建筑工程合同管理培训课程

1、FA'建筑工程合同管理主要教学内容第一节施工合同概述第二节 工程施工合同的主要内容第三节 工程施工合同的管理 第四节工程施工合同示范文本 第五节工程施工合同的风险管理 第六节 工程合同管理信息化 第七节 工程合同管理案例第一节施工合同概述 一、施工合同的概念工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发 包人（建设单位或总包单位）和承包人（施工单位） 之间为完成商定的建筑安装工程，明确相互权 禾U、义务关系的协议。二、施工合同的特点 1 合同主体的严格性施工合同主体一般只能是法人。发包人一般只 能是经过批准进行工程项目建设的法人，必须 有国家批准的建设项目，且落实了投资计划， 还应当具备相应

2、的协调能力;承包人则必须具 备法人资格，而且应当具备相应施工资质等级。 无营业执照或无承包资质的单位不能作为建设 工程施工的主体，资质等级低的单位不能越级 承包建设工程施工。 2.合同标的物的特殊性 (1)建筑产品的固定性(不动产)和施工生产的流动性， 是区别于其他商品的根本特征。 (2)由于建筑产品各有其特定的功能要求，类别庞杂, 其外观、结构、使用目的、使用人都各不相同，这就 要求每一个建筑产品都需单独设计和施工，也就形成 T建筑产品的个体性和生产的单件性。 (3)建筑产品体积庞大，消耗人力、物力、财力多， 一次性投资大。 3合同履行期限的长期性 建设工程由于结构复杂、体积大、建筑材料 类

3、型多、工作量大，使得合同履行期限都较 长，少则几个月，一般都是几年甚至十几年。 5.合同形式的特殊要求 我国合同法在一般情况下对合同形式采 用书面形式还是口头形式没有限制，但是，考 虑到建设工程施工的重要性和复杂性，在施工 过程中经常会发生影响合同履行的纠纷，因此,合同法要求，建设工程施工合同应当采用 书面形式。三、施工合同的作用 1.明确发包人和承包人在施工中的权利义务施工合同一经签订，即具有法律效力。施工 合同明确了发包人和承包人在工程施工中的权 利义务，是双方在履行合同中的行为准则，双 方都应以施工合同作为依据。双方应当认真履 行各自的义务，任何一方无权随意变更或者解 除施工合同;任何一

4、方违反合同规定的内容， 都必须承担相应的法律责任。 2.有利于对施工的管理对工程施工的管理应当以施工合同为依据。地 方有关的国家机关、金融机构对工程施工中监 督和管理，施工合同也是其重要依据。不订立 施工合同将给施工管理带来很大的困难。 3.有利于建筑市场的培育、发展和完善在计划经济条件下，行政手段是施工管理体制 的主要方法;在市场经济条件下，合同是维系 市场运转的主要因素。因此，培育和发展市场 要培育合同（契约）意识，推行建设监理制度和 实行招标投标制度都是以签订施工合同为基础 的，不建立施工合同管理制度，建筑市场的培 育和发展将无从谈起。 4是进行监理的依据和推行监理制度的需要 建设监理制

5、度是工程建设管理专业化、社会 化的结果。建设单位、施工单位、监理单位三 者之间的关系是通过工程建设监理合同和施工 合同来确立的，监理单位对工程建设进行监理 是以订立施工合同为前提和基础的。第二节工程施工合同的主要内容建设工程施工合同经济法律关系中必须包括 主体、客体和内容三大要素。施工合同主体是 建设单位（发包人、甲方）和建筑安装施工单位 （承包人、乙方），客体是建筑安装工程项目， 内容就是施工合同的具体条款中规定的双方的 权利和义务。 一、双方的一般权利和义务 1.发包人的义务根据专用条款约定的内容和时间，发包人应分阶段 或一次完成以下的工作： (1)办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工

6、 作，使施工场地具备施工条件，并在开工后继续解决以上事项的遗留问题。 (2)将施工所需水、电、电信线路从施工场地外部 接至专用条款约定地点，并保证施工期间需要。住）开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及 专甬条款约定的施工场地内的主要交通 干道，满足施土运输的需要，保证施工期间的畅 通。（5）办理施工许可证及其他施工所需的证件、批 文和临时用地、停水、停电、中断道 路交通、爆破作色道路、管线、电力、通讯等 的申请批涎手续（证明承包人自身资廣的证 件除外）。 (6)确定水准点与坐标控制点，以书面形式交 给承包人，并进行现场交验。 (7)组织承包人和设计单位进行图纸会审和设 计交底。 (8)协调处

