香港《大厦管理及维修工作守则》(DOC16)(1)

1、香港大厦管理及维修工作守则目 录1.0 引言2.0 释义3.0 大厦管理4.0 消防安全5.0 建筑物安全6.0 斜坡安全7.0 电力、气体、升降机及自动梯装置附录(一)： 建筑物管理条例(第344章)附表1就“公用部分”所作的定义附录(二)： 根据建筑物管理条例(第344章)第44条制定有关供应品、物料及服务的采购及选用事宜守则1.0 引言1.1 绪论本大厦管理及维修工作守则是由民政事务局局长根据建筑物管理条例(第344章)第44(1)(b)条的规定编印的。民政事务局局长是负责执行建筑物管理条例(条例)的主管当局。1.2 守则的目的本守则旨在推广各项大厦公用部分的管理及维修准则，让大厦业主、

2、业主立案法团(业主法团)的管理委员会委员、业主委员会的委员、经理人、建筑物管理代理人管理公司和其它负责管理大厦公用部分的人士和组织，可以知所遵循。守则本身不具直接法律效力，因此，即使业主法团或业主未能遵守本守则所规定的准则，也不会在条例下受到刑事检控，但在任何民事或刑事法律程序中，这点可作为确定有关业主法团或业主是否须负上所涉及法律责任的根据。任何人如未能遵守本守则的规定，主管当局可能会根据条例第40B条，令对有关大厦实行强制性大厦管理。1.3 建筑物管理条例(第344章)建筑物管理条例旨在方便个别大厦或屋苑内各单位的业主成立法团，并就大厦或屋苑的管理和由此附带引起或与此相关的事宜，订定条文。

3、2.0 释义在本守则内，除文意另有所指外，下列名词应作如下解释：“主管当局”(Authority)指民政事务局局长；“公用部分”(common parts)指 (a) 建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及(b) 建筑物管理条例(第344章)附表1指明的部分，但上述文书所指明或指定的部分除外(附表1载于附录(一)；“业主立案法团(业主法团)”(owners corporation(OC)指根据建筑物管理条例(第344章)第8条在土地注册处注册的大厦业主立案法团；“条例”(Ordinance)指建筑物管理条例(第344章)。3.0 大厦管理

4、3.1 业主组织3.1.1 业主可根据条例成立业主法团，或根据大厦公契(如有的话)成立业主委员会(不论名称为何)，负责公用部分的管理、控制和行政事宜。3.1.2 根据以上所述而成立的业主法团或业主委员会，可聘任经理人建筑物管理代理人或管理公司，代表业主处理公用部分的日常管理、控制和行政事宜。3.2 公用部分的管理3.2.1 须根据大厦公契(如有的话)的规定，把大厦的所有公用地方妥加保养，使其维持良好合用的状况，以及保持清洁。3.2.2 任何人都不可将大厦公用部分的任何部分改作自用，或改作私利用途，除非该项改动是由业主法团或业主委员会(如有的话)以通过决议案形式批准的。若该项改动涉及建筑物用途的

5、更改及或加建工程，须得到有关政府部门的批准。有关违例建筑工程事项请参阅本守则第5.9项。3.2.3 任何人不可使用或准许他人使用大厦公用部分的任何部分，以致 (i) 不合理地干扰大厦的任何业主或占用人使用或享用该等部分；或(ii) 对合法身处大厦内的任何人造成滋扰或危险。3.2.4 定期检查及维修大厦的屋宇设备(载列于附录(一)公用部分释义的第3、6、9和10段)，以确保这些设备保持良好合用的状况，并在有需要时立刻进行紧急维修工程。3.2.5 必须遵照公众生及巿政条例(第132章)的规定，确保所有公用设备和设施，包括康乐和体育设备，得到妥善维修及保持良好合用的状况。3.2.6 所有园景地方必须

