东莞房地产二手房市场价格指数分析

1、2010年9月东莞房地产二手房市场价格指数分析9月指数表：2010年9月东莞二手房价格指数变化表指数值环比变化同比变化东莞二手房价格指数972424.52%12114.22%1 东莞二手房价格指数走势分析“史上最严厉”的房地产调控新政在经历了5个月的适应期，效力开始渐渐淡化。承接8月楼市回暖苗头，9月东莞二手房市场交投火热，供求两旺。9月东莞二手房价格指数为972点，上升了42个点，环比涨幅4.52%，同比涨幅14.22%。东莞二手房挂牌均价为5773元/平方米，环比上月上涨247元/平方米；二手房挂牌量较上月上涨23.88%。9月东莞二手房网上签约1469套。 东莞二手房价格指数走

2、势区域二手房指数走势图9月东莞四大城区与镇区综合指数全部保持上涨的势头。调控下刚性需求集中放量，楼市短期反弹迹象明显。东莞南城新兴住宅中心欣欣向荣，借助总部经济基地落地，南城二手房价格指数环比上涨4.99%，也是9月东莞二手房指数上涨最厉害的区域；一直以来被低估的莞城楼市，在近一年半时间内持续向上爬升。9月莞城指数也上涨2.62%。莞城独有的省级名校资源以及成熟商业氛围渐备新莞人关注。万江价格指数上涨0.67%；东城价格指数上涨1.66%；镇区综合指数保持强烈的增长势头，9月上涨4.56%。9月东莞二手房网签成交数据超出新政前在房价企稳回归的基础上，积压数月的刚性需求积极入市。从7月开始，东莞

3、二手房成交筑底反弹。8月，楼市成交回暖，与新政市场前的3月份相差不多。9月东莞二手房网签1469套，超出新政前。东莞二手房3月以来成交走势9月东莞二手房网签分布图2 东莞二手房市场特征综合分析交投火热金九再现   东莞二手房价格指数涨回新政前9月东莞二手房价格指数为972点，上升了42个点，环比涨幅4.52%，同比涨幅14.22%。东莞二手房挂牌均价为5773元/平方米，环比上月上涨247元/平方米；二手房挂牌量较上月上涨23.88%。购房者对政府宏观调控缺乏耐心是调控下市场短期回暖的重要原因之一。目前，购房者对于调控后市的预期开始转变，由下跌渐渐转为上涨，观望的

4、氛围开始松动，入市步伐开始加快。由于2008年宏观调控后2009年房价的报复性反弹，使得当前购房者对后市房价预期发生变化，在当前还有购买力的情况下，尽快入市以免将来因房价上涨而失去买房的机会。在8月市场回暖的基础上，恰逢9月购房旺季，刚性需求者在需求抑制一段时间后的小幅持续释放。十一国庆节，一直都是中国的传统婚期，传统结婚先买房的观念，更是深入人心，所以，婚房需求入市成为成交量回暖的动力之一。而与此同时，轻轨助推东莞楼市“内聚外联”，总部经济基地提升周边板块价值，三旧改造挤出一批置业需求。9月东莞二手房价格指数涨回新政前。面对与2008年基调相同的调控政策，开发商从心理上已经产生了免疫力，加上

5、积累了许多应对调控的对策经验，降价动力不大。同时，开发商开始顺势而为，调控初期通过小幅度促销营造氛围，制造热销后逐步平稳甚至上调房价，利用购房者买涨不买跌的心理，逐步走出成交停滞状态。新房市场的火热也带动东莞二手房市场成交。从政策面来看，9月中下旬，两部委调查二套房贷落实情况以及楼市回暖下人们对二轮调控的担忧也难以阻挡住需求的放量。9月29日，国家再次发起楼市调控，提高首付比例，打击投资性需求。后市如何还要看政策的执行情况以及东莞楼市供求量。综合分析，9月东莞二手房交投两旺，价格指数涨回新政前。3 区域价格指数分析以8月份东莞二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月南城区二手房价格指数仍

