【商业地产PPT】达奇北京光彩国际中心整体推广思路初探49PPT

1、中国 北京 中心光彩国际中心整体推广思路初探2004.12前言一个位置，可以勾勒出一个城市的轮廓；一个形象，可以润色出一个品牌的灵魂；一个中心，可以影响整个世界的未来。顶级写字楼需要顶级的形象，顶级的形象需要王牌战略来打造。我们所面对的人群能够影响世界，那么，我们如何影响他们？第一章在中心的顶级写字楼产品s.w.o.t分析北京最中心的位置产品最大机会点神州第一街神州第一街长安街长安街本项目的所在地是有神州第一街之称的长安街，它是北京的中心，也是中国的中心，更是世界瞩目的中心。长安街不仅承载着中国的历史，还将见证中国的未来。它已超出了一个地理位置所能涵盖的范畴，它已成为一个个时代的凝结和缩影。从

2、故宫、北京饭店、贵宾楼、到国贸，有一种历史在时间长河中流淌的感觉。长安街的建筑已远远超出建筑本身的内涵，已经是凝固的文化。长安街不仅是政治、经济、文化与交通的中心，也是人们心目中的中心。与王府井商圈与与王府井商圈与cbdcbd商圈交相辉映商圈交相辉映与市政府、北京日报社等并肩而立与市政府、北京日报社等并肩而立顶级写字楼配置产品品质的优势宏大的建筑体量宏大的建筑体量总占地4.5万平米，建筑规模为25万平米，地上18.6万平米，地下6.4万平米。由5个建筑单体组成，中心建筑布局沿长安街主轴线对称展开，形成恢宏的气势。建筑结构与抗震设计建筑结构与抗震设计装修设备材料选择装修设备材料选择中央空调系统；

3、通讯及网络系统；43部电梯；公共部分均为五星级酒店标准；车位及交通体系。优质的服务优质的服务只租不售的统一产权，利于管理，更有助于提升品质。楼体形象缺少独特性产品的问题点观察长安街，我们可以发现：从天安门到崇文门，并没有很多新的建筑形式，但在崇文门到建国门之间却耸立着众多的现代建筑，因而长安街的这一段被称作“中国新现代建筑的走廊”。在这样的比较之下，我们项目的楼体从形象到颜色，从高度到个性，与众多新现代建筑相比，就不是那么光彩夺目了。这可能有更多的限制因素，但这使得我们的建筑缺少独特性，成为一大缺憾。结论分析了产品的机会点与问题点之后，就会发现：我们的产品，从位置到品质，从硬件到软件都具备了顶

4、级写字楼的品质。长安街的中心位置、顶级写字楼的品质，都是我们的机会点。唯一美中不足的是建筑外观缺少独特性，建筑外观的问题点对项目也不会有很大的影响。那么，我们应该如何利用这些机会点呢？先来看看市场的情况。第二章写字楼的国际化沃土东区写字楼市场解析东区写字楼最多的区域趋势一：写字楼开发量增大，竞争激烈。趋势一：写字楼开发量增大，竞争激烈。东区写字楼市场，即将入伙的写字楼包括财富中心、世纪财富中心、lg大厦、新华人寿大厦、国贸三期、银泰大厦、cbd咨询大厦等，总供应面积近200万平方米，而现有写字楼面积也已有300万平方米。如此大规模的写字楼供应，其竞争一定是非常激烈的。趋势二：高档主导，国际知名

5、企业云集。趋势二：高档主导，国际知名企业云集。东区做为北京经济最集中区域，中高档写字楼占据了半壁江山。由于在配套设施、商务氛围和公司形象展示方面的优势，东长安街与cbd区域仍然是外资企业办公地址的首选。目前入驻北京的世界500强有156家，其中98家左右驻扎在cbd，所占比例达62.8%。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。趋势三：只租不售项目明显增多。趋势三：只租不售项目明显增多。lg大厦、新华保险大厦、华贸中心等只租不售项目相继涌现，这些单一产权的写字楼绝大部分是顶级写字楼。国际上最好的写字楼都是只租不售的，北京的国贸中心、嘉里中心等顶级写字楼也是这种状况，因为统一的产权才能保

6、障高品质的物业管理和良好的客户质量，使项目得以保值增值，预示北京的写字楼市场格局正在发生变化。趋势四：高档写字楼趋于同质化。趋势四：高档写字楼趋于同质化。其一，如今高档写字楼的软硬件品质已基本相差无几，单纯地以产品自身品质来竞争已经没有特殊的优势；其二，写字楼塑造的形象也大致趋同，力求高档、国际，反而进入同质化的误区。东区写字楼最多的区域东区写字楼租赁指数分析据2004年北京写字楼租赁市场报告分析：11月顶级写字楼平均租金usd26.5/月/平米，甲级、次甲级rmb4.5 /天/平米，写字公寓rmb33.5左右/天/平米；北京市甲级写字楼平均空置率为13.4%，其中东区写字楼仍然保持较高出租率

