项目三消费支出规划

1、消费支出规划消费支出规划消费规划支出房地产发展 20162016年全国商品房销售金额、销售面积双双登上年全国商品房销售金额、销售面积双双登上历史高峰。历史高峰。 1212月中旬，国家统计局披露的一组数据显示，月中旬，国家统计局披露的一组数据显示，20162016年前年前1111月，全国就创出了逾月，全国就创出了逾1010万亿元的历史万亿元的历史天量，其中商品房天量，其中商品房成交金额达成交金额达10.210.2万亿元万亿元，是新，是新中国成立以来中国成立以来首次突破首次突破1010万亿元大关万亿元大关；销售面积；销售面积13.5813.58亿平方米，刷新了亿平方米，刷新了20132013年全年

2、年全年1313亿平方米亿平方米历史纪录。历史纪录。 中国老太太和美国老太太的故事中国老太太和美国老太太的故事一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。中国老太太垂头丧气地说：遇。中国老太太垂头丧气地说：“我过了一我过了一辈子苦日子，攒了辈子苦日子，攒了3030年的钱，晚年终于攒够年的钱，晚年终于攒够了钱，买了一套大房子。以为能够享享清福了钱，买了一套大房子。以为能够享享清福啦，可是却来到了天堂。啦，可是却来到了天堂。”美国老太太却喜美国老太太却喜滋滋地说：滋滋地说：“我住了我住了3030年的大房子，还了一年的大房子，还了一辈子的债，临终前终于还清了全部贷款

3、，这辈子的债，临终前终于还清了全部贷款，这不，也来到了这里。不，也来到了这里。”故事寓意故事寓意 在同样的环境下，只不过是在同样的环境下，只不过是稍稍改变了消费模式，美国稍稍改变了消费模式，美国老太太就能提前住了一辈子老太太就能提前住了一辈子的新房，而中国老太太却固的新房，而中国老太太却固执己见，在临死前才圆满了执己见，在临死前才圆满了自己的住房梦。自己的住房梦。家庭消费模式种类家庭消费模式种类 财务安全：现有财富足以应对未来的财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机庭不会出现大的财务危机 财务自由：收入主要来自主动

4、投资而财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作不是被动工作收入大于支出收入大于支出货币货币时间时间总收入总收入投资收入投资收入总支出总支出工作收入工作收入收入收入-消费消费=投资（储蓄也是一种投资）投资（储蓄也是一种投资）收支相抵收支相抵货币货币时间时间总收入总收入投资收入投资收入总支出总支出工作收入工作收入收入收入- -支出支出=0=0货币货币时间时间投资收入投资收入总收入总收入总支出总支出工作收入工作收入支出大于收入支出大于收入收入收入-支出支出0 消费支出规划消费支出规划住房消费规划住房消费规划汽车消费规划汽车消费规划消费信贷规划消费信贷规划住房规划住房规划住房支出住房支出住房消费住

5、房消费住房投资住房投资购房购房租房租房居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购或购或租？决策租？决策购否？购否？购购房规划房规划是是租租否否总价总价首付首付款款贷款贷款购房消费规划流程图购房或租房的选择购房或租房的选择 适合租房的人群适合租房的人群 刚踏入社会的年轻人刚踏入社会的年轻人 工作地点和生活范围不固定工作地点和生活范围不固定 储蓄不多储蓄不多 不急需买房且辨不清房价走势不急需买房且辨不清房价走势租房租房购房购房优点优点负担较轻、同样方式可获得负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费可节约交通费增

6、值潜力、居住增值潜力、居住归属、安全感归属、安全感缺点缺点不稳定、无保障、房租上涨不稳定、无保障、房租上涨 负担重，房贷压负担重，房贷压力大力大所得所得购房自备款产生的收入购房自备款产生的收入增值潜力、税收增值潜力、税收优惠优惠付出付出每月的房租每月的房租购房自备款产生购房自备款产生的收入、购房税的收入、购房税款款租房与购房的比较分析租房与购房的比较分析购房或租房的选择购房或租房的选择年成本法年成本法p购房年成本购房年成本=首付款首付款存款利率存款利率 + 贷款余额贷款余额贷款贷款利率利率+年维修及税收费用年维修及税收费用p租房年成本租房年成本=房屋押金房屋押金存款利率存款利率 + 年租金年租

