常州黑牡丹天宁科技园营销与招商推广方案初探49P

1、黑牡丹天宁科技园营销与招商推广方案初探黑牡丹天宁科技园营销与招商推广方案初探报告结构 第一部分第一部分 宏宏 观观 市市 场场 第二部分第二部分 常州市常州市 场场 扫扫 描描 第三部分第三部分 项项 目目 分分 析析 第四部分第四部分招商推广构思招商推广构思 城市发展 经济发展产业发展 产业集聚区 写字楼市场 主 题 园 区 项目概况 swot分析总体表现产业招商总部办公区配套招商地产市场概述 区 域 分析第一部分第一部分 宏观市场之城市发展宏观市场之城市发展常州一座3000年历史的文化名城，自古文运昌盛、漕运繁荣、商贾云集，奠定了其工商发达、民资丰厚的历史渊源。常州地处长三角腹地、沪宁经济

2、动脉中段，北携长江南临太湖，与南京、上海等距相望。常州辖地4385平方公里，常住人口500万，全市gdp总量3600亿。常州连续2年入选全球城市500强，长期稳居全国城市综合实力30强，全国富裕地区排名第13位。现代工商业发祥地之一，苏南模式缔造者，民营经济十分发达。中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城高新产业发展新城建设城市规划建设现状城市规划建设现状p 特大型城市框架已经拉开，蛮荒扩张结束，进入土地价值深耕阶段。p 南北两翼建设已经基本完成，常州发展的下一个春天是东西两端。p 城市东进战略提上议程。p南有武进高新区，北有常州高新区，产业格局基本定型。城市

3、交通城市交通p奔奔牛机场牛机场：已开通18城市航班，旅客吞吐量54万人次p常州港常州港：距338省道约1公里，国家一类口岸，年吞吐量135万吨p沪宁高速沪宁高速 ：1.5小时内通达上海、南京p京沪高铁京沪高铁：全程仅需5小时，融入环渤海、长三角两大经济圈p沪蓉高速：沪蓉高速：辐射西部p市内交通：市内交通：环城高架、快速路、规划地铁，全国领先 踞踞 城城 东东 扼扼 南南 北北第一部分第一部分 宏观市场之城市发展宏观市场之城市发展951.561203.81448.171704.82103.605001000150020002500200620072008200920102006-2010常州地区

4、固定资产投资常州地区固定资产投资单位：亿元常州gdp年均增幅15%，居民可支配收入年均增幅12%，固定资产投资增幅20%，人均消费支出18000元增幅8%，社会消费品零售总额1045亿元。常州地区已经实现小康生活，正在全国范围内率先迈入富裕地区行列。固定资产投资与人均消费支出的高速增长必将带来2.5产业与第三产业的迅猛发展。第一部分第一部分 宏观市场之经济发展宏观市场之经济发展3.45640.6常州三次产业结构常州三次产业结构第一产业第二产业第三产业p 常州民营经济对地方财政贡献显著，历年产值占整体产 值60%左右；p 常州民营企业数量、规模不断壮大；p 目前常州年营业收入过百亿的民营企业已达

5、10家；p常州外资企业不同于苏锡，外资项目 体小量多。常州经济总量位内江苏省第4全国前列。产业结构正处于调整转型期，第二产业一段时期内依然是社会经济发展支柱，第三产业发展势头强劲。第一部分第一部分 宏观市场之产业发展宏观市场之产业发展 常州 企业 工业企业数量江苏省第一（2009年5492家） 拥有高新技术企业176家 世界500强企业48家 年产值100亿以上企业17家（工业企业11家服务业企业6家） 中国名牌产品 26只，江苏省名牌产品175只 常州市名牌产品327只，中国名牌数全省列第三，新材料新材料 高 分子改性新材料、无卤阻燃新技术研发制造生物医药生物医药 化学原料药、药品制剂、中成

