商业规划学整理

1、一、名词解释1 、城市商业网点规划： 根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映 城市商业发展规律的基础上， 对城市未来商业发展的功能规模、 战略定位、结构、 空间布局以及建设策略所做的统筹安排。2 、社区商业： 一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利 民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。3、商业街： 指具有一定长度（通常 >100 米），各种商业网点集中（ >50 个）， 辐射全市及更大地区，有鲜明特色的街道或街区。4、专业市场 ： 指由市场所有者提供销售场地和相关设施及服务，众多经营者 销售某一类商品或若干类具有互补和互替关系的一大

2、批商品，以现货批发为主， 兼顾零售的交易场所。5 、批发市场： 主要是相对于零售网点而言，是指商品主要进行批量交易，经营 者主要是批发商，一般不针对最终消费者的商品交易市场。6 、区位论： 区位是指某种事物占据的场所或空间，确切地说，是人类行为活动 的空间。区位理论就是研究生产、 生活等社会经济活动的场所及场所选择过程的 理论。7 、商业网点： 指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经 营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、 统一经营或统一管 理的综合商业经营场所。包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市 场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。8

3、、物流基地： 指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有 一定规模和综合服务功能的场所。9 、现代流通方式： 指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及 其他具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。10 、商业中心： 是指在一定区域范围内，商业网点集聚，有一定用地规模的商 业地区。11、地理信息系统（GIS）: 一方面，地理信息系统是一门学科，是描述、存储、 分析和输出空间信息的理论和方法的一门新兴的交叉学科； 另一方面， GIS 是一 个技术系统， 是以地理空间数据库为基础， 采用地理模型分析方法， 适时提供多 种空间的和动态的地理信息，为地理研究和地理决策服

4、务的计算机技术系统。12 、商品交易市场： 指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。13 、业态结构： 指在一定范围内的业态组合比例情况。14 、商业综合体： 是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、 文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依 存、相互裨益的能动关系， 从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体。15 、零售业态： 指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成 的不同的经营形态。16 、社会消费品零售总额： 是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直

5、 接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。二、简答1. 简述商业规划文本的基本内容。 总则，如规划的作用、依据、对象、范围等；规划的指导思想；规划的原 则；发展目标；规划布局：包括规划布局的总体概括、城市商业中心、社区 商业、商业街、农产品批发市场、生产资料批发市场、其他商品交易市场的规划 布局等；附则。2. 简述商业中心的主要分类。 旅游服务型商业中心区；专业服务型商业中心区；传统文化型商业中心；交通枢纽型商业中心区；综合型商业中心区。3. 简述 GIS 技术在商业网点管理和决策中应用的主要方面。（1）商业网点数据统计分析：网点数据的管理；网点数据的查询；网点 数据的统计分析、报表生成；网点

6、数据的地图表示与可视化。（ 2）商业网点规划决策： GIS 本身具有很强的空间分析能力，可服务于商业网 点的商圈分析、规划布局、选址评价等更为高级的任务。（ 3）商业信息服务：通过互联网和 GIS 的结合建立有关商业信息的 WebGIS 可 为公众提供广泛的信息服务。4. 适度的商业街规模包括哪些方面？ 长度：从一般观察角度看，商业街的有效长度大多分为300米和600米两类； 高度：商业街的建筑不宜过高，一般在 2层楼高，个别大商场可到4层； 宽度：商业街的宽度应在 20 30米，不宜过宽； 营业面积：商业街的营业面积不应过大； 街区深度：一般街区的深度应控制在 100米以内，最好不要超过20

7、0米。5. 简述商业规划的一般程序。（1 ）调查研究：编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究 城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况，取得准确的基础资料，并进行深 入研究。 （2）规划文件编写：在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文 件的编写工作。 （3）规划论证：规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料， 并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。（4）规划修改、完善：论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善， 对未采纳的意见， 应做出书面说明。 （5）规划上报：规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。6. 生产资料批发市场的规划布局主要包括哪些

8、内容？ 主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能； 主要生产资 料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域； 主要生产资料批发市场的 经营特色、规模与辐射地区；主要生产资料批发市场改造的重点。7. 简述商业街规划布局的主要内容。商业街的名称、区位（含长度）；商业历史与人文环境特征；消费服务定 位的特点；主力业态与配套的商业设施；打造特色商业街品牌的重点。8. 简述社区商业的主要特征。（ 1 ）社区专属：地域性强，服务对象明确，商圈较小。（2）功能齐全：以综合超市、生鲜超市为骨干， 以经销日常生活用品为主， 辅以便利店、 餐饮、健身、 休闲等其他服务设施。 （ 3）集中设置： 社

