物业管理现代化PPT课件

1、学习目的与要求1了解代理制的发展个人固定资产管理业务的开展2掌握物业管理与现代管理理论物业管理与社区管理理论物业管理与公共管理理论3重点掌握组织结构扁平化与有机化团队管理虚拟管理 第1页/共75页物业管理现代化物业管理现代化相关理论物业管理现代化的内容第2页/共75页物业管理现代化相关理论物业管理的基层性、社区性、复杂多样性、经营与管理并存性等行业特点 物业管理现代化现代公共管理理论现代社区管理理论现代管理理论第3页/共75页物业管理现代化的内容它包括管理理念、管理模式、管理手段的现代化具体内容主要有：管理思想观念现代化管理方式程序化管理标准规范化管理组织网络化，管理手段自动化物业管理要实现现

2、代化,首先是思想观念现代化第4页/共75页物业管理与现代管理理论现代管理理论的新特点现代管理理论在物业管理中的应用第5页/共75页现代管理理论的新特点权变管理管理理论的融合性理论应用上的权变性创新管理非理性主义倾向全方位地开创鼓励内部竞争给职工以一定的自由处理度无形资产管理人本管理第6页/共75页现代管理理论的新特点人本管理的主要内容有：感情管理全员参与权力分散自我控制第7页/共75页现代管理理论在物业管理中的应用物业管理公司实质上是市场经济的伴生物多数国家和港台地区对房地产早已实行了这种管理模式创新观念人才观念市场观念第8页/共75页物业管理与社区管理理论社区管理的重要性社区管理的基本趋势物

3、业管理与社区管理的关系第9页/共75页社区管理的重要性社区管理的重要性：社区管理真正被作为社会发展的一种内在的力量而受到普遍重视是在第二次世界大战之后 不仅英、美等发达国家，而且许多发展中国家也把社区发展作为推动社会进步的重要手段和重要标志实践证明，社区发展对推动各国经济和社会协调发展，提高居民的生活质量和城市的社会管理水平，都有着广泛的现实意义第10页/共75页社区管理的基本趋势三个基本趋势：弱化社区管理的行政色彩扩大以社区自治为基本前提和主要内涵的基层民主加强社区文化建设，形成稳定的社会基础第11页/共75页物业管理与社区管理的关系物业管理与社区管理的关系：物业管理与社区服务的关系物业管理

4、与社区建设的关系物业管理与文明社区建设的关系第12页/共75页物业管理与社区管理的关系物业管理与社区服务的关系：在社区内部的管理与建设中，社区服务是最基础、也是最重要的板块物业管理企业的服务与社区服务在范围上大多是重合的，两者可以结合起来做第13页/共75页物业管理与社区管理的关系社区服务-是指在政府的指导和扶植下，利用和开发社区内资源，发动和组织社区内的成员，开展各种福利服务和便民服务，以不断满足人们的物质生活和精神生活的需求，提高人的素质，促进社会的进步与发展.而物业管理企业-除了以满足业主的一般需要和个性化需要的经营性服务外；同时，实事上已经承担了许多的社区公共管理职能，提供（社区）公共

5、服务第14页/共75页物业管理与社区管理的关系物业管理与社区建设的关系：从宏观上讲社区为物业管理提供了具体地域空间，所以从空间的角度而论，物业管理依托于社区；第15页/共75页物业管理与社区管理的关系从趋势来看，社区本身也是未来中国社会发展的一大亮点社区建设成为提高居民生活质量和城市文明程度的重头戏社区建设以人为中心和物业管理是完全一致的，两者的共性以及它们终极关怀的相似，奠定了彼此间的不可分割性第16页/共75页物业管理与社区管理的关系物业管理与文明社区建设的关系：从微观上讲，在社区建设不断摸索新的发展思路的同时，参与其中的物业管理也须配合社区建设走规范和建制化道路 首先，要建立等级分明的物

6、业管理评议机制 其次，引入市场竞争机制 再次，建立物业管理参与文明社区建设的激励机制 最后，建立法制化机制第17页/共75页物业管理与公共管理理论公共管理的要素公共管理的定义物业管理与公共管理第18页/共75页公共管理的要素公共管理包含着两方面要素即：管理性与公共性从管理性分析，法约尔早就指出，为实现管理中的高效，需要通过“计划、组织、指挥、协调、控制”等手段，达到资源的有效配置从公共性分析，对社会公共事务实施管理的主体（政府与非政府公共组织），他们拥有着公共权力，承担着与企业目标不同的公共责任第19页/共75页公共管理的定义 从区别企业管理与各种形式的私域（或私人）管理出发，公共管理可以定义