6、药等产品新能源新能源 专业从事晶体硅太阳能组件生产，行业龙头天合光能安格特集团 亚邦集团第一部分第一部分 宏观市场之产业发展宏观市场之产业发展电子信息技术电子信息技术 产值600亿元 武进区光宝科技等生物医药生物医药 产值300亿元天宁区常药厂、四药等新能源新能源 产值700亿元高新区天合光能、协鑫光能等装备制造装备制造产值3000亿元新北区小松、常林等新材料新材料产值1200亿元天宁区亚玛顿、安格特等常州市重点支持五大产业“龙腾计划”“瞪羚计划”“产业航母计划” “梧桐树计划”财政、金融、税收、人才支持计划。目前产值约3000亿，聚集企业上千家，依然是常州的中流砥柱产业第一部分第一部分 宏观

7、市场之产业发展宏观市场之产业发展新能源产业新能源产业 重点发展太阳能光伏、智能电网装备、风电装备、新能源汽车和核电装备等五大类，成为全国有影响的新能源特色产业基地新材料产业新材料产业 重点发展玻璃纤维和碳纤维为代表的高性能纤维复合材料、新型化工材料(高分子合成材料、工程塑料改性、功能性薄膜、功能性涂料和反光材料)、新型金属材料等领域。高端装备制造高端装备制造高速内燃机、轻轨整车车辆，工程机械及车辆生物医药生物医药发展生物制药和医疗器械节能环保节能环保节能装备和节能产品制造、环保装备和环保产品制造、资源综合利用以及节能环保服务等行业。节能重点发展led、led照明灯服务外包服务外包发展通讯导航、

8、金融机具、电子衡器、数控机床等嵌入式软件产品，物联网物联网微机电传感器mems、称重计量压力传感器、压力传感器、温度传感器、rfid射频识别装置等传感器;大力发展传感网无线通信系统第一部分第一部分 宏观市场之产业发展宏观市场之产业发展常州房地产市场发展水平处于省内前列，开发与成交总量均位列省前三名，房价处于长三角地区洼地，成交活跃标准写字楼市场水平较低园区办公物业几乎空白第一部分第一部分 宏观市场之房地产概述宏观市场之房地产概述2交通优越、交通优越、经济经济发达、发达、民营民营经济实力经济实力雄厚雄厚、消费旺盛、消费旺盛基础设施先进、产业基础良好、高新技术发展迅猛基础设施先进、产业基础良好、高

9、新技术发展迅猛产业导向明确、政府支持力度大、上下游产业链布局完善产业导向明确、政府支持力度大、上下游产业链布局完善转型加快、转型加快、2.5与三产高速发展与三产高速发展3451历史悠久历史悠久 、人民生活富裕、有故土情结、人民生活富裕、有故土情结房地产行业发展依然有巨大的空间房地产行业发展依然有巨大的空间6常州这座城第一部分第一部分 宏观市场之总结宏观市场之总结 常州高新区常州高新区 国家级高新区总面积439.16平方公里。吸引企业1万多家，制造业企业超5000家，外资企业逾1300家，区内现有新北工业园区，装备制造、新材料两大支柱产业，光伏、创意、生物医药、新能源车辆四大新兴产业，以及汽摩配

10、、刀工具两大特色产业 例如天合光能、小松、华润、梅特勒托利多等、基础设施完善、企业需购地自建或租用厂房武进高新区武进高新区 管辖面积81平方，先进装备制造、电子信息产业、新能源及环保产业、医疗器械及康复器材。例如通用、博世力士乐、光宝科技、新誉风能、卓润重工。产业租赁、代建各式标准厂房。基础设施完善、配套服务稍逊一筹 各乡镇各乡镇洛阳镇轻工、牛塘纺织、横林地板、焦溪干燥设备、西夏墅工具、小河汽车配件。购地自建、无序发展第二部分第二部分 常州市场之产业聚集区常州市场之产业聚集区常州常州在售在售中高档中高档办公物业分布图办公物业分布图丰臣国际广场丰臣国际广场万达广场万达广场置信商务广场置信商务广场