6、保持清洁及维持良好状况。3.2.7 公用部分的照明装置必须妥加维修及保持良好合用的状况。3.3 环境生3.3.1 公用部分的垃圾、废物、杂物和或弃置建筑材料必须每天收集，并运往指定的垃圾收集站弃置。3.3.2 所有楼梯、走廊、电梯大堂、入口大堂、通路、天井及垃圾房(包括垃圾槽和有关设施)必须最少每星期清理一次。3.3.3 公用部分如有渗水或喉管渗漏等情况，必须尽快修理。在正常情况下，应在三个工作天之内办妥。3.4 保安3.4.1 保安和护服务，包括聘用保安人员等事宜，必须符合保安及护服务条例(第460章)的规定。3.5 保险3.5.1 根据雇员补偿条例(第282章)的规定，业主须为所有雇员投购

7、保险。3.5.2 业主可就大厦或大厦的任何部分投购和续购火险及其它保险，保额相当于把该大厦大厦部分回复原状的价值。在2000年建筑物管理(修订)条例内之强制性购买第三者风险保险单条文及建筑物管理(保险)规条生效后，业主法团必须就其管理的大厦及公众地方购买第三者风险保险单。3.6 帐目3.6.1 业主法团管理委员会、业主委员会(如有的话)、经理人、建筑物管理代理人管理公司或负责管理大厦公用部分的其它人士组织须按照建筑物管理条例附表6及7的规定，就大厦公用部分的管理、控制及行政事宜，备存正式的帐簿、帐项纪录及其它财政纪录，包括收支表和资产负债表。3.6.2 收支表和资产负债表每年须经由具有专业资格

8、的会计师审计，但单位数目为50个或少于50个的大厦除外。就此规定而言，计算单位数目时并不包括车房、停车场或汽车间。3.6.3 业主可设立和维持一项备用基金，以供用作任何突发或紧急性质的开支。3.7 供应品、物料及服务的采购及选用3.7.1 凡采购及选用任何供应品、物料及服务，均须依照主管当局根据条例第44条发出的有关供应品、物料及服务的采购及选用事宜守则(附录(二)所载规定办理。3.8 供水3.8.1 水泵、水箱及相关的喉管均须妥加维修，并保持良好合用的状况。3.8.2 水箱须至少每隔6个月清洗一次。3.9 业主住客之间的沟通3.9.1 负责大厦管理的经理人建筑物管理代理人、管理公司或任何其它

9、人士组织须定期就大厦公用部分的管理、控制及行政事宜，与业主及住客或他们的代表举行会议，并须拟备会议纪录，以便展示于大厦内当眼处，供业主和住客览阅。3.10 公契3.10.1 公契是指在土地注册处注册并用以界定业主之间权利、权益和责任的文件。3.10.2 业主须熟悉本身大厦公契的条款和条件，并须根据公契的规定，履行义务和行使权利。3.10.3 大厦如设有管理处，则管理处须存备一份公契副本，以供业主查阅和自费复印副本。此外，管理处亦应存备一份大厦公契的中文或英文译本，以供查阅。但是，该等译本只作为参考及阐释公契条文之用，不应为视为比公契正本更具法律效力的文件。4.0 消防安全4.1 消除火警危险4

10、.1.1 走火信道必须畅通无阻。4.1.2 大厦入口及或天台的门闸必须可以随时由大厦内开启而毋须使用钥匙。4.1.3 不得安装铁闸或卷闸横堵走火信道。4.1.4 防烟门必须经常保持性能良好和紧闭。4.1.5 紧急车辆信道必须畅通无阻。4.1.6 法团或大厦住户不得拆除或阻塞大厦所有消防装置及设备。4.1.7 防火卷闸和防火闸均须保持性能良好。4.1.6 大厦消防装置及设备必须经常保持性能良好。4.1.9 大厦消防装置及设备必须由注册消防装置承办商，每十二个月至少检查一次。注释：1. 消防处处长可依据消防条例(第95章)第9(1)、9B(1)和9B(2)条的规定，采取消除火警危险行动或直接检控违

11、反上文4.1.1至4.1.9项中所述任何一项规定的大厦业主、租客、占用人或负责人。2. 依据消防条例(第95章)第9(4)及9C(1)条的规定，消防处处长可因应情况，进一步向法院申请发出“火警危险令”或“清除令”，令有关大厦业主、租客、占用人或负责人消除火警危险。4.2 危险品的贮存4.2.1 危险品条例(第295章)第6条规定：(a) 凡贮存超过可获豁免数量的危险品，必须获消防处处长批准及领有牌照。(b) 不得贮存超过牌照所许可数量的危险品，及把危险品贮存于未领牌的贮存所(例如公用地方、露天地方)。4.3 消防安全巡查表4.3.1 业主、占用人、经理人、建筑物管理代理人物业管理公司、业主法团