7、，cbd甲级写字楼的空置率仅为3.8%,平均租金上涨了5%。东区高端客群系心的领地东区写字楼需求方面持续强劲，东长安街与cbd商圈依然是众多知名外资企业入驻北京的首选，王府井区域租赁市场也颇为活跃，仅东方广场的出租率已达九成。客户群体主要集中在外资公司、新经济产业和部分有实力的中资机构。在cbd区域，集中了全市70%的涉外资源，60%以上的外资机构，85%在京跨国公司地区总部，100余家外资金融保险机构。其中外商独资所占比例高达31%，包括惠普、摩托罗拉、戴尔、诺基亚、爱立信、三星等世界500强企业进驻cbd。东区写字楼租盘情况概览名称地址租价（元/平方米/月）建筑面积（平方米）国贸中心国贸三

8、期嘉里中心lg大厦京广中心赛特大厦中粮广场东方广场恒基中心新东安市场长安大厦朝阳区大北窑朝阳区建国门外大街朝阳区光华路朝阳区建外大街永安东里朝阳区呼家楼朝阳区建外大街东城区东长安街东城区东长安街东城区东长安街东城区王府井大街东城区东长安街usd4065未定usd3340usd40usd25usd38usd36usd28usd18usd25usd20120000540000240000150000270002700012000012000020000020000020000结论东区写字楼租赁市场需求旺盛，但写字楼开发量亦相对较大，因而竞争仍是激烈的。高档写字楼开发缺少差异性，无论是产品品质，还是

9、项目形象，写字楼的同质化现象十分严重。写字楼租赁市场趋向国际化，客群以外资跨国公司为主，写字楼需要国际化的形象。由于只租不售的特质，我们需要着眼长期品牌建设，树立长远的品牌形象。面对市场，我们要做的，就是树立起独特的、国际化的、经久不衰的项目形象。第三章是谁占据了商务巅峰？消费群分析顶级写字楼里的顶级公司我们以东区顶级写字楼的代表国贸国贸为例。据统计，国贸中心的客群主要有以下几类：世界世界500500强企业强企业（62家）如：exxon mobil、royal dutch/shell group、ford motor、toyota、sony、at & t、american expres

10、s、china telecommunications、bank of china等银行银行 (24(24家家) )如：american express bank、banca monte dei paschi di siena、bank of america等金融机构金融机构 (22家)如：american express international, inc.、bear stearns、bnp paribas等律师事务所律师事务所 (23家)如：allen & overy、baker & daniel、baker & mckenzie等保险公司保险公司 (13家)如：a

11、ioi insurance、coface、colonial mutual等专业及商业服务专业及商业服务 (22家)如：a. t. kearney、bain & company、burson-marsteller等其它跨国公司其它跨国公司 (45家)如：adobe systems benelux b.v.、alcoa、aol time warner等可以看到，选择顶级写字楼的租户以外资机构为主，基本上都是高端的行业和顶级的公司。这是一个特殊的群体。了解他们的需求，是我们制定推广策略、确定广告内容与风格、选择媒体通路的决定因素。那么，他们到底需要什么？我们的目标客群要什么？最重要的需求最重

12、要的需求震撼的形象震撼的形象写字楼的形象已经成为企业地位的标签。因为这些公司的特殊地位与形象，他们对办公地点的形象地位要求也很高。他们更多注重的是所选择的办公空间是否符合公司形象，体现国际化形象与地位，并且能够给公司带来荣耀。相应的，他们对于租金水平的承受能力是很高的。最基本的需求最基本的需求顶级的品质顶级的品质写字楼的品质是他们决策的主要因素。从写字楼的位置、外观，到楼宇硬件设施、物业管理水平等，都是对品质与形象的最佳支持。结论面对特殊的群体，要有特殊的推广思路。我们要做的是，根据他们的需求，制定最佳的推广策略、广告策略和媒体策略。从以上的分析，我们可以得出结论：树立项目的中心地位，打造经久

13、不衰、永不褪色的国际化顶级形象，让我们的项目成为比肩国贸的顶级写字楼，从而征服特殊的顶级客群，是我们的终极目标。第四章在中心的顶级写字楼市场定位我们的定位光彩国际中心，无论从位置上，还是品质上，亦或是地位上，都堪称是顶级写字楼顶级写字楼在中心的顶级写字楼我们的市场定位是顶级写字楼，但我们的项目特殊的地理位置，使得我们更接近政治中心，因而未来进驻者的组成成分还会更复杂。这些进驻者均为各行业的顶级公司，其行为与决策必将产生巨大的影响力。因而我们项目的出现，也将影响到政治、经济的各个方面，我们是真正能影响世界的中心。第五章广告定位我们的广告定位光彩国际中心，一个影响世界的中心广告定位释义影响世界的中

