住宅立项丰浩

1、渤海银行北京分行关于申请对北京实地房地产开发有限责任公司开发的“北京通州区宏鑫花园二期项目”按揭贷款项目立项（现房）的尽责报告渤海银行北京分行风险评审委员会： 中关村支行上报北京实地房地产开发有限责任公司的“北京通州区宏鑫花园二期”按揭项目，该项目房屋性质为住宅、商用、办公写字间，总体申请合作额度人民币3亿元，期限3年。按照我行相关政策，个人客户单笔住宅按揭贷款最高贷款成数7成，贷款期限最长30年，商用房客户单笔按揭贷款最高贷款成数5成，贷款期限最长10年，就其上报材料及调查情况，尽责意见如下：一、开发企业概况1、基本情况企业名称北京实地房地产开发有限责任公司成立时间2001.12.30经营期

2、限自2001年12月30日至2031年12月29日注册资本金4000万元实收资本4000万元企业类型有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围一般经营项目：房地产开发；销售商品房、建筑材料;自有房产品的物业管理;家居装饰;房地产信息咨询法定住所北京市通洲区宋庄镇都市园望都一街2号法定代表人杨维旺年龄55岁资质等级四级有效期2016年1月31日2、公司治理机制（1）股东构成股东名称投入资金投入方式投入时间股权占比杨美玲3600万元货币90%王战兵400万元货币10%（2）管理层或实际控制人情况分析公司法人杨维旺，出生于1959年，性别男,大专学历,1978年3月至1986年10月在天津市机械师部队

3、服役;1986年10月至1998年12月在北京华丰出租汽车公司任经理;1999年1月至2006年1月在北京美晟建筑工程公司任副总经理;2006年2月至2007年12月在北京实地房地产开发有限责任公司任副总经理;2008年1月至今在北京实地房地产开发有限责任公司任总经理.杨美玲简介,现任美融加集团、北京漕运码头投资发展(集团)有限公司董事长.性别女,大学本科学历.1996年任北京实地房地产开发有限责任公司董事长,曾开发美然百度城,美然动力街区,西单美晟广场,美然香榭里项目.2009年创建北京美融加投资有限公司,任董事长职务,主持开发通州区北京ONE商业综合体项目,通州核心区运河ONE项目.201

4、3年1月7日创建北京漕运码头投资发展(集团)有限公司,任董事长职务,主持开发北京国际健康港项目.（3）关联关系情况分析2014年5月29日公司召开股东会，同意公司原股东张伟生将持有10%的股份400万元人民币转让给杨美玲。同意免去公司执行董事王战兵的执行董事及其法定代表人、总经理职务。同时选举杨维旺执行董事及法定代表人资格、总经理职务。公司股东为杨美玲、王战兵，出资金额分别为3600万元和400万元。3、企业信用状况贷款单位期末余额（万元）年利率借款条件借款期限用途中融国际信托有限公司9179015%土地质押2013.08.23-2016.10.17项目建设合计91790-目前中融国际信托有限

5、公司已为北京实地房地产开发有限责任公司发放了9.1790亿元的项目融资贷款，用于宏鑫花园二期的项目建设，期限3年，土地质押率51%。经调查，中融国际信托有限公司为北京实地房地产开发有限责任公司发放的贷款，全部用于宏鑫花园二期的项目建设，目前项目在建工程已基本完工，且主体建筑已经封顶。经查询企业信用报告，在2004年5月13日北京实地房地产开发有限责任公司发生一笔3000万元的固定资产不良贷款，且五级分类被评为次级贷款。经调查核实，此笔不良贷款发生原因是由于前任大股东黄一夫经营管理不善，资金连出现问题所致。2004年8月18日，经过企业重组及股权份额的转让，北京实地房地产开发有限责任公司迅速将企