6、是最高，为1178点；万江区价格指数最低，为747点。 图3：东莞各城区和镇区9月份二手房价格指数对比图本月东莞城区与镇区综合指数全部保持上涨的势头。其中，南城价格指数上涨了56个点，涨幅为4.99%，涨幅最大；镇区综合城指数上涨了37个点，涨幅为64.5%；莞城价格指数上涨了27个点，涨幅为2.62%；东城价格指数上涨了17个点，涨幅为1.66%，万江价格指数上涨了5个点，涨幅为0.67%。图4：东莞各城区和镇区9月份指数环比变化图1） 东城：成交雄冠全东莞 区域指数补涨明显 9月东城二手房网上签约248套，成交量排名东莞第一。东城二手房价格指数为1042个点，比上月上涨了17个点

7、，环比涨幅为1.66%。二手房挂牌均价较上月上涨了102元/平方米，为6189元/平方米。本月除花园新村指数下跌外，其他三个区域指数上涨。其中，涨幅最明显的黄旗山片区，指数上涨了53个点，环比涨幅为4.22%，但是仍低于7月指数，9月指数属于补涨。火炼树片区指数保持相对稳定。图5：东城区各片区7、8、9月份指数对比图本月，东城主山片区放盘量上涨28.73%；除花园新村外，其余三大区域挂牌量均不同程度地上涨。特别的是火炼树片区、黄旗山片区挂牌量涨幅明显，分别是35.32%、29.24%。在挂牌均价上，其中，黄旗山片区较上月上涨了315元/平方米，均价为7771元/平方米；主山片区均价上涨了117

8、元/平方米，为5282元/平方米；花园新村区较上月下跌了134元/平方米，均价为3971元/平方米；火炼树片区均价为6038元/平方米 。2） 南城 ：片区二手房挂牌量飙升 交投两热9月南城二手房网上签约178套。南城二手房价格指数为1178点，比上月上涨了56个点，环比涨幅4.99%。9月指数是自08年1月以来的最高记录。二手房挂牌均价6994元/平方米，较上月上涨了331元/平方米。除了行政中心片区基本跟上月持平，南城其他三大片区指数均上涨。其中，涨幅最大的是宏远片区，价格指数上涨了40个点，环比上月涨幅为4.24%；其次是西平片区价格指数上涨了53个点，环比涨幅为4.14%；三

9、元里片区价格指数上涨了28个点，环比涨幅为2.72%。图6：南城区各片区7、8、9月份指数对比图 从挂牌均价来看，宏远片区上涨了237元/平方米，为5846元/平方米；西平片区均价上涨了317元/平方米，为7919元/平方米；三元里片区挂牌均价上涨了164元/平方米，为6290元/平方米；行政中心片区均价基本跟上月持平。在放盘量上，南城片区基本保持大幅上涨36.60%，为东莞全区涨幅最明显的区域。其中，西平片区挂牌量涨幅最大，为48.38%；三元里片区挂牌量上涨36.95%。宏远片区挂牌量上涨14.74%。行政中心片区保持不变。3） 莞城：罗沙片区挂牌量连续三个月上涨本月莞城二手房价格指数为1

10、057点，比上月上涨了27个点，环比涨幅为2.62%，二手房挂牌均价6277元/平方米。本月莞城2个片区指数基本保持上涨的趋势。其中，罗沙片区指数上涨了15个点，涨幅为1.75%；莞城中心区片区指数上涨了46个点，涨幅为3.86%。图7：莞城各片区7、8、9月份指数对比图9月，莞城中心片区的放盘量涨幅4.36%，总的放盘量较上月上涨7.02%；罗沙片区挂牌量上涨9.78%，连续三个月上涨，但是相比上两个月12.49%、64.27%的涨幅不断缩小。从挂牌均价上看，莞城中心区片区挂牌均价上涨278元/平方米，均价为7362元/平方米。罗沙中心片区挂牌均价上涨了88元/平方米，均价为5168元/平方