11、新城国际大厦新城国际大厦恒生科技园恒生科技园常州世贸中心常州世贸中心常发大厦常发大厦天安数码城天安数码城国际创新基地国际创新基地物业物业面积供给面积供给丰臣国际广场120-200万达广场80-120置信商务广场26-88新城国际大厦40-300恒生科技园园区联排2002000常州世贸中心151-222常发大厦214-315天安数码城200-300国际创新基地200800第二部分第二部分 常州市场之写字楼市场常州市场之写字楼市场第二部分第二部分 常州市场之写字楼市场常州市场之写字楼市场第二部分第二部分 常州市场之写字楼市场常州市场之写字楼市场一核常州科教城八园创意园光伏园生物医药园新能源车辆园风

12、电园半导体照明园机器人及智能装备功能新材料等八大新兴产业专题园区。其中创意、光伏、生物医药、新能源车辆四园在新北区。 第二部分第二部分 常州市场之主题园区常州市场之主题园区常州常州产业产业园区分布情况园区分布情况常常州州市市产产业业园园分分布布电子科技产业园电子科技产业园钟楼区复合材料产业园钟楼区复合材料产业园新北工业园新北工业园出口加工园区出口加工园区天合光伏园天合光伏园新能源汽车产业园新能源汽车产业园天安数码城天安数码城科教城国际创新基地科教城国际创新基地津津通国际工业园通国际工业园p 园区园区或以纯办公、或以纯办公、或以纯生成为主或以纯生成为主p 建筑形态建筑形态，以厂房，以厂房准甲级写

13、字楼准甲级写字楼为主为主恒生科技园恒生科技园创意产业园创意产业园新动力中心新动力中心项目区位项目区位东经120大道项目产品项目产品联排、标准写字楼占地面积占地面积96350建筑面积建筑面积149377容积率容积率1.55绿化率绿化率30%开盘时间开盘时间2012-4交房时间交房时间准现房（40年产权）物业费物业费待定装修状况装修状况毛坯开发商开发商恒生电子配套交通配套交通无公交公司注册公司注册无需注册企业要求企业要求无污染、实业经营入驻企业入驻企业电子、it、金融业为主税收优惠税收优惠三免两减半三免两减半优惠优惠户型8001500联排，120300小高层租赁价格租赁价格待定第二部分第二部分 常

14、州市场之主题园区常州市场之主题园区项目区位项目区位常武南路588号项目产品项目产品高层标准写字楼住宅占地面积占地面积290000建筑面积建筑面积1000000容积率容积率3.4绿化率绿化率35%开盘时间开盘时间2011-4交房时间交房时间已交房（50年产权）物业费物业费待定装修状况装修状况毛坯开发商开发商天安数码配套交通配套交通大型社区、brt1 brt2公司注册公司注册无需注册企业要求企业要求无污染、实业经营入驻企业入驻企业无限制税收优惠税收优惠无无户型200300平米（带独立卫生间）租赁价格租赁价格只售不租第二部分第二部分 常州市场之主题园区常州市场之主题园区各园区概况2专题园区较多，配套

15、政策支持力度大专题园区较多，配套政策支持力度大产业集中区多以制造业为主，办公与生产不分离，多以买地自建或租赁厂房产业集中区多以制造业为主，办公与生产不分离，多以买地自建或租赁厂房高档商务写字楼不多，租金不贵，不享受政府相关优惠政策高档商务写字楼不多，租金不贵，不享受政府相关优惠政策2.5产业办公写字楼供应稀缺，带生产空间的综合办公物业几乎没有产业办公写字楼供应稀缺，带生产空间的综合办公物业几乎没有3451 大型产业园区基础设施好、营商环境好大型产业园区基础设施好、营商环境好6第二部分第二部分 常州市场总结常州市场总结第三部分第三部分 项目分析之项目概况项目分析之项目概况p 项目位置项目位置：天

