7月8日超高层住宅专研究北京新松建筑设计研究院

1、专题研究-超高层住宅北京新松建筑设计研究院 contents 目录concept 超高层住宅概念market 超高层住宅市场design 超高层住宅设计应用case 典型案例分析idea 结论及观点表述concept 超高层住宅概念 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型

2、”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。而超高层的界定在不同国家也有所不同。日本建筑大辞典将 15层以上定为超高层建筑。 联合国1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑 在中国，建筑规范规定 100米以上高度,属于超高层建筑。concept 超高层住宅概念character4character3character2character1character5平均高度逐步增长丰富的景观资源 黄金地段，业态丰富风险较大 超高层的特点城市经济发展支撑超高层住宅的开发以成都为例，分析超高层住宅市场

3、状况 07年成都开发超高层住宅建筑未超过10个，08 年则超过25个，大多数项目为 40至60层,以金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目为代表，主要集中在城市中心、副中心或一线滨江地带，以外来品牌开发商占主导，如新世界地产、九龙仓、新鸿基地产等纷纷涌入该市场。 从这里可以看出成都超高层住宅出现井喷现象，而同一时间内随着中国经济的发展报告国内的各大城市都出现了类似的情况。楼盘景观资源技术指标（平米）物业类型产品户型价格成都外滩高层可看府南河 占地面积：16666建筑面积：1450005栋41层77-142平方米7500元/平方米河畔新世界3000米超长自然河岸占地面积：1100055建筑面积：3

4、0000003栋50层首推双拼300350平米和18层小高层200平米以上5700元/平方米城市理想大厦城市中央景观占地面积：17916建筑面积：8600028层高层37层超高层a塔楼为35-70平米精装户型b塔楼为精装soho商务空间12000元/平方米时代豪庭河景占地面积：70667建筑面积：2490003栋42层106-155平方米10000元/平方米上锦美地临水公园城市中心景观占地面积：6206建筑面积：559481栋41层48-55平米一居；72-94平米两室；102-125三房7500元/平方米market 超高层住宅市场market 超高层住宅市场70%12.58%5.23%54

5、.74%24.74%多层多层别墅别墅超高层超高层高层高层成都客户住宅物业类型选择倾向据数据统计，超高层在成都出现后，高层和超高层的客户接受度激增为 40%，表明客户对超高层物业类型具有较高的接受度。market 超高层住宅市场超高层住宅客户心理探究客户特征客户抗性大城市生活背景超高层建筑安全性视野开阔、见多识广愿意尝试新鲜事物经济实力较强社区微观景观户型通透性问题后期物业管理问题配套服务跟进问题建筑高度恐惧感market 超高层住宅市场后期物业管理问题 物业管理前置 建筑高度恐惧感 控制高度，使其与高层高度感知差别不大 配套服务跟进问题 结合区域规划，强调以生活方式打造 社区“微缩景观” 园林

6、尺度扩大、实现景观最大化 户型通透性问题 强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感 超高层建筑安全性 严格依照建筑规范执行，提高安全系数 客户抗性根据客户抗性不同，开发商应采取不同的产品引导方式market 超高层住宅市场日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题 客户抗性1.安全上的不安感2.心理上的不安感3.没有与地面接触的不安感抗性探究普通成人生活形态研究超高层隔离人与自然的直接接触 给避难和消防活动带来更多的困难对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安 住宅低部发生旋风问题带来的不适感普通成人生活领域扩展研究缺乏近邻接触和交流的场所相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化电梯内犯罪

7、的不安感要比中低层住宅高对孩子的监视性防范性减弱对住宅空间周边领域意识较低加大不安感儿童生活形态特性探究阻碍儿童室外游玩活动家长担心儿童被关在电梯内发生危险事故老年人生活形态特性探究生活领域容易缩小，对外部产生疏远感对自然的需求增加而接触地面的机会降低对医疗福利文教设施依存度较高避难艰难消除抗性措施超高层居住的自豪感和心理优势通风、采光、景观更加优越；可以营造出配有高级设备、设施的居住环境制定令人放心的防灾、避难体制对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分研究如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每层设置一处空中回廊等等；通过防灾、避难方面和宽

8、敞的空间来缓和密集性从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。让拥有孩子的家庭在低层居住设计减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角住宅周围和住宅内的游玩场地设计确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台制定令人放心的防灾避难体制周边考虑医疗、福利、文教等设施。design 超高层住宅设计应用住宅外部空间的应用住宅内部空间的应用住宅的抗性处理design 超高层住宅设计应用住宅外部空间的应用地段城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动 超高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源 ，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资

