ABC A、烟囱 B、水塔 C、水井)。 28、在估价中要特别注意下列( BCD B、估价目的 C、估价时点 D、估价对象状况)之间的内在联系。29、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是(D 、未来数据加权算术平均法)。30、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。(B 、错) 31、运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。(B错) 32、房地产价

9、格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。( A、对) 33、通常情况下，评估下列房地产不适用收益法的有(CD )。 A、商店 B、农地 C、职工宿舍 D、公园34、在具体的房地产估价作业中应当遵循的估价原则主要有( ABCD)。A、公平原则、合法原则 B、替代原则 C、估价时点原则 D、最高最佳使用原则35、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( ACD A、法律上允许C、技术上可能 D、财务上可行)。 36、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。(B、错) 37、各种结构房屋的残值率一般为(AB )。 A、钢筋混凝土

10、结构为0 B、砖混结构一等为2% 38、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为( A)年。 A、38 B、42 C、58 D、6039、某宗房地产的土地总面积为1200 m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2;地上建筑物总建筑面积为2300 m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现

11、时单价为(B 、1339)元/m2 40、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：(A )。 A、18% B、20% C、15% D、25%41、建筑物的物质折旧包括(BD )。B、正常使用的磨损D、意外的破坏损毁42、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有(BD )。B、通货膨胀率D、利率因素43、估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。(B、错) 44、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( B、该种房地产的

12、开发成本)。 ，45、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有(AC A、规模报酬规律C、收益递减原理 )。46、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是(D、使用权价格)。47、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( AB A、待开发房地产在开发前后的状况 B、开发后的房地产经营方式)。48、因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比，由此出现了(B 、赚钱与赔钱)的问题。49、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减O.4%，则其1998年10月15日的价格为(D 、8028)元人民币/m2

13、。1998年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。50、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( A、1200) m2。一、单项选择题、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（D、重新利用）为前提进行估价。2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。、87； B、124；C、130；D、134 计算过程：50+80/(1+1%)83、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27，前街路线价为2000元m2，后街路线价

14、为1000元m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。、9； B、13.5; 、15；、18前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。、类似写字楼的客观收益；、市场比较法；、该写字楼的实际收益；、无法估算5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。、功能缺乏；、功能过剩；、修复时间较长；、修复时间较短6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。、设定标准深度；、选取标准临街宗地；、编制深度百分率表；、划分路线价区段7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20

15、日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。、1998年6月30日；、现在；、重新估价的作业日期； 、要求重新估价的委托方指定的日期8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。、法国；、意大利；、日本；、香港9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）、经济适用住房与高级别墅；、住宅与其配套的商业房地产、宾馆与写字楼、大城市郊区的住宅与高速公路收费10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A ）。、等于报酬率；、大于报酬率；、小于报酬率；、无法知道11

16、、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6，自有资本要求的资本化率为9，则该类房地产的资本化率为（ B ）。、6； 、6.9；、8.8；、计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%12、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（ B ）。、替代关系；、互补关系；、附属关系；、没有关系13、基本完好房的成新率为（D ）。、十、九成新；、九、八成新；、八、七成新；、七、六成新14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）。、4858； B、5200；、2700； D、6264根据净收益每年

17、不变的预知未来若干年后的价格公式：ar×（r）t（r）t 2168 ×11（18）25616（8）25200（万元）15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2和1，该类房地产的报酬率为8，该房地产的价格为（A）万元。、100； B、42；、63；、77计算过程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)16、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（C、路线价法）。17、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（D众数）。18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在

18、上一年的基础上增加万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为（C381.25）万元。19、经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（ C、最佳规模和最佳集约度）。20、投资利润率的计算公式是（ A 、开发利润（土地取得成本开发成本管理费用）。21、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ C餐饮的房地产； ）22、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于（、土地使用管制）方面的制约。23、 某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5 m2，阳台面积为3.2 m2，分摊的共有建筑面积为9 m2。则该套住宅的建筑面积为( B、79

19、.0 )。24、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为层时，预期投资利润率为4.36；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。、收益递增规律；、收益递减规律；、规模的收益递增规律；、规模的收益递减规律25、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（、技术上可能）。26、城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为（ C、毛地价）。27、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。、客观合理价值标准；、非公开市场价值标准；、公开市场价值标准；、政

20、府规定的价值标准城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。28、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A、可比实例房地产；B、估价对象房地产；、标准房地产；D、类似房地产2003年考题。间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。29、某可比实例的实物状况比估价对象优，则其实物状况修正系数为（B

