重庆三峡油漆股份有限公司重庆市九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋可研报告

1、重庆市渝漆物业发展有限公司 九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋维修改造可行性研究报告项目单位：重庆市渝漆物业发展有限公司 编制单位：中大宇辰项目管理有限公司 日 期：2018年09月10日批准:审 .核: 校核:编写:工程 造价咨 询企业企业名称:中大宇辰项目管理有限公司&证书编号:甲 001713003645有效期:自2017年04月29日至2020年04月28日发证木20125日企业名称 经济性质 资质等级可承担&矣工程工程招标代理机构资质证书证书编号:f113005817二有效 期：至2020年04月17日-":中大宇辰项目管理有f艮公司:有限责任公司:工程招标代理机

2、构甲级.勺招标代理业务.no.fz 0025267中华人民共和国住房和城乡建设部制卜v /一、项目概况1二、项目现状2三、项目建设必要性4四、项目可行性4五、项目维修规模5六、主要技术方案5七、项目资金估算6八、项目经济性与财务合规性12九、项目实施工期安排12十、现有设备物资处置方案12h-一、其他13 一、项目概况1. 项目名称九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋维修改造2. 项目单位重庆市渝漆物业发展有限公司3. 项目地点九龙坡区石坪桥街道造漆村4. 可研报告编制单位中大宇辰项目管理有限公司5. 可研报告编制依据（1）国家相关标准和规定国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）

3、;关于国有企业职工家属区“三供一业"分离移交的指导意见（国办 发2016） 45 号）；（2）本工程有关的其他重要文件（例如地方政府相关标准要求、行业 标准等）；重庆市加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题专项工作 领导小组办公室关于商请中央和外地在渝大型企业报送社会职能数据的函 （渝剥离国企社会职能办函2017） 1号）；关于印发重庆市国有企业职工家属区水电气分离移交实施方案等四 个方案的通知（渝府办发2016） 254）号；关于印发加快剥离市属国有重点企业办社会职能和解决历史遗留问 题工作方案的通知（渝府发2016） 33号）；重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市国有企业职工

4、家属区水电气分离移交实施方案等四个方案的通知(渝府办发2016) 254号)；重庆市九龙坡区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;重庆市九龙坡区人民政府2017年工作报告；业主提供的其他资料。6 .项目主要维修内容及资金：.(1)屋面维修：原瓦屋面拆除570 m2,瓦屋面安装570 m2o(2) 栏杆维修：栏杆除锈刷漆73. 6m2o(3) 管道维修：塑料管维修2. 5mo(4) 树木修枝：6颗。总资金331008. 25元。二、项目现状1. 建筑物的基本情况本栋房屋位于重庆市九龙坡区石坪桥街道造漆村，于50年代初建成使用，64户住房。房屋为砖混结构。该房屋是由国有企业承办修建的职工住宅 楼

5、。本项目所涉及的内容是按照项目单位重庆市渝漆物业发展有限公司与重 庆市九龙坡区石坪桥街道，以及相关职能单位按照国家“三供一业"相关政 策规定，共同查勘、确定的本栋的物业设施维修内容。附图一：项目外观图2.楼宇及其配套现状本栋住宅楼已投入使用近50年，投运以来未对物业设备设施进行过改 造和维修，部分部位出现不同程度的损坏，影响房屋正常使用，不满足物业 移交的条件。(1) 屋面维修：本栋住宅楼原设计为瓦屋面，现在使用时间已有50余年，目前已超出设计使用年限，屋面严重老化，出现起拱、开裂，脱落、积水等现象，经日常检查发现屋面存在大面积渗漏、对室内使用造成困扰。附图二：屋面存在的问题(2)

6、栏杆维修：本栋住宅楼原楼梯栏杆锈蚀，需要作除锈刷漆处理。 附图三：栏杆存在的问题(3) 管道维修：原落水管常年失修，锈蚀严重，无法正常使用。附图三：落水管存在的问题三、项目建设必要性该项目住宅房屋由国有企业承办修建，使用至今已达50年，截止2018 年，该房屋目前仍由项目单位承担公共部分物业管理责任，与项目单位现有 的企业职能冲突。受国家政策与企业职能的限制，近十年来，项目单位对该 房屋的日常维护力度逐年减少，本应按时消除的物业设施缺陷未能及时修 缮，存在的问题日趋严重，需要进行必要的维修。重庆市渝漆物业发展有限公司与重庆市九龙坡区石坪桥街道，以及相关 职能单位按照国家“三供一业”相关政策规定

