商业地产基础知识(完狼性实战手册).

1、商业地产基础知识1、商业建筑规划知识(1)、商业空间规划设计提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。(2) 、交通规划 购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物 中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。(3) 、步行人流 购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心 到购物中心的运动。（4） 、车流交通 车流包括购物车流、货运车流和公共

2、交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和 后勤货运交通各行其道。（5）、水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。（6）、垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。（7）、商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。（8）、开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。（3）、进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。即商铺的纵向长度。2、商业营销知识（1）、零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的

3、一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段-也是最后阶段。（2）、批发：也是一种交易形式，零售的对称，是专门从事大宗商品交易的商业活动。商业批发是生产与零售之间的中间环节。通过商业批发活动，使社会产品从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地区之间商品流通的作用。（3）、商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引客户的辐射范围，简单的说，也就是来店客户所居住的地理范围。（4）、商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。（5）、商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，

4、然后在长期租赁经营中回收 投资的时间跨度。（6）、SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。(7)、市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理 想的位置而进行的安排。（8） 、营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的 战术营销手段。（9）、市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群。（10）、产品定位：这种定位是针对产品属性

5、而言，是营销者在目标市场上为本企业产品 确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。（11） 、价格定位：指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平 是与竞争者相比较而言的。（12） 、营销战略定位：就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和 能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期 性、全局性、方向性的动态发展规划。（13） 、关系营销：是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、 互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、 良好的服务以及适当的价格，从而与

6、这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术 和社会的关系纽带。（13） 、渗透营销：是一种与客户之间的沟通，这种沟通就是走进客户的世界，从他们 的角度出发的一种互动的交流，使自己和客户的目标逐渐一致，达到统一。（14） 、诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业 诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益， 求得企业的长期发展。（15） 、营销创新:是根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资源条件和经营实力， 寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。3、概念名词（1）、CBD：传统中央商务区。是英文Central Bu

7、siness District的缩写,最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有以下基本特征：1）拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；2）拥有商务空间的最高聚集度；3）具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心；4）拥有最高的地价；5）与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；6）具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；7）借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用；8）趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。（2）、CID：中央科技区。（3）、CLD：中央生活区。

8、位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型的高商的居住区域。CLD因是由CBD的出现而诞生，因此具有明显的CBD相匹配的特征。须拥有便利的交通道路网络及完善的生活配套；同时由于为商界成功人士定做的，还要求拥有优美的生态环境、最佳的城市景观，能够永享城市中珍稀的大面积绿地；CLD由于地处城市中心，地段珍贵稀有，其建筑规划设计上集中体现了高速发展的现代建筑的工艺技术。（4）、SOHO：是英文small office and home office的缩写，指的是小型办公室或家庭办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。最早出现在80年代初的美国，之后，日本人建造出了SOHO住宅，以供那些小型公司或家庭办公

9、者之需。在中国，北京的现代城就是这种项目的开创代表之作。（5）、产权酒店：是传统房地产向分时度假过渡的中间商铺。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假入住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，并可享受每年的经营收益分红。（6）、购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) ：是指多种零售店铺,服务设 施集中在由企业有计划地开发,管理,运营的一个建筑物内或一个区域内,向消费 提供综合性服务的商业集合体. 1)、社区购物中心：是在城市的区域商业中心建立的,面积在5万平米以内的购物中心。2)、市区购物中心：是在城市的商业中心建立的,

10、面积在10万平米以内的购物中心。3)、城郊购物中心：是在城市的郊区建立的,面积在10万平米以上的购物中心。  （7）、专业市场：也算是行业市场，指专门经营某一品种交易场所。如：汽车配件市场， 主要以汽车所需用的零部件等。酒店用品市场，主要以酒店所需用品等。商铺知识1、商铺的含义（1）、商铺是经营者为客户提供商品交易、服务或感受体验的场所。（2）、商铺作为交易的场所，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。（3） 、商铺作为提供服务的场所，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商 铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。 （4）、商铺作为提供感

11、受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。2、商铺的分类商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺，商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。 1） 按照开发形式进行分类 A、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。与商业街的发展紧密联

12、系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况。运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。B、市场类商铺 在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 C、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表

13、现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 D、住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 E、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MAL

14、L项目在国内多个大中城市开发建设。 F、商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 G、交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 2）按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。A、都市型商铺绩优股 都市型商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊

15、的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市型商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：都市型商铺的投资收益稳定，而且收益比较高。B、社区型商铺潜力股 社区型商铺之所以称之为潜力股原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。需要指出的是，社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况。

16、比如某小区内商铺售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。C、便利型商铺冷门小盘股 便利型商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。便利型商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。便利型商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求。另

17、外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的小盘股特点。D、专业街市商铺高科技股 专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。E、其他商铺-一般股票 其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为一般股票，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。3、商铺的销售模式1）产权式商铺所谓产权式商

18、铺，即所有权与经营权分离的商铺，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，产权式商铺主要表现为商铺业主出于投资目的，将商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。产权式商铺分为两种业态：一种是“虚拟产权式商铺”，是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属，在这种情况下，投

19、资者要如期获得收益的前提是，商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。而且，此类铺位分割与实际经营卖场不吻合，如果商铺的包租期满，客户都无法找到自己的铺位，那客户如何再出租呢？其实，“虚拟式产权商铺”已经成为了开发商快速回笼资金的方式，国家建设部已经查处了该类商铺。另一种则是独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权。 2）、售后返租（又称售后包租、售后回租、售后承租）指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人

20、所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。现在市场上商铺销售普遍采用返租的模式。 3）、纯租赁指房地产开发企业将商铺的经营权出售，但是商铺的产权仍然控制在开发商手中。对开发商而言，只租不售是商用物业最好的归属。产权握在开发商手里，既可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。但是，开发商在开发一个大型的项目时，需要大量的资金来运转，而新项目在短期间内不能通过租赁获得大量的资本。所以采用这种销售模式，需要发展商有足够的资金实

21、力。此外，如果项目一旦开业不成功的话，该项目毋庸置疑将急剧缩水。严重一点，开发商极有可能血本无归。住宅及商业地产的区别1、商业地产的类型及区别商业类型优势劣势社区街铺投资者：投资小、回报稳、风险低经营者：消费群稳定、经营成本低 经营灵活、自主性强投资者：升值空间小经营者：缺乏专业指导 缺乏统一品牌商业街投资者：升值空间较大、回报较高经营者：统一品牌、规模集中 经营成本较低投资者：投资偏大、风险较高经营者：同质化严重、自主性较弱购物中心（MALL）投资者：升值空间很大经营者：统一品牌、统一宣传 品牌店带动投资者：投资大、风险极大、机会少经营者：成本高、经营受限专业市场投资者：投资适中、回报高经营者：统一品牌、统一宣传 集中经营投资者：专业知识要求高、机会少经营者：专业知识要求高2、住宅及商业地产价值实现的区别住宅商业开发商：通过销售实现价值（散买）投资者：通过出租实现价值通过居住实现价值使用者：消费者：消费型：使用不会产生额外的经济价值开发商：1、销售实现价值（散买，整买） 2、