存量房交易价格评估系统

1、存量房交易价格申报评估系统丹东三伟软件科技有限公司2011.05系统设计思路O依据国家税务总局要求进行系统架构O估价公式及参数符合当地实际标准O系统流程清晰简明、操作方便O预留与现行征管系统接口架构介绍O JAVA EE为架构基础O将主流SSH做为系统框架O采用企业级中间件Oracle Weblogic以提供稳定WEB服务O采用Oracle数据库为数据仓储3Java EE简介Java EE (Java Platform, Enterprise Edition)是sun公司推出的 企业级应用程序版本。这个版本以前称为J2EE。能够为我们帮助开 发和部署可移植、健壮、可伸缩且安全的服务器端Java

2、应用程序。 Java EE是在Java SE的基础上构建的，它提供Web服务、组件 模型、管理和通信API,可以用来实现企业级的面向服务体系结构 (service-oriented architecture, SOA)禾口 Web 2.0 应用程序。Java EE 5 SamplesJava Blueprints Solutions Cata logAPI DocsSun Java System Application Server 9.0 PE (FCS)|2SE 5.06SSH框架简介典型的J2EE三层结构”分为表现层、中间层（业务 逻辑层）和数据服务层。三层体系将业务规则、数OStrut

3、s2OSpri ngOHibernate端不直接与数据库交互,而是通过组件与中间层建 立连接,再由中间层与数据库交互。L-UH；：崔入曲话建入Tcb Serviceaz】z qsp)ruxii SiHiYcnCOTTUtilE甌1血W1 Kat n：i ServiceG文协渥J M据访问及合法性校验等工作放在中间层处理。客户为什么选择Struts2Struts2是Stmts的下一代产品。在市场中Struts 1.x和WebWork已经拥有了大量的使用者。Stiuts2吸取了Struts 1.x和WebWork的各种优点,更改了一些不足的地方，比如移走了原来WebWork中的IOC实现，弓lAS

4、pring的IOC实现等。Struts2的目标就是一一使 Web开发更加容易。基于pojo易于测试与Spring的集成更加的模块化基于插件的框架大量的拦截器多种视图的支持为什么选择SpringSpring能消除在许多工程上对Singleton的过多使用。根据我的经验，这是一个主要的问 题，它减少了系统的可测试性和面向对象特性Spring能通过接口而不是类促进好的编程习惯，减少编程代价到几乎为零。Spring被设计为让使用它创建的应用尽可能少的依赖于他的APIs。使用Spring构建的应用程序易于单元测试Spring能使EJB的使用成为一个实现囲至而不是应用架构的必然选择。你能降用 POJOs或

5、local EJBs来实现业务接口，却不会影响调用代码。Spring帮助你解决许多问题而无需使用EJB。Spring能提供一种EJB的謝奂物#它们适 于许多web应用。Spring为数据存取提供了一致的框架环论是使用JDBC或0/R mapping产品（如Hibernate) oDAol | i |JEEwx心WebT<WKU、g 乡 “S0(MMAOP14工|Core为什么选择Hibernate对象/关系数据库映射(0 RM)它使用时只需要操纵对象，使开发更对象化，抛弃了数据库中心的思想，完全的面向对象思想透明持久化(persistent) 事务 Tronsacti on它没有侵入性，

6、即所谓的轻量级框架移植性会很好缓存机制，提供一级缓存和二级缓存J2S"4J2EEMNjitka APIAP1Entit/ManagcfCoreCoreCoreXML M&gmAnnoutionsValidMorEmentzwEza i:Java SE 5.0 Java EE 5.0.NET 1.1NET 2.0Annoutfens简洁的旳臨程开发环境O 开发工具 Ecl ipse Java EEIDEO源码分层action , dao , serviceO实现类包中均以接口形式进 行调用気 Java EE - EclipseFile Edit Nayigate Search

7、Project Run Comm.画 - O - <4 -(O Project Explorer 必1=1pyhd'曲 Deployment Descriptor; pyhd d? src出 com .su nway. action 田 com.s-unway,dao 田 com.s.unway.dao.impl 审 com .5-u nway. intercepto r 田 cornsunwy,service 田 com.sunway.service.impl 田 com.s-unway.tld 田 com.s-unway.util 由 com.sunway.vo 罰 ajax

8、.xml 崗 bfsj.xml 回 I perties市场法批量估价技术路线O采用直接比较法容易受到可比实例不足因素 的影响,导致无法对房产进行估价。因此, 我们采用了间接比较法进行房产估价。O市场法比较法的基本公式:连乘式分析市场法批量估价所需参数项O批量估价分区O建立可比实例库和标准房基准价值库O建立价格可比基础（或基准价值）O确定房地产价值因素修正项目及数值设立标准存量房类型O独门院落住宅O低层住宅O多层住宅O中高层住宅O高层住宅O超咼层住宅O独栋别墅O双拼别墅O联排别墅确定市场法批量估价数学模型O估价计算公式评估价格=标准存量房基准价格X市场状况调整系数X建筑成新修正X

