房地产企业上市

1、对房地产企业上市的思考中国顺驰置业网 2001-04-21 00:00:00对房地产企业上市的思考 在沉寂了6年后，房地产企业又重登中国证券市场这个舞台。在国土资源部门确定的三家试点企业中，北京天鸿宝公司和深圳金地集团率先刊登了招投说明书，3月12日，天鸿宝业已在上海证券交易所上市，而属历史遗留问题的广东东华实业也于3月19日上市。这表明经过国家几年的宏观调控，房地产业有了实质性的发展。但是，炒地皮等不良行为仍是房地产业必须严加防范的。房地产作为一个以投资管理为主的行业，经过一个周期的发展，已经有很大提高，表现为政府对开发用地的供给更加市场化，开发商更加致力于追求规模化和专业化经营，

2、更加重视企业保持适当的土地储备，同时在产品同质化以后，发展商的品牌也日益显示出其价值，这些都要求开发商们必须具备更强的资金实力，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考验，才能不断地扩大经营地域，提高市场占有率。谁能助企业梦想成真呢？毫无疑问，进入中国的资本市场至关重要。只有借助资本市场的筹资功能，开发商将获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度将是企业上市以前难以想象的。像成立于1988年的金地公司，主要在深圳的福田区进行住宅和工业厂房的建设，经过多年的积累，到公开发行股票之前，公司总资产为73816万元，净资产为36222万元，去年的主营业务收入为55550万元，净利润为8162

3、万元。尽管金地地产在深圳具有一定的市场知名度，但是由于缺乏跨区域业务的支撑，因此金地只能算一个有区域性品牌的房地产开发企业。而准备上市后，仅仅是第一次公开募集股本，募集资金额就高达82930万元，比历年所产生的净资产迅速增加256.56。此时，公司规划的房地产作为主营业务迅速扩大，开发规模和开发地域的同步扩张，将在五年之内，实现年施工面积80万平方米，竣工面积3万平方米，销售面积40万平方米等经营目标。并且金地借助上市带来的巨大市场影响，很快进入北京市场，将成功实现对深圳以外区域的跨越发展。预计金地公司2001年净利润将可能达到11917万元，而这无不归功于资本市场的力量。任何事情都要一分为二

4、地分析。尽管上市对于房地产企业发展意义重大，但是如果企业不能把握机会、科学决策和严格管理，其结果可能适得其反，对企业将会产生颠覆性的打击。应当以国内最早的一批深圳本地房地产上市公司的兴衰为鉴。如深房是当时国内最有影响的房地产上市公司之一。1990年前后，其开发的规模及利润水平、形象与市场号召力、市场占有率等都远非当时的万科公司可以望尘。但是由于盲目在惠州等地大量储备没有开发价值的土地，放弃市场前景好但利润水平较低的住宅项目开发，转而盲目追风于所谓“高利润水平”的写字楼等商业物业，结果因无法销售使宝贵的资源形成大量的不良沉淀，同时无规划方向的多元化发展也造成了企业投资管理的严重失控，导致了财务状

5、况的迅速恶化，最终拱手让位于万科集团、深振业、深长城等坚持以住宅专业化开发为主的上市公司，丧失了在房地产市场的主导地位。这样的例子很多，如深物业、深金田、深宝安、商业网点等一大批房地产公司就是在上市之后犯了炒地皮的错误，从而毫无例外地出现巨额亏损，相信这也是这些企业上市之初所始料不及的。正是由于这种现象不是孤立地存在于一个两个公司，于是才有了国家1996年暂停审批金融房地产行业上市的政策出台。事过境迁，今日的国内房地产企业已经与过去不可同日而语。市场空间更加开阔，政府管理更加科学，开发环节更加完善和专业，开发商们也充分吸取上一轮房地产周期中的诸多经验和教训，这都预示着那些通过励精图治，已经充分

