房地产专项研究未来花园洋房案研究附实例

1、关于建筑风格的思考（一）合美策划 项目研究未来花园洋房案例研究contents目录一一. . 项目概述项目概述二二. . 项目区位项目区位三三. . 业态分布业态分布四四. . 户型配比户型配比五五. . 卖点分析卖点分析六六. swot. swot分析分析七七. . 户型分析户型分析八八. . 优化建议优化建议项目名称金地未未来项目概况位置浦东新区唯一位于环线内的新市镇占地面积9.64万m2建筑面积15.4万m2容积率总容积率1.6套数1611套，其中近80%的户数套数套型小 于90m2。建筑风格现代产品类型3栋高层townhouse、7栋空中院馆及22栋组合式townhouse主力户型50

2、-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。平均单价12000-18000元/平方米卖点归纳70/90背景下的低密度高档社区 中环旁、6号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新销售策略价格逐渐走低但利润逐渐走高的 推售策略。通过稀缺性产品、高附加值产品的先行带动普通产品的价值提升。项项目概述目概述本案周边生活配套功能本案周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等煤气公司及高压电线等不利于居住的设施不利于居住的设施六六号号线线五洲大道翔殷路隧道张杨北路规划大型公园未未来道路系统已经成熟，五道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通

3、车，洲大道翔殷路隧道通车，地铁地铁6 6号线进入运营均提号线进入运营均提升本案的交通体系升本案的交通体系项项目区位目区位图图复式高层区(底层全部为商业）传统高层多层花园洋房区会所红线范围乐活公园项项目目业态业态分布分布户型配比户型配比总套数总套数套数比套数比面积比面积比户型户型面积面积1 1房房2 2厅厅1 1卫卫54.3-65.754.3-65.7270270171710.810.882.682.642423 32.32.32 2房房2 2厅厅1 1卫卫85.33-89.185.33-89.1759759474744.544.53 3房房2 2厅厅1 1卫卫8989216216131312.

4、812.83 3房房2 2厅厅2 2卫卫114.87114.871081087 78.38.34 4房房2 2厅厅2 2卫卫142.17-153.55142.17-153.55216216131321.321.3总计总计16111611100100100100项项目整体目整体户户型配比型配比项目以小户型为主，90平米以下套数占80，面积占70.4，符合70/90标准.花园洋房套数540套，占整项目的34%花园洋房可花园洋房可诉诉性性卖卖点分析点分析p赠送面积，每种户型均有附加面积赠送，附加值大大提高；p功能空间布局合理，并倡导花园式生活，增添花园、露台、大面积阳台等休闲空间；p空间尺度大，花园

5、洋房讲求大面宽，阔绰生活。建筑外立面分析:花园洋房以强调横向线条，使情景洋房 的亲切感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。 70/90背景下低密度高档社区成熟的格林系列与知名个案未来域，开发商品牌影响力大，客户认知度高。做了大面宽设计，尤其在主卧和客厅中较通用模数大了20cm 以上，以寻求差异性和品质感。南北景观露台，增加套内面积。本项目是利用花园洋房作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。部分花园洋房半地下车库。1：0.64的车位配比对于客源定位来说相当紧张。5层室内楼梯过窄，且破坏客厅格局。1层进深长，南北不通透，布局稍显凌乱。封闭市场的成长期，居住氛围有待培养。

6、周边生活配套设施匮乏，环境不利于塑造高端形象。周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施。“半价面积”的淋漓运用，利用凸窗、挑空、阳台、地下室、露台等不算或算一半面积的部位来增强性价。花园洋房的二层在传统设计中附赠一个露台作为卖点。除此之外将地 下室的一部分归属到二层，并借此塑造出了二层单独入户的方式，以提升二层的品质和价值。交通道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营，距地铁6号线仅200米。 花园洋房花园洋房swot分析分析花园洋房花园洋房户户型分析型分析主力户型：三房、四房主力户型：三房、四房特征分析特征分析：高附加值：每户都有大面积的