9、源。design 超高层住宅设计应用住宅外部空间的应用总体规划不同开发模式下，规划布局差异化 在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布置，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。 在中高端产品规划中，规模相对较小，结合复合型物业规划，多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，多以点式结构设计，通风及景观面欠佳。design 超高层住宅设计应用建筑立面多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果 超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状

10、、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。 住宅外部空间的应用design 超高层住宅设计应用住宅外部空间的应用景观造价高，园林景观主题化、精致化 由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、 低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。design 超高层住宅设计应用配套社区内配套齐全，多元化地产配套模式 超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大

11、价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。 住宅外部空间的应用design 超高层住宅设计应用住宅内部空间的应用大堂空间 超高层住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈现尊贵豪华的感受 design 超高层住宅设计应用住宅内部空间的应用空间组织形式 在高端项目且用地条件宽松的超高层住宅产品中，板式结构也很多见，其特点是南北通透，户户拥有较好的景观视角。design 超高层住宅设计应用住宅内部空间的应用房型特征 超高层上层住户，面积大，复合居住心理需求。户型设计方正，若过多使用弧形设计，实用率降低。入户花园、挑高阳台等方

12、式满足基本舒适性的同时，实现了空间的可变换性，缓解高层孤寂感，结合江景资源，实现景观价值最大化，采用智能化设施增加高层便捷性，提高居住舒适度。design 超高层住宅设计应用住宅抗性处理低层抗性 通过抬高地基、提高架空层高度等有效解除低层无海景客户的抗性整个地基抬高 5 米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度抬高地基。 架空层的高度超过 7 米，使层数比较低的户型能享受到海景，架空设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观景角度及空间趣味性得到丰富。 高层抗性 通过社区景观扩大化以及避难层景观化处理等方法来缓解超高层居住者的抗性。园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而

13、解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化 超高层建筑有抗风要求，项目在 29 层以上开始设臵抗风玻璃幕墙，每 16 层设有避难层 香港凯旋门 62 层避难层做成 7 个小型主题空中花园，联合组成 4 层空中会所，成为项目一大卖点design 超高层住宅设计应用超高层建筑与高层建筑的不同(1)30层高层基础及柱均可不采用型钢混凝土 ,柱截面相应减小 ,抗震等级降一级 ,墙厚可减薄 ,混凝土强度等级也降低 ,使钢用量和混凝土用量降低 ,整体造价下降。(2)30层高层的转换层转换梁高降低 ,转换层高度可以降下来 ,这样有利于转换层上下部的等效侧向刚度比 ,转换梁亦可不采用型钢混凝土。(3)30

14、层高层高度在 100m以内 ,可不设避难层 ,这就减轻了转换层上部荷载 ,也是转换梁可减小的原因之一。(4)30层高层的基础可采用超流态灌注桩 , 桩径小 ,桩长短 ,施工技术成熟 ,工期短。case 典型案例分析香港晓庐73层超高层住宅 case 典型案例分析 香港地区主要由香港岛、九龙半岛、新界以及被称为离岛的大屿山等区域组成,而其中尤以位于南中国海与维多利亚湾之间的香港本岛地理位臵最为优越 、经济最为繁荣发达。但香港岛地形起伏且大多为山地，平地极其有限，所以绝大多数住宅都依山就势而建。 晓庐”就位于香港岛跑马地司徒拔道的一个小山丘上。面朝美丽的维多利亚湾，背靠郁郁葱葱的大眀山，脚下是繁华

15、的香港闹市。作为一座豪华的超高层住宅公寓楼，“晓庐”的高有其先天的原因：“晓庐”的用地面积只有4366平米，但发展商要求每个住宅单元有300平米的面积。为了充分利用土地，建筑师最终设计出了这栋容积率高达8.0，从建筑相邻的路面算起楼高为252 的全球最高的超高层住宅。产品简介case 典型案例分析建筑设计建筑外立面 大楼的外形为椭圆形，外墙为浅蓝色玻璃，外表光滑的曲线显示出建筑柔顺与周围环境很协调，造型新颖独特。摆脱了传统直筒状的造型而趋向更有机和雕塑性更强的设计,远远的望去这栋高高瘦瘦的豪华住宅几乎看不出哪个方向才是正面，与周围的建筑和背后的山峦构成如此绵连的起伏，成为整个都市风景线上美丽的