6、积累了市场意识、专业管理和市场品牌的大型房地产公司即将呼之欲出，但要借鉴前车之鉴，不能以炒地发财，确保上市房地产企业健康发展。房地产企业上市迎来“第二春”2004-05-31 09:43:25   中国经营报“我明显感觉到内地房地产企业上市热情高涨。”一直从事投行业务的香港德勤会计师事务所负责房地产及建筑业务之中国区领导人何锦荣对记者说：“正在和我们商谈要到香港上市的房地产企业有、家，其中、家已经签了协议。”由于有保密协议，何表示不能透露具体名单，但是何先生称：“其中一家是国有大型房地产企业，最快的一家今年、月份就能在香港。”德勤只是从事企业包装上市的一家投行，他服务的也只是在香港上

7、市的一部分企业，还有更多的企业选择在国内和境外上市。名单中包括万达、瑞安地产、中海地产、绿地集团、顺驰中国、南都、富力、宝利等，华侨城要分拆地产业务单独上市，万科、首创希望二次上市等等。近日，和顺驰关系密切的摩根士丹利房地产基金副总裁 在一次会上透露：顺驰将于月在香港上市。申银万国证券股份有限公司投资银行总部总经理秦曦指出，现在对房地产企业来说是（国内）上市的一个非常好的时机。大盘比较好，新股的上市速度也明显加快了。中国房地产协会副会长顾云昌由此断言：中国房地产企业上市的第二个春天来临了。巨头大肆圈地谋上市从去年开始，房地产企业圈地速度明显加速，特别是一些房地产企业巨头大肆圈地，其速度之快令人

8、吃惊。顺驰、绿地、中海是其中最为典型的代表，三家都在紧锣密鼓的准备上市。顺驰的全国圈地速度业内有目共睹。月日，顺驰和汇丰银行签订协议，汇丰作为顺驰香港上市的保荐人。消息人士称，现在进展顺利，正在进行最后冲刺。自去年月开始，顺驰启动全国化战略，迅速走出天津，至今顺驰在全国已经拿到块左右的地块。相比于顺驰的孙宏斌高调和张扬，绿地的张玉良显得极为低调。但是，在扩张速度与规模上，绿地比顺驰有过之而无不及。至今，绿地已经进入了个省会城市，签约的外地项目总建筑面积达多万平方米，项目总投资近亿元人民币。这一数据让任何一个房地产企业都会惊叹。去年，绿地销售额是亿元人民币。尽管绿地公关部对记者表示不知道上市的事

9、情。但是，据可靠消息，绿地也在准备上市，上市地点也选择在香港。今年，中海开始携手香港地产五虎之一信和置地强势出击。中海地产最近拿地的举动震动四野，霎时改变了一贯做事低调、稳健甚至保守的形象。月日，在争议声中，以亿元拿下了亩的成都地王。月日，以亿元拿下了深圳最后一块豪宅用地。连下两城的中海，上层又奔赴天津，准备在天津也有所作为。月下旬，又在江苏拿了很大一块地。中海发展（上海）有限公司董事副总经理颜建国接受记者采访时说：“我们的上市辅导已经结束，正在证监会排队，很快就要上市。”据悉，年月日，中国海外集团将内地地产业务重组整合，成立中海地产股份有限公司，专营地产业务。成立之初，就确立目标：未来三年内

10、，公司将以“重组上市、战略扩张、持续发展”为主线，将上市作为首要目标。记者曾就 “为什么很多房地产企业在拼命圈地？” 向德勤会计师事务所合伙人曾顺福请教。曾顺福分析，资本市场对要上市的房地产企业土地储备要求特别高。甚至可以说，土地储备对房地产企业的上市起着关键性作用。它直接关系到对企业的资产评估，关系到市盈率，也就是关系到企业最终能在股市募集多少资金。由此，也就不难理解那么多企业的大举圈地行为了。据悉，富力、保利、南都等这些地方列强，也都在想方设法增加土地储备，以准备上市，寻得更多发展资金。上市要有好策略和规划对房地产企业来说，上市的好处是显而易见的：拓展融资渠道、提高公司知名度、提供股权流通