14、心位置。影响世界的中心位置。占据长安街绝无仅有的政治、经济、文化的核心地段。具有无可比拟的政治、经济与文化中心价值，是世界瞩目的中心，拥有影响世界的力量。影响世界的中心地位。影响世界的中心地位。在市场中，项目品质是顶级中的顶级，从硬件到软件都是当前写字楼中难以超越的。这样的品质将吸引能够影响世界的顶级人群。影响世界的中心客群。影响世界的中心客群。未来入驻的客群，将是影响到世界政治、经济与文化的顶级阶层，他们将是真正的中心。他们的行为和决策，将起到影响到世界的作用。第六章打造国际化的顶级形象广告表现广告目的我们的项目本身就是最好的广告，它的中心地位将是项目最完美的展现。而我们做广告所要达到的目的

15、就是让大家知道它，认识它，并能将项目的整体形象完整、到位地传达给客群。广告调性精确塑造项目的档次感、地位感、身份感与顶级商务氛围。由于项目的顶级地位与目标客群的特殊性，还有几点需要清晰：不说教，只说明；实事求是，适当美化，但不能夸张；注重表现，以接近世界顶级品牌的表现方式来塑造项目形象，力求简约、大方、庄重、典雅，杜绝低俗的流行元素；广告采用中、英文两种版本。广告内容主题一：主题一：一个影响世界的中心一个影响世界的中心项目亮相，直接以我们的广告定位为广告主题，起到告知性的作用，达到震撼性的效果。主题二：主题二：一条长街，光彩一个世纪一条长街，光彩一个世纪以项目最大的优势中心位置为主要表现内容，

16、达到最直接的形象塑造的目的。第七章广告推广阶段广告推广阶段准备阶段：2004年3、4、5月为准备期第一阶段：(2004年6、7、8月) 推广目的：打开知名度，树立项目形象推广主题：一个影响世界的中心第二阶段：(2004年812月)推广目的：营造商业氛围推广主题：顶级商务中心注：1、结合具体招租楼座做卖点诉求；2、结合入驻企业做宣传。第八章推广渠道与媒体建议推广渠道与媒体建议鉴于本项目在经营策略上的特殊性（只租不售），考虑前期项目资金回笼有限，不适宜运用常规的地产项目媒体投放策略。因而我们经过讨论研究做出以下的媒体渠道组合建议。推广阶段与媒体之间的配合根据项目特点广告推广分为两个阶段： 准备阶段

17、：准备阶段：20052005年年3 3、4 4、5 5月为准备期月为准备期3-4月为项目的准备阶段，此阶段应着重做完成正式推广前的全部筹备工作；主要任务是完成项目品牌形象的初期建立。建议此阶段着重利用项目现场租楼处的包装、楼书、折页等销售工具的设计制作进行项目信息告知和传达引起关注。以现场包装引导系统为户外展示；5月份为预热期，广告投放主要以航机杂志为主，同时兼作网络广告（57月份延续）；利用旅游黄金周作为直接针对目标客户群体的主要传播契机。第一阶段：入市期，全面告知（第一阶段：入市期，全面告知（20052005年年6 6、7 7、8 8月）月） 1. 推广目的：向市场传达项目综合信息；2.

18、推广主题：一个影响世界的中心；一条长街光彩一个世纪；3. 考虑此阶段准备工作已经全部完成，更处于项目出租的关键阶段；在广告投放上适当加大力度，争取三个月内完成可出租面积的90%；4. 由于本项目的特殊性和目标受众锁定高端人群这一特点，目标客户分为两类；一类是即将进入中国市场的外国大型企业，另一类是已经在中国的500强企业中国公司；因此针对广告投放作出以下建议；5. 6月份以平面媒体为主向市场传达项目综合信息，同时开始广播广告的投放（68月顺延）；媒体渠道建议：需要对国外的企业产生影响的媒体应首选电视，但是由于本项目的特殊性（只租不售）前期资金压力过大因此放弃电视投放，建议选择受众相对集中的平面

19、媒体作为此阶段的主力媒体。aa报刊类媒体报刊类媒体 经济观察报， 经济类媒体覆盖到已在国内的外企决策层；中国日报 ， 覆盖即将进入中国的国外企业决策层；北京青年报 ，大众类型的媒体以其覆盖面宽的优势向市场传达项目综合信息bb广播电台广播电台 国际广播电台 ，覆盖境外潜在客户 音乐之声 ，覆盖国内客户cc网站网站 ，覆盖境外潜在客户 ，覆盖国内外潜在客户dd杂志杂志中国国际航空中国之翼 ，是中国国际航空公司唯一的航空杂志，可以覆盖国内外决策层人士海南航空新华航空 ，覆盖地区有海南、北京、宁波、三亚、西安、太原、天津、乌鲁木齐等国内主要城市；上海航空上海航空 财富 ，国际影响力较大，覆盖高端人群；