6、业经营改善，并且于2005年4月25日将此笔贷款结清。在现任大股东杨美玲接手企业后的公司信贷业务中，北京实地房地产开发有限责任公司未出现信贷不良资产，并且在与金融机构的业务合作中还款本息正常。4、开发经历北京实地房地产开发有限责任公司成立于2001年，公司开发的北京通州区宏鑫花园项目，一期已经全部售完，该项目二期正在销售，各地块基本信息如下：二期销售情况简述：截止目前二期总销售量：1438套，其中住宅767套，写字楼235套，商铺436套，共计销售金额约：40亿元，住宅销售均价：2.8万/平米，写字楼、商铺销售均价：3.2万/平米。未销售住宅：110余套，商业：240余套。单位：万平方米地块用

7、地性质宗地面积容积率规划建筑面积宏鑫花园二期住宅、商业4.28416.52727.9644二、企业财务效益分析1、财务报告的合规性审查报告时间是否审计审计所简称审计意见审计范围是否合并是否有附注是否编制现金流量表2012年是华青会计师事务所有限公司标准无保留本部是是是2013年是华青会计师事务所有限公司标准无保留本部是是是2、主要财务指标主要科目分析单位：万元项目2012年2013年2014年5月货币资金860232704767应收票据000应收帐款000其他应收款4656150000157910预付帐款926926925存货121018126528136317待摊费用00249流动资产合计1

8、35202280724300168固定资产净额319431713162递延所得税资产资产总计138396283895303330短期借款000应付票据000应付帐款100100208应付工资331应交税金2641149572预收账款162333472668864其他应付款229787484160927其他应交款61610流动负债合计39584110835130582长期借款300008000080000长期负债合计300008000080000负债合计69584190835210582实收资本400040004000资本公积398303983039830盈余公积380380380未分配利润24

9、6024885048538所有者权益合计688129306092748负债和所有者权益合计138396283895303330营业收入53270793670营业利润2456732318-318净利润1842624248-320经营活动产生的现金流量净额14252-553211498投资活动产生的现金流量净额5400-120筹资活动产生的现金流量净额-12350500000资产分析截至2013年末，公司总资产为28.39亿元，其中以存货12.65亿元（占比44.56%）、其他应收款15.00亿元（占比52.84%）、货币资金0.33亿元（占比1.16%）为主，其中：货币资金3270万元，主要为商

10、品房预售监管资金；其他应收款150000万元，帐期均在一年以内，其中主要为与集团公司往来款及预收房款已交税金及附加。存货126528万元，主要为北京通州区宏鑫花园二期项目的住宅及商业房产。该项目目前销售情况良好，为公司主要的优良资产。（2）负债分析截至2013年末，公司负债为19.08亿元，其中流动负债11.08亿元，占比58.07%。长期借款8亿元，占比41.93%。长期借款明细如下：贷款单位期末余额（万元）年利率借款条件借款期限用途中融国际信托有限公司8000015%土地质押2013.09.03-2016.09.03项目建设合计80000-（3）所有者权益分析所有者权益至2013年末为93

11、060万元。（4）收入与成本分析北京实地房地产开发有限责任公司成立于2001年，北京通州区宏鑫花园二期项目为公司第二个项目，为公司的主要销售收入来源。截至2013年末，公司已产生营业收入7.94亿元，营业成本3.38亿元，2013年产生营业利润3.23亿元，净利润2.42亿元，项目经营情况良好，公司盈利能力较强，我行风险可控。（5）盈利能力分析北京实地房地产开发有限责任公司在2012年和2013年的销售利润率能分别达到34.52%、30.48%，说明申请人营业收入保持稳定增长及销售状况良好。（6）2013年财报较2012年财报，变动较大的会计科目说明货币资金：较上年减少5332万元，主要因为项

12、目部分施工单位工程款的结款。其他应收款：比上年增长14.53亿元，主要因为对关联公司的资金支持。预收款项：较上年增长1.85亿元，主要是预售房屋的款项其他应付款：较上年增加5.19亿元，主要是因为应付工程款的增加；长期借款增加5亿元，主要为中融国际信托有限公司贷款。三、项目概况1、项目规范情况分析单位：、万元、元证件类别编号签发日期规划总建筑面积项目总投金额（万元）内容项目核准批复京发改【2009】370号2009.3.1051221.21487128证件类别编号签发日期出让土地面积土地出让金（万元）其他土地出让合同2001.4.28272844证件类别编号签发日期面积类型其他国有土地使用证京