7、理施工现场周围地下管线和邻近建 筑物、构筑物(包括文物保护建筑)、古树名木的保护工作，并承担有关费用。 (9)发包人应做的其他工作，双方在专用条款 內约定。 2 承包人的义务承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作： (1)根据发包人的委托，在其设计资质允许的 范围内，完成施工图设计或与工程配套的设计， 经工程师确认后使用，发生的费用由发包人承担。 (2)向工程师提供年、季、月工程进度计划及 相应进度统计报表。 (3)按工程需要提供和维修非夜间施工使用的 照明、围栏设施，并负责安全保卫。 (4)按专用条款约定的数量和要求，向发包人提供 在施工现场办公和生活的房屋及设施，发生费用 由发包人承

8、担。 (5)遵守有关部门对施工场地交通、施工噪声以及 环境保护和安全生产等的管理规定，按管理规定 办理有关手续，并以书面形式通知发包人。发包 人承担由此发生的费用，因承包人责任造成的罚 款除外。 (6)已竣工工程未交付发包人之前，承包人按 专用条款约定负责已完工程的成品保护工作， 保护期间发生损坏，承包大自费予以修复。要 求承包人采取特殊措施保护的工程部位和相应 的追加合同价款，在专用条款内约定。 (7)按专用条款的约定做好施工现场地下管线 和邻近建筑物、构筑物(包括文物保护建筑、 古树名木)的保护工作。 (8)保证施工场地清洁，符合环境卫生管理的有关规定，交工前清理现场使其达到专用条款约定的

9、要求，承担因自身原因违反有关规定造 成的损失和罚款。 (9)承包人应做的其他工作，双方在专用条款 内约定。 3.工程师的产生和职权 (1)1程师的产生。工程师包括监理单位委派的总监理工程师或者业 主派驻施工现场履行合同的代表两种情况，但施 工合同规定，两者的职权不应相互交叉。工程师 不是施工合同的主体，因此只能是受业主委托来 进行合同管理，所以业主必须以明确方式告诉承 包方工程师的具体情况。业主委托监理。业主可以委托监理单位全部或者部分负责合同的履行。工程施工监理应 当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设 计文件和建设工程施工合同，对承包方在施工 质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表 业

10、主实施监督。业主派驻代表。业主派驻施工场地履行合 同的代表在施工合同中也称工程师。业主代表 是经业主单位法定代表人授权，派驻施工现场 的负责人，其姓名、职务、职责在专用条款内 约定，但职责不得与监理单位委派的总监理工 程师职责相互交叉。 (2)工程师的更换。 如果需要更换工程师，发包人应当至少提前 7天以书面形式通知承包人，后任继续行使合 同文件约定的前任的职权，履行前任的义务。 (3)工程师的职责。 工程师在施工合同的履行过程中，应当承担 以下职责： 工程师委派具体管理人员。在施工过程中, 不可能所有的监督和管理工作都由工程师自己 完成。工程师可委派工程师代表等具体管理人 员，行使自己的部分

11、权利和职责，并可在认为 必要时撤回委派。工程师发布指令、通知。工程师的指令、 通知由其本人签字后，以书面形式交给项目经 理，项目经理在回执上签署姓名和收到时间后 生效。工程师应当及时完成自己的职责。工程师 应按合同约定，及时向承包人提供所需指令、 批准、图纸并履行其他约定的义务。工程师做岀处理决定。在合同履行中，发生影响承发包双方权利或义务的事件时，负责 监理的工程师应依据合同在其职权范围内客观、公正地进行处理。为保证施工正常进行，承发 包双方应尊重工程师的决定。 4项目经理的产生和职责 项目经理是由承包人单位法定代表人授权的, 派驻施工场地的承包人的总负责人。 (1)项目经理的产生。 (2)

12、项目经理的职责。代表承包人向发包人提出要求和通知。组织施工。二、施工组织设计和工期 1 进度计划承包人应当在专用条款约定的日期，将施工组 织设计和工程进度计划提交工程师。工程中采 取分阶段进行施工的单项工程，承包人则应按 照发包人提供图纸及有关资料的时间，按单项 工程编制进度计划，分别向工程师提交。 2开工及延期开工承包人应当按协议书约定的开工日期开始施工, 承包人不能按时开工，应在不迟于协议书约定 的开工日期前7天，以书面形式向工程师提岀 延期开工的理由和要求。 3工期延误承包人应当按照合同约定完成工程施工，如果 由于其自身的原因造成工期延误，应当承担违 约责衽。 (1)发包人不能按专用条款