20、 商业周刊 ，国际影响力较大，覆盖高端人群； 远东经济评论 ，国际影响力较大，覆盖高端人群； 世界经理人 ，国内外影响力大，覆盖高端人群； ee户外户外写字楼项目可利用其自身楼体的围墙和楼牌作为广告传播的优势媒体，但是由于本项目所处位置环境可能无法如此操作；因此建议投放东三环路牌广告，向东区潜在客户发布信息； 6、利用优势媒体组合，着力打造出“一个影响世界经济的中心”品牌形象；7、阶段广告主题：光彩国际中心是一个影响国际的中心光彩国际中心是一个影响国际的中心一条长街光彩一个世纪一条长街光彩一个世纪1. 推广目的：营造商业氛围；此阶段为巩固期，项目出租量已经完成可出租面积的90%；广告只需要保持

21、一定的曝光率，保证其在市场上有声音；2. 推广主题：顶级商务中心； 3. 媒体选择方面建议选择高端财经类杂志投放，可以保证较长时间的有效传播。 公关活动建议：公关活动建议：建议建议20052005年赞助一次国际影响力较大的文化或商业类活动。年赞助一次国际影响力较大的文化或商业类活动。 第二阶段：完成阶段，顶级商务（第二阶段：完成阶段，顶级商务（20052005年年8-128-12月）月）媒体费用分配比例（媒体费用分配比例（3-123-12月）月） 33.60%38.00%8.80%6.70%12.90%印刷媒体杂志广告广播广告网络广告印刷品媒体媒体费用费用( (元元) )印刷品印刷品600,0

22、00 600,000 杂志杂志2,590,960 2,590,960 报纸报纸2,287,200 2,287,200 广播广播456,800 456,800 网站网站880,000 880,000 合计合计6,814,9606,814,960媒体费用预算（媒体费用预算（3-123-12月）月） 注：以上费用未包含户外广告费用。以上费用均为2004年执行价格，最终执行价格以媒体刊例价格为准。第九章设计表现设计表现谢谢观看！徐州地产观察徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515 83686516传真：(0516)

23、83686518-800 http:/连连 锁锁 中中 国国 房房 地地 产产 专专 业业 服服 务务 商商一、城市动态一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析四、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 291.1 1.1 宏观

24、经济宏观经济一、城市动态一、城市动态标题标题来源来源日期日期全球竞争力城市全球竞争力城市500500强公布强公布 徐州位列徐州位列325325名名 徐州新闻联播2008-7-29 7月28日，中国社会科学院在扬州发布2007/2008年全球城市竞争力报告，公布了世界最主要的500座城市竞争力最新排名，江苏有七个城市入选，徐州位列325名。 报告显示，中国共有59座城市入选500强，其中座次靠前的5座城市为香港、上海、深圳、北京和澳门。江苏有7座城市名列其中，苏州以218的排名成为“江苏老大”，以下依次为无锡（232名）、南京（240名）、南通（297名）、常州（301名）、徐州（325名）和扬

25、州（346名），江苏城市总数占全国近1/8。 从2006年起，由中国、美国、日本、德国、韩国等8国城市竞争力学者组成的全球城市竞争力研究项目组决定，每两年发布一次全球城市竞争力报告。本次报告共使用了gdp规模、人均gdp、地均gdp、劳动生产率、跨国公司落户数、专利申请数、价格优势、经济增长率和就业率等9项指标，对全球500个城市的竞争力进行测度。 标题标题来源来源日期日期徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位 都市晨报2008-7-24 7月23日徐州统计局发布上半年徐州经济形势与全年走势分析最新数据。上半年全市实现地区生产总值997.9

26、1亿元，增长14.6%，高于全省平均水平，继续居全省第二位，主要经济指标领先苏北，高于全国、全省平均水平。一、二、三产分别增长5.4%、16.5%和14.8%，增速较一季度分别提高0.1、0.3和0.2个百分点。 1 1三大产业三大产业 农业 工业 服务业 农林牧渔业增加值达108.9亿元 增加值连续四个月居全省第二位 增加值拉动gdp增长5.3个百分点 2 2三大需求三大需求 投资 消费 外贸 在建亿元以上投资项目187个 社会消费品零售额增速居全省第三位 累计实现进出口总额15.21亿美元 3 3三大收入三大收入 上半年全市累计实现财政总收入138.85亿元，增长24.8%；全市规模以上工

27、业实现利润总额89.39亿元，同比增长53.9%，利润增幅高于销售增幅13.9个百分点；城乡居民收入保持两位数增长。上半年全市城市居民人均可支配收入累计为8653元，同比增长12.4%，增幅较一季度提高1.1个百分点。标题标题来源来源日期日期上半年徐州城市居民收入稳定增长上半年徐州城市居民收入稳定增长都市晨报2008-7-16 今年上半年，徐州城市居民人均可支配收入8653元，同比增长12.4%，扣除物价因素实际增长5.6%；收入增长幅度居全省第八位。 人均工资性收入人均工资性收入5881.275881.27元元上半年，人均工资性收入5881.27元，比去年同期增长11.3%。 经营性收入增幅

