南阳恒顺达金汇城经济测算对接文件2011-9-1

1、发件人：畅意行文件主题收件人：恒顺达发件时间：2011.9.2周工作计划修改时间：金汇城项目经济测算恒顺达置业有限公司： 非常感谢贵司对我们前面工作的支持和认可，我司经过前面的前期市场调研和物业定位报告完成之后，进入到了实际的经济测算阶段，由于经济测算所需的信息与经济数据要求准确，并且与开发周期及拆迁时间有着密切的关系，在经济测算报告中需要贵司提供详尽的经济数据和计划。项目的经济测算目的是为了开发企业负责人投资决策依据、编制设计任务书、筹措资金和申请贷款、签订合作和协议、申请项目建设执照，特别是项目的资金计划安排，开发经营周期排布，项目的盈利能力，资金平衡都在经济测算中体现。城中村项目的经济测

2、算涉及以下7个板块内容：Ø 投资估算Ø 融资方案Ø 拆迁计划Ø 工程计划Ø 营销计划Ø 投资使用计划Ø 借款偿还计划由于经济测算涉及的内容及面非常广，所需数据要求非常准确，所以要求贵司在我司无法准确预估的费用及计划中提供相关的内容和数据指标，以下将经济测算各个板块需要贵司提供的资料及数据进行相关说明。第一步：落实项目概念性方案设计主要技术经济指标贵司需要将项目的概念性方案设计主要技术经济指标落实到位，这个指标是核算开发成本及开发收益的关键指标，具体要求详见附件1第二步：落实项目的建设标准由于建设标准的高低决定了项目的前期施工

3、投入费用及开发成本的高低，同时影响项目销售价格，所以贵司需要确定该项目各种物业形态的建设标准，如外装、外窗标准，内装标准（电梯、大堂），园林，采暖、空调，附加设备（直饮水系统、24小时热水、门禁系统），智能化系统等，具体要求详见附件2第三步：落实拆迁进度、开发建设进度、销售进度进度的快慢决定了项目的资金使用计划，融资计划，并且影响到资金平衡周期，财务成本的支付成本多少，所以前期需要确定拆迁进度、开发建设进度和销售进度，具体要求详见附件3第四步：落实各项开发成本由于该项目是城中村拆迁项目涉及的成本除了正常项目开发的前期土地成本，前期工程费用，建安成本，各项配套费用之外，还涉及到拆迁成本，城镇土地

4、拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁管理费和拆迁服务费等。 具体要求详见附件4第五步：落实各项开发成本动态（支付时间计划）经济测算需要计算的是一个动态的状态，就需要清晰前期各项费用的支付时间与周期，如土地成本1亿，是一次性支付还是分两年每年各50%支付，建安施工支付方法及周期，比如，建设工程成本前期一次性支付保证金多少，正负零支付多少，封顶支付多少，这个需要进行明确，才能清楚进行投融资计划，测算出各项费用的财务成本，具体要求详见附件5第六步：落实项目的收入进度这个是评估项目的资金流入计划，涉及借款偿还计划，

5、这个我司可以根据贵司提供的拆迁进度及工程进度进行测算，具体要求详见附件6第七步：落实项目的现金流量及财务成本及融资计划项目的现金流量涉及几个方面，如现金流入，现金流出，自筹资金，资金缺口，融资计划，融资成本（借贷利息）等方面，通过前面的项目进度，进行评估项目的净现金流，测算出项目的资金缺口，同时测算出项目的融资计划，贵司需要提供的是自筹资金的数量及财务成本，融资的计划及融资成本，具体要求详见附件7第八步：盈利能力分析及敏感性分析通过以上各项经济数据及计划的落实，根据现行的开发利润及利率进行财务盈亏平衡分析和敏感性分析，敏感性分析包括拆迁成本的变动，土地价格的变动，销售价格的变动进行分析其盈亏平

6、衡点，测算出项目的盈利目标和内部收益率的情况，至此项目的经济测算已基本完成。 畅意行金汇城项目组 2011年9月2日附件1：经济指标概念性方案设计主要技术经济指标表项 目计量单位规划指标一、项目规划总用地公顷 1、项目建设用地公顷 （1）高端住宅公顷 （2）城市公寓公顷 （3）商业街公顷 （4）综合办公公顷 （5）社区中心公顷 （5）幼儿园公顷 （6）停车场公顷 2、代征地公顷二、总建筑面积万平方米 1、地上建筑面积万平方米 （1）高端住宅万平方米 （2）高端住宅配套商业万平方米 （3）城市公寓万平方米 （4）城市公寓配套商业万平方米 （5）商业街万平方米 （6）综合办公万平方米 （7）综合办

