荆州市文化宫单元控制性详细规划说明书

1、荆州市文化宫单元控制性详细规划说明书1 .前言 .11.1 规划背景 12 .规划依据与原则2.1 规划依据2.2 规划原则3 .现状状况与问题分析3.1 规划范围3.2 现状概况3.3 现状评价3.4 发展条件分析3.5 规划对策4规划目标4.1 规戈U定位4.2 规划目标4.3 人口规模5规划结构与用地布局1.1 规划结构1.2 规划用地与构成1.3 用地布局6 .地块划分与细分6.1 划分依据6.2 划分原则6.3 地块划分与细分7 .地块控制7.1 控制体系7.2 地块控制指标说明7.3 地块控制8道路交通规划1.1 现状评价1.2 规划原则1.3 道路交通规划9 .道路竖向规划9.1

2、 自然地形9.2 道路竖向 .10 .绿地系统规划10.1 规划目标10.2 景观组织体系10.3 重点要素控制11公共设施规划 .11.1 现状评价11.2 公共设施规划 12.市政工程设施规划12.1 给水工程规划12.2 雨水工程规划12.3 防洪工程规划12.4 污水工程规划12.5 电力工程规划12.6 通信系统工程规划12.7 燃气工程规划12.8 管线综合工程规划13城市设计指引13.1 整体环境特征 13.2 景观特色塑造13.3 空间形态13.4 城市设计准则14荆州市文化宫单元控制性详细规划说明书1 前言1.1 规划背景文化宫单元作为荆州市商业中心的一个重要组成部分,其主要

3、功能为居住和公共服务功能。 为加强该片区的开发和建设管理， 我们将该片区作为旧城区的一部分编制了控制性详细规划。 由于原旧城改造控制性详细规划规模较大， 涉及面广， 许多细致的问题不足以在规划中得到很好的解决， 同时我市城市总体规划的背景发生了变化， 2006年城市规划编制办法的出台，对该片区的功能定位和编制成果深度提出了新的要求， 为符合当前城市建设发展的实际需求， 提高规划的科学性和可操作性， 特根据 荆州市规划管理单元控制性详细规划导则 确定的编制指导要求和划分的编制单元规模， 编制本单元的控制性详细规划。2 .规划依据与原则2.1 规划依据1、 中华人民共和国城乡规划法 （ 2007

4、年 10 月 28 日） 。2、建设部城市规划编制办法（2006年 4 月 1 日） 。3、建设部城市规划办法实施细则（ 1995年 6月 8 日） 。4、 湖北省控制性详细规划编制技术规定（试行）（ 1998 年 4 月1 日） 。5、 荆州市城市总体规划（纲要）（20082020年） 。6、 荆州市规划管理单元控制性详细规划导则（ 2008 年） 。7、 荆州市江津湖周边地区控制性详细规划（ 2008 年） 。8、国家相关规范和规划部门相关规定和设计要求。2.2 规划原则1、区域协调原则落实上层次规划， 明确片区定位，完善片区功能，从区域协调发展的角度确定片区性质、功能。2、以人为本、可持

5、续发展原则考虑社区长期发展的需要， 充分集约利用资源， 为居民提供宜人的生活环境， 在保障社会经济持续发展的同时保障生态环境的良性循环。3、近远期发展相结合的原则城市建设注重近、 远期相结合，保持各个发展阶段的完整性，同时根据不同配套设施的用地要求， 提供弹性的用地及完善的公共配套设施。4、可实施性原则坚持规划的可实施性， 城市更新中充分考虑拆迁安置、 分期开发等问题。3 .现状状况与问题分析3.1 规划范围文化宫单元位于城市中心片区南端、中山公园东大门东侧。该单元北抵江津中路、南临北京中路、西靠园林路、东临江汉北路，规划范围面积59.86公顷。3.2 现状状况规划区域内地形平坦，文化宫单元用