28、最大经营性收入增幅最大上半年，人均经营性收入610.97元，比去年同期增长27.4%。增幅为四大类收入增幅之首。 财产性、转移性收入平稳增长财产性、转移性收入平稳增长上半年，人均财产性收入132.90元，比去年同期增长6.9%，增幅比去年同期回落14.8个百分点。 人均可支配收入列苏北第一位人均可支配收入列苏北第一位 上半年，我市城市居民人均可支配收入8653元，列苏北第一位、全省第九位；收入增幅与苏州、宿迁并列全省第八，高于苏北0.5个百分点，低于全省1.4个百分点 标题标题来源来源日期日期专家预测专家预测6 6月月cpicpi降至降至7.1% 7.1% 央行加息压力减缓央行加息压力减缓中国

29、证券报2008-7-9 据专家预测，我国6月份cpi同比上涨7.1%左右，低于5月7.7%和4月的8.5%，连续二个月来回落。分析人士认为，如果数字属实，这意味着近期央行加息的压力进一步减缓。 为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份cpi增速继续下降，甚至低于此前的市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。 同时加息一方面加大房地产企业的融资成本，另一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不宜加。 受严厉的宏观调控、地震以及去

30、年的高基数因素影响，二季度经济增长可能是全年的一个低点。如果维持现行政策，经济下行风险将进一步加大。因此，当前应对从紧的政策作出适度调整，包括货币政策、信贷政策等等。1.2 1.2 城建规划城建规划l 城市建设篇城市建设篇标题标题来源来源日期日期新城区中心区今年加快建设新城区中心区今年加快建设 都市晨报2008-7-9 为提升城市档次品位，提高城市形象，促进徐州社会经济发展，徐州今年全面加快新城区建设。在科学规划的基础上，重点实施新城区中心区建设。 一是加快新城区基础设施建设，建成了承平路、泓福路、槐花大道、府左路、府右路、府后路6条道路，完成了供水、排水、弱电、通讯管网等基础管线建设，为新城

31、区全面开发创造了条件。二是加快新城区重点工程建设，临城河索桥、泓福桥、世纪广场改造工程已全面完成，传世基业小区、东方宜家花园、城市规划展示厅建设正全力推进，新城区建设全面启动。同时，实施了育才路综合整治工程，着力推动新工区集污管道建设和育才小区建设，全面开发新城区。 据悉，城建重点工程是城市发展的动力，徐州围绕新城区建设和老城区改造两大核心，以大项目建设为载体，带动全市城建发展。2006年至今，共实施城市建设重点工程46个，完成为民办实事工程22个，拉开了城市建设的大格局。 标题标题来源来源日期日期小南湖二期工程交付使用小南湖二期工程交付使用 彭城晚报2008-7-4 6月27日，市政重点建设

32、工程小南湖二期工程顺利通过整体验收并交付使用，成为徐州又一张城市名片、城区的另一颗风景明珠。小南湖二期工程占地约360亩，内容包括土方开挖、景点建筑、景观绿化、环湖道路、景观桥、广场平台、水电排污、山水亮化及一期完善项目等。整体设计由中国城市规划设计研究院实施，按照工程计划共分77个标段。开挖土方约95万立方米，景观绿化15万平方米，景观建筑5600平方米，环湖道路2600米，景观桥3座。主要项目有：小南湖入口广场、苏公岛和鸣鹤洲景观工程、苏公桥和军民河桥、云龙山和云龙湖亮化以及环湖路等工程。 标题标题来源来源日期日期未来未来5 5年徐州住房建设规划年徐州住房建设规划彭城晚报 2008-7-1

33、 徐州市住房建设规划（2008-2012）在市规划局主办的徐州城市规划信息网上开始公示。根据这一规划，在2008年至2012年之间，我市将在主城区规划新建各类住房218819套，建设总量为2045万平方米，其中套型面积90平方米以下住房166332套，建筑面积1497万平方米。 根据这一规划，2008年-2012年，共需要用地1347公顷。其中政策性住房895万平方米，占住房建设总量的43.77%，占地623公顷，商品房1150万平方米，占住房建设总量的56.23%，占地724公顷。年份年份20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合计

34、合计商品房155143142142142724政策性住房130118125125125623合计28526126726726713472008-20122008-2012年住房建设用地规划一览表年住房建设用地规划一览表 单位：公顷单位：公顷 l 城市交通篇城市交通篇标题标题来源来源日期日期徐州火车站将改建成标志性建筑徐州火车站将改建成标志性建筑 徐州日报2008-7-2 为提升徐州铁路客运服务质量，适应经济社会发展需求，徐州火车站客运设施及站房外立面改造于近期进行，工程建设计划总工期6个月。改造后的新客站将是一个功能强大、设施先进的现代化铁路客运站，同时，它还将成为徐州标志性建筑。 徐州站改造