13、通国用（2005出）第080号2005.12.2242841.72使用权类型：出让用途：商业,住宅,办公。终止日期：2041.04.28，商业2071.04.29，住宅2051.04.28，办公证件类别编号签发日期用地面积建设规模用地性质建设用地规划许可证2006规（通）地字0002号2006-2-842841.72-住宅及商用商品房预售许可证京房售证字（2010）253号2010-10-2099692.32商业住宅商品房预售许可证京房售证字（2010）3702013-07-2688875.07办公及商业证件类别编号签发日期面积项目建设工程规划许可证2009规(通)建字0154号2009-07

14、-07128338.972-5号住宅及车库建设工程规划许可证2009规(通)建字0180号2009-08-286500配套车库建设工程规划许可证建字第110112201100103号2011规（通）建字0080号2011-03-2126685.51号住宅建设工程规划许可证建字第110112201200228号2012规（通）建字0163号2012-12-03117804商业综合体证件类别编号签发日期面积合同价格（万元）项目建筑工程施工许可证2009施建字1279号2009-10-22128338.9730010.15北京宏鑫花园二期B地块2#、3#、4#、5#住宅楼、人防工程并地下车库等5项建

15、筑工程施工许可证2009施建字1452号2009-11-2411780430553.51北京宏鑫花园二期A地块商业、办公综合楼建筑工程施工许可证2009施建字1522号2009-12-226685.57676.43北京宏鑫花园二期B地块1#住宅楼证件类别编号签发日期建筑面积用途范围房屋产权证X京房权证通字第1421930号2014.10.17106335.87汽车库、商业、商业用房、写字间2、项目基本情况项目名称北京通州区宏鑫花园项目坐落地址北京市通州区新华大街与新华南路交叉口西南角地段等级一级项目性质住宅商用房其他（）所属区域A类B类C类规划建筑面积项目总建筑面积272844平方米建筑类型及

16、规划设计本项目的A板块为商业综合体，绿化率30%容积率A地块7.0 ,B地块4.2主力户型及占比（按建筑面积）目前住宅项目1号楼将进入现房销售，2、4号楼仅剩部分180平米三居,商业部分还剩余部分写字楼主要消费群体项目主要消费群体住宅项目主要为求追改善性需求,追求家居品质的部分人群.商业项目由于项目位于通州中心区域,部分企业选择该项目作为办公使用.目前形象进度已封顶预计产权证取得时间已取得销售均价30000元项目总套数1696已售套数1438销售率90%预计实现销售收入70000万元已实现销售收入3997396025项目周边情况中小学：后南仓小学、中山街小学、运河小学、史家胡同小学、小学；潞河

17、中学(市重点中学)、运河中学(市级示范高中)、通州三中、四中、二中综合商场：家乐福、物美、华普、世纪联华、小白羊、易初莲花等超市。八里桥农贸市场、苏宁、国美电器城。通州百货、贵友商厦、华联商场、人民商场、万意百货幼稚园：通州区新城东里幼儿园(一级一类幼儿园)、通州区教工幼儿园、通州区幼儿园、通州区东方幼儿园医院：潞河医院、通州区第二医院、北京市通州区工业品公司运通医院、北京市通州区新华医院、中国人民解放军第二六三医院、通州区中西医结合骨伤医院、北京胸科医院、京市通州区中医医院、北京市通州区妇幼保健等银行：中国农业银行、北京农村商业银行、工行银行、中国银行、兴业银行、交通银行等物业管理3、项目资

18、金使用情况计划总投资已投入资金已投入资金取得方式总计87000万元210425万元贷款自有资金拆借垫资其他其中：土地取得费3429万元32139万元建设费用61470万元140420万元其他费用10343万元24709万元资金缺口测算后续资金计划本项目预计销售回款71000万元。上述信息渠道现场：询问翻阅帐簿、会计凭证非现场：电话上报资料媒体其他（请详细说明）·4、项目综合情况分析：（1）中国建筑节能的缔造者北京ONE是中国首个低碳养生建筑，汇聚全球高科技打造的低碳“氧”生宅邸。项目坐落于北京市东部的通州区新华大街南侧，位于中国第一街长安街上，通州区政府对面。项目的总建筑面积是272