16、起伏。case 典型案例分析建筑平面设计 “晓庐”的基地是一块位于山坡上、近乎l 形的地块，用地非常有限。项目位于基地的北端，朝向南略偏西，这样可以使其拥有尽量多的面宽朝向维多利亚湾的景观。 大楼1-8 层被设计为地下车库以及私家会所等服务设施。9层为其建筑物的地面首层，大部分外沿地块被设计为车道及地下车库入口，而紧贴建筑物一部分被巧妙地设计成其会所的室外泳池；右侧是高贵华丽的入户大堂空间。第10层至70层起才是真正意义上的居住单元空间； 由于“晓庐”是超高层建筑，所以在第34 层及57 层抽取一半面积作为避难层以保证住户安全；而第71层及以上基本作为了大楼的设备层。建筑设计case 典型案例

17、分析户型设计 每个住宅单元都有面朝维多利亚湾的景观朝向及背靠大明山的风景。10 至66 层为三梯两户的单元分布，每个单元约3 0 0平米 ，“晓庐”的6 7 7 0 层的户型则更显豪华的王者风范：这四层被设计成为三梯一户，面积约600 平米，使住户拥有私密、尊贵的领域感，其观景更是一览全局之境。建筑设计case 典型案例分析技术特点 由于建筑体形狭窄而高大，强大的风力会使建筑物摇晃，而香港夏季常常会遇到台风。为了解决这个问题，“晓庐”采用了先进的“damper(液柱减震)”系统，该系统能使建筑的摇晃减至最低，最大程度地保证了建筑物的安全，并使住户在这高窄的大楼内感到舒适。 在结构设计上使用了符

18、合美国结构规范的高强混凝土，这样使外墙可以做得更薄一些，使公寓楼更显得一枝独秀。结构设计与建筑的平面设计完美配合，保证了其更符合居住空间的舒适性及尺度的合理性，在室内几乎看不到柱子。 虽然“晓庐”是超高层住宅，但其升降机系统并没有采用高低区，而是采用单一的高速升降机系统，不同楼层的住户使用同一套由三部客梯、一部货梯组成的升降机组，这样既可保证快速到达楼层又可善用这细小的空间。case 典型案例分析北京 cbd 最高纯公寓 御金台case 典型案例分析地理位置北京 cbd 核心区最高的纯公寓御金台是座 199.9 米高的建筑，与其一街之隔的央视新址及南侧的国贸三期共同构筑北京 cbd核心区超高层

19、建筑新景观。北京财富中心地处东三环北路，占据cbd规划的核心区域；北临京广中心，南接嘉里中心与国贸中心，东隔三环与cctv总部新址相望，共同打造cbd汇集商务与财富的城中之城。 财富中心周边区域路网密布，三环路与首都机场高 速公路、建国路与京通快速路连接，地铁八通线的加入更是形成了较为完整的交通体系。case 典型案例分析销售市场 御金台是香江国际置业有限公司旗下的旗舰项目北京财富中心的最后一期公寓产品，自 2007年 8开盘以来，当年即以 15.4 亿元的销售额入席 2007 年北京住宅销售排行前十名；在今年市场相对看淡的情况下，从北京市房地产交易管理网的数据获悉，在对前三季度北京住宅成交价

20、格的统计中，御金台是唯一的一个前三季度均保持稳步上扬的项目。北京 cbd在土地上的稀缺性及未来的地段价值潜力是御金台获得客户青睐的因素之一。而御金台 199.9 米的建筑 高度，以及大面积、多角度采光的户型设计，更是强化了这种稀缺性的价值，将寸土寸金的土地价值与高高在上的城市景观优势最大化地私有。目前均价已经达到120000/平方米。case 典型案例分析建筑设计 御金台的建筑方案是国际著名超高层建筑设计专家王董国际集团在德国 gmp 事务所的规划方案上进行的深化设计，这座199.9 米的超高层公寓采用四 叶风车状的全玻璃幕墙设计，整个楼体像是由四个细长方形体块组合而成，使高层建筑巧妙地显得分

21、外挺拔修长御金台采用中空 low0-e低辐射节能玻璃幕墙，使得整个大厦在保温、隔热、隔音等方面性能卓越，而在建筑楼层 50 层以上的玻璃幕墙中空层更是填充惰性气体（氩气），这种设计大大提升了超高层建筑的结构稳定性，在保温、隔热、隔声系数等方面有所提升。如此高度的全玻璃幕墙建筑在北京 cbd乃至整个北京，除了国际甲级写字楼外，御金台可谓是公寓独此一家。全玻璃幕墙的采用不仅增加了外立面的轻盈感，实现了室内最大的采光面，同时可以将高高在上的景观优势发挥到极致。case 典型案例分析户型设计在四叶风车状的平面布局中，伸出的“四片风车叶”是御金台的主力户型，同时也是御金台户型设计的最大亮点。在这里，不仅