35、的主要内容包括：拆除既有钢筋混凝土风雨棚30000平方米，新建无站台柱风雨棚，面积46000平方米；徐州火车站站房外立面改造，将按照体现徐州历史、文化特色的原则进一步优化。结合外立面改造工程还将对进站口、售票厅、通廊、动车组候车室、出站厅等，按照满足客运功能要求进行整修。增设高架候车室至站台的自动扶梯10部，出站地道至出站厅自动扶梯1部；既有第2、4、5站台改造为1.25米高站台，结合站台和无柱风雨棚工程对站内股道道床进行整治；新设旅客服务信息系统和引导、监控、安检等设备。通信、信号、电气化等相关配套改造工程。 标题标题来源来源日期日期济徐高速（江苏段）完成省计济徐高速（江苏段）完成省计划划都

36、市晨报2008-7-3 截至6月底，济宁至徐州高速公路（江苏段）今年共完成投资4.15亿元，其中实物工作量3.52亿元，分别占省高指下达上半年计划的109%和101%，较好地实现了“时间过半，任务完成超半”的进度目标。 二、政策及市场信息二、政策及市场信息2.1 2.1 最新政策最新政策l 国家政策国家政策标题标题来源来源日期日期我国将建房地产预警系统我国将建房地产预警系统 监控哄炒监控哄炒房价行为房价行为徐州搜房网2008-7-25 国家发改委7月24日宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批。这标志着囊括全国40个城市的房地产预警系统迈出了关键性的一步。但是国家发改

37、委未指明该系统何时能正式运作。 根据国家发改委的批复，“房地产预警预报系统”将依托互联网，建立涵盖40个城市节点的广域数据专网，构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统等。 “房地产预警预报系统”至少可以起到两方面的作用。一方面，监管层可通过掌握真实的交易量与交易价格，可以及时发现并纠正在营销环节哄炒房价的行为，有助于打破购房者与开发商之间的信息不对称；另一方面，监管层也可通过该系统即时了解市场的变化情况，使其调控政策的出台更具针

38、对性和时效性。标题标题来源来源日期日期徐州推行徐州推行“三位一体三位一体”物业管理新模式物业管理新模式徐州新闻联播 2008-7-7 所谓“三位一体”是指社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方成立联合工作组，每周开一次会议，协商解决小区内相关问题。在这个模式中社区居委会除了开展社区工作外，还受理业主投诉、协调物业管理中的纠纷；业主委员会成员有义务按时足额交纳物业服务费；物业管理公司要定期将小区各项收支账目一一公示，接受监督。徐州房管局全面推行“三位一体”的物业管理新模式，力争3-5年内普及率达80%以上。l 本地政策本地政策2.2 2.2 市场信息市场信息标题标题来源来源日期日期6 6月全国

39、月全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%8.2%，徐州房屋销售价格同比上涨，徐州房屋销售价格同比上涨3.3%3.3%。国家统计局2008-7-17 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。一、新建住房销售价格同比上涨9.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.1%，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.1%。分类型看，经济适用房销售价格同比上涨3.2%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%，环比分别上涨0.1%和0.2%等。 二、二手住房

40、销售价格同比上涨7.5%，涨幅比5月低1.3个百分点；环比价格下降0.2%。三、新建非住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比5月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅与5月持平。分类型看，办公楼销售价格同比上涨7.9%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨4.4%，环比与上月持平。 l 全国市场全国市场标题标题来源来源日期日期楼市交易量或倒退楼市交易量或倒退1010年年 深圳官方机构呼吁救市深圳官方机构呼吁救市 上海证券报2008-7-10 楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁“救市”！9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的2008年上半年深圳房地产市场发展形势分

41、析报告，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前。销量缩水一半销量缩水一半 统计显示：上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。350350万平方米万平方米 按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。 提出提出“救市救市”建议建议 报告建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交

42、易门槛，促进市场活跃。此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持， 给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。 l 徐州市场徐州市场标题标题来源来源日期日期徐州市区第二次土地调查将展开徐州市区第二次土地调查将展开徐州日报2008-7-4这次土地调查的时间为2008年5月到2009年10月，调查范围是市区行政管辖范围内，面积约453平方公里。调查内容包括城镇土地调查、农村土地调查、基本农田调查、塌陷地调查、违法用地调查、土地后备资源调查等

43、各项调查。据了解，此次土地调查将建立徐州市区城乡一体化地籍管理信息系统，对土地权属、土地利用情况以及基本农田、耕地后备资源等进行统一管理，同时整合县级土地利用数据库，提供市县两级数据库之间访问和调用接口，满足数据上传、接收、交换、备份、更新维护、日常应用等工作需要，不仅对国土资源部门加强国土资源管理、积极发挥土地的宏观调空作用具有重要意义，对政府、涉地管理部门以及土地使用者也都具有重要作用。 标题标题来源来源日期日期今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳 徐州日报2008-7-24 日前，徐州市建设局召开上半年工作总结大会，指出在全国房地产市场持续低迷的大背景