7、为：公共管理是政府与非政府公共组织所进行的、不以营利为目的，旨在追求有效地增进与公平地分配社会公共利益的调控活动定义的前半部是区别企业管理定义的后半部是区别非企业化的私域中一切形式的管理第20页/共75页从公共管理所包括的基本内容出发，公共管理可以定义为：公共管理是政府与非政府公共组织，在运用所拥有的公共权力，处理社会公共事务的过程中，在维护、增进与分配公共利益，以及向民众提供所需的公共产品（服务）所进行的管理活动公共管理的定义第21页/共75页物业管理与公共管理物业管理与公共管理：物业管理本身就具有公共管理属性小区物业业主的公共事务的管理第22页/共75页小区物业业主的公共事务的管理受小区代

8、表机构委托和授权对小区内产权人共同拥有产权的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理同时提供多层次的社区公共服务和家庭服务物业管理公司的管理权来源于产权人、住户和单位的授予物业管理与公共管理第23页/共75页 物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务物业管理必须处理好与政府行政主管部门的关系 行政管理是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理物业管理与公共管理第24页/共75页物业管理公司作为企业法人在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理在其专业管理活动中，应当接受建设、国土房产、公安、绿化、

9、环卫等专业管理部门的业务指导和监督物业管理与公共管理第25页/共75页物业管理与公共管理总之，物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权，物业管理公司既按公司法人的权利行使企业经营权，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管理应是界限明确而又相互依存 、相互补充的关系第26页/共75页物业管理模式传统的房屋管理与现代物业管理我国物业管理模式的选择第27页/共75页物业管理模式包括物业管理企业的经营管理模式和物业管理行业的体制类型前者是指物业管理企业在经营管理过程中形成的具有独特与某物业管理企业实际相适应的能够推动企业较快发展的经营管理理念、权力运作方式、管理方法、制度体系、文化风格等管

10、理要素组合体后者是根据物业管理行业经营管理体制的特征而划分的不同管理类型第28页/共75页物业管理模式由于我国物业管理行业起步较晚，物业管理企业还没有成熟的管理模式，而当前物业管理行业体制类型的转换更重要第29页/共75页 传统的房屋管理与现代物业管理两种模式的区别比较： 目前在我国出现的两种模式：房地产管理所式的管理模式物业管理公司的母公司与子公司的管理模式物业管理模式第30页/共75页物业管理模式 内地房地产管理所式管理模式的运作特色：所管理的绝大部分是自有产业（包括直管公房或单位公房），管理者以业主（或业主代理人）的身份实施管理管理的房屋中虽也有部分是代管产，这种代管都是按政策或法律规定

11、执行的，实际上已纳入公房管理的渠道有些被称为托管产的，确是按民事方式接受委托的，在性质上，趋近于新的物业管理模式，但这部分的比例很小，且是按行政性垄断的方式接受委托的，只此一家，谈不上市场竞争第31页/共75页物业管理模式 沿海多为母子公司的物业管理模式：它包括房地产开发企业作为母公司，与政府住宅供给部门作为“母公司”两类关系这样做，能解除购房者的后顾之忧，对开发企业树立良好的销售信誉、对政府部门摆脱烦琐的管理事务都是有利的第32页/共75页物业管理模式这类管理模式的运作特色是：以业主的身份出租房屋以受托人身份进行管理但目前，我国更多的是两种形式的混合开发商建成房屋后，既卖出部分以尽快回收资金

12、，又保留部分作长期出租之用，由而形成了既以业主身份又以受托人身份进行的物业管理第33页/共75页我国物业管理模式的选择： 根据建立社会主义市场体制的要求，我国的物业管理应当选择市场化、社会化、专业化、规范化的发展模式物业管理模式第34页/共75页物业管理模式市场化：就是要使物业管理首先要按照市场经济的原则去运作它有以下几个含义：物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构物业管理公司，而不能看成行政性的组织允许市场主体在满足业主个性论需要时获取合理的利润，其利润的有无、大小完全由市场来决定物业管理实行提供社区性有偿服务，收费标准在国家有关法规的指导下由市场定价第35页/共75页物业管理模式社会化