12、或业主委员会的委员或负责大厦管理的其它人士和组织，均须按照民政事务总署所编印的消防安全巡查表，对大厦的消防安全设施进行例行检查，若发现有违规之处，便须加以纠正。5.0 建筑物安全定期检验楼宇，可及早对楼宇常见的损坏进行保养和修葺。业主或业主法团应聘请合资格的建筑专业人士(如建筑师、工程师或测量师)，协助筹划和推行计划周详的大厦维修保养计划。结构方面的修葺工程，须由根据建筑物条例(第123章)注册的认可人士及或注册结构工程师监督进行。5.1 楼宇构件5.1.1 构件部分(支柱、横梁、地板、结构墙及悬臂式露台檐篷)如有裂缝、剥落、隆起或变形或钢筋有外露的情况，业主或业主法团须委聘一名根据建筑物条例

13、注册的认可人士及或注册结构工程师，以检验上述情况，如有需要，还须向建筑事务监督提交补救工程建议，以供考虑。5.2 外墙5.2.1 水泥批荡混凝土表面墙砖或其它饰面及纸皮石如出现轻微裂缝、损坏剥落隆起或分离的情况，必须加以修葺，包括拆除已损毁及松脱的部分。5.2.2 窗盖窗台窗楣建筑装饰冷气机台架如出现轻微裂缝损坏或剥落的情况，或金属架蚀必须加以修葺，包括拆除损毁及松脱的部分。5.2.3 如有任何潮湿或水渍，必须找出和消除问题的源头。受影响的墙壁饰面必须加以修葺，包括修补或更换损毁的墙壁饰面。5.2.4 损毁的护栏或栏杆必须加以修葺或更换。5.3 檐蓬及露台5.3.1 不得滥用檐蓬及露台，亦不得

14、在这些地方放置过重的物品。这些地方不可以有任何附加物，亦不可作贮货用途。必须妥为保持这些地方干爽和有适当的排水。5.4 内墙5.4.1 混凝土表面如出现轻微裂缝、剥落或隆起的情况，批荡或其它饰面松脱，必须加以修葺，包括拆除损毁及松脱的部分。5.4.2 墙壁表面如出现渗漏、水渍或发霉的现象，必须加以改善，并找出和消除问题的源头。受影响的墙壁饰面必须妥为修葺或更换。5.5 地板及天花板5.5.1 混凝土天花板如出现轻微裂缝、剥落或隆起的情况，或批荡松脱，必须加以修葺，包括拆除已损毁及松脱的部分。5.5.2 如有任何渗漏，必须加以改善，包括找出和消除渗漏的源头。受影响的饰面必须妥为修葺或更换。5.5

15、.3 地板饰面如有任何损毁，包括有凹陷或隆起的部分，必须加以修葺及修补，包括拆除损毁的部分。5.6 天台平台5.6.1 清除大厦天台平台的积水。修葺损毁的天台平台楼板，并在排水斜面铺上饰面，方便排水。5.6.2 聘请防水工程承造商，改善已损毁的防水物料及或伸缩缝，包括修葺或更换已损毁的物料。5.6.3 修葺或更换天台平台范围内已损毁的栏杆、护栏或护墙。5.6.4 不得滥用天台平台，亦不得在这些地方放置过重的物品。这些地方，不可以有任何大型而对楼宇的结构造成不良影响的附建物，亦不可作贮货用途。必须妥为保持这些地方干爽和有适当的排水。5.7 门窗5.7.1 修葺或更换已变形、生或损毁的窗框及门框。