7、，共同查勘物业设施，本栋房 屋的屋面防水、楼梯过道墙面及天棚、门禁系统存在缺陷，需要进行维修。该项目实施是公司剥离企业办社会职能，集中精力发展主业的重大举 措。物业维修后设备设施状况达到城市基础设施平均水平，交由专业化物管公司或机构实行社会化管理。四、项目可行性1、本栋住宅楼位于九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋，周边为城市居民 住宅，本小区与周围居民楼相隔在正常规划范围以内。屋面及室内外维修具 备独立施工工作条件，其施工工艺属一般性维修对周围居民不会造成影响和 干扰。2、本项目屋面施工中所选用材料属于市场大众化产品，易于采购，便 于施工。4、施工条件论证(1) 建议择优选取具有专业施工资质的单位承

8、担项目施工，严格工艺 标准，和材料选购，确保施工质量；(2) 本项目属物业移交维修项目，不需要办理项目行政审批报建，便 于工期及施工计划的制订；综上所述，本项目的实施是可行的。五、项目维修规模本项目为九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋维修改造，拟对现有九龙坡区 石坪桥街道造漆村2栋的物业设施进行维修，主要内容包括：(1) 屋面维修：原瓦屋面拆除570 m2,瓦屋面安装570 m2o(2) 栏杆维修：栏杆除锈刷漆73.6m2o(3) 管道维修：塑料管维修2.5m。(4) 树木修枝：6颗。六、主要技术方案1. 设计说明本项目为九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋维修改造，主要对现有九龙坡 区石坪桥街道造漆村2栋

9、的物业基础设施进行维修，以达分离移交条件。2.设计依据本项目所在建筑物属国有企业牵头建设的职工住宅楼，部分可供基础资 料参考，结合项目单位及地方政府达成物业移交协议规定，经共同查勘确定 项目内容及工程计算量，并参照相关技术标准进行编制。建筑工程设计文件编制深度的规定建设1992102号中华人民共和国工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分（2013年 版）民用建筑设计通则gb 50352-2005；屋面工程技术规范gb 50345-2012；民用建筑电气设计规范jgjt16-2008；建筑给排水设计规范gb 50015-2009；建筑照明设计标准gb 50034-2013；建筑电气工程施工质量验收

10、规范gb50303-20113. 技术方案（1）楼梯栏杆除锈刷漆1）施工准备材料：油漆的品种、规格应符合本次施工要求。主要机具：手砂轮、砂布、铲刀、钢丝刷、棉丝、回收装置、喷漆枪、 喷漆气泵、油漆小桶、刷子等。2）作业条件工程每天开工前报t0c审核确认，航班结束后经t0c同意方可施工。油漆作业场地设置临时维护隔离，安全防护措施，有防火措施，现场通 风良好，防止发生火灾和人员中毒事故。在不影响旅客候车的前提下，施工区域分段进行，并在施工和保养期间设置醒目标识。露天油漆作业应选择适当的天气，大风、遇雨、严寒等均不应作业。3）操作工艺&、工艺流程：基面除锈清理一喷涂油漆一检查验收。b、基面清

11、理：油漆涂刷前，应将需涂装部位表面的铁锈、焊缝药皮、焊接飞溅物、油 污、尘土等杂物清理干净。基面清理除锈质量的好坏，直接关系到涂层质量的好坏。因此此次除锈 要求将原有油漆用砂纸、砂轮打磨露出原色。c、喷漆涂装：喷漆在栏杆表面打磨完毕后进行。面漆的调制应选择颜色完全一致的面漆，兑制的稀料应合适，面漆使用 前应充分搅拌，保持色泽均匀。其工作粘度、稠度应保证涂装时不流坠，不 显刷纹。面漆在使用过程中应不断搅和，涂刷的方法和方向与上述工艺相同。 涂装工艺采用喷涂施工时，应调整好喷嘴口径、喷涂压力，喷枪胶管能 自由拉伸到作业区域，空气压缩机气压应在0. 40. 7n/mm2o喷涂时应保持好喷嘴与涂层的距

12、离，一般喷枪与作业面距离应在loomni左右，喷枪与钢结构基面角度应该保持垂直，或喷嘴略为上倾为宜。4）成品保护:栏杆喷漆后24h之内为养护阶段，应加以临时围护隔离，防止踏踩、碰 蹭，损伤涂层。栏杆喷漆后，在4h之内如遇有下雨时，应加以覆盖，防止水气影响涂层的附着力。喷漆后的栏杆勿接触酸类液体，防止咬伤涂层。5）应注意的质量问题：喷漆作业气温应在5-38°c之间为宜，当天气温度低于5笆时，应选用 相应的低温油漆材料施涂。当气温高于40笆时，应停止油漆作业。因构件温度超过40笆时，在钢材表面涂刷油漆会产生气泡，降低漆膜的附着力。当空气湿度大于85%,或构件表面有结露时，不宜进行喷漆作业