6、地地市较平坦，场地高 程在29.55-32.41m （黄海高程）之间，整体呈南高北低之势。地质 条件良好，为较好城市建设用地。本单元作为市级商业中心重点区域，所处地理位置十分优越， 周边1.5公里范围内公共服务设施比较齐全，大型超市有美佳华广 场、大润发超市、武商量贩等；学校有黄家塘小学、实验小学、一 中、二中、三中、五中等；医院有市一医、二医等 ，交通方面有市长 途车站;在单元用地以西有中山公园、以北有沙隆达广场、工人文化 宫等休闲娱乐场所。文化宫单元现状居住14470人，分布于该单元的各片区。本单元用地早期作为沙市市行政办公、文化娱乐用地，历史悠 久。用地布局随着社会经济发展和城市用地结构

7、的调整历经多次 变化，其行政、文化功能逐渐减弱，居住、商业、金融功能逐渐 增强，部分功能（如工业）被其它功能取代。表2-1现状用地平衡表序号用地性质用地面积（h itf）比例（衿人均（ttf /人）1R居住用地26.7544.6818.11R11一类居住用地2.684.47其中R21二类居住用地21.7036.25R22居住配套用地0.260.43R31三类居住用地0.601.00C/R商住用地1.923.232公共设施用地17.2328.78其中C11行政办公用地7.0011.692.41C21商业金融用地3.986.65-C24服务用地0.080.13-C25旅馆业用地0.861.44C3

8、1新闻出版用地1.051.75C33广播电视用地0.490.82C34图书展览用地0.951.59C36游乐用地2.494.12C51医院用地0.330.553T对外交通用地1.823.041.234S道路广场用地13.3422.289.03其中S1道路用地13.2722.17S3社会停车场用地0.070.115U垃圾处理用地0.721.200.49合计城市建设用地59.8610040.52现状人口: 14770人（一）居住用地单元内居住用地面积26.75hm2, 占总用地面积的44.68%，人均居住用地面积18.11 平方米。 现状居住用地较为集中并成规模， 包括一类居住、 二类居住、 三类

9、居住和商住用地， 其中以二类居住用地为主， 除老干部活动中心居住环境较好外，其它居住环境一般。（二）公共设施用地单元内共有公共设施用地17.95hm2,占总用地30.00%,人均用地面积 12.15 平方米。 主要为行政办公用地、 商业金融、 游乐用地等。1、行政办公用地现状行政办公用地面积7.72hm2 ， 包括沙市区人民政府、 沙市区国税局、沙市区工商局、市人防办、市环保局等。2、商业金融用地现状商业金融用地面积为 3.98 hm 2，包括美佳华广场、江津商场、 海联大厦、 君悦酒店以及中国工商银行、 农业银行沙市区支行等。3、游乐用地该地块游乐用地主要为沙市文化宫，占地面积2.49 hm

10、2。（三）对外交通用地现状对外交通用地为江津路客运站， 占地面积1.82hm2 ， 占总用地面积的3.04%。（四）道路用地单元内道路用地为城市道路用地和社会停车场用地，占总用地面积22.28%，人均道路用地面积9.03 平方米。（五）土地可开发情况评价为了摸清区内可开发土地资源的情况，便于在单元内进行开发建设，规划将用地分为以下四类：保留用地改造用地 规划控制用地更新用地。保留用地为建筑质量较好，配套相对完善的用地。该类用地面 积33.97hm2,占总用地的56.75%。包括新建不久和生产效益较好， 污染小的工业企业用地和教育科研设计用地和行政办公符合规划要 求的用地。规划控制用地是指规划中

11、予以控制的用地， 主要包括“四线”（红 线、黄线、绿线、蓝线）控制的用地。该类用地面积 13.26 hm2,占 总用地的22.15%主要为贯穿单元内的主次干道用地。改造用地是指建筑质量较差，采光、通风等卫生条件差；或者有 意向进行用调整、置换的用地。该类用地面积7.31 hn2,占用地面积的 12.22%。更新用地是指用地功能置换用地以及建筑质量、 环境卫生差的三 类居住用地，该类用地面积 5.32公顷，占总用地的8.88%;本单元 主要指对行政办公用地、对外交通用地进行置换。综上所述，单元内可用于开发建设的土地为改造用地，共13.83hm2,占总用地面积的23.11%o表2-2用地评价情况一

