江苏盐城市中远世纪城三期营销策划方案144p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中远世纪城中远世纪城3 3期期 整合营销方案整合营销方案suzhou.03.2011code of this report | 2 copyright centaline group, 2010前言目前盐城大部分购房者对于教育资源十分在意，但由于本项目地块属于商业性质，目前盐城大部分购房者对于教育资源十分在意，但由于本项目地块属于商业性质，无法提供盐城人期望的无法提供盐城人期望的“学区房学

2、区房”。因此本项目必须在营销方面须采用田忌赛马的策略，强调项目的都市酒店式公寓因此本项目必须在营销方面须采用田忌赛马的策略，强调项目的都市酒店式公寓（豪宅）品质、酒店式管家服务、以及会所式的社区生活配套等。以此来作为项目（豪宅）品质、酒店式管家服务、以及会所式的社区生活配套等。以此来作为项目主要诉求点，避开项目的短板。主要诉求点，避开项目的短板。除了学区房的问题之外，项目小户型产品（除了学区房的问题之外，项目小户型产品（40-76 40-76 ）比例近）比例近50%50%，而盐城热销，而盐城热销户型面积普遍在户型面积普遍在80-10080-100及及110-130110-130之间。因此，小户

3、型产品如何定位，以什么之间。因此，小户型产品如何定位，以什么形象推出，卖给谁，非常关键。形象推出，卖给谁，非常关键。此外，中远世纪城三期是整个项目的收官之战，开发商品牌、项目利润都要最大此外，中远世纪城三期是整个项目的收官之战，开发商品牌、项目利润都要最大化。因此，如何提升项目品质、价值亦成为三期必须要解决的问题。化。因此，如何提升项目品质、价值亦成为三期必须要解决的问题。code of this report | 3 copyright centaline group, 2010报告框架2 23 31 14 45 5市场分析市场分析项目价值体系分析项目价值体系分析4 4code of thi

4、s report | 4 copyright centaline group, 20102 23 31 1城市概况城市概况盐城城市发展环境分析盐城城市发展环境分析code of this report | 5 copyright centaline group, 2010全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策。项重大战略决策。从地理位置和传统经济发展状况来看，盐从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资

5、源、土地资源、劳动力资有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；涂自然风光旅游带；世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。城市概况城市概况code of this report

6、| 6 copyright centaline group, 2010按照江苏省建设按照江苏省建设“第四都市圈第四都市圈”的规划，盐城市市区人口的规划，盐城市市区人口20102010年达到年达到100100万，万，20202020年达到年达到150150万，万，20302030年至少应达到年至少应达到200200万以上，真正形成万以上，真正形成江苏沿海中心的特大城市。江苏沿海中心的特大城市。 城市概况城市概况城市化进程的不断加快将城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展会有力促进新市区的发展 ；对于具有产业支撑的经济对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇；开发园区更是很好的机遇；co

7、de of this report | 7 copyright centaline group, 20102 2城市经济研究城市经济研究3 31 1盐城城市发展环境分析盐城城市发展环境分析code of this report | 8 copyright centaline group, 201020052005年以来，盐城城市经济平稳增长。年以来，盐城城市经济平稳增长。盐城的盐城的gdpgdp从从20052005年至年至20092009年一直保持两位数以上的增长速度，年一直保持两位数以上的增长速度，20092009年，盐城年，盐城gdpgdp为为19171917亿元，增长率为亿元，增长率为1

8、3.413.4。城市经济城市经济code of this report | 9 copyright centaline group, 2010城市固定资产投资增速明显，城市城市固定资产投资增速明显，城市规模不断扩张，持续的高投入为房地规模不断扩张，持续的高投入为房地产市场带来了良好的发展环境。产市场带来了良好的发展环境。城市房地产投资占固定资产投资的城市房地产投资占固定资产投资的比例小幅波动，还有较大的发展空间比例小幅波动，还有较大的发展空间（按照国际研究城市的惯例：房地产（按照国际研究城市的惯例：房地产投资投资/ /固定资产投资固定资产投资=20%25%=20%25%为良为良性发展的合理空间

