苏州金门商业广场后续发展初步建议36pPPT课件

1、通过与开发商的前期沟通，本报告主要集中解决以下三个问题：1、一期5层怎样招租？2、1-4层租金怎么收？3、项目二期如何规划？第1页/共36页CONTENTS目录一、项目属性界定二、业态发展建议三、执行推广策略第2页/共36页项目现状项目属性界定1第3页/共36页项目现状分析经过前期一系列的营销推广与招商动作，项目已初步具备一定的市场认知度，但经过前期一系列的营销推广与招商动作，项目已初步具备一定的市场认知度，但目前整体商业运营效果并不理想，市场期望值较低。目前整体商业运营效果并不理想，市场期望值较低。第4页/共36页项目现状分析1F2F3F4F5F5F从项目一期经营状态来看，项目商业主要以小商

2、品商业市场为主，业态分布杂乱，商小商品商业市场为主，业态分布杂乱，商业特色性不足，在吸引人气方面存在一定的瓶颈，商业空置率较高，从目前业特色性不足，在吸引人气方面存在一定的瓶颈，商业空置率较高，从目前项目规划格局来看，后续商业发展前景并不明朗。项目规划格局来看，后续商业发展前景并不明朗。第5页/共36页项目区位分析项目位于主城区范围之内，距石路商圈约2 2公里公里左右，距观前商圈约5 5公里公里左右，大区位优势较为明显；项目处于主城区边缘区位，目前区域商业氛围一般，客群导入明显不足，周边社区客群尚难以完全支撑项周边社区客群尚难以完全支撑项目一、二期商业体量；目一、二期商业体量；石路、观前商圈在

3、提升区位价值的同时，一定程度上也对项目商业后对项目商业后续业态的发展形成了一定的拦截续业态的发展形成了一定的拦截效应效应。关键词：关键词：大区位优势、区域商业边缘化大区位优势、区域商业边缘化第6页/共36页项目属性分析区域属性区域属性项目属性项目属性主城区的区位优势使得项目远景持续看好，但短期内来看，一期商业经营不利以及石路观前商圈的影响使得区域商业边缘化现象趋于明显，项目商业发展瓶颈凸显。位于主城区范围之内，区位优势明显区域客群提供了一定的消费力支撑区域商业边缘化现象18年经营权，存在一定的销售瓶颈紧邻快速干道，交通可达性良好项目一期小商业业态经营一般，对后期商业发展不利第7页/共36页项目

4、SWOT分析优势（S）劣势（W）位于古城区主干道金门路北侧。项目体量较大，具备规模优势。周边居民小区较多，潜在消费人群较大受到石路商圈的辐射，人气较少目前一期业态布局较为杂乱，统一的规划在经营中没有体现出来机会（O）SO战略（发挥优势利用机会）WO战略（利用机会克服劣势） 住宅宏观调控，使得商业地产投资价值凸显整合资源，依托项目自身区位优势，凸显项目区位价值 发掘城市规划给片区带来的发展机遇，结合区域商业格局，优化项目业态组合，凸显项目价值；通过合理的客群定位，业态规划，提升项目价值，降低运作风险威胁（T）ST战略（发挥优势抵御威胁）WT战略（直面劣势与威胁）项目一期主要是小商品为主，目前苏州

5、小商品市场较多，竞争压力大。 以打造优于市场的产品为原则，着重动线优化，和功能布局，提升自身竞争力结合区域发展态势，以适度超前姿态，实现项目差异化发展策略 通过后期专业包装，有针对性的创新营销等手段引导消费，规避劣势和威胁。第8页/共36页项目核心问题的提出大区位，小环境毗邻苏州两大核心商圈，在享受主城区优势带来的利好的同时，其商业业态发展空间受到一定程度的抑制。处于主城区边缘区位，区域周边以老住宅小区为主，区域商业氛围相对薄弱，人气导入不足。如何突破区域发展瓶颈，最大化挖掘区域发展价值？第9页/共36页项目核心问题的提出大规划，小业态项目一期主要以小商业业态为主，各层业态繁杂，特色性不足，无

6、法最大化聚集人流，整体经营一般18年的经营权，制约了项目的销售空间，一期商业杂乱的业态以及一般的经营境况为二期商业的规划带来一定的负面作用。如何优化商业业态，完成一期的整体运营，在此基础上，推出项目二期，实现项目的最大价值？第10页/共36页p项目SWOT分析2业态发展建议第11页/共36页苏州商业规划规划格局：苏州新的商业规划格局为“三核两副、两轴三带”。整个苏州市区仍被分为四个层次：古城圈层、内城圈层、中心城圈层以及外城圈层。“两副”即为相城商业服务功能区和吴中商业服务功能区；“两轴”则为东西商业发展主轴和南北商业发展次轴； “三带”则是环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太