12、览表序号用地类型用地面积（hn2）比例（）1保留用地33.9756.752规划控制用地13.2622.153改造用地7.3112.224更新用地5.328.88合计规划单元总用地59.86100（一）道路状况文化宫单元位于北京中路、园林路、江汉北路、江津中路围合的区域， 面积为59.86hm2。 四条围合道路中除江汉北路为城市次干道外， 其它均为城市主干道； 规划范围内还有文化宫路和园林东路两条城市支路以及连接北京中路和文化宫路的三条街坊道路。（ 二） 交通设施状况规划范围内仅有文化宫路一处社会停车场，且面积偏小。（一）给排水设施状况1、给水系统与设施文化宫单元供水水源为城市给水系统， 可直接

13、接江津东路和燎原路现状给水管网。本规划区内给水管网不成系统，管径偏小，水压偏低，用水安全性差，不能满足居民用水要求。2、排水系统与设施文化宫单元排水体制为分流制， 雨水通过三湾路和燎原路现状雨水主砖沟排至西干渠。 污水通过江津路现状污水干管排至红光污水处理厂，处理达标后排放。本规划区内排水主干网已形成，但区内支路配套排水管网体系不健全， 管道管径偏小且埋深较浅， 不能满足排水要求。（二）电力设施状况单元内供电电源来自东区变电站，可满足文化宫单元的供电安全。（三）电信邮政设施状况单元内无电信邮政设施， 由三湾路电信局出线覆盖。 通信线路均为架空敷设，邮政网点服务半径较大，邮政设施缺乏。3.3 现

14、状评价1、 区位优势明显、地理位置优越。2、 商业氛围浓、集聚效应强。3、 规划区域边缘交通四通八达。1、用地功能结构不清晰，布局不合理。现状用地中，行政办公用地占总用地面积12.9%，穿插于每个片区地块中， 破坏了其它用地的完整性和交通组织的通畅性， 部分用地功能与上位规划不一致。 新一轮总体规划中， 将本单元用地行政办公功能进一步弱化。2、城市路网密度偏低、交通体系不完善。现状城市支路网密度仅1.7km/km2,严重落后3-4km/km2标准,文化宫路与园林东路之间南北向与东西向均长0.5公里左右，缺乏支路和连贯的街坊道路使之连接； 其次文化宫路与北京中路西边街坊道路不通畅。缺乏社会停车场

15、用地。现状只有文化宫路东南面一处社会停车场，面积只有700平方米，人均只有0.05 m2,与规划标准人均停车用地面积0.81.0 m2相差较远。3、居住环境差、缺乏绿化用地。现状居住小区中， 早期单位自建房和近期商品房共存， 均存在以下问题：一） 、采光通风等卫生条件差，二） 、乱搭乱建等违章现象带来消防安全隐患；三） 、由于地缘优势，居住组团存在商业与居住混杂现象， 破坏小区的整体性和安全性； 四） 缺乏公共绿地和物业管理。3.4 发展条件分析荆州市文化宫单元位于荆州市中心片区， 区位优势明显， 地理位置优越； 四周交通便利商业气氛浓厚， 为文化宫单元的发展奠定了重要的发展基础。3.5 规划