9、区消费追求便捷、一站式解决，应当 与社区会所集中设置，不应过分分散，这样也避免商业的扰民问题。（ 4）交易 特征:交易频繁，交易额小，交易时间短，成交机率大。（5）营运成本相对低廉 :经营的商品多数是周转快的易耗商品， 占压资金相对较少； 店面租金相对市级和 区域级商业中心低。9. 简述商品交易市场规划的一般程序。摸清现状情况； 确定规划的目标和思路； 划分市场的等级； 确定大中型 商品交易市场的位置、规模、功能等，以此为基础，科学规划市场网点体系； 制定相应的保障措施和建议。10. 简述地理信息系统（GIS）在商业规划中的主要应用领域。采用叠合分析的方法评价商业发展适宜性；利用 GIS的多目

10、标统计数据定 量预测商业发展的趋势； 利用空间分析的方法确定商业设施选址； 利用最优 分配模型等处理商业发展中的交通问题。11. 简述城市空间形态的组成要素。 道路网：构成空间形态的基本骨架，不同的路网特点决定了不同的结构形态； 街区：城市内部由道路网围合起来的平面空间； 节点：城市中道路的各种流 尤其是人流的集聚点，通常也是道路的交叉点；城市用地：城市所占据的土地 表态；城市发展轴：城市的对外交通线，通常是城市的扩展轴。12. 简述我国商业规划思想的历史沿革。隋唐：城市空间规划严谨，规划城市建设时序，分区明确，以宫城为中心，“官民不相参”，便于管制，里坊制进一步发展。里坊制承传于西周时期的闾

11、里制度， 是中国古代主要的城市和乡村规划的基本单位与居住管理制度的复合体。五代：后周世宗柴荣发布的关于改建、扩建东京的诏书为古代“城市规划和管理 问题”的研究提供重要依据。宋：城市扩建，里坊制逐渐废除出现街巷制度。街巷制由“里坊制”演变而来， 取消坊墙，使街坊完全面向街道，沿街设置商店，并沿着通向街道的巷道布置住 宅。商业和各种行业的布置是开放型的。13. 简述社区商业设施配置的类型。（1）基础性的配置。即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配置，这类配 置所包括的业态又称为必备性业态，主要有超市、菜市场、便利店、再生资源回 收站等。（2）发展性配置。即满足居民多元化、多层次的物质和消费需求的

12、配置，这类 配置所包括的业态又成为指导性业态，主要有专卖店、咖啡馆、酒吧、健身房、 娱乐中心、茶室、沐浴设施等。14. 简述社区商业规划的原则。（1）整体协调原则。应立足于全局，充分考虑本区及周围地区消费水平和市场 环境特点，兼顾新区建设和老区完善，研究消费规律和发展趋势，同消费群体分 步和购买力水平相适应。（2）特色突出原则。社区商业服务设施应当体现层次化、多样化，按等级和专业特色不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合， 促 进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业服务设施。（3）结构合理原则。应当做到总量适度、结合合理，注重中小型、新建与改造、 集中与分散相结合，

13、避免过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，鼓励多种 所有制经济共同发展，完善网络、结构，实现新型商业与传统商业的有机结合。 （ 4）适度超前原则。 对社区商业的设计必须前瞻考虑， 不能仅基于目前的需要， 更要考虑未来 3-5 年，甚至 10-20 年社区居民的生活方式的变化和特点。（5）以人为本原则。社区商业要以人为本，应当具备便利、安全、一站式、不 扰民的要求。15. 规划说明一般包括哪些内容？规划文本的详细说明； 规划的过程说明； 商业网点的现状分析； 术语和 若干问题的说明。16. 简述商业中心空间形态的主要类型和特征、优缺点。（1）带状。带状是指沿街线性展开布置的带状商业街，是商业中

14、心常见的基本 布局类型之一， 普遍存在于各城市。 它是一种历史悠久的， 在今天仍被证明是行 之有效的商业空间形态。（2）块状。分为商业街区和广场式两种。将商业人流与城市主要交通系统进行 隔离，使商业中心区相对完成，以便形成安全舒适、丰富多变的步行空间；但容 易造成交通困扰、人车矛盾大、噪声污染严重。（3）立体式。高效率、大容量、安全舒适，有效解决城市土地日趋紧张、人口 不断增长的情况下商业中心外部空间活动容量不足的问题； 但造价昂贵， 技术复 杂，消防、治安、卫生等都有一定的难度，并使城市居民进一步远离自然。（4）混合式。在实际生活中，大部分商业中心并不能截然被归为带状、块状或 立体式等类型，