21、）。.0.91; B.0.92; C.09; .1.10这是2003年考题。以估价对象为基准，100（1009）0.92。30、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6，则交易情况修正系数为（、1.064）。交易情况修正系数100（1006）1.06431、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。、50； 、10；、20； 、无法知道根据“建筑物经济寿命年折旧率”来计算。32、在一般情况下，（、重置价格）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑

22、物的估价。33、报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（估价对象房地产变为现金的速度）。34、收益法是以（、预期原理； ）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。35、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10，则该宗房地产的总价值为（、460；）万元。先求出土地价值（50200×12）10%260（万元），房地产总价值260200460（万元）。36、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（、假设开发法）作为其中的一种估价方法。37、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐

23、升高；由此远离道路的方向，地价（ C 、可视为基本不变）。38、划分路线价区段的最主要标准是（、地价有显著差异的地点；）。39、估价报告书中说明的（ C 、估价目的）限定了其用途。40、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ C 46）年。41、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ A 供水、排水、供电、通讯）等设施或条件以及场地平整。42、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该

24、宗土地的容积率为（ ）。A.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7容积率总建筑面积建筑用地面积，即500010005。43、房地产价格是由房地产的（、有用性、稀缺性、有效需求）三者相互结合而产生的。44、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元m2。该房地产价格为1250m2，则该建筑物的单价为（A、950 ）元m2。（1250×50001000×1500）5000950（元m2）45、对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计

25、拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（、均衡原理）造成的。46、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（、保持现状前提）进行估价。47、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（、28.2）万元。29（13）28.2（万元）。48、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C、可比实例房地产）状况为参照系进行的。49、下列关于估价上的建筑

26、物折旧的说法中，错误的是（ 、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额）。50、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（、重建成本）为好。51、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（、6.4% ）。52、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（报酬率安全利率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠）。53、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（、8001000万元）。54、房

27、地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ 、变动规律和发展趋势）。55、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得的，这些修正实际上为（C 、房地产状况调整）。56、一临街深度22.86（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（、452.63万元）。57、路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（、市场法）58、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程

28、度和（ A、周围环境状况C、临街状况）。59、居住用途房地产的位置优劣，主要是看（、周围环境状况）和安宁程度。60、搜集什么样的实例资料，主要取决于（、拟采用的估价方法）。二、多项选择题、成本法中的“开发利润”是指（、开发商所能获得的平均利润； 、开发商所能获得的税前利润）。2、区位状况比较修正的内容包括（、繁华程度；、临街状况）修正。3、路线价法估价时需要用路线价再配合（ A、深度百分率D、其他价格修正率）计算出待估宗地的价格。4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（A、求得的路线价已是正常价格C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致）。5、在下列情形中，通常会引起

29、房地产价格降低的有（B、在写字楼旁新建大型游乐场D、常常遭受洪水威胁）。6、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ABD、委托估价合同 、实地查勘记录、向委托人出具的估价报告）。7、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ABD、交通建设；、市场供求变化 、所在地区衰落）等引起。8、在商品房交易中，常见的最低价格有（AB、商品房销售中的起价；、拍卖活动中的保留价）。9、下面（ AB、征地费；、建筑安装工程费）是计入商品住宅价格的费用。10、经济适用住宅基准价格由（ 、开发成本、税金 D、利润）构成。11、下列属于房地产真正自然增值的有（ BC、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升、

30、外部经济引起的房地产价格上升）。12、需要补地价的情形有哪几种？（ABC、增加容积率、改变原土地用途；、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产； ）13、在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：（ AC、通过征收农地取得的；、通过在城市中房屋拆迁取得的 ）。14、建筑物的重新购建价格是（ BCD、估价时点时；、客观；、建筑物全新状态下）的价格。15、通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（ ABC、政府招标出让；、政府拍卖出让；、政府挂牌出让； ）16、下面属于收益性房地产的是（、未出租的餐馆；、旅店；、加油站）。17、预期原理是（、收益法、假设开发法）等估价方法的理论依据。18、下列哪

31、几项是以营业方式获取收益的房地产？（、旅馆；、歌城；、加油站）19、开发后的房地产经营方式有（、预售；、建成后出售；、出租；）。20、以下适用假设开发法估价的房地产有（、将在建工程续建成房屋；、将旧房装饰装修改造成新房、将生地开发成熟地； ）。21、房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（ACD A、销售、营业；D、商业）。22、下列哪些情况需要进行房地产评估？（B、企业破产清算；、房地产典当；D、确定定期公布的基准地价）23、房地产估价的三大基本方法是（A、市场法；、成本法；、收益法）。24、房地产估价所评估的是房地产的（A、市场价格C、市场价值；）。25、标价是商品房