7、金 年成本法年成本法 年成本法应结合：年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房利率高低。利率越低，购房

8、的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。会相对划算；反之，则租房划算。购房或租房的选择购房或租房的选择年成本法案例年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月话，房租每月3千元，押金千元，押金1万元。而购买的总价万元。而购买的总价是是70万元，李小姐可以支付万元，李小姐可以支付30万元的首付款，万元的首付款，另外另外40万拟采用万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和贷款。另外，

9、购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是的年平均投资回报率是4%）案例分析案例分析 李小姐租房年成本李小姐租房年成本=100004% + 300012 = 36400元元 李小姐购房年成本李小姐购房年成本=3000004% + 4000005.51% + 5000 = 37400元元 租房年成本租房年成本36400元元 购房年成本购房年成本37400元，因此租房更划算。元，因此租房更划算。购房或租房的选择购房或租房的选择净现值

10、法净现值法 其中其中NPV为净现值为净现值 t为年份数为年份数 CFt为各期的净现金流为各期的净现金流 i为折现率为折现率n0ttt) i1(CFNPV购房或租房的选择购房或租房的选择净现值法案例净现值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元万元（期初交纳），租期（期初交纳），租期4年，押金年，押金1万元。而购买的万元。而购买的总价是总价是70万元，王先生可以支付万元，王先生可以支付30万元的首付万元的首付款，另外款，另外40万拟采用万拟采用6%的商业贷款利率向某行的商

11、业贷款利率向某行贷款，贷款贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需房的税费及装修费共需100000元，王先生估计元，王先生估计居住居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是是买房？（王先生年投资回报率是4%） 王先生租房的净现金流量现值计算：王先生租房的净现金流量现值计算：元25.15%)41(CFNPV40ttt万租房每年现金流每年现金流01234房租房租4444押金押金11现金流合计现金流合计54441王先生买房的净现金流量现值计算王先生买房的净现金流量现值计算 每年偿还

12、贷款：每年偿还贷款：40（A/P，6%，4）=4.12万元万元第四年末贷款余额：第四年末贷款余额：4.12 （P/A，6%，11）=32.48万元万元王先生卖房所得房款：王先生卖房所得房款：70万元万元每年现金流每年现金流01234购房首付款及购房首付款及税费、装修费税费、装修费 -40购房贷款支出购房贷款支出-4.12-4.12-4.12-4.12卖房收入卖房收入70偿还所有贷款偿还所有贷款-32.48现金流合计现金流合计-40-4.12-4.12-4.1233.4元88.22%)41 (CFNPV40ttt万购房王先生买房的净现金流量现值计算王先生买房的净现金流量现值计算 购房规划购房规划

13、购房的目标购房的目标 购房的面积需求购房的面积需求不必盲目求大不必盲目求大无需一次到位无需一次到位量力而行量力而行购房环境需求购房环境需求 区位区位 面积面积 购房规划购房规划 可买多高价位的房屋？可买多高价位的房屋？ 购房财务决策购房财务决策 有哪些住房贷款方式可选择？有哪些住房贷款方式可选择？ 采用何种还款方式？采用何种还款方式？住房消费信贷住房消费信贷购房财务决策购房财务决策估算负担得起的房价估算负担得起的房价 王先生预计今年年底年收入王先生预计今年年底年收入10万元，以后万元，以后每年增长每年增长3%，每年储蓄比率，每年储蓄比率40%。目前。目前王先生有存款王先生有存款2万元，打算万元