15、 而是呈现出几种空间形态混合的情况。 混合式又可分为两种： 二 度空间上的混合和三度空间上的混合。三、论述、对比分析、案例分析1. 举例阐述商业街品牌打造的重点。丰富的历史与文化：包含自己独特的历史与文化底蕴；独特的建筑与环境： 拥有百年历史的古老建筑， 或别具特色的建筑形式； 拥有足够的绿地、 休闲广场 等令人愉悦的购物环境； 多元化的商业功能： 具有集购物、 餐饮、娱乐、休闲、 文化等为一体的综合性商业功能； 知名的主力商家： 拥有不断更新的知名主力 店，这些店铺是引领潮流与消费的重要基础； 便捷的交通与公共设施： 便捷的 交通环境，足够大的停车场，贴心便利的公共设施；良好的商业运作：专业

16、的 商业管理机构，与店铺之间良好的关系，同政府之间时刻保持密切联系。2. 论述城市规划和商业规划的关系。商业规划与城市规划的关系及区别：（1 ）从规模层次上看，城市规划是关于一个城市功能、空间布局及各种物 质要素总体安排的基础性规划，应该包括商业规划的部分内容，也是商业规划的 基础和前提。商业规划是从属性的规划，是对城市总体规划的进一步补充和完善。（2）从规划的内容上看，城市规划涉及城市自然地理环境、城市各功能分 区的划分及配套设施匹配等，是综合性的规划。而商业规划则是从商业发展的内 在规律和消费者需求角度所做的专项规划。（3）从规划的功能上看，城市规划是进行城市建设的依据和思路框架，决 定城

17、市建设的基本方向和发展模式。而商业规划则是城市商业网点建设和管理的 基本依据。两者功能互补，具有不可替代性。（4 ）从规划的详细程度上看，城市规划中虽然涉及一些商业网点规划的内 容，但限于城市规划的专业特点，对商业网点规划往往是粗线条和框架性的。 而 商业网点规划则需从商业发展的内在规律出发，在对城市商业网点现状调查、分析基础上编制出尽可能详细和针对性强的规划。（5 ）从规划编制的主体上看，依照规划法的要求，城市规划必须由具有相 应资质的规划设计单位承担。而按照商业网点条例的规定，城市商业网点规划由 商业主管部门会同建设规划主管部门来制订。3. 比较传统的地图和GIS作为商业规划管理工具的异同

18、。 地图方式：静态的表示商业网点的分布和空间关系，制作周期长。GIS方式：网点数据可动态更新，可实时的反应网点的空间模式和关系。 地图方式：只能有选择地表示信息，不能任意表示网店的细节。GIS方式：通过缩放和选择等，能在任意的空间和尺度上表示所需要的信息。 地图方式：定位网点和消费者困难，网点多以点和其他图形符号表示。GIS方式:根据需要能够以点、图形符号、平面图等多种形式表示网点。 地图方式:难以进行空间关系的分析。虽然能够画出商圈，但是对商圈内的客 户分布、市场潜力等无法分析。无法按照行政区、道路等进行网点的统计分析。GiS方式:能够直接分析空间关系，可根据需要进行多种类型的商圈分析，给出

19、 商圈内的客户分布模式。能够根据需要按照道路、行政区以及指定的空间区域统 计分析网点的数量和市场饱和情况，并为网点的建立和撤销提供信息。 地图方式：利用地图发布信息无法提供个性化的商业服务。GIS方式：可通过In ternet和现代通讯网络发布商业信息，实时地按需要提供个性化的商业 服务。例如允许通过PDA等手持设备查询饭点、宾馆等的位置。4. 结合我国实例阐述商品交易市场的发展趋势。（一）从无序到有序发展未来商品交易市场将从无序到有序发展， 市场结构将更为合理，管理更为科 学，档次进一步提高，市场秩序明显好转，逐步形成一批在国内有较重影响和较 强商贸旅游吸引力的大中型商品交易市场。（二）向规

20、模化发展由于商品交易市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导， 一批大型的商品交易市场集群将会崛起，商品交易市场规模将会进一步扩大。同 时，商品交易市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范 管理，将大大改变传统商品交易市场的面貌。（三）专业化、特色化更为突出具有鲜明特色的专业性商品交易市场， 将得到迅速发展，一批专业化、特色 化的商品交易市场将更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一 批对行业产品价格具有重要影响力的专业市场。（四）商品交易市场向城市外围延伸由于旧城区的改造和商品交易市场对停车、 仓储设施要求高的特点，使得大 中型商品交易市场由传统的城