7、公（裙房商业）万平方米 （8）幼儿园万平方米 （9）社区中心万平方米 2、地下建筑面积万平方米 （1）车库建筑面积万平方米 （2）公建及设备用房建筑面积万平方米三、规划户（套）数户 （1）90平方米以上户数户 （2）90平方米以下户数户四、规划人数人五、人口毛密度人/公顷六、建筑控高米七、容积率八、停车位个 1、地上停车位个 2、地下停车位个九、绿地率%附件2：建设标准建设标准项目分类外装标准外窗材料内装标准：大堂、电梯采暖、空调附加设备智能化高端住宅写字楼公寓商业街幼儿园及社区中心注：填写标准参见正文第四部分，不涉及的部分可不填。第 17页共 17页附件3：进度项目名称开发阶段2012年20

8、13年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年高端住宅拆迁进度开发建设进度销售进度商业步行街拆迁进度开发建设进度销售进度城市公寓开发建设进度销售进度综合办公楼开发建设进度销售进度幼儿园及社区中心开发建设进度销售进度附件4：成本构成项目标准设定投资额（万元）楼面单方（元/平米）所占比例（） 测算依据一土地成本(一)1征地及拆迁补偿费2过渡安置费3拆迁服务费4拆迁管理费5土地出让金6城市基础设施建设费7契税二前期工程费1前期工作咨询费2地质勘察、测绘费3规划设计4市政规划设计5环境评估费6交通评价费7施工图审查8标底编制费9工程招投标管理费10三通

9、一平费11新型墙体材料专项基金12散装水泥专项基金三建筑、安装工程费1地上建筑 （1）高端住宅 （2）住宅配套商业 （3）城市公寓 （4）公寓配套商业 （5）商业步行街 （6）综合办公 （7）幼儿园 （8）社区中心2地下建筑3工程监理费四基础设施建设费1大市政工程费2区内市政工程费五公共配套设施建设费六不可预见费七开发间接费(二)期间费用八期间费用1管理费用2财务费用3销售费用(三)流转税金九流转税(四)土地增值税十土地增值税预提总投资总销售收入税前利润投资收益率（税前）(五）所得税十一所得税(预提)附件5：开发成本动态项目分摊合计2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半

10、年上半年下半年上半年下半年一土地成本二前期工程费三建筑、安装工程费1 地上建筑 （1）高端住宅 （2）住宅配套商业 （3）城市公寓 （4）公寓配套商业 （5）商业步行街 （6）综合办公 （7）社区中心 （8）幼儿园2地下建筑3工程监理费四基础设施建设费五公共配套设施建设费六不可预见费七开发间接费附件6：收入进度项目名称项目合计2012年2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年（一）销售总收入1高端住宅可售面积(万M2)销售均价(元)销售率(%)收入(万元)住宅配套商业可售面积(万M2)销售单价(元)销售率(%)收入(万元)2城市公寓可

11、售面积(万M2)销售单价(元)销售率(%)收入(万元)城市公寓配套商业可售面积(万M2)销售单价(元)销售率(%)收入(万元)3综合办公楼可售面积(万M2)销售单价(元)销售率(%)收入(万元)4商业步行街可售面积(万M3)销售单价(元)销售率(%)收入(万元)9综合办公（裙房商业）可售面积(万M2)销售单价(元)销售率(%)收入(万元)10地下停车位可售面积(万M2)销售单价(元)销售率(%)收入(万元)（二）经营税金及附加附件7：现金流量表序号项目合计2012年2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入1.1销售收入1.2其他收入2现金流出2.1开发建设投资2.2期间费用2.3流转税2.4土地增值税2.5所得税3净现金流量4累计净现金流量1.全部投资财务内部收益率(年)2.累计财务净现值3.静态投资回收期（年）4.动态投资回收期（年）附件7：现金流量表序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金运用1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3建筑安装工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施建设费1.6不可预见费1.7开发间接费2管理费用3销售费用4流转税5土地增值税预提