16、5.7.2 找出门窗附近有渗漏的地方并予以改善。如有需要，重新封好窗框与墙身孔口之间的缝隙。5.7.3 修葺或更换任何损毁的玻璃窗和百叶气窗，包括油灰呈现硬化、玻璃压条损毁掉失和玻璃破烂。5.7.4 修葺或更换任何损毁的门窗配件，包括铰链、拉条、扣件、闭门器和锁。5.8 排水渠5.8.1 地面排水渠管如有下列损毁情况，必须加以修葺或改善 ¾· 渠管装置损毁· 渠管蚀· 渠管淤塞及生情况欠佳· 渠管有植物生长5.8.2 清理或改善任何淤塞或生情况欠佳的地下渠管。5.8.3 修葺或更换损毁的沙井盖。5.8.4 管槽/道如有渗漏，必须查明原因及进行改

17、善，包括把松脱的批荡妥为修补。如发现上文第5.2至第5.8项的建筑构件有广泛或严重损毁的情况，业主或业主法团必须委聘已根据建筑物条例注册的认可人士及或注册结构工程师，负责进行检验，并在有需要时，向建筑事务监督提交补救工程建议，以供考虑。有关第5.1至5.8项，请一并参阅下文的注释第2至第4项。5.9 违例建筑工程5.9.1 不得在公用地方进行违例建筑工程、或改动工程或非法盖搭构筑物。请参阅下文的注释第5项。5.10 防烟门及消防门的管理5.10.1 防烟廊、消防升降机大堂、楼梯、电掣房和冷气机房或同类危险装置机房的门，连同门铰、镶嵌玻璃和闭门器等，必须妥加保养。5.10.2 这些门必须经常保持

18、关闭。5.10.3 这些门不得予以拆除或换上具有较低耐火时效性能的门，例如普通玻璃门。5.11 火警逃生途径的管理5.11.1 门闸不得向外开启以致阻塞出口路线(例如公用走廊、楼梯和后巷等)。5.11.2 公用地方的门闸必须随时可以从内向外开启而毋须使用钥匙。5.11.3 通往单梯楼宇天台的门必须随时可以从内向外开启而毋须使用钥匙。5.11.4 防烟廊或楼梯不得安装抽气扇、冷气机或同类的装置。防烟廊或楼梯围墙不得开凿孔口，供安装上述装置或辟设门、窗之用。5.11.5 出口路线不得受任何违例搭建物(例如支架、壁架、壁柜和贮物房等)所阻塞。5.11.6 出口路线必须有足够照明，而所安装的照明设备必

19、须妥加保养，确保操作正常。5.12 耐火结构的管理5.12.1 电掣房和冷气机或同类危险装置的机房墙壁必须保持状况良好，墙上不得开设没有防护的孔口。5.12.2 楼梯间的电线和同类装置必须以具有耐火性能的墙或管道围封。这些墙和管道必须保持完整无缺。如果设有检修门，则这些检修门必须经常关闭。5.13 灭火和拯救信道的管理5.13.1 消防升降机大堂的墙壁必须保持状况良好，墙上不得开设没有防护的孔口。有关5.101至5.134项，亦请参阅下文的注释第4和第5项。5.14 公共电讯和广播服务装置5.14.1 设于大厦公用部分用以接驳公共电讯和广播服务的电缆和设备的导线设施(包括立管、导管、电线管、电

20、缆托架、接线箱和设备房等)，须时刻保持良好合用的状况，并加以防护，使免受火灾、水浸及遭人恶意破坏等情况。5.14.2 电讯和广播服务导线设施的提供、接驳及使用，必须按照电讯管理局于一九九五年五月发出的业主、物业发展商及产业经理就物业发展提供设施以接驳公共电讯及广播服务的指引进行，并符合该指引其后修订的各项规定。注释：1. 以上为大厦管理的技术准则。即使已遵照这些准则办理，未必等于已完全符合其它适用于楼宇安全和消防安全的法例规定。业主和业主法团须尽可能就所涉的技术标准和有关法例，寻求专业意见。2. 在确定大厦是否需要进行基本保养和修葺工程时，须考虑有关损坏的范围和位置。所有修葺工程最好由根据建筑

21、物条例(第123章)注册的一般注册建筑承建商负责。3. 如果大厦因日久失修，或本身的改动程度已引起公众安全问题，建筑事务监督可根据建筑物条例(第123章)的规定采取执法行动，并令业主或业主法团进行所需的勘测、修葺或修复工程。4. 有关逃生途径、灭火和拯救信道和耐火结构的技术标准，请参阅下列由屋宇署编制的守则及其后的修订 (i) 1996年提供火警逃生途径守则(ii) 1995年消防和救援进出途径守则(iii) 1996年耐火结构守则5. 有关楼宇或楼宇内受违例建筑工程影响的部分的修复准则，请参阅建筑事务监督核准的建筑图则及或建筑物条例(第123章)的规定。6.0 斜坡安全6.1 业主须根据土木