16、宁区青洋北路p 占地面积占地面积：62万p建筑面积建筑面积：约100万p 项目周边项目周边：地处青龙片区、 北靠常焦路、西靠青洋高架、南临龙井路p 功能规划功能规划：分为总部办公区、产业培育区、产业加速区、商务配套区、生活居住区p 项目定位项目定位：初步定为为集先进制造业与现代服务业高度融合的都市经济综合体p政府政府510510重点项目重点项目本本案案区域环境区域环境青龙片区在常州人眼中属于远郊乡镇，城市面貌老旧、环境脏、差。天宁开发区纺织企业众多、靠近热电厂，污染严重。区域交通区域交通距市中心核心区15分钟车程 紧靠青洋高架，青洋物流走廊、距离沪宁高速出口近8公里216、15、215多路公交

17、直达第三部分第三部分 项目分析之区域分析项目分析之区域分析距东经120主题公园800米距常州城区唯一的大型湖泊玫瑰湖400米，玫瑰湖规划为高档住宅、商务休闲、旅游区第三部分第三部分 项目分析之区域分析项目分析之区域分析天宁新城规划天宁新城规划“两轴三心、三廊五区”襟贯南北的青洋路城市复合功能轴贯穿东西的竹林路行政办公服务轴区域主中心科技服务中心结合道口的旅游商贸服务中心依托玫瑰湖的水上休闲旅游中心依托玫瑰湖的水上休闲旅游中心北塘河科技展示走廊横塘河生态旅游走廊丁塘港生态休闲走廊 现代生活物流片区都市科技产业片区滨水生态居住片区现代科技产业片区玫瑰湖滨湖休闲居住区玫瑰湖滨湖休闲居住区依托城市东进

18、战略，龙锦路东延至项目正南面，进一步拉近与市政府距离青龙片区调整为生活商贸居住用地，企业全部外迁，城市开发即将启动第三部分第三部分 项目分析之区域分析项目分析之区域分析swot威胁威胁优势优势劣势劣势机会机会p政府重点支持、天宁区政府工作小组入驻支持p黑牡丹本土品牌影响力、投资公司资金融资优势p临高架和青洋路，近高速出口，交通优势明显p体量大，配套最完善齐全p带生成空间，产品绝无仅有p客户资源优势p东部新城建设契机p常州园区独栋办公物业稀缺p房地产市场低迷、商品房投资渠道受阻p常州510重点发展项目p作为市场中的新兴产品，市场需要认知过程p地段较偏、外围配套匮乏p常州政府主导专题园区的竞争威胁

19、p宏观经济发展停滞，固定资产投资减缓第三部分第三部分 项目分析之项目分析之swot分析分析项目定位第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思产品定位市场定位客户定位自然生态、公园长三角区域大中型企业、机构资本，孵化器毕业企业模式定位常州配套最齐全、软件支撑最多的企业公园常州领袖级生态企业公园企业品牌定位项目定位第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思 第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思核心策略一 招商先行本项目产品类型市场认知度不够，需要我们去引导、教育客户的认知，先启动产业招商，聚拢人气，口碑相传，带动后续招商核心策略二 坚持高端形象、积蓄势能前期入市阶段塑造高端形象，造成市场仰望

20、。力促一到两家行业龙头入驻，积蓄势能，为项目爆发式销售提供 足够动能。核心策略三 基本生活配套先起建设基本生活配套设施、开通园区巴士政府营销政府营销圈层营销圈层营销口碑营销口碑营销情景营销情景营销点对点营销点对点营销营销策略：围绕特定客户制定五大营销策略营销策略：围绕特定客户制定五大营销策略1 1、现场包装：户外广告；、现场包装：户外广告；2 2、现场样板段；、现场样板段；3 3、现场样板房、现场样板房1 1、政府支持；、政府支持；2 2、成立服务机构；、成立服务机构；3 3、开创政企合作新平台、开创政企合作新平台1 1、跨行业资源整合，争取客户的渠道、跨行业资源整合，争取客户的渠道1 1、联

21、合商会，打造民企俱乐部；、联合商会，打造民企俱乐部；2 2、举办客户见面、举办客户见面交流会交流会1 1、专职客户顾问，点对点服务；、专职客户顾问，点对点服务；2 2、体验人性化的定制式服务、体验人性化的定制式服务第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思品牌型企业品牌型企业企业具有一定规模和资金实力，企业具有一定规模和资金实力，重视企业品牌和形象的塑造，重视企业品牌和形象的塑造，对于办公面积的需求较大。对于办公面积的需求较大。成长型企业成长型企业企业初具规模，正处于快速成长阶段，企业初具规模，正处于快速成长阶段，办公面积需要扩张，但受成本等因素办公面积需要扩张，但受成本等因素限制。该类企业对