16、对策1、调整用地结构，优化产业结构，推进社区和谐化、效益化发展改变以土地换效益的粗放型发展模式， 优化产业结构， 提升第三产业比重， 将现状建筑质量差、 土地产出效益低的工业用地进行置换为商业、居住用地，提升土地价值。2、充分进行土地挖潜，逐步推进旧城改造和城市更新依托中心区功能拓展和近期建设项目的实施， 逐步推进旧商业区的改造，为社区发展提供腾挪空间。3、完善基础设施建设，提升城市形象理顺南北向交通， 解决交通瓶颈， 进一步完善道路网微循环系统；按合理的人口数量、 合适的服务半径落实公共配套设施， 满足城市发展需要，提升整体城市形象。4 .规划目标4.1 规划定位文化宫单元片区是中心城区的重

17、要组成部分，集综合商业区和居住区为一体现代片区，是荆州市商业的典型代表区。4.2 规划目标1、 落实城市总体规划用地布局， 优化城区用地结构、 合理调配土地使用资源。2、巩固并加强市级商业中心重要地段地位，改善商业经营环境，提升城市品位。3、改善规划单元居住环境，提高居民生活质量。4、提高单元土地使用效率，加快城市资本经营运作节奏，实现经济效益、社会效益、环境效益的有机统一。4.3 人口规模文化宫单元建设用地规模为 59.86 hm2。 确定文化宫单元规模1.84万人。5 . 规划结构与用地布局5.1 规划结构根据片区的用地功能和用地形态，规划区将形成“一心、两轴、三片、五带”的用地结构。（1

18、） 一 心指以文化宫路以北的居住绿地为核心。（2） 两 轴指北京中路和江津中路两条重点商业轴线。（3） 三 片指以北京中路、 文化宫路、园林东路、江津中路四条道路形成的三个居住片区。（4） 五 带指分别沿江汉北路、 文化宫路和园林东路形成的五条商业带。 其中沿园林路的是一条绿化带，与汴河的风景相互渗透。5.2 规划用地分类与构成文化宫单元规划建设用地59.86hm2， 人口 1.84 万， 人均建设用地面积32.53 m2/人。用地共分为3大类、8中类、16小类。其中居住用地总面积31.62ha、公共设方g用地12.82ha、道路广场用地12.79ha、绿地 2.63ha 各类用地构成如下：表

19、 5-1 文化宫单元用地规划平衡表用地性质F1F2用地代号面积（公顷）比例（%）居住用地R27.7646.37其中一类居住用地R12.464.11其中 住宅用地R112.464.11二类居住用地R225.2942.25其中 住宅用地R2125.1742.05中小学托幼R220.130.22公共设施用地C12.120.21其中行政办公用地C11.021.7其中 市属办公用地C110.971.62非市属办公用地C120.050.08商业金融业用地C27.0911.84其中 商业用地C216.2410.42金融保险业用地C220.270.45旅馆业用地C250.580.97文化娱乐用地C33.846

20、.41其中 广播电视用地C330.310.52图书展览用地C340.841.4影剧院用地C350.50.84游乐用地C362.193.66医疗卫生用地C50.160.27其中 卫生防疫用地C520.160.27道路广场用地S0.771.29广场用其中地S20.110.18其中 游憩集会广场用地S220.110.18社会停车场库用地S30.661.1其中 机动车停车场库用地S310.661.1绿地G2.634.41公共绿其中地G12.634.41其中 街头绿地G122.634.41商住用地3.866.45小学0.270.45其中幼儿园0.450.75道路用地S112.0220.08主干路S113

21、.375.63次干路S122.764.61支路S135.899.84总计59.861005.3 规划用地布局1、居住用地居住用地总面积31.62hm2,规划居住人口 18400人，人均居住用 地面积17.18m/人。居住用地分为四类： 1）保留居住用地，用地面积16.11hm2； 2）局部拆建居住用地，用地面积8.06hm2 ； 3）整体拆建，用地面积10.09hm2； 4）整体整治居住用地，用地面积13.58 hm2。2、公共设施用地该单元配套公共设施主要包括行政办公、 商业金融业用地、 新闻出版用地、游乐用地等用地；居住区级公共设施以服务半径不大于800-1000 米内的 1.5 万人为主