11、性、提高公司治理水平、加快公司国际化进程。年，首创置业是惟一在香港上市的国内房地产企业，总经理刘晓光总结说：“我们为什么上市，主要不是钱的问题，而是怎么能把我们这个公司做成一个国际化的公司，国际化的公司有几个标准，国际化的上市平台、国际化的伙伴、国际化的机制和理念、国际化的产业群、国际化的市场通道。如果没有这几个方面谈不了国际化，因此我们选择了上市，为什么选择在香港上市，还是想国际化的概念。”决定上市后，企业还有很多重要的事需要做出决定：还是买壳？境内上市还是境外上市等等，都需要企业做一个好的规划。对企业来说，上市可以是香港，也可以是国内股。起初，国内上市是审批制时，对企业来说，最大难度是在争

12、取名额。现在，实行的是审核制，更多的是看企业的市场表现。“美国、新加坡对房地产企业上市非常不认可，更难接受国外房地产企业。”德勤会计师事务所合伙人曾顺福对记者说，“香港情况则特殊，本身房地产企业在股市占有重要地位。对房地产企业来说，境外上市主要就是香港。”对于国内上市和香港上市各自的优劣，曾顺福分析：“相对内地，香港对上市企业的要求较低，上市时间也较短，一般到个月，国内则至少到年。而且，国内发起人股无法流通，股票的流动性较高。但是，企业在内地上市，市盈率较高，可以募得更多资金。而且香港上市的费用也较高，承销费用、会计师、律师以及财务顾问公司等费用合计大约在万万港元之间。内地上市成本就少得多。”

13、曾顺福还介绍，香港上市的速度比较快，而时间对企业来说很重要。另外香港发起人股流通比较方便，这点对保护股东的利益非常重要。所以他个人认为，在香港上市是不错的选择。选择买壳还是企业则要慎重。周正毅的“上海地产”，杨斌的“欧亚农业”，都是当年著名的香港股市借壳上市成功案例。年以来，香港借壳也成为很多内地房地产公司迅速扩张的捷径。但是，两人相继出事后，借壳成了香港港交所之痛。为此，港交所修订了上市规则。月日，香港交易所最新修订的上市规则正式生效。最重要的修订就是提高买壳上市的门槛。“尽管新规定出台了，我个人觉得，能买壳就买壳，”曾顺福说。他认为直接风险比较高。房地产业、股票市场都是风险比较高、波动比较

14、大的，两个市场行情都比较好时，直接上市才比较容易。借壳则相对方便多了，不过买壳需要一次性支付几千万现金，对企业的资金要求比较高。京华山一企业融资有限公司执行董事温天络提出，目前是国内房地产企业香港上市的好时机。希望在香港上市的房地产公司，要安排好土地储备。秦曦则提醒，企业上市税务安排很重要，很多已取得的税务优惠有悖于现行的税务法规。曾顺福也就此谈及该公司在给企业进行上市包装时，发现有的企业少交了很多税，如果上市，必须要补大量的税。这样，补税后企业利润大大降低，上市后，企业税务成本会大大增加。这点企业必须预先考虑到。上世纪年代初是房地产企业上市的高峰期。有业内人士说，今天的上市风潮可能可以赶上那

15、一次。预计，会有越来越多的房地产企业踏上上市的康庄大道。杭州市企业上市工作步入“快车道”2002年8月13日杭州市企业上市工作即将步入“快车道”。目前，全市已有上市公司10家，另有26家股份有限公司确立了上市意向。随着各项改革政策的实施，越来越多的企业即将跨入上市“快车道”。 杭州市委市政府十分重视企业上市工作。市委书记王国平在全市工业兴市大会上，对杭州市企业上市工作提出了更高的目标，要求在今后三年内新增上市公司10家，实现杭州市上市公司总量翻一番达20家的目标。同时还要求充分发挥杭州市民营科技型企业发展势头良好的优势，千方百计帮助更多民营科技型企业上市，做大做强“杭州板块”。 据市体改办负责