22、于区域的依赖性低限制。该类企业对于区域的依赖性低外迁型企业外迁型企业从一线城市迁入，可以享受成本、从一线城市迁入，可以享受成本、税收、政策等优惠。降低办公成本税收、政策等优惠。降低办公成本的同时，提高办公品质的同时，提高办公品质成长型企业成长型企业外迁型企业外迁型企业品牌型企业品牌型企业目标客户目标客户第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思客户初步定位 我们的推广进程我们的推广进程四大阶段，三大高潮四大阶段，三大高潮1 1、引导蓄势期（、引导蓄势期（20122012年年3 3月月1 1日日5 5月底月底）2 2、产业招商期、产业招商期（20122012年年4 4月月1 1日日9 9月底）月

23、底）3 3、配套招商期、配套招商期（20122012年年5 5月月1 1日日1010月底）月底）4 4、总部区开盘期、总部区开盘期（20122012年年9 9月月20122012年年1212月底月底）高潮一：产业招商集中入驻仪式高潮一：产业招商集中入驻仪式高潮二：配套主力商家签约仪式高潮二：配套主力商家签约仪式高潮三：总部办公区开盘高潮三：总部办公区开盘第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思3 3月月引导蓄势引导蓄势产业招商产业招商配套招商配套招商总部区销售总部区销售第一波高潮：第一波高潮：企业入驻仪式：企业入驻仪式：（1 1）现场推广）现场推广（2 2）媒体深入，）媒体深入，线上线下全面

24、开花线上线下全面开花铺垫铺垫+ +亮相：亮相：（1 1）品牌形象导）品牌形象导入入（2 2）活动造势）活动造势（3 3）新闻报道）新闻报道第二波高潮：第二波高潮：主力商家签约：主力商家签约：（1 1）现场推广）现场推广（2 2）媒体跟进）媒体跟进（3 3）活动营销）活动营销8 8月月5 5月月7 7月月6 6月月1 1月月第三波高潮：第三波高潮：总部区开盘：总部区开盘：（1 1）现场推广）现场推广（2 2）媒体跟进）媒体跟进开盘开盘4 4月月9 9月月1010月月1111月月1212月月第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思一、引导蓄势期一、引导蓄势期黑牡丹企业黑牡丹企业品牌导入为主，板块

25、价值导入为辅，渗透品牌导入为主，板块价值导入为辅，渗透项目信息，引起大众关注，项目信息，引起大众关注，增强客户对增强客户对企业的信任度，企业的信任度，从而从而增强客户的增强客户的购买信心。购买信心。（3 3月月1 1日日5 5月底）月底）1 1、推广目的：、推广目的：2 2、推广策略：、推广策略：品牌品牌& &板块板块蓄水期蓄水期品牌营销品牌营销第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思3.3.推广主题推广主题黑牡丹集团黑牡丹集团城东新气象城东新气象自有媒体自有媒体（项目围挡、楼书等）高炮、户外、路旗高炮、户外、路旗报纸报纸（常州日报）电视 常州电视台网络网络（常州房产网、搜房

26、网）4.4.推广手段推广手段5.5.媒介选择媒介选择硬广硬广+ +软文软文+ +户外户外+ +活动活动+ +开工仪式开工仪式活动造势，以新闻提升企业形象。活动造势，以新闻提升企业形象。6.6.活动策略活动策略活动构思：活动构思：宣传宣传企业形象同时，强化企业形象同时，强化“都市经济都市经济”概念，制造话题概念，制造话题，引起引起关注。关注。活动方式：活动方式：新闻推动新闻推动体验互动体验互动活动造势活动造势第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思活动主题：活动主题：“黑牡丹集团黑牡丹集团城东新气息城东新气息”新闻发布会新闻发布会活动时间活动时间：4月月活动说明：活动说明：以以“东部崛起东部崛