11、米。4） 万江：指数上涨有限  挂牌量再次回落图8：万江区各片区7、8、9月份指数对比图本月万江二手房价格指数为747点，环比上涨了5个点，涨幅为0.67%，二手房挂牌均价4438元/平方米。万江区2个片区价格指数变化情况如下：石美片区指数与上月持平，为792个点；万江中心片区价格指数上涨了5个点，环比跌幅为0.68%。万江区2个片区挂牌量均下跌，其中，万江中心区的挂牌量较上月下跌了5.46%，石美片区的挂牌量与上月持平，总的挂牌量较上月下跌了5.34%，跌幅扩大。从挂牌均价来看，2个片区中石美跟上月持平，万江中心区较上月上涨了30元/平方米，挂牌均价为4377元/平方米。5）镇区：

12、区域指数全部上扬 价格指数回涨3月前9月东莞镇区二手房价格指数为849点，上涨了37个点，涨幅为4.56%，同比大涨8.99%，也是自08年7月以来的最高位。9月二手房挂牌均价5045元/平方米，较上月上涨了225元/平方米。9月11个片区中，除了凤岗镇指数基本跟上月持平，其余各镇指数均上涨。而且观察发现，指数在前2、3个月下跌明显的区域，9月指数上涨幅度大。如大朗、虎门。指数涨幅最明显的是大朗，价格指数上涨了61个点，环比涨幅为7.93%；其次是石龙，价格指数上涨了58个点，环比涨幅为6.41%。樟木头二手房价格指数上涨了33个点，环比涨幅5.79%；虎门二手房价格指数上涨了46点，环比涨幅

13、为5.52%；厚街二手房价格指数了上涨35个点，环比跌幅为4.83%；其中，指数涨幅度相对较小的有，常平二手房价格指数上涨了29个点，环比涨幅3.66%。塘厦二手房价格指数上涨了23点，环比上涨为2.48%；大岭山二手房价格指数上涨了20个点，环比涨幅2.38%。石碣二手房价格指数上涨了14点，环比上涨为1.96%；长安二手房价格指数上涨了19点，环比上涨为1.90%。图9：镇区各片区7、8、9月份指数对比图从放盘量来看，凤岗与上月持平，其余各镇街二手房挂牌量都上涨。其中，大岭山挂牌量上涨为40.94%；石龙挂牌量上涨为32.74%；长安挂牌量上涨为32.71%；虎门挂牌量上涨为28.34%；

14、大朗挂牌量上涨为26.07%；厚街挂牌量上涨21.46%，常平挂牌量上涨14.72%，樟木头挂牌量上涨13.30%，石碣挂牌量上涨10.30%，塘厦挂牌量上涨为5.15%；镇区总的放盘量较上月上涨22.53%。从挂牌均价来看，11个片区中，凤岗镇基本跟上月持平外，其余各镇均价上涨。其中涨幅最明显的是大朗，上涨了362元/平方米，本月均价为4930元/平方米；其次是石龙二手房价上涨了342元/平方米，本月均价为5718元/平方米；樟木头二手房价均价上涨了194元/平方米，本月均价为3580元/平方米。虎门二手房价均价上涨了269元/平方米，本月均价为5219元/平方米；厚街二手房价上涨了206元

15、/平方米，本月均价为4515元/平方米；常平二手房价上涨了167元/平方米，本月均价为4875元/平方米；塘厦二手房价上涨了135元/平方米，本月均价为5653元/平方米；大岭山二手房价均价上涨了119元/平方米，本月均价为5105元/平方米；石碣二手房价上涨了78元/平方米，本月均价为4312元/平方米；长安二手房价上涨了113元/平方米，本月均价为6052元/平方米。行政区居住区8月份指数9月份指数变化数变化比东城区花园新村691 668 -23 -3.33%黄旗山1255 1308 53 4.22%火炼树1017 1017 0 0.00%主山870 889 19 2.18%城区指数1025 1042 17 1.66%南城区宏远944 984 40 4.24%三元里1031 1059 28 2.72%西平1280 1333 53 4.14%行政中心区898 898 0 0.00%城区指数1122 1178 56 4.99%莞城罗沙855 870 15 1.75%莞城中心区1193 1239 46 3.86%城区指数1030 1057 27 2.62%万江区石美792 792 0 0.00%万江中心区732 737 5 0.68%城区指数742 747 5 0.67%镇区长安镇1000 1