13、： 为适应社会化大生产专业分工的要求，物业管理公司代表未来的业主接受房地产开发商的委托管理物业，并在前期介入，不但保证了房地产开发商的利益，而且保证了未来业主的利益，展现其社会化的功能物业管理的社会化还表现在它是一项需要有全社会的参与、监督，才能得以健康、顺利发展的事业第36页/共75页物业管理模式专业化： 有专门的组织机构专业物业管理公司要有科学健全的组织机构，各职能部门各司其职，这是分工协作，顺利实施管理的组织保证有专业人员配备有专业工具配备，这是物业管理的物质保证第37页/共75页物业管理模式规范化： 物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营

14、物业管理公司要建立一套完整的、科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理与服务质量物业管理公司要主动接受业主委员会和政府主管部门的监督检查，以此作为自己规范化经营管理重要条件之一第38页/共75页组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化和有机化的基本内容组织结构扁平化和有机化在物业管理企业组织机构设置中的应用第39页/共75页组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化和有机化的基本内容： 随着经济全球化和跨国经营规模的不断扩大，组织结构扁平化管理的趋势越来越明显，最典型的例子就是行业内兼并目前许多发达国家的企业都在逐步摒弃自工业革命以来形成的垂直式功能化管理的组织模式，而走向一种全新的扁平

15、式过程化管理组织模式第40页/共75页组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化： 是指通过减少管理层次，裁减冗余人员，分散权力，建立一种紧凑的组织，使组织变得灵活、敏捷，以提高组织效率和效能扁平式管理触及到了企业产权深层次问题，随着公司股票走向市场，资本日益社会化，其最终结果将是产权的社会化和企业的社会所有制从心理学的角度来看，则扁平式的管理可以满足广大被管理者物质利益和参与意识，可以找到管理者和被管理者之间冲突化解的最终平衡点第41页/共75页组织结构扁平化与有机化组织的有机化： 指的是变革基于传统分工理论的科层组织机构和按职能划分的资源组织方式，以人为本、以绩效为中心，把企业组织建构成一个自适

16、应、自学习、自组织的刚柔相济的高度自组织系统随着信息技术的不断发展，知识经济正以其挡不住的魅力向各行各业渗透，现代企业管理首当其冲，逐渐走向组织结构扁平化、管理方式柔性化、办公方式分散化第42页/共75页组织结构扁平化与有机化 组织结构扁平化和有机化在物业管理企业组织机构设置中的应用在物业管理企业组织机构设置中，贯彻组织结构扁平化和有机化的思想，目的是为了保证物业管理的统一、畅通、健康、高效的运转，保证经理的行政指挥要求物业管理企业必须建立必要的管理机构，根据企业化、专业化、社会化的原则设计构建组织结构，并体现组织结构扁平化、管理方式柔性化、办公方式分散化的思想第43页/共75页组织结构扁平化

17、与有机化在管理机构市制上一方面管理机构的设置，必须充分体现统一领导、分级管理的原则，和物业管理分散化的要求另一方面，还必须服从管理、服务、经营的需要，让物业管理处有更多的自主权，建立柔性化管理制度体系第44页/共75页组织结构扁平化与有机化组织机构设置应有利于实现企业的经营目标特别要注重于岗位功能最大化，通过激发每一个员工的人性，达到精干、高效、节约的目的在一专多能前提下，减少冗员，特别是管理人员，以实现组织结构扁平化第45页/共75页组织结构扁平化与有机化 要建立良好、畅通的信息传递渠道，加强横向联系，注意分工协作组织机构既要合理分工，又要互相配合物业管理的一个不同于工厂企业管理的地方，就是

18、其管理的社会化第46页/共75页团队管理团队的含义团队的分类高效团队的基本特征团队管理理论对物业管理团队的借鉴意义第47页/共75页团队的含义团队的定义：斯蒂芬罗宾斯认为：团队是指一种为了实现某一目标而由相互协作的个体所组成的正式群体这一定义突出了团队与群体不同，所有的团队都是群体，但只有正式群体才能是团队并且正式群体分为命令群体、交叉功能团队、自我管理团队和任务小组第48页/共75页团队的含义对团队与普通群体的区别：群体强度信息共享，团队则强调集体绩效群体的作用是中性的（有时消极），而团队的作用往往是积极的群体责任个体化，而团队的责任既可能是个体的，也可能是共同的群体的技能是随机的或不同的，