9、）。性发展的合理空间）。城市基础建设及房地产投资持续增长，说明房地产市场还有较大的发展空间。城市基础建设及房地产投资持续增长，说明房地产市场还有较大的发展空间。 城市经济城市经济code of this report | 10 copyright centaline group, 2010不同发展阶段城市化特征不同发展阶段城市化特征发展次序发展次序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段发展阶段发展阶段初步城市化初步城市化高速发展期高速发展期调整发展期调整发展期稳定发展期稳定发展期城市化率城市化率30%30%30%30%50%50%50%50%75%75%75%75%以

10、上以上城市发展特征城市发展特征工农业生产水平较工农业生产水平较低，工业提供的就低，工业提供的就业机会有限，农业业机会有限，农业人口缓慢释放。人口缓慢释放。工业基础比较雄厚，工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，经济实力明显增强，工业快速扩大，吸引工业快速扩大，吸引大批农业人口。大批农业人口。工业成为城市绝对的经济支工业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为不大，城市发展表现

11、为内部人口向第二三产业内部人口向第二三产业转移。转移。城市人口稳步增长，城市人口稳步增长，20092009年底城市化率为年底城市化率为47.48%47.48%，城市处于高速发展期，城市处于高速发展期，大批农业人口进城，加大住房需求。大批农业人口进城，加大住房需求。城市经济城市经济code of this report | 11 copyright centaline group, 2010人均消费支出逐步增长，同时人均储蓄也在逐年提高，具备了各种投资、购人均消费支出逐步增长，同时人均储蓄也在逐年提高，具备了各种投资、购房的基础。房的基础。城市经济城市经济code of this report

12、| 12 copyright centaline group, 2010社会消费品零售总额持续增长，居民消费意识不断增强社会消费品零售总额持续增长，居民消费意识不断增强 ，商业市场快速发展，商业市场快速发展社会消费品零售总额的增速上升趋势明显，消费成为盐城经济增长的强大动力。同社会消费品零售总额的增速上升趋势明显，消费成为盐城经济增长的强大动力。同时批发零售业的高速发展、商品交易市场的大型化加速中高收入外来人口（私营业时批发零售业的高速发展、商品交易市场的大型化加速中高收入外来人口（私营业主）流动，为房地产市场的发展带来巨大的消费空间。主）流动，为房地产市场的发展带来巨大的消费空间。城市经济城

13、市经济code of this report | 13 copyright centaline group, 2010城市经济平稳增长。城市经济平稳增长。盐城经济总量和增长水平连续以盐城经济总量和增长水平连续以13%13%以上速度增长，以上速度增长，20052005年年以来，盐城城市经济平稳增长，以来，盐城城市经济平稳增长，20092009年，在金融风暴影响下全市年，在金融风暴影响下全市gdpgdp仍保持较大增仍保持较大增长。长。房地产发展空间较大。房地产发展空间较大。城市基础建设及房地产投资持续增长，房地产投资比值说城市基础建设及房地产投资持续增长，房地产投资比值说明市场还有较大的发展空间。

14、明市场还有较大的发展空间。 住房需求持续增长。住房需求持续增长。城市人口稳步增长，城市人口稳步增长，20092009年底城市化率为年底城市化率为47.48%47.48%，城市处于，城市处于高速发展期，大批农业人口进城，加大住房需求。高速发展期，大批农业人口进城，加大住房需求。购房基础不断增强。购房基础不断增强。城镇居民人均收入增速稳定，是盐城市房地产发展的有力保城镇居民人均收入增速稳定，是盐城市房地产发展的有力保障。人均消费支出逐步增长，同时人均储蓄也在逐年提高，具备了各种投资、购房障。人均消费支出逐步增长，同时人均储蓄也在逐年提高，具备了各种投资、购房的基础。的基础。商业地产面临发展机遇。商

15、业地产面临发展机遇。社会消费品零售总额持续增长，居民消费意识不断增强社会消费品零售总额持续增长，居民消费意识不断增强 ，商业市场可以快速发展。商业市场可以快速发展。城市经济城市经济 小结小结code of this report | 14 copyright centaline group, 20102 2城市经济研究城市经济研究3 3城市规划解读城市规划解读1 1盐城城市发展环境分析盐城城市发展环境分析code of this report | 15 copyright centaline group, 2010盐城从战略和城市设计等方面进一盐城从战略和城市设计等方面进一步完善了城市规划体系

