商业大厦项目策划管理与财务分析报告

1、、广州市某商业大厦项目财务分析报告项目概述（一）项目要紧技术经济指标1、总用地面积：43960用2、总建筑面积：172940吊3、建筑密度：49.75 %4、容积率：5.035、地下建筑面积：11743吊6、地上建筑面积：161197用7、西塔楼建筑面积：71771吊&东塔楼建筑面积：1011699、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案依照市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分不建为 一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为 主）（三）项目功能面积分布，见表 1及表2所示表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用

2、功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层治理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术写字避难层1541154118层设备层154115411929层写字避难层154115413139层写字备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功

3、能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层治理中心、维修间、变压器房等20482048负一层治理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计10

4、1169项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、本项目的开发总工期为三年，从 2002年10月起，至2005年9 月。2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、依照广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用能够 归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、 治理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表 3。表3项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）907992780897560037139283651508364172

5、1.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1治理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用664834896574

6、71645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资打算与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，打算由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分 66051万元由租售收入补充，总追加 投资为121271万元。项

7、目投资打算与资金筹措表详见表4所示。表4项目投资打算与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（ 2.1+2.2）5520024256582519641017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼

8、全部用于出售，共58093。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金380.6（元）434004154

9、30450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万商场（-1元）53335363839384038363438383838至地面四租金收入（万层）元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金472.472.472.472.472.496.496.1496.496.1496.1496.496.496.1（元）4505555512525125252512512525出租率85%85%85%85%8