19、844平方米，由5栋低碳养生宅邸和1栋高端商业综合体组成。世界级风范 城市大都会北京ONE每一种业态规划都极具国际前瞻视角：国际顶级购物殿堂，名品璀璨，尽显商业繁华，为新城提供了高规格的静雅购物坏境；国际5A级写字楼商务空间，针对国际新城未来规划，满足企业总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部的入住需求为主，为CBD产业升级提供空间载体，为北京新商务中心的典范之作。将住宅、写字楼、空中花园、娱乐休闲、购物中心集结一体，构建城市中心供人们快速切换生活的建筑集群。北京ONE以“多元符合共生”为根本规划理念，于世界城市新中心，打造高端、生态、多元城市综合体。汇聚全球高科技打造的低碳氧生宅邸 项目

20、包含5栋高舒适度科技氧生宅邸：衡温、衡湿、衡氧、智能、低噪、适光，可帮助住户远离污染、健康长寿。24小时健康新风，室内永远四季如春，温润养生；韩国C&S智能家居系统用语音开启现代生活；通过智能化家居系统，感应环境自动调节灯光强度，安居室内更舒心；高标准的隔音降噪功能，即使窗外喧嚣纷扰，家中仍是清宁世界。路网发达 交通便捷北京ONE位于北京市通州区，通州位于北京市东南部，紧邻北京CBD，距国贸中心13公里，首都机场16公里，是环渤海经济圈中的核心枢纽部位。周边有多条高速公路、铁路、地铁线路通过：京通快速路、京哈高速、通燕高速、通顺路等多条道路将项目与北京市区、机场、燕郊、天津新港、东北等

21、地连为一体；京承铁路、京秦电气化铁路、在通州城内交汇，京津城际铁路也横穿通州而过。八通线可连接通州至北京市区，未来地铁6号线二期、R1、S6号线均将穿过通州在新华大街设立站点。一、二期分布示意图：1-1地块1-2地块项目效果图：（2）本项目与周边项目比较结果比较周边项目，借款人及实际控制人实地房地产资质良好，房地产开发经验丰富，具有较强的市场号召力，与我行合作情况良好；本项目前期销售情况良好，来通州地区目前已成为北京优质住宅项目代表区域，周边配套设施已逐步完善；本项目由于拿地时间较早，土地成本明显低于目前市场水平，具有较强的抗风险能力；来通州地区与本项目同类型的办公用房存量已相对有限，本项目具

22、有一定的稀缺性；本项目部分住房由政府回购，回购价格已确定，回款确定性较强。四、项目风险评价1.宏观房地产形势（简述）2014年中国房地产市场呈现稳中有升的格局，未来房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。房地产市场依旧呈现区域分化特征：一二线城市成交稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于土地供应相对充足，而人口数量难以暴增，房价行情波动较小。2.北京地区房地产形势（简述）2013年，北京商品住宅市场（不含保障性住房）共计成交83872套/1008.58万平方米，成交面积同比2012年回落10.28%，较2011年增长42.94%。成交均价23421.64元/平方米，同比上涨12.8%，

23、创历史新高。2013年，北京住宅（含保障房）累计供应865.24万平方米，累计成交1209.22万平方米，整体销供比为1.4：1，市场明显供不应求，延续了2012年的供需格局。原因一方面是由于楼市新增供应连年不力；另一方面，2013年上半年房地产行业以维持原有调控政策为主，下半年推出的“京七条”对市场的影响尚未完全显现，市场需求的快速释放加剧了供不应求的局面。2013年，北京市土地供应804.1万平方米，供应面积同比骤增191.2%，继连续2年下滑之后强势反弹；2013年11月底提前完成北京住宅用地年度计划供应。2013年北京住宅用地溢价率为33.94%，在2012年基数较大的情况下，仍有所提