32、出售者在其“价目表”上标注的不同（、楼层；B、朝向；C、户型）的商品房的出售价格。26、某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。、按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。27、预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格28、房地产状况调整的内容主要

33、包括（A、区位状况的调整；B、实物状况的调整；、权益状况的调整）。29、下列哪些属于房地产市场状况的内容？（A、政府出台新的政策措施；B、利率发生变化；、出现通货膨胀 ）30、下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（、现行政策重大改变；、城市规划重大改变；）。三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。(2)坐落。（3）面积。（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。（6）装修。（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。（8）平面位置。（9）工程质量。（10）

34、建成年月。（11）维护、保养、使用情况。(13)利用现状。（14）权属状况。2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关

35、系到国计民生，是一个十分敏感的价格。（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（

36、3）成新折扣法。（4）综合法。最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。5、收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房

37、地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。6、什么是假设开发法？其理论依据、前提条件、适应对象是什么？假设开发法（The hypothetical development method），是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。其理论依据是预期原理。前提条件：(1) 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。(2) 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。(3) 正确分析房地产市场行情。(4) 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。(5

38、) 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。7、什么是房地产估价原则？如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的？合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说，估价原则与估价要求有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件。8、什么是资本化率？资本化率有哪些种类？求取资本化率的基本方法有哪些？资本化率(capitalization rate)是将房地产的净收益转换成价值的比率。主要有三种：综合资本化率，建

39、筑物资本化率和土地资本化率。求取资本化率的方法主有：（1）市场提取法；（2）安全利率加风险调整值法；（3）复合投资收益率法；（4）投资收益率排序插入法。9、什么叫路线价法？其理论依据、适用的对象和条件是什么？路线价法(unit foot appraisal method)是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价法的理论依据。道路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，也是替代原理。考生应掌握路线价法与市场法在具体运用时的区别。路线价法适用的对象。路线价法主要适

40、用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别是在房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的场合。路线价法适用的条件。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地排列较整齐。四、计算题（必须写出计算过程，可不算出结果。）1、某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70的抵押贷款，抵押贷

41、款的年利率为6，自有资本要求的收益率为10。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。计算过程：（1）计算公式：i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。（2）A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元（3）Y=70%×6%+（1-70%）×10%=7.2%（4）n=50-4=46年（5）t=3年（6）将上述数字代入公式计算： 95(7.2%)92(7.2%）294（7.2%）3957.2%×(7.2%)3×(7.2%)46-31262.14万元。2、某房地产的土地面积1000m

42、2，建筑面积2000。土地于1999年10月日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每建筑面积800元。2004年10月日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。（）计算公式为：旧房地价格土地重新取得价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（）修正后的土地价格V50×K45

43、K501100×1000×（）45（6%）501078642.66元。（）建筑物重新购建价格2000×20001100×1000 2900000元（）建筑物累计折旧额2900000×（） 236734.69元（）该房地产2004年10月日总价1078642.662900000236734.693741908元3、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。

44、试求其折旧总额。(1)门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元(2)装修的折旧额=30×1/5×3=18万元(3)设备的折旧额=60×1/15×10=40万元(4)长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）×1/50×10=17.6万元(5)该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利率为6，

45、销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。计算建筑物的重置价格：建造成本800万元管理费用800×324万元投资利息（80024）×60×（16%）1.51（80024）×40×（16）0.554.9万元则：建筑物的重置价格8002454.90501201048.9万元计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额18万元装修部分的折旧额20

46、0×2580万元设备部分的折旧额110×81088万元长寿命项目的折旧额（1048.9018200110）×850115.34万元则：建筑物的折旧总额188088115.34301.34万元5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方

47、的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85，年运营费用约占租赁有效毛收入的35，报酬率为10%。计算过程为）计算办公楼现值办公楼整体年净收益80×3000×85×（135）×12159.12（万元）收益年限40634（年）办公楼现值为：159.1210×11(110%)341528.92(万元)）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80×2000×85×（135）×12106.08（万元）乙方使用权剩余收益年限15411（年）乙方使用权剩余收益年限价格为： 10

48、6.08 10×11（110）11689（万元）甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格1528.92689839.92万元6、某酒店总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积150

49、0元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。（）计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500225（万元）（）计算自用办公室价格：8000×200160（万元）（）计算酒店客房年总收益：200×190×365×（130%）970.9（万元）（）计算酒店会议室年总收益：500×20×2×1224（万元）（）计算酒店年总费用：970.9×40388.36（万元）（）计算酒店自营部分年净收益：970.924388.36606.54（万元）（）计算酒店自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：606.5487581.75（万元）（）计算该酒店的正常总价格：7581.752251607966.75（万元）7、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似