14、，打算5年后买房。王年后买房。王先生的投资回报率先生的投资回报率10%，准备贷款，准备贷款20年，年，计划采用等额本息还款，房贷利率计划采用等额本息还款，房贷利率6%。 王先生可负担的购房首付款是多少？王先生可负担的购房首付款是多少？ 可负担房贷多少？可负担房贷多少？ 可负担房贷总价是多少？可负担房贷总价是多少？案例分析案例分析 可负担的购房首付款：可负担的购房首付款：290059年收入年收入年储蓄年储蓄储蓄在购房时的终值储蓄在购房时的终值0 0 20000 20000 32210 32210 1 1 100000 100000 40000 40000 58564 58564 2 2 1030

15、00 103000 41200 41200 54837 54837 3 3 106090 106090 42436 42436 51348 51348 4 4 109273 109273 43709 43709 48080 48080 5 5 112551 112551 45020 45020 45020 45020 终值合计终值合计290059 290059 案例分析案例分析 可负担的贷款：可负担的贷款：531871第第6年可用来偿还贷款资金：年可用来偿还贷款资金：112551（13 3）0.446371元元可负担的贷款总额：可负担的贷款总额：46371（P/A，6% , 20）531871

16、元元案例分析案例分析 可负担的房屋总价：可负担的房屋总价： 290059 531871821931 房屋贷款占房屋总价的比率：房屋贷款占房屋总价的比率：53187182193164.71 可负担房屋单价可负担房屋单价8219311008219.31元元/m2估算负担得起的房价方法估算负担得起的房价方法 可负担的购房首付款可负担的购房首付款 = =目前可用于购房的资产在未来购房时的终值目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+ +当当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值 可负担的购房贷款可负担的购房贷款 = =购房后每年可供购房的收入购房后每年可供购

17、房的收入年金现值系数年金现值系数（n=n=贷款年限，贷款年限，r=r=房贷利率）房贷利率） 可购买房屋总价可购买房屋总价 = =可负担的购房首付款可负担的购房首付款 + + 可负担的购房贷款可负担的购房贷款 可负担房屋单价可负担房屋单价 = =可负担房屋总价可负担房屋总价 需求房屋面积需求房屋面积 估算负担得起的房价估算负担得起的房价案例（自行练习）案例（自行练习） 李先生一家拟在广州定居，计划李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中万元，其中50%可用可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余于

18、购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中万元，其中可用于购房的额度约为可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约约100平方米，房屋单价是多少？。平方米，房屋单价是多少？。 李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=30万万50%复利终值系数（复利终值系数（n=5，r=4%）+4万万年金终值系数（年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元万元李

19、先生可负担的购房贷款李先生可负担的购房贷款=4年金现值系数（年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元万元届时可负担房屋总价届时可负担房屋总价=39.92万元万元 + 38.85万元万元=78.76万元万元 李先生可负担购房单价李先生可负担购房单价=78.76万元万元 100 = 7876元元 购房财务决策购房财务决策按想购买的房屋价格估算每月负担费用 张先生欲购买张先生欲购买100平方米的房子，目平方米的房子，目前市场上一般价格是前市场上一般价格是30006000元元/平方米，则欲购买平方米，则欲购买100平方米的房子平方米的房子费用时费用时3060万元。贷款至多万元。贷款至多7成，

20、成，期限期限20年，贷款利率年，贷款利率6%，等额本息，等额本息还款。还款。案例分析案例分析 30万元房屋总价万元房屋总价需要支付的首付款需要支付的首付款=30 （1-70%）=9万万需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=30 70%=21万元万元每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=1505元元 60万元房屋总价万元房屋总价需要支付的首付款需要支付的首付款=60 （1-70%）=18万万需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=60 70%=42万元万元每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=3009元元按想购买的房屋价格估算每月负担费用按想购买的房屋价格估算每月负担费用 欲购买房

21、屋总价欲购买房屋总价= =房屋单价房屋单价需求面积需求面积 需要支付的首期部分需要支付的首期部分= =欲购买房屋总价欲购买房屋总价（1-1-按揭成数）按揭成数） 需要支付贷款比例需要支付贷款比例= =欲购买房屋总价欲购买房屋总价按揭按揭成数成数 每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用= =需要支付的贷款需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值部分的以月为单位的准年金值购房时应考虑的其他因素购房时应考虑的其他因素 契税。普通住宅契税。普通住宅=1.5%；非普通住宅；非普通住宅=3% 评估费评估费 律师费（公积金贷款免收律师费）律师费（公积金贷款免收律师费）谁委托，谁付费谁委托，谁付费 保险