9、建筑结构修正X建筑面积修正X建筑层次修正X分区中位置修正X建筑朝向修正X 建筑单元彳靖3市场法批量估价步骤。批量导入房产基础信息O选取可比实例或标准房基准价值O建立价格可比基础O房地产状况修正,求取比准价格O求取房地产批量估价价值市场法批量估价的流程图批量导入房产基础信息建筑成新修正建筑结构修正区中位置修正建筑单元修正建筑面积修正建筑层次修正建筑朝向修正市场状况修正批量估价结果什么是“批量评估方法”O批量评估(MassAppraisal)是20世纪70年代在国外逐步兴起,并已具有很大影响力的新型评估模式。尤其是在财产 类从价税的税基评估中，批量评估得到了广泛的应用。1983年,国际税收评估人员

10、协会(InternationalAssociation of Assessing Officers)就已经颁布了关于三种基本价值评估方法(成本法、销售比较法和收益法)来 在批量评估中的应用准则。土介O IAAO将批量评估定义为利用共同的数据、标准化的方法和统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动。国际评估准贝IJ2005 ( 2005 International Valuation Standard ) 对批量评估的解释是,应用系统的、统一的、考虑到统计 检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期 价值的活动。3举例说明“批量评估方法”假定影响濮阳房价因素有10项，如右图所示。 其中

11、，除景观修正夕卜,其余9项因素均可适用于 濮阳全市房价，那么z这样以9项共同修正系数、 标准化的估价方法（间接比较法）而形成的估 价活动。景观修正，则为个案估价活动。市场状况修正建筑成新修正切不可与批量操作概念相混淆。建筑结构修正建筑层次修正建筑面积修正建筑朝向修正建筑单元修正景观修正区中位置修正系统演示O登陆系统房产因素修正9种房产因索修正，体现了修正系数与房屋类别的对应关系。以交易口期修正为代表-Microsoft Internet Explorer濮阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统鍬恺护GK.一i参裁农宜（1 85收営建 评估区应 白比实別可比实例库?W£L）可比实例広

12、占心标推再总房门标准底绒护J小区扮准届价格SWS 片区称准房价格刚 I 1掠谁筋价格史新 BffifS价僉数I综合烤正设番綵合悸正赋值I *）槻层修正-交总曰期協正-面岀苑虫幣正 连筑成新協正-逢页结构修正 '1分区中住吉桂正 逢俺勰R協正 n至元也总修正次迎使用交另日期修正X5USII期配逹房屋衾別配玄I崔隶I丨I信甩导出 注:款认査询与与出为且实血如二谐幣诸选圣直询第件？床M ttWS U除时间计U类8!价格出数厲）计兌公王H 用户按限J用戶皆迎 F5SSSJ e?F0<se23qs8rl8210l 112XX4C一兰兰淇XX-MMXXZOlOOj貝笙佰ICO. 003020

13、10-10-3112.Czoioce101.3030201 Cr10-3112.CZD10D3冥买値JCE. 220820JD-10-3L12：CEO1OC*:> m2010-10-31120E010C6ICG 43292010-10-311202010C6103 7432201D-t0-3t12 Czoiocrr貝臣佰ICO. 535720110-3112.Czoiore冥买値Q3. 5720JD-10-3112：CZ010OT冥买値ice izqi20JD-10-3112：C£01010真实値1C6 7H220)0-10-3112(sototiIto 73622DH-D3-

14、0501 2201012H篡 tfi111 62112011-03-0501 :共1页到第I 页共】旅记录修正系统自动推算O根据一元一次线性回归公式进行推算，突出体现了估价工作的科 学性和严谨性欢迎便用交易曰JWM3厉五别配运U歹妙戎宜濮阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统交扃日期修正X锐存首持：|，郎一正土万科幺司口 乙機阳吉理员注誚從应言辖评13区位 勺也可比卖別可比实刘年祎选可比买例库 勺口标蛙存BJS3融底维护才E祈准房价稔测崑 i施标准房fi榕刑豈 j溉房价冷更浙 自旨倍价参数、辣含傷正设旨淙合修正RW2駆侈正】交易日期越正面茯范因修正 溺成新修正 ）葩塔掏越芷舵中世馳正溺朝可修

15、正il至丘位置越正 J $晦抠导系数修正 刍自用尸积限1用户管理囱位言理険佞忌'数据备悄计算类型201101涉汁算jy = 00 C69A8 卜 1.CG442X111 33eC966lBB5234价榕粕数（幻备注纳税指导系数修正根据总局指导精神，考虑到各地区的征管水平及数据米集口径的 差异性，分别对各地纳税指导系数进行设置。穿濮阳帀她方祝細存呈房反易价格甲推讦帖糸环Mfcroso代InTernet Explorerdb瀝阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统 如治护I綁嗨飓©8航«匕岛区位设童二评估区恆 曰倍可比实例J可比实洌不筛选'可比实例匣 皿融存题