7、赠送（三至五层赠送大露台、一层二层赠送地下室）；每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局；大面宽，短进深，在90平米的三房内拥有4.5米大面宽客厅，主卧面宽3.8米;l型厨房、动线简明;逐层向上面积减少，进深变短;“负负”一层一层 （8080+63+63地下室）地下室）地下部分不等同于普通地下室。该花园洋房将1楼地基抬高，地下部分相当于1层高度。1楼花园独立楼梯通往地下庭院部分2间房源归1楼业主所有 1楼北入口地下通道：（地下北面两套房归2楼业主所有）花园洋房花园洋房项项目目户户型具象分析型具象分析一层赠送80平米2.8米层高地下室，及三个室外花园； 动静分离室外单独入户，感受别墅花园式

8、生活地下室外联花园，采光通风问题得到解决一层一层 四房两厅两卫（建面四房两厅两卫（建面145 ，赠送，赠送80地下室）地下室）地下室动区静区室外花园一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院；独特的入 户阳台带地下室的多层生活空间。南庭院花园北入户庭院私属地下楼梯二层赠送63平米2.8米层高地下室，及一个南面大露台； 动静分离室外单独入户，感受别墅花园式生活南北通风较差，布局稍显凌乱地下室外联花园，采光通风问题得到解决二层二层 四房两厅两卫（建面四房两厅两卫（建面150 ，赠送，赠送63地下室）地下室）动区静区室外花园露台地下室赠送地下室二层：上海首次出现 2楼也有地下室和庭院的产品，地

9、下有一个 23平 方米左右的下沉式的庭院，朝南的两个卧室外连接了 23平米左右的超 大露台。赠送大露台赠送大露台南露台入口南露台北工作阳台专属地下楼梯通道北工作阳台外立面 动静分离卫生间干湿分离南北通透，北面有工作阳台三层三层 三房两厅两卫（建面三房两厅两卫（建面115 ，赠送，赠送33南北双露台）南北双露台）动区静区露台露台三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有 34个平方米。南露台北工作阳台 北露台 动静分离卫生间干湿分离面

10、宽宽，进深短南北通透三房朝南四层四层 三房两厅一卫（建面三房两厅一卫（建面89 ，赠送，赠送26南北双露台）南北双露台）动区静区露台露台三房两厅一卫拥有南北双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它的面积只有 89 平米，市场内无人可比。四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。北露台预留洗衣房机位 南露台入口 南露台五层五层 三房两厅一卫（建面三房两厅一卫（建面89 ，赠送，赠送40屋顶花园）屋顶花园）动区静区屋顶花园 动静分离卫生间干湿分离面宽宽，进深短南北通透五层：未未来 89

11、平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规竞争户型。屋屋顶顶花园入口花园入口 项目 楼层 未未来莱蒙城优点缺点优化建议-1层抬高1层地基，-1层相当于1层高度，采光通风好；南北分割使用分配上难以权衡， 优劣明显；半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米；地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的采光及通透；1层动静分离；赠送80平米2.8米层高南地下室，及三个室外花园；室外单独入户，感受别墅花园式生活；地下室外联花园，采光通风问题得到解决；进深长南北不通透；南北通风较差，布局稍显凌乱；1楼南花园设置

12、下沉楼梯；大面宽；室外单独入户，地下室外联花园；170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入户庭院；2层动静分离；赠送63平米2.8米层高北地下室；室外单独入户，感受别墅花园式生活；地下室外联花园，采光通风问题得到解决；23平方米左右的下沉式的花园庭院；两卧室朝南外连接23平米左右的南大露台；南北通风较差，布局稍显凌乱；室内地下楼梯高度过大；2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽；室外单独入户，地下室外联花园；143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台+10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；3层动静分离；卫生间干湿分离；南北通透，北面有工作阳台；南北双 露台共计34个平方米；南露台相对较小；卧室全朝南设计、大面宽；130m2建面+20m2南露台；4层动静分离；卫生间干湿分离；面宽宽，进深短；南北通