22、费保险费 抵押登记费抵押登记费 印花税印花税购房购房5贷款贷款0.5 0.5 购房规划的主要指标购房规划的主要指标 房屋月供款与税前月收入的比率不超过房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%30% 所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%38%小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%） 分析：小王购房其他费用支出是3万元（60万5%），因此，建议小王选择首付款20%（12万元），剩余

23、80%房款（48万元）选择住房按揭贷款。小王收入稳定，建议选择等额本息还款法。 如果小王采用15年贷款期限，则每月还款额是： A=480000(A/P，6%/12，1512)=4050.51（元） 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27% 房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率（4050.51+1000）/150000=33.7%； 可见，选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境。 住房消费信贷住房消费信贷种类种类 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款 个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房公积金贷

24、款个人住房公积金贷款 定义：定义：以住房公积金为资金来源，向缴存住房公以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自由住房的专项住房消费贷款。大修自由住房的专项住房消费贷款。 特点特点贷款期限一般低于贷款期限一般低于30年年利率比商业贷款利率低利率比商业贷款利率低以担保方式获得贷款以担保方式获得贷款贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自住房住房贷款额度有要求贷款额度有要求还款灵活还款灵活需提供相关资料需提供相关资料个人住房公积金贷款案例个人住房公积金贷款案例 一位参加一

25、位参加s s市住房公积金制度的客户，打算购买市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为一套评估值为5050万元的自住房，并申请公积金贷万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息和供款。客户目前的住房公积金本息和供60006000元。上元。上个月公积金汇储额个月公积金汇储额150150元。本人离法定退休年龄元。本人离法定退休年龄剩剩3030年：年： 客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=6000+150*30*12=6万元万元 借款人的家庭成员在退休内的公积金是借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元万元个人住房公积金贷款案例个人住房公积

26、金贷款案例 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（住房公积金的总额（18万元）万元）所购住房的评估价的所购住房的评估价的70%（35万元）万元）该市公积金管理中心规定的最高贷款额该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）万元）个人住房商业贷款个人住房商业贷款 个人住房商业贷款是银行以信贷资金个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称：按揭。向购房者发放的贷款，俗称：按揭。 个人按揭贷款（一手房贷款）个人按揭贷款（一手房贷款）Min期限期限30年，房屋

27、价值年，房屋价值80 个人二手房贷款个人二手房贷款借款人有稳定收入、信用良好借款人有稳定收入、信用良好 个人商用房贷个人商用房贷贷款额度购房总价或评估价的贷款额度购房总价或评估价的60贷款期限贷款期限贷款利率按同档次期限利率贷款利率按同档次期限利率 个人住房转按揭贷款个人住房转按揭贷款个人住房商业贷款的贷款方式个人住房商业贷款的贷款方式 抵押贷款方式抵押贷款方式 贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可将房屋出售、以抵消贷款。将房屋出售

28、、以抵消贷款。 质押贷款方式质押贷款方式 借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等 保证贷款方式保证贷款方式 贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式 抵押（质押）加保证贷款方式抵押（质押）加

29、保证贷款方式住房组合贷款住房组合贷款 公积金贷款公积金贷款+商业贷款商业贷款 接案例接案例 客户贷款总金额以房价的客户贷款总金额以房价的70%为限为限 客户可申请的最高贷款额度客户可申请的最高贷款额度=500.7=35万元万元 个人住房公积金贷款金额个人住房公积金贷款金额=10万元万元 个人商业贷款金额个人商业贷款金额=35-10=25万元万元 贷款期限贷款期限=15年，公积金贷款利率年，公积金贷款利率4.95%，商业贷款利，商业贷款利率率6.273% 公积金贷款每月还款公积金贷款每月还款=788.2 商业贷款月还款商业贷款月还款=2146.7 每月供款每月供款=2934.88元元还款方式和还