13、的约定提供开工条 件； (2)发包人不能按约定日期支付工程预付款、 进度款，致使工程不能正常进行； (3)设计变更和工程量增加； (4)一周内非承包人原因停水、停电、停气造 成停工累计超过8 h; (5)不可抗力； (6)专用条款中约定或工程师同意工期顺延的 其他情况。 承包人在工期可以顺延的情况发生后14天 内，应将延误的工期向工程师提岀书面报告。 工程师在收到报告后14天内予以确认答复，逾 期不予答复，视为报告要求已经被确认。二、质量和检验 1 工程质量标准质量标准的评定以国家或者专业的质量检验评 定标准为依据，工程质量应达到协议书约定的 质量标准。 2.施工过程中的检查和返工 在工程施工

14、过程中，工程师及其委派人员对工程的检查检验,是一项日常性工作和重要职能。承包人应认真按照标准、规范和设计要求以及工程师依据合同发出的指令施工，随时接 受工程师及其委派人员的检查检验，并提供便 利条件，按工程师及其委派人员的要求返工、修改，承担由于自身原因导致返工、修改的费 用。 3.隐蔽工程和中间验收由于隐蔽工程在施工中一旦完成隐蔽，很难 再对其进行质量检查（这种检查成本很大），因 此必须在隐蔽前进行检查验收。对于中间验收, 合同双方应在专用条款中约定:需要进行中间验收的单项工程的部位名称、验收的时间和要 求，以及发包人应提供的便利条件。 4重新检验工程师不能按时参加验收 重新检验工程师不能按

15、时参加验收须在开始 验收前24 h向承包人提出书面延期要求，延期 不能超过两天。 5.试车 设备安装工程应当组织试车。 6.材料供应 (1)发包人供应材料设备的验收。 (2)承包人采购材料设备的验收。四、合同价款与支付1.施工合同价款及调整合同中价款调整的范围包括：(1) 国家法律、行政法规和国家政策变化影 响合同价款；(2) 工程造价管理部门公布的价格调整；(3) 周内非承包人原因停水、停电、停气 造晟彳亭工臬并超过8 h;(4) 双方约定的其他调整或增减。 2工程预付款双方应当在专用条款内约定发包人向承包人预 付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间 和比例逐次扣回。预付时间应不迟于约定的

16、开 工日期前7天。 3.工程量的确认对承包人已完成工程量的核实确认，是发包 人支付工程款的前提，其具体的确认程序如下: 苴先，承包人向工程师提交已完工程量的报告。 鬆后，工程师进行计量。 4.工程款（进度款）支付 发包人应在双方计量确认后14天内，向承 包人支付工程款（进度款）。五、竣工验收与结算 1 竣工验收工程具备竣工验收条件后，承包人按国家工程 竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资 料及竣工验收报告。 2.竣工结算 工程竣工验收报告经发包人认可后28天内, 承包人向发包人递交竣工决算报告以及完整的 结算资料。 3.质量保修 建设工程办理交工验收手续后，在规定的期 限内，因勘察、设计、

17、施工、材料等原因造成 质量缺陷，应当由施工单位负责维修。六、施工合同的变更 1 设计变更 在施工过程中如果发生设计变更，将对施工 进度产生很大的影响，因此应当尽量减少设计 变更，如果必须对设计进行变更，必须严格按 照国家的孤定和合同纟勺定药程序进行。 (1)发包人对原设计进行变更。 (2)承包人原因对原设计进行变更。 (3)设计变更事项。 2.其他变更 合同履行中发包人要求变更工程质量标准及 发生其他实质性变更，由双方协商解决。 3.变更价款的确定 (1)变更价款的确定程序。 (2)变更价款的确定方法。七、其他内容 1 安全施工 2.专利技术及特殊工艺 3文物和地下障碍物 4.索赔和争议第三节

18、 工程施工合同的管理 一、施工合同管理概述 施工合同的管理，是指依据法律和行政法规、 规章制度，采取法律的、行政的手段，对施工 合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护 施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠 纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同法规 的贯彻实施等一系列活动。二、不可抗力、保险和担保的管理 1 不可抗力 不可抗力事件发生后，给施工合同的履行会 造成较大的影响，故在合同订立时应当明确不 可抗力的范围。 (1)不可抗力的范围。 (2)不可抗力事件发生后双方的工作。 (3)不可抗力的承担及处理。 2.保险 虽然我国对工程保险（主要是施工过程中的 保险）没有强制性的规定，但随着发包人

19、负责 制的推行，以前存在着事实上由国家承担不可 抗力风险的情况将会有很大改变，工程项目参 加保险的情况会越来越多。 3.担保 发包人和承包人为了全面履行合同，应互相 提供以下担保： (1)发包人向承包人提供履约担保，按合同 约定支付工程价款及履行合同约定的其他义务。 (2)承包人向发包人提供履约担保，按合同 约定履行自己的各项义务。三、工程转包与分包 1 工程转包 工程转包，是指不行使承包人的管理职能， 不承担技术经济责任，将所承包的工程倒手转 给他人承包的行为。 2.工程分包 工程分包，是指经合同约定和发包单位认可 从工程承包人承包的工程中承包部分工程的行 另。四、合同解除 施工合同订立后，