19、而团队的技能是相互补充的第49页/共75页团队的分类斯蒂芬罗宾斯根据团队成员的来源、拥有自主权的大小以及团队存在的目的不同将团队分为三种类型： 问题解决型团队自我管理型团队跨功能型团队第50页/共75页高效团队的基本特征斯蒂芬罗宾斯认为作为一支高效团队，它具有以下八个基本特征：明确的目标相关的技能相互间信任共同的诺言良好的沟通谈判的技能合适的领导内部与外部的支持第51页/共75页团队管理理论对物业管理团队的借鉴意义团队管理理论对物业管理团队的借鉴意义：物业管理企业的经营管理的许多目标任务通过组建项目管理团队来完成项目管理团队活动需要借助团队管理思想理论第52页/共75页团队管理理论对物业管理团

20、队的借鉴意义物业管理企业团队领导究竟采用哪种领导模式，与一个团队成员人性假设相关对于规模较大的公司，更应当倡导、支持和利用团队来实现组织的目标团队管理需要高度重视企业文化建设第53页/共75页虚拟管理虚拟管理虚拟管理概述虚拟组织的优势 传统的理论对企业进行虚拟管理动因的认识虚拟管理对我国物业管理企业组织与人力资源管理的借鉴意义第54页/共75页虚拟管理概述虚拟管理概述虚拟管理：是伴随和适应网络经济发展而兴起的一种组织观念和经营观念,是针对于虚拟企业组织所提出的管理方法第55页/共75页虚拟管理传统的理论对企业进行虚拟管理动因的认识：成本方面的考虑降低企业的运营风险建立和提升企业的核心能力第56

21、页/共75页虚拟管理 虚拟管理对我国物业管理企业组织与人力资源管理的借鉴意义：成功的组织将属于那些有能力快速将战略转化为实际行动的企业，有效率的、创新管理的企业，最大程度整合企业能量和员工贡献的企业通过对人力资源管理部门业务或部分业务的虚拟管理，达到更好控制利用人力资源的目的，并使物业管理企业对人的管理和对事的管理结合得更好第57页/共75页我国的物业管理的发展我国的物业管理的发展趋势物业管理发展的必备条件第58页/共75页我国的物业管理的发展我国的物业管理的发展趋势物业管理企业化专业服务社会化物业管理现代化规模经济“一业为主，多种经营”专业化社会化思想观念手段手段方法第59页/共75页我国的

22、物业管理的发展物业管理发展的必备条件:外部条件内部条件第60页/共75页物业管理发展的必备条件外部条件:人们普遍重视居住质量人们普遍重视房屋的保值、增值作用人大、政府立法，确立规范房屋体制的改革搞好房地产行业内部协调处理好物业管理公司与其他方面关系第61页/共75页物业管理发展的必备条件内部条件:处理好行业内部平衡成立行业协会，提高整体水平重视员工的素质，保证基本队伍的技术力量提供多种服务和多层次服务合理收取和使用管理经费第62页/共75页代理制的发展非对称信息与委托人-代理人一般理论代理制对物业管理的意义个人固定资产管理业务的开展第63页/共75页代理制的发展非对称信息与委托人-代理人一般理

23、论所谓非对称信息：就是在相互对应的经纪人之间不作对称分布的有关某些事件的知识或概率分布非对称信息即交易的一方参与人拥有另一方参与人不拥有的信息对非对称信息的分析，可以通过委托代理模型来进行第64页/共75页代理制的发展代理制对物业管理的意义：注意物业委托中的信息不对称性，尽可能掌握更多的信息业主应尽可能地了解有关开发建设单位和物业管理企业的信息，改变在信息上劣势地位无论是哪种代理业务都要签订物业管理委托合同物业企业和业主尽能地利用专业中介机构，如调查公司、律师事务所等，为决策服务，减少决策失误第65页/共75页个人固定资产管理业务的开展个人固定资产管理的出现：个人固定资产： 从广义上我们可以理解为有明确的所有权归属的，为个人或者法人单位所有的不能搬动的或者在长时间内不能消耗完的不动资产 狭义上是指居民个人的固定资产第66页/共75页个人固定资产管理业务的开展物业管理企业的个人固定资产管理业务：个人固定资产管理总的来说还是一个比较新的概念个人固定资产管理：是指通过物业管理企业的介入，让原有的个人固定资产保值，甚至在一定程度上增值的经营管理活动但在目前，这块市场还是一个真空传统的物业管理是资产管理的最基础层次，物业管理企业进入个人固