个人以土地使用权投资入股税收问题

1、个人以土地使用权投资入股税收问题一、契税1、财税（2008）129 号财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股） 方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知根据中华人民共和国 契税暂行条例第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征 收范围。根据中华人民共和国契税暂行条例细则第八条第一款规 定，以土地、房 屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视 同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式 转移 国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受 方按规定缴纳契税。2、财法字199752 号中华人民共和国契税暂行条例细则第四条 条例所称单位，

2、是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会 团体以及其他组织。条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。 第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用 权转让、房 屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权 属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权 属二、营业税财税20021191 号关于股权转让有关营业税问题的通知以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业稅。三、个人所得税国税函2005关于非货币性资产评估增值暂不征收

3、个人所得税的批复福建省地方税务局：你局关于房地产等非货币性资产评估增值征收个人所得税问题 的请示（闽地税发2005137 号）收悉。经研究，批复如下：考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估 增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资 收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财 产原值”为资产评估前的价值。四、印花税财税20061162 号关于印花税若干政策的通知对土地使用权 出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。五、土地增值税财税2006121 号关于土地增值稅若干问题的

4、通知对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、 联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房 进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字19951048 号）第一条暂免征收土地增值税的规定。如何掌握土地增值税的增值额计算问：如何掌握土地增值税的增值额计算收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收 入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对 纳税人申报的转让 房地产的收入，税务机关要进行核实，对 隐瞒收入等情况要按评估价格 确定其转让收人。扣除项目按条例及细则规定有下列几项：(1)取得土地使用权

5、所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权 所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。具 体为：以岀让方 式取得土地使用权的，为支付的土地岀让金；以行政划拨方式取得土 地使用权的，为转让土地使用权时按 规定补缴的土地出让金；以转让方 式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)o 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。开发土地和新建房及(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。廿度规定，与房地

6、产开发有关的 费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。 为了便于计算操作，土地增值税实施细则规定，财务费用中的利息支 出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金 融机构证明的，允 许据实扣除，但最高不能超过按商业银行答: 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的(3)配套设施的费用同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的 5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣 除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发 成本的 10%以内计算 扣除。(4) 旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及 建 筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成 本价乘以成 新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评 估机构的评估而确认 的价格。(5) 与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营 业税、城市维