22、要服务对象进行配置，满足居民日常生活、购物、教育、文化娱乐、游憩、社交活动等的需要，规划根据实际情况按用地控制或提出建筑量的要求； 居住小区级设施根据实际情况，提出点位控制要求。表 5-2 公共服务设施规划用地平衡表用地性质F1F2用地代号面积（公顷）比例（%）居住用地R0.130.6其中二类居住用地R20.130.6其中 中小学托幼R220.130.6公共设施用地C12.160其中行政办公用地C11.025其中 市属办公用地C110.974.8非市属办公用地C120.050.3商业金融业用地C27.0935其中 商业用地C216.2431金融保险业用地C220.271.3旅馆业用地C250.

23、582.9文化娱乐用地C33.8419其中 广播电视用地C330.311.5图书展览用地C340.844.2影剧院用地C350.52.5游乐用地C362.1911医疗卫生用地C50.160.8其中 卫生防疫用地C520.160.8道路广场用地S0.773.8其中广场用地S20.110.5其中 游憩集会广场用地S220.110.5社会停车场库用地S30.663.3其中 机动车停车场库用地S310.663.3绿地G2.6413其中公共绿地G12.6413其中 街头绿地G122.6413商住用地3.8619小学0.271.3其中幼儿园0.452.2总计20.211006.地块划分与细分地块划分分为两

24、级划分， 一级是指依据道路和自然界线， 把规划范围内的用地划分成的若干街坊； 二级是指在地块内部， 根据土地权属、用地性质和功能再细分的若干地块。1.2 划分原则地块划分以保持用地性质的完整性、 土地使用的灵活性、 并有利于修建性详细规划设计为原则。 在具体的规划管理中， 针对实际情况，可对用地进行划分或合并。1.3 地块划分与细分文化宫单元依据道路、自然界线、土地权属、用地性质和功能划分为若干地块，并在编制区内进行地块划分。7 .地块控制7.1 控制体系1、用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用兼容性；2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；3、建筑形态控制指标：

25、建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、相邻地段建筑规定；4、交通控制内容：交通出入口方位、停车位；5、城市设计导引及控制：对城市重要地段的地块的控制及提出设计要求；6、配套设施控制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。7.2 地块控制指标说明1、控制体系中分为规定性和指导性两类：规定性指标：是指必须严格遵照的指标，如：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑高度控制、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其 它需要配置的公共设施。指导性指标：是指参照执行的指标，如：人口容量，建筑形式、体量、色彩、风格要求。2、控制体系内容中容积率、建筑密度、建筑限高为上限，绿地

26、率、停车位为下限。7.3 地块控制地块的各项控制指标详见“地块规划控制指标表” 。8 .道路交通规划8.1 现状评价1 城市路网密度偏低、交通体系不完善。2现状城市支路网密度仅1.7km/km2,严重落后3-4km/km2标准,文化宫路与园林东路之间南北向与东西向均长0.5 公里左右，缺乏支路和连贯的街坊道路使之连接；其次文化宫路与北京中路西边街坊道路不通畅。3 缺乏社会停车场用地。现状只有文化宫路东南面一处社会停车场，面积只有700 平方米，人均只有0.05 m2,与规划标准人均停车用地面积0.81.0 m2相差较远。8.2 规划原则坚持“以人为本”的原则，注重道路交通设施建设与整体空间结构

27、的协同性发展，注重超前性和长效性，优化城市道路系统，加大交通配套设施建设及管理力度，创造便捷、畅通、安全、开放的交通环境。8.3 道路交通规划为改善文化宫单元的内部和外部联系，本规划结合单元用地实际，加强单元用地内横向交通联系、完善单元内道路系统。将该区道路分三个等级：主干路、次干路、支路和街坊道路，其中北京中路、江津中路、为主干道，红线控制分别为为 60m、 50m、40m;江汉北路、园林路为次干道，红线控制宽为30m和20m;文化宫路、园林东路等支路红线控制宽 20m。规划单元总用地面积59.86ha城市干道路总长度为7.07km,主 干道网密度为2.02km/ km2,道路总面积为12.