27、起”为主题召开大型新闻发布会，为主题召开大型新闻发布会，联合政府联合政府领导、领导、媒体：媒体：1.共同共同关注黑牡丹集团关注黑牡丹集团的发展历程，企业理念，所取得的辉煌的发展历程，企业理念，所取得的辉煌成就，以及对社会的巨大贡献；成就，以及对社会的巨大贡献；2.共同共同探讨城东板块探讨城东板块价值，制造事件关注，彰价值，制造事件关注，彰显黑牡丹集团承显黑牡丹集团承担新城建设使命及担新城建设使命及品牌形象；品牌形象；3.项目推动城市的繁华进程。项目推动城市的繁华进程。第四部分第四部分 招商推广构思招商推广构思二二、产业招商期、产业招商期加大概念加大概念宣传宣传，点对点传播，点对点传播推广，强化

28、推广，强化项目软件服务，项目软件服务，加快加快项目信息渗透，项目信息渗透，促进过渡招商。促进过渡招商。概念概念& &软件服务软件服务点对点点对点& &政府营销政府营销（4 4月月9 9月底月底） 1 1、推广目的：、推广目的：2 2、推广策略：、推广策略：第四部分第四部分 招商推广构思之产业招商招商推广构思之产业招商3.3.推广主题推广主题黑牡丹天宁科技园黑牡丹天宁科技园投资新高地投资新高地网络网络（各行业论坛）杂志杂志 （专业杂志、沪宁高速列车杂志）4.4.推广手段推广手段5.5.媒介选择媒介选择行业网站行业网站+ +软文软文+ +专业杂志专业杂志+ +活动活

29、动+ +入驻仪式入驻仪式第四部分第四部分 招商推广构思之产业招商招商推广构思之产业招商论坛活动论坛活动，引入经济时事制造投资话题。，引入经济时事制造投资话题。6.6.活动策略活动策略活动构思：活动构思：强化强化“软件支撑最多软件支撑最多”概念概念，引起，引起关注。关注。活动方式：活动方式：投资论坛投资论坛厂区参观厂区参观创投案例分享创投案例分享第四部分第四部分 招商推广构思之产业招商招商推广构思之产业招商活动主题：活动主题：“投资说明会暨企业入驻仪式投资说明会暨企业入驻仪式”活动时间活动时间：6月月活动说明：活动说明：以以“黑牡丹天宁科技园黑牡丹天宁科技园.投资新高地投资新高地”为主题召开为主

30、题召开大型论坛活动大型论坛活动1.邀请行业知名人士剖析产业新动向新热点；邀请行业知名人士剖析产业新动向新热点；2.邀请政府官员讲解常州市产业规划；邀请政府官员讲解常州市产业规划；3.江南创投公司投资案例分析；江南创投公司投资案例分析；4.意向企业集中入驻仪式意向企业集中入驻仪式5.企业入驻手册发布企业入驻手册发布第四部分第四部分 招商推广构思之产业招商招商推广构思之产业招商一一、配套招商期、配套招商期再次引入板块价值，强调项目体量与规划，增强客户再次引入板块价值，强调项目体量与规划，增强客户信心。信心。（5 5月月1 1日日1010月底月底）1 1、推广目的：、推广目的：2 2、推广策略：、推广策略：东部板块东部板块& &项目规模项目规模情景情景& &圈层圈层营销营销第四部分第四部分 招商推广构思之配套招商招商推广构思之配套招商3.3.推广主题推广主题东部新城东部新城常州新繁荣常州新繁荣自有媒体自有媒体（项目围挡、招商手册等）高炮、户外、路旗高炮、户外、路旗报纸报纸（常州日报、扬子晚报）电视 常州电视台网络网络（常州房产网、搜房网）4.4.推广手段推广手段5.5.媒介选择媒介选择硬广硬广+ +软文软文+ +户外户外+ +活动活动+ +签约仪式签约仪式第四部分第四部分 招商推广构思之产业招