商业地产项目营销规划报告

1、无锡同致地产商业地产项目策划营销工作报告书如市民的收入水平、 消第一部分、商业市场调研阻碍商场物业开发成功的因素专门多，1 / 17费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁 荣程度及其阻碍力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研 成了商场成败的桥头堡。调研种类所需资料/研究范围商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究， 另找出商圈 的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及 其购买力。消费者研究对消费者的消费适应、收入、偏好等作调研。投资客户研究对投资客户所投资的商铺作差不多调研，如客户 区域、投资动向、营业时刻、业绩、

2、铺面状况等。竞争对手研究包括竞争项目面积，差不多状况及竞争研究等。一、市场调研概况调研时刻、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与差不多结论二、宏观背景分析 1、周边要紧都市商业物业进展水平的比较2、国民经济要紧技术经济指标、3、政府有关举措与都市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、都市进展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费 结构等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人 流类量、停留时刻、每次消费、对不同类不的需求（吃、喝、玩、 乐）等。

3、4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争 项目等。（二）、终端消费者研究1 、消费适应：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性不等。2、逛商场频度：是阻碍商场人流的关键。3、偏爱商场： 包括查找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其缘故。4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场中意度等。（三）、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的 个不需要。2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。3、商圈内商铺经营状况： 包括经营时刻、 营业时刻、 经营业绩等。（四）、竞争对手研究1、竞争者差不多状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。2、竞

4、争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、要紧客户、辐 射范围等。四、消费者消费习性探讨1、差不多结论 ： 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费适应等2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老总、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及适应五、项目经营方式论证1、项目与同类型物业的比较论证2、项目业态探讨与可持续进展论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证4、项目的商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计标准及经营治理水平的论证第二部分、项目可行性研究 一、前言项目

5、总体情况进行讲明、分析、总结二、项目概况1、项目所处的具体位置、规模2、项目规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、依照项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供 需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价 格、对以后预期及经济政策等因素对商业零售业的阻碍，通过对 这些因素的分析和预测项目的市场进展趋势。3、要紧竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较4、项目SWO分析通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据 5、项目市场定位 通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、 客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计 方案提供依据6、项目初步开发设计方案 通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案7、项目投资成本估算 估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、 其他费、治理费、销售费、财务费、不可预见费及税费8、项目投资效益预测 要紧依照项目以后销售收入及收益情况， 计算项目的投资利润率、 财务净现值、 内