44、下，徐州房地产业整体运行平稳，市区共完成投资额27亿元，同比略有增加；竣工面积104万平方米，同比基本持平；新开工面积95.8万平方米，同比略有下降，投资未降反升。建设工程质量稳中有升，市区工程合格率达100%。 标题标题来源来源日期日期楼市中小户型需求旺盛楼市中小户型需求旺盛 徐州日报2008-6-27 在目前市场形势下，中小户型虽然每平方米的单价不低，但是因为面积小，总价低，首付少，这对多数参加工作不久的年轻人来说是个诱惑，不少人将中小户型作为婚房，也作为过渡型住房。 另外投资人士也认为“小面积、大功能”的中小户型，将来转手或者出租都非常容易出手，投资潜力非常大。 从房管局网站发布的信息也

45、能看出，在房地产市场普遍遇冷的情况下，总价不高的小户型销售行情要好于大户型，70至 90平方米的中小户型是市场需求的主力。 据悉，徐州市计划2008年度住房建设总量为415万平方米。据2008年度住房建设计划预测，满足“十一五”住房建设规划中规定的各片区、各类型住房的套型结构比例，商品住房和政策性住房90平方米以下的住房建筑总面积为305万平方米，总套型结构比例满足70%的要求。这将在一定程度上满足购房者对中小户型的需求。3.1 3.1 土地供应土地供应三、土地市场三、土地市场编编 号号地块名称地块名称土地座落土地座落土地用途土地用途出让面积出让面积（）（）规划指标规划指标容积率容积率建筑密度

46、建筑密度绿地率绿地率2008-15南方网架地块二环北路北侧城镇住宅，可兼容商服43393（a:30682b:12711）a2.0b2.2a22%b25%30%2008-16新华阳光花园西侧地块迎宾路西,新华阳光花园西侧城镇住宅180151.622%30%2008-17四职高地块白云路北，徐铁二中南侧城镇住宅131631.825%30%7月出让3幅土地，总出让面积74571。3.2 3.2 土地成交土地成交7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。编编 号号地块位置地块位置面积（）面积（）用途用途成交价（万）成交价（万）竞得人竞得人2008-4新城区1号路西、j11号

47、路东、w6号路北、6号路南135661商服16300徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2008-9奔腾大道南侧6382商服住宅970徐州市兴隆村镇建设综合开发公司2008-11三环南路南侧、风华园对面8907商服2000徐州正德置业有限公司2008-14三环东路西侧,刘湾小区东25803住宅商服2300徐州市恒邦房地产开发有限公司四、商品房市场四、商品房市场4.1 4.1 销售分析销售分析7 7月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月总成交量（套）总成交量（套）1460123

48、510951556环比增幅环比增幅-15.75 %-18.2%-11.34%42.1%总成交面积（万）总成交面积（万）14.3312.6211.4915.89环比增幅环比增幅-9.9%-13.5%-8.95%38.29% 7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。4.2 74.2 7月与月与6 6月各区域成交状况对比月各区域成交状况对比 与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。l 中心区中心区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量河畔花城河畔花城5万2008年5月均价5

49、300元/；2008年6月均价5350元/；2008年7月封盘。2008年1月至今推出3栋高层约350户。截止5月底去化30%；6月去化15套，目前共去化34%；7月封盘，未有房源售出。天山绿洲天山绿洲60.9万总户数48802006年12月认购均价3700元/；2007年8月多层4600元/、 小高层4280元/、 高层4350元/；2007年9月均价4400元/；2007年10月均价4600元/；2007年11月-12月均价5100元/；2008年2月均价5350元/；2008年3月价格未变5400元/；2008年4月价格未变5400元/；2008年5月价格未变5400元/；2008年6月

50、价格未变5400元/；2008年7月三期均价5120元/，二期均价5400元/。4月继续销售二期第二批房源。二期第二批约400户，4月去化20余套（二期第二批08.2月底开始对外推出，目前只去化10%）；5月销售二期第二批房源，去化不理想，仅成交约13套；6月未有新房源推出，去化约25套。预计7月推出三期罗马假日；7月推出三期3#共198套，去化48套，二期去化20套，7月共去化68套。4.3 4.3 各区域重点楼盘跟踪各区域重点楼盘跟踪楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量绿地世纪城绿地世纪城130万2008年4月均价4200元/；2008年5月四期新推房源均价未变4200元/；启

51、航社北向房源精装修均价3750元/；南向房源精装修均价4600元/；二、三期尾房成交均价3900元/；2008年6月价格未变，二、三期尾房两房优惠两万，三房优惠三万；2008年7月价格未变。2008年2月销售约90套；四期预先推出120套去化约50%；4月推出2栋84套，去化30套，其他 房源去化20套。 截止目前四期推出204套房源，去化100余套；5月推出启航社中两栋约340套、四期一栋多层48套、一栋小高层36套。另推出二、三期尾房约25套。截止月底共去化约190套；6月新推一栋多层、一栋小高层共102套，启航社已去化50%，其他房源去化70套；7月无新房源推出，内部职工认购120套，正