16、同志介绍，今年以来，市有关部门以培育企业上市为抓手，以实现上市公司数量三年翻一番为目标，切实推进企业上市，做大、做强“杭州板块”，收到了明显成效。 在当前不少企业上市愿望比较强烈的情况下，市体改办在指导企业按中国证监会规定程序上市的同时，积极引导、鼓励企业把握时机，开辟多种渠道，推进企业上市。首先通过国内主板上市。今年6月，杭州信雅达信息系统股份有限公司在辅导验收后，其申请发行a股的方案已经中国证监会发审委审核通过，目前正等待上市。二是通过香港创业板上市。今年5月3日，浙大网新兰德科技股份有限公司在香港创业板正式挂牌交易，募集资金9300多万港元，成为内地第一家在香港创业板上市的电信软件企业。

17、三是通过买壳上市。杭州市继华立集团买壳st恒泰后，今年4月，从萧山起家的浙江莱茵达房地产公司成功收购了在深交所挂牌的沈阳“辽房天”294的股份，成为控股方，并将其更名为“莱茵置业”。莱茵达通过买壳上市，从房产市场走向了资本市场，为杭州房地产企业上市开了先河。 据统计，到目前为止，杭州市上市公司共有10家，其中a股8家，b股1家，h股1家。另外，由杭州市企业控股在外地注册的上市公司有两家。杭州市还有两家在美国注册的企业收购了3家nasdaq上市公司。 全市各地还进一步加强了对拟上市公司的培育。迄今为止，全市有26家股份有限公司确立了上市意向，占全市已设立股份有限公司的28。这些公司都按中国证监会

18、有关规定的要求，相继进入为期一年的上市辅导。目前，除杭州信雅达已经审核通过外，还有4家企业向中国证监会提出了发行a股的申请。 为扩大上市公司后备资源，市体改办积极鼓励有条件企业组建为股份有限公司。今年上半年，经市体改办审核、转报省上市办批准设立股份有限公司6家，注册资本202亿元。这些公司都是清一色的民营企业。目前为止，全市累计设立股份有限公司91家，注册资本达6384亿元。广州房地产公司上市再掀高潮南方网讯5月18日，恒大集团下属上市公司恒大地产（000502）在金碧御水山庄召开新闻发布会，宣布恒大地产在借壳“琼能源”上市后，目前已经完全实现了主业转型。据介绍，通过借壳上市是目前房地产企业上

19、市的一个较快途径。记者另外了解到，目前保利以及富力也正积极筹备通过ipo（直接上市）方式争取上国内主板。而且，几家有上市计划的公司都表示自己上市主要是为了树立品牌、扩大影响。 树品牌为上市主要目的 恒大1997年起步，1999年就名列广州1400余家房地产企业的第七名，2003年实现上市，发展非常迅速，被业内称为“几何级数”。目前恒大旗下已经拥有如金碧花园、金碧华府、金碧御水山庄等著名楼盘，而据其集团董事长许家印介绍，他们今年还有45个项目即将上马，部分已经在建，预计今年下半年就能入市销售。然而，目前恒大的项目基本上都在广州一地，许家印也表示恒大要先做好广州的市场。由此看来，恒大要想获得广东以外市场的知名度，上市就是一个迅速的途径。正如恒大地产总经理谈朝晖所言，上市公司这个称谓对一个企业来讲，本身就是一个宣传。 保利和富力近来也在积极筹备上市事宜。保利房地产公司总经理宋广菊接受本报记者采访时也表示，保利目前已做到连续十年赢利，作为开发周期长的房地产行业十分难得，因此上市主要目的在于树品牌。保利集团经营范围十分广泛，涉及房地产、旅游、文化、贸易、科技等等，此次筹备上市的仅