中国房地产行业的现状分析与思考

1、序号（学号）：0901060511山东科技大学经管学院 课程论文中国房地产行业的现状分析与思考课程名称产业经济学姓 名刘鑫系 别经济管理学院专 业财政学班 级09-2班指导教师孟文强论文评分 2012年11月6日目 录摘要.1一、房地产业对当前经济的影响.1二、房地产业与泡沫经济的关系.2（一）房地产业不是泡沫经济.21.房地产的属性决定它不是泡沫经济.22.房地产业部门属于实业部门.23.房地产业属于基础性产业.2（二）房地产业肆意膨胀会发展成为泡沫经济.21.房屋空置泡沫.22.房地产投资泡沫.33.房价虚涨泡沫.3三、房地产业趋于泡沫化发展的原因.3（一）投资的高回报.3（二）投资者的过

2、度趋利.4（三）城市发展失衡.4四、对于抑制房地产泡沫的一些思考.4（一）大规模推出经济适用房.5（二）强化土地资源管理.5（三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度.5（四）整顿住房金融市场秩序.5（五）引导消费观念的转变.6（六）政府干预及调控房价.6结论.6参考文献.7摘要房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。文中通过对我国房地产业现状的研究，指出了房地产业发展中的一些问题，分析了其产生的主要成因，并提出了六项抑制房地产泡沫的建设性建议及措施。关键词房地产 泡沫经济 现状分析 建议 措施引 言近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国

3、民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。 房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展有着密切联系。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。这就需要我们正确认识房地产业对前经济的影响，把握好房地产业与泡沫经济的关系，正确认识目前房地产业趋于泡沫化

4、发展的真正原因，制定和规划好防范措施。一、房地产业对当前经济的影响我国是一个城镇化步伐加速、以实体经济主导、虚拟经济辅助、规模庞大、以工业为主体、潜在需求巨大、收入分配差距拉大、行政与经济调节并重、脱离起飞阶段进入飞行轨道的较稳固经济体。 我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成，会造成很多严重的问题。比如，房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，会导致金融资源配置低效，同时还可能会加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。二、房地产业与泡沫经济的关系（一）房地产业不是泡沫经济房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。这主要在于： 1.

5、房地产的属性决定它不是泡沫经济房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。2.房地产业部门属于实业部门它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。3.房地产业属于基础性产业它在国民经济体系处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10 %左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫

6、经济的第二次高潮”。（二）房地产业肆意膨胀会发展成为泡沫经济房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫。主要表现： 1.房屋空置泡沫在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10 %以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩会形成泡沫经济。从而导致房价猛跌，继而开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。2.房地产投资泡沫一般地来说，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求

7、平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是典型的一例。3.房价虚涨泡沫房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。可见，房地产价格虚涨失控，就存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。三

8、、房地产业趋于泡沫化发展的原因纵观国内外的房地产业发展，分析海南改革开放初期的房地产泡沫现象与教训，国内房地产业趋于泡沫化发展的主要原因有三个方面：（一）投资的高回报高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，形成“泡沫经济”。由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性需求旺盛，使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。（二）投资者的过度趋利过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵，有悖社会公平效率与公平。这是市场经济要着力解决的一对矛盾。市场机制尽管强大，却也存在它自身难以克服的局限，尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动，市场的局限性更加明显：它不能有效组织城市

9、公共品的生产，无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部不经济效应，这就是所谓的市场失灵，其后果是造成对某些人或群体的利益的损害，从而形成社会不公平。从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。（三）城市发展失衡单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策，使城市发展失衡。城市规划的核心是土地及空间利用，本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此并不总是与市场导向相一致，有时甚至背道而驰。在这种情况下，市场力量往往占据着上风，开发商总能以退出投资相要挟，或以加大投资为利诱，要求突破城市规划的约束，甚至左

10、右政府部门的决策。如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”，还能按图索骥、有的放矢，那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下，它却显得力有不逮、无所适从。四、对于抑制房地产泡沫的一些思考随着我国经济的快速发展，人口的增长，城市化进程的加快，房地产业崛起以及国际地位的不断提升，无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展开拓出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进其健康发展？我认为，可以从以下六个方面着眼：（一）大规模推出经济

11、适用房规模化推出经济适用房，根据地区特点统筹规划，完全可以很好地抑制商品房的价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。另外，规模化推出经济适用房还可以平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。（二）强化土地资源管理通过土地资源供应量的调整，也可以控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制

12、度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。（三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度建立统一预警制度，加强和完善现有的宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。（四）整顿住房金融市场秩序整顿住房市场，规范住房金融业务，防范住房贷款风险十分必要。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理,严禁发

13、放“零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。（五）引导消费观念的转变房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用，同时对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。目前，在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。（六）政府干预及调控房价政府可以根据城市大小，发展状况，统计购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。进行房地产市场调控，稳定房价。政府干预房价，政策可以直接向科技、教育人才倾斜，通过税收补贴他们；可以向社会贡献较大的房地产企业倾斜政策，促进其引导作业发挥。结 论总之，中国的房地产行业在国民经济体系中是基础性的，但目前处于国民经济体系的主导产业地位，应属于新兴的高速发展的行业与经济市场，特别是在经济转型的今天，在管理制度