52、常销售40套，启航社销售100套。2008年3月均价3650元/；2008年4月均价未变3650元/；2008年5月价格未变3650元/；2008年6月二期价格未定；2008年7月二期均价3900元/。一期推出430套；3月仅余10套左右；4月仍销售一期剩余10套房源,去化3套。二期（13#-41#） 5月开始接受意向登记；5月二期开始接受意向登记，预计7月开盘；6月二期登记约150户，整体登记80%（二期约740户）。7月26日推出二期第一批13-18#/31-41#，共472户，截止月底去化30%。l 东区东区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量开元四季开元四季90万2006年

53、9月2750元/；2006年12月2900元/；2007年6月3100/；2007年7月、8月3400元/； 2007年9月、10月3500元/；10月新推小高层2层3090元/；16层3820元/； 2007年11月均价3800元/；2008年3月均价3800元/；2008年4月均价3600元/；2008年5月均价3650元/；2008年6月均价3650元/；2008年7月均价3650元/。2008年2月去化约20套；2008年3月整体去化约80%；2008年4月12日推出3栋小高层约170套，截止月底认购70余套。二期预计2008年7月对外推出；2008年5月推出a12#小高层约32套截止

54、月底去化40%，上月新推的3栋小高层现剩余40余套，去化77%。5月总共去化68套；6月未有新房源推出，销售38套。二期麓郡目前登记300多组客户，最迟8月底推出；7月推出一期a9#共75套，去化12套，其他房源去化2套，本月共去化14套。l 西区西区楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量苏商苏商御景湾御景湾90万2008年4月均价约3700元/；2008年5月价格未变3700元/；2008年6月四期均价3770元/，挑高12#楼均价4360元/；2008年7月价格未变。2008年4月推出四期第一批122套房源，去化70%；2008年5月新推104套房源，4.26日至今总共去化约13

55、0套；6月21日推出挑高小户型144套，截止月底去化92套，其他房源去化40套，本月共去化132套；7月未有新房源推出，挑高实际去化70套，四期房源去化20套。东南郡东南郡30万2008年6月均价3500元/；2008年7月均价3500元/6月继续销售一期一批房源，整体去化110套，去化率61%；7月未有新房源推出，去化10套。中新中新泉山森林海泉山森林海120万2008年2月3200元/推出花园洋房；2008年3月价格未变,均价3200元/；2008年4月成交均价3050元/；2008年5月成交均价3100元/；2008年6月成交均价3100元/；2008年7月采取大幅优惠措施，均价 300

56、0元/。2008年4月继续销售一期1660套房源，去化85套，整体剩余约400套。5月销售一期剩余房源，去化60套。6月中旬停盘至7.13开盘，停盘前去化10套；7月未有新房源推出，去化89套。l 南区南区楼盘名称楼盘名称总建面总建面价格价格去化量去化量华商华商清水湾清水湾23万 2008年2月均价3200元/；一期三批2008年3月开盘3300元/；2008年4月均价3300元/；2008年5月均价3300元/；2008年5月均价3300元/；2008年6月均价3300元/；2008年7月均价3300元/。4月没有新房源推出。本月销售东区剩余100余套房源，去化40余套。（东区共955套）；

57、5.18推出西区3栋多层，约96套，截止月底西区去化31套，东区去化20套，5月共去化51套；6月没有新推房源，东区去化18套，西区去化12套；7月推出西区c04号楼，共36户，本月东区去化20户，西区去化16户，共去化36户。滨湖城市花园滨湖城市花园7万2008年4月认购价4200元/；2008年5月均价4200元/；2008年6月均价4200元/；2008年7月均价4200元/。5月14日推出15#共计约328套房源，截止月底销售267套，去化率达81.4%；6月去化30套，整体去化率达90%；7月无新房源推出，去化13套，余20套，去化率94%。l 北区北区l 金桥板块金桥板块楼盘名称楼

58、盘名称总建面总建面价格价格去化量去化量城置国际花园城城置国际花园城180万2008年6月均价3200元/；2008年7月均价3400元/，小高层均价3200元/。6月新推167套小高层房源，截止月底去化92套。目前共推出670套房源，去化540套；7月未有新房源推出，去化60套。博顿君庭湖畔博顿君庭湖畔27万2008年6月均价3480元/；2008年7月成交均价3200元/。6月销售一期第一组团260户，目前已认购90%，预计本批房源7.10开盘；7.15日一期开盘，目前已去化160户。万豪绿城万豪绿城24万2008年6月均价2800元/；2008年7月均价2800元/。6.14日对外推出一期

59、132户，售出60张购房vip卡；7月继续销售一期房源，共认购73套。五、本月媒体监测五、本月媒体监测项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语北京路18号都市晨报2008-7-251/2迎奥运，团购倒计时博顿君庭湖畔都市晨报2008-7-151/2日出东方 龙升金湖徐州日报2008-7-141/4日出东方 龙升金湖城置国际花园城都市晨报2008-7-31/2创新谁都可以想象 但有城置国际花园城可以真正做到都市晨报2008-7-81/42008年度力作国际创新宽景小高层即刻登场徐州日报2008-7-41/4创新谁都可以想象但有城置国际花园城可以真正做到财富广场徐州日报

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