【推荐】房地产开发企业的成本核算

1、精品资料欢迎下载房地产开发企业的成本核算一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发确定数量的商品房所支出的全部费用；就其用途来说,大致可分为三部分：1. 土地、土建及设备费用；这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用；土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等；房产商在准备是否开发一个项目前,必需将估量的土地费用通过土地面积和容积率的换算,运算出将来所开发的每平方米商品房所占的土地成本 俗称楼板价 ,以此来进行项目的可行性评估；2. 配套及其他收费支出；主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不行缺少的

2、；其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回；这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,任凭性很强,标准普遍偏高；配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的 10% 15%.3. 治理费用和筹资成本；房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必需通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出；如何把这部分费用核算好,对正确运算开发成本将起到特殊重要的作用；二、加强房地产开发企业的成本核算策略1. 加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落

3、实；房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,仍应当结合企业的实际情形、行业特EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、牢靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高；同时,房地产开发企业应当考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员；每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组特地负责成本推测、成本决策、成本方案、成本核算、成

4、本把握、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和治理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制；成本工作组的工作方式也应依据项目具体实际,确定分别接受集中和非集中工作方式；2. 确定成本核算对象；对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂；这就需要成本核算人员深 入实际,争论分析总体项目的特点、治理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算 的主体分项确定；成本核算对象的设置必需坚持“便于核算,利于治理”的原就；一般来 说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素, 分别做如下处理： 一般的开发项目, 应以每一独立编制

5、的设计概 预 算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象 ; 同一开发地点、 结构类型相同的群体开发项目,假如开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象 ; 对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要, 按开发项目的确定区域或部位划分成本核算对象；比如,大型项目第一要分批分期,在分 批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营 业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象；3. 设立合理的成本核算项目；正确划分成本项目,如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工EF

6、IEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载程费、公共配套设施费和开发间接费等；可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、争论降低成本的途径；按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目,在该科目下企业应依据自己的经营特点和治理需要,确定成本项目,进行明细核算；成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特殊是单笔发生的费用,应尽量合并 ; 对金额较大并间续发生的费用应单独设立科目核算；土建费用如属于合同发包的,仍应当按合同进行明细核算,以便随时明白工作量进度和付款情形,为工程的竣工决算供应资料；4. 精确的进行成本的归集、支配与转结；对于单一的房地

7、产项目由于成本对象简洁,归集成本费用就简洁得多,通过支配间接计入成本对象的内容就相对较少；然而一项大型综合性小区开发就显得特殊复杂,成本核算对象比较细化,许多成本费用不行能直接归集到各个成本核算对象,就需要接受确定方法和程序进行支配,再间接地归集到各个成本核算对象；直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用就需要按期进行支配,而对于间接支配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行支配；例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用 ; 土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接支配,而在此成本

8、明细科目中分细目归集,每月末按各成本对象的实际占地面积运算比例分摊当期所发生的费用,在支配时无需按细目分摊,如成本治理需要可以再按细目结构仍原；前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场治理性费用就按各成本对象的建筑面积运算比例分 摊；当月发生的各项成本费用,其归集和支配程序同土地征用及拆迁补偿费用；对于利息支出就按各成本对象归集的上月末成本实际发生额运算比例分摊; 对于预付款项中如属于预决算范畴的按合同支付的款项,应直接进入成本项目归集, 并准时取得发票 ; 对于工程决算后欠付的款项应按标准预提,包括应对未付的商品房修理基金等；EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJF

9、BNEIFKDNF精品资料欢迎下载5. 重视项目竣工成本结转核算；已完土地开发项目应依据其用途,接受不同的方法进行成本结转；比如：1 为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地；开发完成后,应将其实际成本转入“开发产品土地”账户；2 开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地；应于开发完成投入使用时, 将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中；3 房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内,应当取得经过审价后的工程决算书,这样成本核算人员即可依据各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情形,按权责发生制要求计提相应的成本费用,从而结转完工实际总成本,并运算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算；如属于出租经营的项目, 就转入出租开发产品的明细核算；商品房的预售业务在前,竣工