22、可以实现 270贯通三面的转角观景，将 3/4 的京城好景致尽收眼底；同时，绝对的高度进一步强化了空中视野的无遮挡性，全方位体会都市上层的极致魅力。在御金台的主力户型（300 平方米450 平方米）中，客厅大多被安置在风景、采光最佳的 270转角位置，采光面平均在 15 米之上，整体户型采光面更是在 40 米之上，无论是社交、观景、宴客还是家庭生活，均以整个京城为背景而展开；这种体会整个城市匍匐在脚下的感觉，综观 全世界，也可能只有极少的公寓能够具备这样的功能。case 典型案例分析上海 陆家嘴 汤臣一品case 典型案例分析汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方

23、明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立。汤臣一品独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴一线景观，一面是外滩与黄浦江的恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的流光溢彩，静动之间，感受多面的上海。 地理位置case 典型案例分析建筑设计 汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾 gdg 建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固；建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重， “汤臣一品”由此得名。 入户大堂是汤臣一品的特色之一，独立于主体的单独设计，是回家之前礼遇，采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高 12.7 米，直径 1

24、6 米，整个穹顶不使用钢材，规模之大，世界罕有。由观景连廊及一楼架空空间构成的艺术回廊是连接主体建筑和入户大堂的内部通道，是一个将艺术与生活融于一体的表现空间。case 典型案例分析建筑设计汤臣一品的整个水系、园景设计是由加拿大 crystal fountains 专业水景设计公司和美国 place makers 景观设计公司合力完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征着吉祥富贵的东方韵味，与法国 lalanne 夫妇的“双鱼座” 、 “狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精品相互呼应，相得益彰。 case 典型案例分析户型设计汤臣一品采用世界罕见的超大户型设

25、计，最小户型面积为 434 。 现在汤臣一品对外公开的是 abc 三栋，其中，a 栋和c栋在售，b 栋出租。其中 a 栋为一层一户，360 度全览上海，单套面积约为 597 平方米，拥有 11 米面宽、120 宽敞客厅，全通透落地玻窗设计，再加上 40 大尺度观景阳台，可以全角度享受外滩及黄埔江美景。 b 栋为一层两户，三室两厅四卫或四室两厅五卫的户型设计，单套面积约为 434 平方米。客厅面宽 7.4 米，主卧室拥有延伸 12米、进深 2米的双面豪华阳台，拥有全角度的景观视野。case 典型案例分析户型设计case 典型案例分析无锡 润华国际大厦case 典型案例分析产品简介 润华国际大厦是

26、由国家一级开发资质的润地利房地产投资集团倾力打造的超高层、高档商务综合楼盘。大厦位于无锡市新体育中心旁、美丽的太湖之畔，苏南著名的景观大道太湖大道西端与无锡市政府投入重资打造的蠡湖隧道青祁路段交汇处，总建筑面积约 15 万平方米。以 258 米的高度傲视无锡，独享太湖浩荡情怀。以全球唯一舒展 l 型稳固姿态诉说着关于绝版商务的尊崇与品质，以全球顶级 cbd 中央商务区标准进驻长三角。 润华国际大厦，一座集精装豪景公寓、5a 甲级写字楼、超五星级酒店、商业等为一体的超高层建筑。甲级商务写字楼、精装豪景公寓全球首创垂直分割，采用隔尘、隔热、隔音的 low-e 中空玻璃幕墙，创造出舒适宁静的商务环境

27、。10 米挑高大堂，3.7 米标准层高，55 层空中豪景会馆，为无锡巅峰之作！case 典型案例分析产品特征 裙房 1-4 层定位为国际百货商业中心。集著名品牌的购物中心、专卖店、高档餐饮为一体，众多国际时尚品牌热切待入，无锡高端国际化商业核心在此诞生！ 裙房5-6 层为酒店专属会所，囊括千人宴会厅、多功能会议中心、咖啡吧、健身中心、精品店等国际性商务、娱乐、休闲、购物机构。依照“生态建筑”的原理，设计了丰富立体的绿化空间，同时在裙房顶层设置了空中花园和游泳池，让宾客于绿意徜徉中获得全身心的放松。case 典型案例分析产品特征a 座31 层-54 层为214 席国际标准精装豪景公寓， 48 -282 专供上游顶尖人士的尊贵居所。 拥有华贵大堂，精致典雅的装修，专属的酒店式服务，为世界各地的商务精英打造温馨尊贵之居。 b 座8 层-45层为 278 套5a 甲级写字楼， 单户面积55 -155 ，整层面积 838 独特设计，可自由组隔，三面采光，前瞻性立体空间，充满弹性魅力，打造