24、升，市场热度持续且有增强趋势，但较2009年及2010年的历史高位仍有差距。主要在于今年多幅地块采用限地价竞争保障配建面积的方式竞拍，限制了高溢价地块的出现。溢价率水平高低已难完全反映土地市场竞争程度。2013年，北京住宅用地成交楼面价9670元/平方米，同比上升49.1%。土地成交价格大幅上涨，与住宅成交价格强劲上涨保持一致。3.拟合作企业房地产行业地位、排名和发展前景北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称：实地公司）成立于2003年6月。公司注册资金人民币4000万元。实地公司是一家具有一定实力的中等规模房地产开发企业，拥有一批长期从事北京房地产的高、中级经营管理和技术人员。注重和国际国

25、内著名企业合作。与环洋世纪、GENSLER等设计单位，中铁建设集团等建筑单位，法国雅高酒店集团、浩华酒店等管理顾问公司建立良好的合作关系。4.信用风险评价对单笔贷款的审查我行将严格执行人民银行、银监会及我行的相关政策要求，加强对购房人的资信审查，以有效防范个人借款人的信用风险。同时，严格执行个人住房贷款的操作流程、与借款人100%“面谈”“面签”制度，有效防范“假按揭”现象的发生。5.合作项目完工风险评价本项目已经按照土地出让合同约定，缴齐了全部土地费用、四证齐全、项目将随开发进度陆续办理相应证件，在合规性上不存在瑕疵。项目的自有资金已经到位，整个项目至今已投入资金87128万元，股东方建设项

26、目的实力以及意愿可靠。且项目主体结构已经封顶，准入银行已经开展单笔按揭业务。目前商用部分将于三个月内取得业主房产证，住宅部分1号楼将转入现房销售，相关手续将于年前解决，我行将派驻专人按揭驻场，监控项目销售情况，核实销售进度与销售回款匹配情况，确保项目销售收入全部进入预售资金监管账户。6.合作项目市场风险评价目前，北京市房地产行业仍处于动荡阶段，未来商品房市场的供求状况可能发生变化，存在一定的市场风险，但是由于本次合作项目拿地时间较早，整体土地成本较低，具有较强的抗风险能力。该项目市场竞争力体现在以下方面：开发商优势：申请人北京实地房地产开发有限责任公司，股东背景实力较强。位置优势：通州区新华大

27、街与新华南路交叉口西南角与本项目同类型的办公用房存量已相对有限，且周边配套设施已经逐步完善，具有一定的稀缺性。项目优势：中小学：后南仓小学、中山街小学、运河小学、史家胡同小学、官员小学；潞河中学(市重点中学)、运河中学(市级示范高中)、通州三中、四中、二中综合商场：家乐福、物美、华普、世纪联华、小白羊、易初莲花等超市。八里桥农贸市场、苏宁、国美电器城。通州百货、贵友商厦、华联商场、人民商场、万意百货幼稚园：通州区新城东里幼儿园(一级一类幼儿园)、通州区教工幼儿园、通州区幼儿园、通州区东方幼儿园医院：潞河医院、通州区第二医院、北京市通州区工业品公司运通医院、北京市通州区新华医院、中国人民解放军第

28、二六三医院、通州区中西医结合骨伤医院、北京胸科医院、京市通州区中医医院、北京市通州区妇幼保健等银行：中国农业银行、北京农村商业银行、工行银行、中国银行、兴业银行、交通银行等7.其他敏感因素分析及评价房地产行业投资周期较长，所需资金量大，融资渠道单一，大量资金来源于银行借款或拆借。近年来国家采取多项措施实行宏观调控，房地产开发商融资难度和融资成本均有所增加。本项目已经按照土地出让合同约定，缴齐了全部土地费用、四证齐全、自有资金。客户部门将密切关注国家宏观政策，及时掌握行业变化，对实地房地产的经营状况和财务状况进行监控，贷前贷后检查和管理到位，及时防范相关政策风险。客户部门应密切关注该公司的经营、财务、关联交易状况，加强授信后检查和监控工作，一旦发生有损于我行贷款本息安全的事项，必须采取有效措施防范风险。五、综合分析结论1、合规性审核关键点规定满足/不满足说明开发商资质等级具备一定的开发资质满足四级资质开发经历3年（含）