7、湖旅游度假休闲商业带。本案在苏州经济以及房地产市场快速发展的影响下，苏州整体商业发展前景良好。项目在苏州经济以及房地产市场快速发展的影响下，苏州整体商业发展前景良好。项目位于苏州商业发展的东西轴线上，良好的商业轴动线为项目后期发展提供了一定的位于苏州商业发展的东西轴线上，良好的商业轴动线为项目后期发展提供了一定的基础支撑。基础支撑。第12页/共36页苏州各商圈布局苏州目前基本分为8个商业圈，分别为：石路、观前、南门、湖东、湖西、元和、狮山核心商业圈。多商圈格局使得苏州目前各商业业态都大同小异，客群分流现象较为明显。关键词：关键词：多商圈格局多商圈格局第13页/共36页苏州业态综合分析业态经营特

8、征分布区域代表项目百货业随着苏州各城市区域中心的兴起，印象城、久光百货等新兴百货业对苏州传统百货业产生了强烈的冲击，也使得传统百货业开始扩容改造，百货市场竞争格局开始发生改变，竞争态势趋于激烈。主要分布传统商圈以及新兴商圈的城市副中心区域，如：观前、湖东、越溪等印象城久光百货美罗餐饮娱乐业餐饮娱乐业属于大众型商业，苏州消费者对特色型的餐饮娱乐业较为热衷，但持续关注度不高，一般中高档餐饮娱乐业将面临较好的客源面。主要集中在人流密集区域以及区域中心，金鸡湖、狮山路等李公堤1号狮山永利广场大卖场苏州大卖场呈现出扎堆发展的效应，家乐福、百润发、沃尔玛等彼此距离较近，使得苏州大卖场市场呈现出密集发展的区

9、域态势城市四周以及各城市副中心区域。百润发家乐福经济型酒店基于苏州较多的外来人口以及良好的经济基础，苏州经济型酒店大多经营良好古城区以及快速干道附近如家汉庭专业市场以相城区专业市场为核心，中心城区主要以数码、家居类的专业市场为主，处于城市快速干道附近的五金建材以及家具类的专业市场较多分布于快速干道以及产业基础附近，如相城、东南环等。蠡口家具城赛格电子友通数码港第14页/共36页苏州大型百货市场主要集中在传统的商圈中心，从经营状况上来看，除地段良好、消费者认知度较高的百货经营良好外，其它的百货业经营情况相对一般。本项目毗邻石路商圈，且区位认知度不高，人气不足，本项目二期如果打造成大型百货业则面临

10、较高的市场风险。苏州百货业分析第15页/共36页苏州大型超市分布苏州目前大型超市分布较为密集，平均1.21.5公里就有一个，且经营状况良好；本项目距何山路大润发约2公里，距三香路家乐福约1.5公里；本项目周边住宅小区相对较多，项目二期打造超市卖场具备一定的市场空间。家乐福东环店乐购塔园店欧尚超市沃尔玛超市第16页/共36页苏州主题专业市场分析赛格电子城华东装饰城石路国际家居广场接架桥五金机电城蠡口国际家具城中国服装城苏州目前主题市场，除了赛格电子城，蠡口家具城经营状况较好之外，其余主题市场经营状况一般。介于本项目只有18年租赁权，因此考虑主题特色市场必须要有一定的特色性和差异性。第17页/共3

11、6页苏州经济型酒店分析p苏州经济型酒店分布p苏州部分经济型酒店一览苏州商务型酒店主要集中在古城区，分布在观前、石路附近，面积集中在15-20m左右，平均150-200套左右；园区酒店整体档次相对较高，商务型酒店主要布局在人流较多或者快速干道附近；本项目紧邻快速干道，且项目处于主城区的区位优势，使得项目后期规划时经济型连锁商务本项目紧邻快速干道，且项目处于主城区的区位优势，使得项目后期规划时经济型连锁商务酒店也具备一定的发展空间。酒店也具备一定的发展空间。第18页/共36页苏州小商品市场分析从苏州小商品市场经营状况来看，除传统的小商品市场以及中翔小商品市场经营较好外，其余经营情况一般；本项目小商

12、品市场面临的竞争将主要体现为主城体现为主城区范围内的小商品市场竞区范围内的小商品市场竞争；争；一般来讲，小商品市场一般经营1 13F3F。第19页/共36页典型案例分析苏福路大润发目前苏福路大润发是苏州大型超市人气氛围最好几家之一，大润发对面是德合小商品市场，与我们项目极为相似。大润发与德合小商品市场互补，通过人气互补以及业态互补达到二者共赢；本项目也可借鉴这一模式，通过大型主力店聚集人气，导入人流，带本项目也可借鉴这一模式，通过大型主力店聚集人气，导入人流，带动小商品市场的发展，通过小商品市场业态为大型主力店提供业态补动小商品市场的发展，通过小商品市场业态为大型主力店提供业态补充，从而提升项