30、款金额还款方式和还款金额 首付款（总房价的首付款（总房价的20%30%） 期款期款 1年以内：到期本息一次清偿年以内：到期本息一次清偿 1年以上年以上等额本息还款法等额本息还款法等额递增（减）还款法等额递增（减）还款法等比递增（减）还款法等比递增（减）还款法等额本息还款法等额本息还款法1月利率）（1月利率）（1月利率贷款本金每月还款额还款期数还款期数适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等李先生向银行申请了李先生向银行申请了20年年30万元贷款，利率万元贷款，利率6.044%。等额本息还款下，每月还款额是：。等额本息还款下，每月还款额是：A=30*(A/P，

31、6.044%/12，20*12）=2196.81 请用金融计算器计算请用金融计算器计算案例案例等额本金还款法等额本金还款法月利率累计已还本金）（贷款本金还款期数贷款本金每月还款额-适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小或压力较大的人群或压力较大的人群李先生向银行申请了李先生向银行申请了20年年30万元贷款，利率万元贷款，利率6.044%。等额本金还款下，每月还款额是：。等额本金还款下，每月还款额是：每月偿还本金每月偿还本金=300000/240=1250元元第第t月偿还利息月偿还利息=300000-(t-1)12506.044%/12第第1月偿还利

32、息月偿还利息=300000-(1-1)12506.044%/12=1568最后最后1月偿还利息月偿还利息=300000-(240-1)1250*6.044%/12=7其他还款法其他还款法 等额递增还款法等额递增还款法 还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递增阶段的还款额按固定金额递增 适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工作适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工作的人群的人群 案例：案例： 小王向银行贷款小王向银行贷款288600元买房，年利率元买房，年利率6，小王采用，小王采用等额递增还

33、款法，等额递增还款法，20年还清，每月还款额如下：年还清，每月还款额如下：阶段阶段1 15 5年年6 61010年年1111151515152020月还款额月还款额15001500200020002500250030003000 等额递减还款法等额递减还款法 还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递减阶段的还款额按固定金额递减 目前收入较好，未来收入将减少的人目前收入较好，未来收入将减少的人 老王向银行贷款老王向银行贷款339600元买房，年利率元买房，年利率6，老王采用，老王采用等额递减还款法等额递减还款法，

34、20年还清，每月还款额如下：年还清，每月还款额如下：阶段阶段1 15 5年年6 61010年年1111151515152020月还款额月还款额30003000250025002000200015001500其他还款法其他还款法 等比递增还款法等比递增还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定同，下一阶段的还款额按固定递增递增适用于目前收入较低，未来收入呈上升趋势的人适用于目前收入较低，未来收入呈上升趋势的人群群 等比递减还款法等比递减还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额

35、相同，下一阶段的还款额按固定同，下一阶段的还款额按固定递减递减目前收入较高，希望较快偿还贷款，减少利息支目前收入较高，希望较快偿还贷款，减少利息支出的人群出的人群小王向银行贷款小王向银行贷款244350元买房，年利率元买房，年利率6，小王采用，小王采用等比递等比递增还款法，增还款法，20年还清，每月还款额如下：年还清，每月还款额如下：阶段阶段1 15 5年年6 61010年年1111151515152020月还款额月还款额300020001333889阶段阶段1 15 5年年6 61010年年1111151515152020月还款额月还款额1000150022503375老王向银行贷款老王向银

36、行贷款288520元买房，年利率元买房，年利率6，老王采用，老王采用等比递减还款法，等比递减还款法，20年还清，每月还款额如下：年还清，每月还款额如下：提前还贷的选择权提前还贷的选择权 提前还贷的方法提前还贷的方法全部提前还贷全部提前还贷部分提前还贷、每月还款额不变部分提前还贷、每月还款额不变部分提前还贷、每月还款额减少部分提前还贷、每月还款额减少部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还款期限款期限 如何还贷更经济如何还贷更经济先还商业贷款、再还公积金贷款先还商业贷款、再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息等额本金还款比等额本金还款更节约利息提前还贷