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17、到筆040<16 ：17：4916 3J：17：39选取可比实例O根据口常交易实例进行可比实例的筛选5BW濮阳市地方稅务局存量房交易价格申报评估系统农收甘楚：I機阳市地才税务局口 母暉背理员M注祸gfii匕结区位设总二评怙区世已宙可比实洌 r-J可比实列中筛选'可比实例库-窃馳存匪 卜、抹確房破.：NZ标准晤饰搭也苴 '片区奋换价格世但 【上樣惟房饰恪更新F皆1估偷参数/烽合修正祺暨 缭合修正58值J飓修正'交易日期魏正 面积范因侈正'逹蓟惑新他正:逹筑洁构侈正'施中住置修正:.逹筑诙向侈正'单丘位置舷正 一描导系数修正 F曲用戶矽應:用户

18、誉理'岗位管理:二乘信亘翱8备份欢迪使用接矛l t J1依宜写出二：一' 所在區域 凹匕评甘价枢片二中按楡裕 VftSVi裕x匚怡淇克园 交易腼r1朋公司生駆PD：QOOD：X1QOO8C1OOD9G7101厂 12厂 13TTmoc帀寤区帀曙区市蘇PD：Q00!XXlQ008Q00D 拓80R00D卫000。卫0叩归3FDHnonHcmwnnnq%卩 CCQOODRQOODmOODBECP DPOODPQOOCaiOO 旳 HBDR00CMW00£a)000 顋市桔区市拮区帀寤区帀曙区市桔区市辖区孔01工000叨0如:?豪 市括区UOmOOCMJCIOOCajQOD

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20、测算O体现了系统较强的数据测算能力，减少了手工测算工作量，在估 价测算过程中减少了人为干预。格申脱讦4占莱统 Microsoft Internet Explorer濮阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统梯坎首辖：I德口币述方陋冬咼口 铭寤阳背理员 斗注诒:<<lI审级以宜二 eiEdiSS丨税脫訓评估区位；可倒可比实何库死1£可比实何库榜雜存虽房J标性房维护小区掠帧fjmuij篡 片区掠磁伪花期宜 1标准房价福更新歸合谆正4S吉J餘合烽正図佰桂层修正交易日期倏正面枳范因修丘注筑成新修左1建筑结购修正 分区中位鱼修正1逢说朝向修正 单元住養修正J纳粗汨导茹®修

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26、| |业务主要流程用Microso什 Internet Explorer濮阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统金却展开I全部吴闭冋功定荣单倉咨询受理=D区位莒谨 白儘傍产燮记i d房产录入L-i 1底产变更七房产估价h-H苗格垓定1 U第三方评酋結纳税坯理i 纳税通知：狛税争饮1 口纳税认定14.査 Mfctt d) H乐统維护咨询受理房严录入房产交更则暗焉：|役阳市电方税筠肓H 住脚體題雪注消第三方评估房产估价纳税通知纳税认定S22X咨询受理O在此模块可以进行新建小区的添加、标准房的建立，同时吋以验 证纳税人所申报的房产数据是否可以进行估价。O针对此模块专门设立了咨询受理岗，除了进行上述

27、操作外，还需 要对纳税人提交的房产相关证件进行审核，并帮助纳税人正确填 写房产信息申请表。3 潅阳审他方輕务馬忧玄S55fl?tMfcroftofr Internet rxplorcrit阳市血方税务局存址房交易价格申报评估系统全師开I主fl咲絢 lEriwe所花区战HS8K v 才広名倉；8?°*A厉产癸更 A 心CE产制；3忖18移W '弗三方讦乜 2咖诧' sewit知-.3伽认走 土豊皿妙计 笳-场伽p丘州号EZZH 1夕区§帝孵仪0麼丸許齐州空奘輕JlSit ojfiFBe开州RXiCaS 宀世子公百匚卜应£ Effia&L广為地

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29、Pt丙北左Sil币£0山牡3刑瓯交心1砂匕仪电厂生欲S55IE0庖柯B刑僦交忙处囲匕主北幺闵主i6电*.88开1啖£圧处西北上利坊廿2,»xr > >*Stt I 反场轻挨n禺记是KR质&区8片込名聲欠房产信息登记O数据来源：身份证、房产证濮阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统戏迎便用房产夷更x3功is脱卑 匕咨询妥理J区位管邂 巨他房产登记=-房产录入5 3房产要更 房产估价卜.】命榕核定 羊三方评估 E细纳谡处理i 3纟懈通知 .）纟墩*&I纟鈕认定 审倉受询逹计 E叵;杀场淮护【芷左詹层】 忘产12号 证件号円 产权人傑房枚证