21、市中心区转向接近高速路出入口的城市边缘区和 车站、主要交通干道的沿线，市场的空间将更为合理。（五）商品交易市场与物流配送相融合物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。商品交易市场 与物流配送的进一步融合，有两种形式，其中一种形式是两者的复合，即在商品 交易市场集群中复合物流配送，在物流园区中复合商品交易业务；另一种形式是 两者的互补，即商品交易市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随 着交易流转，商品交易市场为物流配送提供业务。物流配送为商品交易市场提供 服务。（六）商品交易市场广泛应用电子信息技术大中型商品交易市场的发展将适应当代科技发展，越来越多地运用电子信息 技术，

22、大大改变市场交易、信息传输、市场管理、市场营销等的传统模式，促使商品交易市场走信息化的发展道路。5. 试述商业规划的一般程序及各阶段主要工作内容。（同简答5.）6. 南京市商业网点规划（2015 2030 ）中，南京的市级商业中心一共有 4 个，分别是新街口、河西、江北和城南。请从区位、属性、规划定位、功能、发 展策略等方面对这几个商业中心进行对比分析。（1）新街口:位于南京市中心区域（鼓楼区、玄武区、秦淮区）；属性是国际性；规划定位是具有国际影响力的现代综合性商业中心；强化其在长三角地区乃至全国及国际的商业影响力。（2）河西:位于河西中部和南部之间（建邺区）；属性是都市性；规划定位是 南京主

23、城西部的高档次、多功能的重要市级商业中心；规划策略是促进商业设施 的适度集聚和业态多元化发展，提供河西中央商务区高端商业配套服务。（3）江北:位于江北CBD附近（浦口区、六合区、栖霞区八卦洲街道）；属 性是都市性；规划定位是国家级江北新区的商业主中心和都市级滨江特色商业中 心；规划策略是国家级新区的形象展示窗口， 增强对苏北、皖北地区的辐射带动。（4）城南:位于南京南站附近；属性是都市性；南京主城南部的市级商业中心和 枢纽型商业中心；规划策略是加强商贸、商务功能与交通枢纽的复合化布局，建 设枢纽型商业中心。7. 综合案例阐述商业综合体的规划布局特征。（1）与市内交通系统的结合性。交通枢纽是往往

24、是人流集聚地带，也是商业活 动频繁发生的地带。在以城市交通体系的基础上，必须适应多层面的交通整合系 统。例如，以日本九州设计的小仓站综合体为例， 它具有本州岛与九州岛间交通 连接点的机能，不仅仅是一个单一的火车站，还是一个高效的城市内外交通的换 乘枢纽。集多种功能于一体的综合体，包括城市商业，办公等其他功能。（2）与土地规划的衔接性。土地利用一直是城市规划领域理论和实践的核心内 容,及城市规划实施的主要工具。科学规划和合理使用商业用地决定了商业综合 体未来的发展。（3）街区空间体系的开发性。通过将片区划分为若干街区单元进行组团式的开 发，获得整体的功能组合效益，不少商业综合体本身就有庞大的小区

25、空间。（4）商业业态体系的引领性。对不同地域、不同资源环境、不同特色的商业综 合体进行全面设计和布局，据此引导各个商业综合体对商业业态组合进行科学定 位，使其增加靓丽的卖点，并有力地促进销售活动。8. 从顾客对象、商品种类、购物规律、到达方式、行业配置等方面比较四个等 级商业中心的不同。（ 1 ）一级商业中心区（市级商业中心）： 服务对象以本区域以外的消费者为主， 外来消费人口占 80% 以上。商业高度集聚，经营服务功能完善，职能齐全、高 中低档商品和服务均具备，但以高档为主；以大中型设施、专业设施、著名设施 为主；商业设施除分工更细以外，一般还有一些特殊职能的商品，比如古玩、珠 宝、工艺品商

26、品等。商品种类一般超过 50 种，网点数一般超过 100 个。 （2）二级商业中心区（区域商业中心）：服务对象以本区域内外的消费者，外 来消费人口占 60% 以上。指商业中度集聚，商业服务行业比较完善，商品种类 约为 30 50 种，网点数一般不超过 100 个，网点集中布置，具有“中而全”的 特点。（3）三级商业中心区（居住区商业中心）：服务对象主要为当地居民。商业一 定程度集聚， 主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业， 商品种 类一般在 30 种以内，网点数一般在 50 个以下，网点设置以方便、小型、综合 为特点。（4）四级商业中心区（街坊商业）：服务对象为就近居民。为居民提供必要的 生活服务和生活必需品。9. 举例阐述商品交易市场的规划原则。（1）以城市总体规划为指导，科学划分市场体系的等级，统筹商品市场体系空 间分布的格局，使商业和市场体系形成各具特色、配置合理、相辅相成 的统一体。（ 2）根据商业市场等级不同所造成的负荷区和功能的差异， 合理配置市场网点， 使大、中、小相结合