28、02ha,人均道路面积达 到6.53 m2o各类道路密度见下表：表 8-1 道路交通规划用地平衡表道路网密道路名类别走向长度红线宽度度（ km）（ m）（ km/km2）北京中路主干道东西向0.6760江津中路主干道东西向0.5450主干道1.212.02园林路次干道南北向1.2320江汉北路次干道南北向1.0230次干道2.253.75园林东支路东西向0.4720路文化宫路支路东西向0.5720规划道路1支路南北向0.1312规划道路2支路东西向0.3912规划道路3支路南北向0.6112规划道路4支路东西向0.4812规划道路5支路南北向0.3515规划道路6支路东西向0.6115支路3.

29、616.039. 道路竖向规划10. 绿地系统规划10.1 规划目标重点强化景观轴和景观节点的建设， 注重片区风貌的整体性和不同功能片区的可识别性，突出点、线、面的结合，创造轮廓线丰富、个性鲜明的景观环境。10.2 景观组织与体系根据本地区的环境条件、 城市发展目标定位和功能布局， 规划提出“四轴、两点、一心、一廊”的总体景观结构。规划以江津中路和北京中路作为组织片区景观的主轴线， 园林路和江汉北路为景观次轴线，对轴线两侧的建筑高度、色彩、材质、造型进行统一协调和控制， 以达到统一完整、 富有节律的城市景观效果，在建设中，应充分考虑单位内的环境布局与外围大环境的联系。打造江汉北路与江津中路以及

30、园林路与北京中路的交叉口处的现代都市景观节点，与居住小区绿地绿地组成完整的绿地景观系统，成为居住区景观节点。结合工人文化宫等公共设施， 在规划单元几何中心处， 规划一小游园，形成该单元的绿心。中山公园东面紧邻园林路， 形成该单元一条绿地景观丰富、 具有良好的生态效应的生态绿化通廊。10.3 重点要素控制根据建筑物对城市整体空间环境的作用与影响程度， 在用地规划的基础上， 重点控制高层建筑的集中建设和限制建设， 将单元分为高层引导发展区和高层限制发展区。1、高层引导发展区该单元主要分布江汉北路与江津中路以及园林路与北京中路的交叉口区域， 规划通过引导高层公共设施及高层住宅集中布置， 形成具有景观

31、控制力的现代化城市标志性的景观单元， 该单元内建筑高度可在 100m 以内。2、高层限制发展区主要在临水边、 学校周边建设控制地带景观敏感性较高。 建筑高度一般在 20m 以下。道路景观界面与城市道路的性质与功能紧密相关。 按照本区道路性质划分，可分为交通性道路、生活性道路和综合性道路。交通性道路的景观界面特征要求是视线开阔、 有方向感、 适于远距离、以一般车速观赏。北京中路、江津中路在市内地段的沿线界面应以弱质连续界面为主， 建筑与建筑之间可留有一空地， 建筑退让红线距离较大，从而塑造出有韵律感和节奏感的连续性道路空间。生活性道路的景观界面特征要求是街道空间尺度宜人、有方向感、可停留、有丰富的街道生活，街道景观适宜于距离近、以人步行速度观赏。 单元的次干道和支路应以强化以人为尺度的空间建设， 如文化宫路和园林东路。综合性道路兼具交通和生活功能，对此类道路应针对不同地段、不同空间层次进行沿线界面控制。 本单元的综合性道路主要包括园林路和江汉北路。1、窗口地段指代表城市门户的窗口地段、 城市的主要公共区域、 标志性建筑等空间。 窗口地段包括由江汉北路与江津中路以及园林路与北京中路的交叉口处节点，在窗口地段设置标志性景观，如雕塑、小品、标志性建筑等。2、道路沿线设计意象重点对北京中路、 江津中路沿线进行景观设计控制， 设计中心以道路空间形象和周边用地的发展为重点，