13、目整体的价值发展前景。充，从而提升项目整体的价值发展前景。第20页/共36页项目商业条件分析商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（M2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主

14、，个别集中商业小型商业店铺受项目规模以及区域发展特性的影响，项目将主要以区域型商业为主。受项目规模以及区域发展特性的影响，项目将主要以区域型商业为主。第21页/共36页项目核心问题解析如何突破区域发展瓶颈，最大化挖掘区域发展价值？如何优化商业业态，完成一期的整体运营，在此基础上，推出项目二期，实现项目的最大价值？策略方向策略方向优化一期商业业态，引进特色主题型商业，带动项目商业整体租金水平；通过商业规划，带动一期整体商业，形成业态互补，提升项目整体价值。第22页/共36页项目业态发展建议从自身属性来看从自身属性来看项目大区位优势明显，且紧邻快速干道，交通可达性良好，且项目周边住宅小区较多从项目

15、现状来看从项目现状来看项目业态分布较为杂乱，空置率较高，人气较为稀缺 ，有效需求导入不足。从项目发展来看从项目发展来看鉴于项目只有20年租赁权，后续发展存在一定的瓶颈，且项目毗邻石路商圈，业态空间发展受到一定程度的抑制。第23页/共36页项目一期商业建议项目空置率较高，且项目空置率较高，且2F2F以上空以上空置率达置率达60%60%以上。以上。小商品市场一般小商品市场一般1 13F3F，4F4F以上以上人流动线向上存在较大瓶颈。人流动线向上存在较大瓶颈。1 12F2F的商业店铺经营至关重要，的商业店铺经营至关重要，影响整个项目的消费预期影响整个项目的消费预期我司建议将4F商铺搬到1 13F3F

16、，降低小商品商业经营区的空置率，提升商业提升商业氛围；氛围；将4 45F5F重新包装重新包装，引进主题特色型商业，聚集人气。第24页/共36页项目一期商业建议综合以上考虑，我司建议将45F打造成“都市休闲驿站都市休闲驿站”，通过引进游乐场，亲子游乐场，亲子乐园、美食广场乐园、美食广场等特色主题业态聚集人气，可以配置专门的电梯，直通45F，从而完成45F的招租，并通过这些主题特色型商业带动13F的租金。游乐场亲子乐园美食广场健身运动馆二手交易市场SPA馆第25页/共36页p项目1-3F规划修改建议目前项目1-3F由于运营管理问题，目前店面的很多货物陈列在走廊上，严重影响项目形象。由于项目已收取业

17、主三年租金，重新规划的建议是不可行的。因此：我司建议：1、在门口等显眼位置重新规划，提高项目自身档次。2、对业主们的经营提供培训和帮助，改变目前杂乱情况。建议对商家进行统一规范化管理，强化管理队伍，可以在租赁合同中添加条款，约束业主们对整体环境的影响。提高项目自身档次，给人们带来享受的购物空间。第26页/共36页项目二期商业建议项目一期小商品市场整体运营项目一期小商品市场整体运营效果一般。效果一般。毗邻石路商圈，但区位认知度毗邻石路商圈，但区位认知度一般，前期已投入大量推广。一般，前期已投入大量推广。项目二期规划要能为一期商业项目二期规划要能为一期商业带来新的发展前景和价值预期。带来新的发展前

18、景和价值预期。二期商业建议引进大型特色主题型大型特色主题型商业主力店商业主力店，在提升区域价值的同时，也为项目一起发展导入有效人流：超市：超市：华润、好又多等主题型卖场：主题型卖场：宜家、美克美家等第27页/共36页执行推广策略3第28页/共36页考虑到项目只有18年的租赁权，项目一期整体运营效果较差， 因此我司建议，项目整体运营策略为：招商先行，销售跟进招商先行，销售跟进通过遵循1)1)主力店铺商家主力店铺商家2)2)次主力店商家次主力店商家3)3)品牌店品牌店4)4)中小商中小商铺铺的招商顺序，逐步推进招商机会。通过招商带动项目租赁权的销售，注意招商过程中的业态控制，从而最大化挖掘项目的商

19、业价值。第29页/共36页招商渠道选择1 1、商业联盟：、商业联盟：诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会他们都具有庞大的客户资源。2 2、国内外中介代理公司与策略招商团队：、国内外中介代理公司与策略招商团队：诸如高力国际、商达利等专业招商团队，拥有长期经营的商家客户。3 3、国内外连锁企业：、国内外连锁企业：知名品牌主力店的直接招商，例如星巴克咖啡、耐克体育用品专卖店、屈臣氏、KFC/麦当劳等。4 4、主题商业：、主题商业：对区域知名商业进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户市场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户。5 5、有影响力的特定人物：、有影响力的特定人物：各行业的意见领袖，例如行会的龙头，政府官员等。第30页/共36页招商