30、市字.3326-05255410X11195104222738fS【摩粽信启】 房屋坐落 丘他得单元070匸5T【房产法启】金屋类別交鸟类型 交易吋间建蜕铝向三间及以上朝呦0.0【土也（E冃怙况捋妾】土地证号皱用面积（平方*）【淙台假正】居民身份证建成年枷2003中华人民共和国证f牛笑型 诜蚕电话 发证日期舫在区或小区査询小区名谕祝收営曙：I朋市地方锐务同口 後阳管理员中华人民共和團 房屋所-有校迸2006-04-21宏安才尽元是G否是否童式房产估价（未通过估价）O显示登记后未估价、估价未通过的数据皿磁趣泌溜疙嗨海颇細他湎仙伽丽劳俪濮阳市地方税务局存量房交易价格目报评估系统全部艮开I全郅关闭何

31、功能集单 冋叫y咨ias®1区位管理 s：S产登记房产亲入二I房产变更 冋省启产甘价1价格孩定第三方评估 Ebu曲内税处旌二I納稅通知 i纳税争议1纳税认定田1芟谊统计Et:茶统雄护锐收首辖：I腔阳市地方税务局$3&&腹阳管理员 国注销耒迪过隹价取左迫过Q价数老战索丨4丨状玄符号说明：厂序号侶价状虫3 0房产皆码证件号码产段人騎在区域厂10rCCCC0333D0300000C899410501195104222738诙2帀?S区S欧迪fl用阶格核定X房产估价（通过估价）O显示已通过估价的数据，其中包括详细的估价过程I今濮阳市地方税务后冇呈庆交易价格申报评倍系统Micr

32、osoft Internet Explorer匸' XQE）濮阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统税衣說：做阳市血税斶IO弘瀏跆理员至注摆导航全別关沏功能茶单 J咨谊妥理区位笞涇 D巷房产登记2房产录入3房产芟更 冋令房产甘价 J价格核定3第三方评甘 自纳was紺谡通知2納及争过、纳色u定；查询统计系统雉护擁亲卩I畑符号说明：° ®- 序号H偷状态启产编码MZtD 工D000il(»jCl0ljCl08g £：的011圧，1642227餡国給朴腿撤?購存呈魁楊价格删制陽疑cM陥e说rer产权人所在区域市搭区r：OCOCOCOCOCOCO：OC

33、KZCOCOCOCOO3O：O281725* 3,877. 03托菇区心腔和昭开州陥爻汇登东北4片区名称小区名祢说明：单价 CE/千方米) 3#877 00 X 101 ”1/100 X 10() 0/100 X 1 (Ml 0/100 X 90 0/100 X 100.0/100 X 102 0八 00 X 96 0/100 I跖 二T3X 478 57评社价骼二修正£的单价尻/平力米）x注烧面积（平力米）修正T19< 438 = 3, 470 57X6S 76X85. 00%也芫华护估价存量房估价过程(1)待估价房产根据其所在估价分区、房屋类型确定评估时所采用标 准存量房，

34、当标准存量房被确定后即可对待估价房产进行估价两在区域¥3,877.00币帝区芟准价格修正列表名齐公式交易日朋101.81/1CO建渋结构ICO 0/1CO淫戢朝向ICO o/ico淫蜕辰次93 O/ICO分区位置ICO o；ico逮疏面积ice o；ico建说成新0 O/ICOO可信站点存量房估价过程（2）O待估价房产根据其所在估价分区、房屋类型确定评估时所采用标 汎上缶 准存量房、当标准存量房被确定后即可对待估价房产进行估价K区名為0還社路开州賂女汇处东北电力小区a/= y X殳x仏鱼QdxX鱼X7 ° 100 100 100 100 100 100 100 Micros

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36、估价结果才产异议，在此对估价结果进行调整。33Q妙濮阳市地方税务局存量房交易价格申报评估系统現收官箱：存機阻言浬员厘注询3|<<导航35： 41C1IIW1MGCW2ECC帀 产核人：漓示 1 用产镰码;FCCCCCCCGCOOOOOOOOO科功链荚单卜门咨询妥理I、区位管理 i銜底产蠻记 於产录入 '金产变更 F房产估价 价格舷定-C第三方评甘i i- C納税通知-納松争议 納松认走 £ I查爾计 E二系龌护【估仞法息】 评怙伯榕 弟三方评乜们格V T194,436.00 （元）YTo（元）更斛3纳税通知单O生成存量房交易计税价格通知单电濮阳芾ift方税另舄荐辜折爻易价祜申报讦聒萦歸：Wcssoft mternet Cxplxer二口"QP