37、案例分析提前还贷案例分析( (增加内容增加内容* *) ) 张先生向银行贷了张先生向银行贷了40万元，贷款万元，贷款10年，年，采用等额本息还款法，贷款利率采用等额本息还款法，贷款利率6。已偿还已偿还20期。张先生当前获得期。张先生当前获得10万奖万奖金，准备提前偿还银行贷款。金，准备提前偿还银行贷款。 哪种提前还款方式可以节约更多的资哪种提前还款方式可以节约更多的资金？金？月供不变，缩短还款期限月供不变，缩短还款期限减少月供，还款期限不变减少月供，还款期限不变月供减少，还款期限减少月供减少，还款期限减少案例分析案例分析 每月偿还贷款每月偿还贷款：P=400000i=6%/12N=20 Pmt

38、=4440.82 支付利息总额支付利息总额4440.82120-400000132898（元）（元） 案例分析案例分析p计算提前还贷时，已经偿还利息和未尝还计算提前还贷时，已经偿还利息和未尝还的本金的本金 未偿还本金：未偿还本金：P=4440.82（p/A，6/12,100) =348794 已偿还本金：已偿还本金： 400000 34879451206 已偿还利息：已偿还利息： 4440.82 205120637610案例分析案例分析p月供不变，缩短还款期限月供不变，缩短还款期限 每月需偿还贷款每月需偿还贷款：P= 348794-100000=248794i=6%/12 N=100? Pmt

39、=31670.63 支付利息总额支付利息总额31670.63100-24879467969（元）（元） 支付利息总额支付利息总额37610+ 67969105579元元案例分析案例分析p减少月供，还款期限不变减少月供，还款期限不变 仍需偿还贷款期数仍需偿还贷款期数：P= 348794-100000=248794i=6%/12Pmt=4440.82? N=65.9 支付利息总额支付利息总额4440.8265.9-24879443856（元）（元） 支付利息总额支付利息总额37610+ 4385681466元元案例分析案例分析p月供减少，还款期限缩短月供减少，还款期限缩短 仍需偿还贷款期数仍需偿还

40、贷款期数：P= 348794-100000=248794i=6%/12Pmt=3500? N=88.05 支付利息总额支付利息总额350088.05-24879459383（元）（元） 支付利息总额支付利息总额37610+ 5938396993元元房屋消费支出的流程房屋消费支出的流程与客户交流，确定客户希望购房的目标与客户交流，确定客户希望购房的目标收集客户信息、包括家庭组成、收入等收集客户信息、包括家庭组成、收入等分析客户信息及财务现状分析客户信息及财务现状帮助客户制定购房目标、包括时间、面积、房价帮助客户制定购房目标、包括时间、面积、房价帮组客居进行贷款规划帮组客居进行贷款规划购房规划的实

41、施购房规划的实施监控及调整购房规划监控及调整购房规划案例案例收入收入支出支出125003000月结余月结余9500元元年结余年结余11.4万元万元名称名称金额金额占比占比银行储蓄银行储蓄12万元万元88.89%基金基金1.5万元万元11.11%合计合计13.5万元万元 100%家庭收支家庭收支资产状况资产状况2006年年10月月理财目标购买房屋2007年中总价40万装修10万 入住3万结婚（2008年）10万购房时积累资金购房时积累资金13.5+0.95821.1购房目标：首付购房目标：首付2成成+装修装修+现金现金=8+10+3=21万元万元贷款贷款=32万元万元 不同贷款期限的对比（6.044%）2008年底结婚费用年底结婚费用=584918=105289期限期限月供款月供款占月收入比占月收入比 按揭还款额按揭还款额偿还利息偿还利息 月收入结余月收入结余65395 43.16%388447 68447 4105 84300 34.40%412806 92806 5200 103651 29.20%438067 118067 5849 152806 22.45%505070 185070 6694 202406 19.24%577330 257330 7094 302045 16.36