13、。（2）屋面瓦施工工艺流程：冲垄-瓦檐头滴水-瓦底瓦-盖筒瓦-调脊 冲垄：在大面积瓦瓦之前现在屋面两侧先瓦几垄瓦，这些瓦垄都必须以檐口线为标准。瓦檐口滴水：瓦檐口滴水时要刮两道线，一道线拴在滴水尖的位置，第 二道线即冲垄之前拴好的檐口线。第一道线控制滴水的高低，第二道线控制 滴水出檐的距离。滴水出檐的距离为80mm。瓦底瓦：按照排好的瓦当和屋脊上号好垄的标记，把线先挂在滴水上，另一端栓 一块瓦挂在屋脊上作为瓦刀线。拴好瓦刀线后，铺灰瓦底瓦。底瓦的搭接密度要做到“三搭头”，即每 三块瓦中，第一块瓦与第三块瓦首尾搭头，本工程以一块瓦露出loomm为准。 瓦与瓦之间不铺灰，瓦要排正，底瓦陇的高低和直

14、顺程度都应以瓦刀线为准, 每块底瓦瓦翅宽头的上棱都要贴近瓦刀线。摆好底瓦后，要将底瓦两侧的空隙用砂浆抹齐、拍实。盖筒瓦：先盖猫头，猫头要紧靠滴水，猫头的高低要以檐口线为准。猫头线应放 一块遮心瓦（可以用碎瓦片代替），主要目的是为了遮挡盖瓦灰。以猫头中间挂线作为瓦刀线开始盖筒瓦，筒瓦的熊头要朝上，从下往上 依次安放。盖瓦不要紧挨底瓦，他们之间的缝隙叫“睁眼"，睁眼大小应为筒瓦高 三分之一左右。睁眼要用灰浆抹平、压实。操作时要用瓦刀把灰塞严拍实， 上口与瓦翅外棱抹平。否则很容易开裂而造成渗漏，夹垄时应将垄灰赶轧光 实，下脚应直顺，并应与上口垂直，底瓦交接处无蝴蝴窝和多出的嘟噜灰。熊头灰一

15、定要抹足挤严，高低要以瓦刀线为准。调脊：当沟宽度应按正脊宽度，正脊两侧都要瓦当沟，当沟与垂脊里侧底层脊 砖交圈。安放正吻，安放正吻前应先计算正吻兽座的位置，找出垂脊当沟外皮，两坡当沟要卡住兽座，但不能太往里，应露出兽座花饰，如不合适，可以加 放吻垫，正吻里面应预埋钢筋与结构相连，并用水泥砂浆填实。砌正通脊，两端正吻之间，拴线铺灰砌正通脊，脊砖应事先经过计算再砌置，找出屋顶中点，以此为中砌脊砖，即龙口，然后向两边赶排。扣脊瓦，正脊最后一层砌扣脊瓦。七、项目资金估算1.编制依据(1)本工程设计方案图纸及相关说明材料;(2)重庆市建筑工程计价定额(2008)；重庆市装饰工程计价定额 (2008)；重

16、庆市安装工程计价定额(2008)；重庆市市政工程计价定额 (2008)及相关配套文件执行，人工费、材料费、机械费参考2018年9月造价信息及市场价格执行；(3) 其他费用中的招标费640元、工程监理费按2.8%计取、可研报告编制费按970元计取、造价咨询费按320元计取。(4) 本项目不计取价差预备费及建设期贷款利息。2. 资金估算核定本项目总资金为331008. 25元。其中：建筑安装工程费320118.25元,其他费10890元。项目总估算表（表一）工程名称：九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋维修改造 单位：元、平方米、元/平方米序号分部分项工程名称费用金额 （元）建筑面积（m2）单位造价（元/

17、m2）备注建筑安装工程费（5+6）320118.251分部分项工程费289483. 171.1措施项目费13956. 542其中：安全文明施工费10113.552. 1其他项目费3规费6957. 394进项税额19380.515税前造价291016. 596销项税额29101.66其他费用10890合计（一+二）331008.25建筑安装分部分项工程单位估算表（表二）工程建设其他费用（表三）工程名称：九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋维修改造 金额单位：元编号费用名称计费基数计费费率金额（元）1招标费6402工程监理费320118.252.8%89603可研报告编制费9705造价咨询费320小计10890八、项目经济性与财务合规性1.项目经济性本项目实施后，可满足九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋职工家属区的物 业维修移交需求，实现一户一表维修，降低日常运行的使用成本和维护成本, 大幅改善九龙坡区石坪桥街道造漆村2栋职工家属区的环境，提高设备设施