三、房地产企业鉴定办法（精品）

1、关于进一步明确房地产开发企业所得税征收方式鉴定工作有关问题的通知各纳税单位：为了落实税收政策，规范工作程序，便于征收管理，现 就房地产开发企业所得税征收方式鉴定有关具体问题明确 如下。一、房地产开发企业所得税征收方式的鉴定，按照以下 程序执行：（一）纳税人申请当年新办的房地产开发企业应在办理税务登记后的一 个月内，原已有的开发企业应在每年3月底以前，到主管税 务机关领取并填报房地产企业所得税征收方式鉴定表（附 件1,以下简称鉴定表），向办税服务厅提出企业所得 税征收方式鉴定申请。（二）税务机关审核1、办税服务厅受理鉴定表后，即时将资料传递税 源管理科，税源管理科收到鉴定表后，应及时派出2名 以

2、上的税收管理员进行实地核查，写出调查报告，并提出征 收方式鉴定的初步意见，由税源管理科负责人在鉴定表 上签署明确意见后，报税政科复核、认定；2、稅政科收到鉴定表和相关资料后，应及时对有 关情况进行复核，复核完毕后，由税政科负责人在鉴定表 上签署明确意见后，报分管副局长复审；3、分管副局长应及时对鉴定事项进行复审，复审完毕 后，应在鉴定表上签署“同意核定征收”或“同意查账 征收”意见，并将相关资料退回税政科。4、税政科按照分管副局长审批意见，下达税务事项 通知书传递办税服务厅送达纳税人。（三）送达执行办税服务厅应及时将税务事项通知书送达给纳税人, 纳税人有异议的，可以依法申请税务行政复议，但复议

3、期间， 应该按照税务机关确定的征收方式预缴企业所得税。二、房地产开发企业所得税征收方式的鉴定，实行每年 鉴定一次的办法。鉴定完成时间定为当年的6月底以前。重新鉴定工作完成前，纳税人可暂按上年度的征收方式 预缴企业所得税；重新鉴定工作完成后，纳税人再按照税务 机关鉴定的征收方式预缴企业所得税，并按鉴定结果进行调 整。年度终了 5个月内，纳税人应按规定办理企业所得税汇 算清缴。三、凡鉴定为核定征收的房地产开发企业，应按月（季、 年）申报企业所得税时，使用中华人民共和国企业所得税 月（季、年）度纳税申报表（b类）报表进行纳税申报， 年度终了的5个月内进行企业所得税汇算清缴。应税所得率，按照湖南省地方

4、税务局关于进一步明确 房地产市场若干税收政策的通知（湘地税函 2009135 号）（附件2 ）文件规定的税率执行。房地产开发企业开发多个项目，因项目所在地不同而适 用不同应税所得率的，应严格分开核算，否则，在计算所得 税时从高适用应税所得率。四、原实行查账征收的房地产开发企业鉴定为核定征收 后，在进行企业所得税申报时，以前年度已申报企业所得税 （指年度申报）的预售收入在开发产品完工后应抵减当期收 入总额。附件：1、房地产开发企业所得税征收方式鉴定表；2、湖南省地方税务局关于进一步明确房地 产市场若干税收政策的通知（湘地税函 2008135号）。二0 一一年元月四日纳税人识别号经济类型纳税人名称

5、纳税人注册地址开发项目名称开发项目地址开户银行银行账号邮政编码联系电话上年收入总额上年成本费 用额上年所得税额上年征收方 式一、账簿及账户设置情况项目纳税人自查税务机关意见项目纳税人自查税务机关意见合格不合格合格不合 格合格不合格合格不合格1、总账2、现金日记账3、银行存款日记账4、应收账款明细账5、应付账款明细账6、应交税金明细账7、主营业务收入明 细账8、主营业务成本明 细账9、管理费用明细账10、营业费用明细账11、财务费用明细账12、开发产品明细 账13、固定资产明细账14、原材料明细账 （有材料采购行为 的）15.产成品明细账二、收入总额核算情况项目纳税人自查税务机关意见合格不合格合

6、格不合格1、收入项目应开票部分，已及时开具发票或其他合法凭证2、收入与开发产品明细账、产成品明细账数量、品种相符3、收入明细账金额与银行存款、现金缴款单及其他相关所列收入 项目金额相符4、自建固定资产、股东分配开发产品等视同销售行为是否纳入收 总额；，三、成本费用核算情况项目纳税人自查税务机关意见合格不合格合格不合格1、记账凭证与原始凭证内容、金额相符2、记账凭证与相关明细账相符3、完工产品工程决算报告真实、完整4、期间费用明细账完整5、开发成本分摊办法一致、合理6、费用凭证有合法、真实票据，凭据完整、齐全7、费用的发生与现金、银行存款日记账及相关科目一 一对应8、已销开发产品成本的结转与收入

7、科目一一对应9、成本计算单完整10、生产成本、制造费用及时归集11、完工产品及时、足额登记四、账簿、凭证和纳税资料的保存情况项目纳稅人自查税务机关意见合格不合格合格不合格1、凭证、会计账簿类2、月、季度、年度财务报告（资产负债表、利润表）3、申报表、完税凭证、发票以及其他有关涉税资料五、纳税义务履行情况项目纳税人自查税务机关核实上年度应纳税所得额占收入总额的比例六、征收方式确定各方意见查账征收垓定征收意见纳税人 意见年月日税收管理员 意见年月日税源管理科负 责人意 见年月日税政科经办人 意见年月 日税政科科长 意见年 月日分管副局长 意见年 月日注：h以上内容在符合的项目中打“v2、本表一式三

8、份，纳税人.计征科.稅政科各存一份。附件2:湖南省地方税务局关于进一步明确房地产市场若干税收政策的通知（湘地税函20081 135号）各市、州地方税务局，省地税稽查局、省局直属局：根据中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关 于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见（湘办发200 818号），结合各地贯彻执行情况，现将房地产市场有关税 收政策进一步明确如下：一、适当调整房地产企业土地增值税核定征收率。除批 准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含 用于拆迁安置的住房）暂不征收外，其他各类商品房的核定 征收率，普通标准住房由1%调整为0.5%,非普通标准住房 由2%调整为1%,别墅、写

9、字楼、营业用房仍为3%。为了简 化征收手续，减少不必要的重复检查，房地产企业土地增值 税按其转让房地产的收入和预收账款计征。二、适当调整房地产企业所得税税收负担。凡实行核定 征收的房地产企业，其按收入的核定征收率，长沙市城区由 3. 75%调整为2%,其他市州城区由3%调整为1. 5%,县市由2. 5%调 整为1%。三、适当调整二手房交易中的税收负担。对个人将购买 的套内面积在144平方米内的普通住房对外销售，不征收营 业税的购房时间规定，由5年缩短为2年（含2年）；对个 人将购买的非普通住房对外销售，按销售收入减去购买房屋 的价款后的余额征收营业税，其购房时间规定，由5年缩短 为2年（含2年）。对个人将购买不足2年的住房对外销售 的，全额征收营业税。出售二手房的个人所得税附征率按现 行标准统一下调50%。四、住房租赁税收按综合税率简易征收。对个人出租住 房，不区分用途，均按综合税率征收，设区的城市为6.672 5%,县城、镇为6. 6425%,其他地区为6.5825% （其中：营 业税1.5%,房产税4%,个人所得税核定征收率1%,教育