20、当事人应当按照合同的约 定履行。但是，在一定的条件下，合同没有履 行或者完全履行，当事人也可以解除合同。 1 可以解除合同的情形 (1)施工合同的协商解除。 (2)发生不可抗力时施工合同的解除。 (3)当事人违约时合同的解除 2方主张解除合同的程序 一方主张解除合同的，应向对方发岀解除合 同的书面通知，并在发出通知前7天告知对方。 通知到达对方时合同解除。对解除合同有争议 的，按照解决合同争议程序处理。 3合同解除后的善后处理 合同解除后，承包人应当妥善做好已完工程 和已购材料、设备的保护和移交工作，按照发 包人要求将自有机器设备和人员撤岀施工场地。五、违约责任 1 发包人违约 (1)发包人的

21、违约行为。发包人的违约行为 可以分成两类:一类是不履行合同义务的，另 一类是不按合同约定履行义务 (2)发包人承担违约责任的方式。赔偿损失。如果当事人没有约定赔偿，则适用法定赔 偿。支付违约金。顺延工期。 2.承包人违约 (1)承包人的违约行为包括以下几点:因承 包人原因不能按照协议书约定的竣工日期或者 工程师同意顺延的工期竣工;因承包人原因 工程质量达不到协议书约定的质量标准。其 他承包人不履行合同义务或者不按合同约定履 行义务的情况。 (2)承包人承担违约责任的方式。赔偿损失。支付违约金。采取补救措施。继续履行。 (3)担保人承担责任。 在施工合同中，如果由第三人提供担保，贝卩 一方违约后

22、，另一方可以按照双方约定的担保 条款，要求提供担保的第三人承担相应责任。第四节 工程施工合同示范文本 一、建设工程施工合同（示范文本）简介施工合同示枪文本由协议书、通用条款、专用条款三部分组成，并附有三个附件。附件 一是承包人承揽工程项目一览表、附件二 是发包人供应材料设备一览表、附件三是 工程质量保修书。二、施工合同文件的组成及解释顺序 组成建设工程施工合同的文件包括:施工 合同协议书;中标通知书;投标书及其附件; 施工合同专用条款;施工合同通用条款; 标准、规范及有关技术文件;图纸;工程量 清单;工程报价单或预算书。三、施工合同的订立 1.订立施工合同应当具备的条件 (1)初步设计已经批准

23、； (2)工程项目已经列入年度建设计划； (3)有能够满足施工需要的设计文件和有关技 术资疯; (4)建设资金和主要建筑材料设备来源已经落 实； (5)招投标工程的中标通知书已经下达。 2.订立施工合同的程序施工合同的订立也应经过要约和承诺两个阶段。 承发包双方将协商一致的内容以书面形式确立 施工合同。订立方式有两种:直接发包和招标 发包。四、施工合同类型与条件的选择（一）施工合同的分类 1 固定价格合同 固定价格合同是指在合同中确定一个完成施 工项目的价格，承包人据此完成项目全部内容 的合同。 2.可调价格合同 与固定价格合同比较，可调价格合同的价格 调整因素要多一些，施工合同示范文本的 通

24、用条款规定了允许价格调整的因素。双方应 当在专用条款中约定合同价款调整方法。 3.成本加酬金合同 成本加酬金合同是由发包人向承包人支付工 程项目的实际成本并按事先约定的某一种方式 支付酬金的合同类型。（二）施工合同类型的选择 1 项目规模和工期长短 2项目的竞争情况 3项目的复杂程度 4项目的单项工程的明确程度 5.项目准备时间的长短 6项目的外部环境因素第五节工程施工合同的风险管 理 一、风险的概念 风险，是损失的不确定性。施工合同的风险即是干扰施工合同标的实现的 不确定性。由于人们认识客观世界的能力有限, 也由于工程项目周期长，在此期间该协议依据 的客观条件可能发生变化，就可能对协议的执 行产生干扰。这种客观存在的对合同履行有千 扰的不确定性就是合同的风险。二、施工合同的风险因素 施工合同的风险因素是指促使或者引起施工 合同在履行中风险事故发生的条件，以及风险 事故发生时，致使损失增加、扩大的条件。三、施工合同的风险管理 1 发包人的合同风险管理 (1)发包人应委托专门咨询机构起草招标文件 并审议洽定合同，此举的目的在于堵住合同错 误、缺项的漏洞，使合同无懈可击，以保证自 己的合法权益。 (2)审慎授标。 (3)前期准备充分。 (4)审慎选择监理工程师并适当监督。 (5)确立良好的项目意图。 (6)建