22、工程署辖下土力工程处所编印的岩土指南第五册斜坡维修指南，维修所负责的任何斜坡或挡土墙，以确保其状况良好。7.0 电力、气体、升降机及自动梯装置7.1 大厦公用部分的任何电力装置、气体装置、升降机和自动梯，均须按照有关法例规定及由机电工程署署长所颁布或批核的实务守则加以维修。7.1.1 电力装置· 电力条例(第406章)；· 电力(注册)规例(第406章，附属法例)；· 电力(线路)规例(第406章，附属法例)；及· 电力(线路)规例工作守则。7.1.2 气体装置· 气体安全条例(第51章)；· 气体安全(气体供应)规例(第51章，附属

23、法例)；· 气体安全(装置及使用)规例(第51章，附属法例)；· 气体安全(杂项)规例(第51章，附属法例)；· 气体安全(气体装置技工及气体工程承办商注册)规例(第51章，附属法例)；及· 气体应用守则之六商业楼宇内作供应饮食用途之石油气装置规定。7.1.3 升降机及自动梯· 升降机及自动梯(安全)条例(第327章)；· 升降机及自动梯设计及建造实务守则；及· 升降机及自动梯检验、测试及保养实务守则。附录 (一)附表1第2条公 用 部 份1.外墙及承重墙、地基、柱、梁及其它结构性支承物。2.围绕信道、走廊及楼梯的墙壁。3.

24、屋顶、烟、山墙、雨水渠、避雷针、碟形星天线及附属设备、天线及天线电线。(由1993年第27号第38条修订)4.护墙、围栏及边界墙。5. 2个或多于2个单位共享的通风口。(由1993年第27号第42条修订)6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水渠、粪管、废水管、沟渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房。(由1993年第27号第38条修订)7.地窖、洗手间、所、洗衣房、浴室、厨房及看守员所用单位。8.信道、走廊、楼梯、楼梯平台、光井、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶信道及通往屋顶的出口和门闸。9.升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的

25、地方。10.照明设备、空调设备、中央供暖设备、消防设备，以及普遍供所有业主使用或为所有业主的利益而设置的装置，以及安装、设置此等设备、装置的任何房间或小室。11.设置在任何单位内但与建筑物内其它单位或其它部分一起供人使用的固定装置。12.草地、花园及游乐场，以及任何其它康乐活动场地。(由1993年第27号第38条增补)13.游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所。(由1993年第27号第38条增补)14. 会所、健身室、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所。(由1993年第27号第38条增补)15. 组成或形成任何土地的一部分的斜坡、缓坡及护土墙，包括海堤(如

26、有的话)，而该土地与建筑物乃属同一共同拥有权者。(由1993年第27号第38条增补)附录 (二)建筑物管理条例(香港法例第344章)第44条有关供应、物料及服务的采购及选用事宜守则现根据建筑物管理条例第44条公布，监督业已发出下述有关供应、物料及服务的采购及选用事宜的守则-1. 如任何供应、物料及服务的价值超过或很可能会超过以下款额中的较少者 - (a) 100,000元或监督(民政事务局局长)藉宪报公告所指定用以取代100,000元的其它款额或(b) 相等于法团每年收支预算20%或法团于大会上通过的决议案所批准用以取代20%的其它百分比的款额，则须以招标方法采购或选用该等供应、物料或服务。2. 在本守则第1段的规限下，管理委员会须制备一份建议书，列明所需物料或服务供应的种类、有关的预算费用，以及公开招标期间。招标建议书的副本须张贴于建筑物内的当眼处。3. (a) 本守则第1段所适用的标书，须以书面制备，并于密封后放进一个专为装载标书而设的坚固箱子内箱上须注明投标箱字样。投标箱须双重上锁、并且牢固地放置在建筑物内的当眼处。投标箱的两条锁匙，须由主席、秘