16、，大市区规步完善了城市规划体系，大市区规划面积平方公里，实行了分划面积平方公里，实行了分区规划，确定了城中、城南、河东、区规划，确定了城中、城南、河东、城西、西南和城北六大片区。城西、西南和城北六大片区。盐城市区采取盐城市区采取“一城两片，组团式布局一城两片，组团式布局”，城市发展方向重点向南，适度向，城市发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。西，启动河东，有计划向北。 城市规划解读城市规划解读code of this report | 16 copyright centaline group, 2010城市格局受东侧串场河和北侧新城市格局受东侧串场河和北侧新洋港河的分割，盐城市实

17、行的是洋港河的分割，盐城市实行的是“东跨、南进、西延、北调东跨、南进、西延、北调”的发的发展战略，目前建成区的格局还主要展战略，目前建成区的格局还主要集中在中心组团，以组团集中模式集中在中心组团，以组团集中模式为主，呈辐射状发展态势。为主，呈辐射状发展态势。东向以工业用地为主，北向以工东向以工业用地为主，北向以工业和物流发展为主，西向北侧以居业和物流发展为主，西向北侧以居住用地发展预留地、西南侧以工业住用地发展预留地、西南侧以工业用地为主，城市的主要发展方向为用地为主，城市的主要发展方向为向南；向南；从长期来看，城南新区发展定位从长期来看，城南新区发展定位以行政商务文教区为主。以行政商务文教区

18、为主。目前城市规划格局目前城市规划格局东跨、南进、西延、北调的发展战略东跨、南进、西延、北调的发展战略 城市规划解读城市规划解读code of this report | 17 copyright centaline group, 2010城市分区定位明确，城南新区以居住、政务、文教为主要功能。城市分区定位明确，城南新区以居住、政务、文教为主要功能。 城市规划解读城市规划解读城南新区功能定位：城南新区功能定位：全市的政治、经济、文化中心和全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经以现代服务业为主的地区总部经济中心，是盐城未来城市形象的济中心，是盐城未来城市形象的集中体现区。规划建

19、设范围为：集中体现区。规划建设范围为：东至通榆河，西至西环路，北至东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积青年路，南至新河，面积45.345.3平平方公里。方公里。按照总体规划要求，城南新区按照总体规划要求，城南新区将将是一个拥有是一个拥有4040多万人口的新城区，多万人口的新城区，成为盐城市新的行政、文化、教成为盐城市新的行政、文化、教育、商业中心和新型居住区。育、商业中心和新型居住区。code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续；政府主导的城市扩张，必然导致城南

20、新区开发高潮的持续； 本项目符合了本项目符合了“城市南移城市南移”的城市发展方向；的城市发展方向； 高教园区和政务新区区对本项目价值提升带来利好；高教园区和政务新区区对本项目价值提升带来利好； 本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势。本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势。城市规划解读城市规划解读 小结小结code of this report | 19 copyright centaline group, 20102 2盐城整体房地产市场环境盐城整体房地产市场环境1 1盐城楼市板块及价格水平盐城楼市板块及价格水平盐城房地产市场分析盐城房地产市场分析code of this repor

21、t | 20 copyright centaline group, 2010盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为五大板块：盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为五大板块：城中板块城中板块城西板块城西板块盐渎板块盐渎板块城南板块城南板块河东板块河东板块大庆西路大庆西路世纪大道世纪大道西环路西环路以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。盐城楼市板块盐城楼市板块code o

22、f this report | 21 copyright centaline group, 2010盐城房地产市场产品户型上主要是盐城房地产市场产品户型上主要是二房、三房，面积上主要集中在二房、三房，面积上主要集中在8585139139平方米这个区间。平方米这个区间。盐城楼市板块盐城楼市板块一房：盐城市场上一房相对较少，除少量商办项目外，少有项目规划一房产品；两房：两房在盐城市场上占据次主要户型，基本上都为部分项目的中间套；三房：三房占据市场绝对主力，该户型为市场主要供给户型，同时也是市场需求量最大的户型；四房：四房产品由于户型面积较大，导致总价较高，因此一般项目不规划，或者少量规划，且一般规

23、划四房的项目大都品质比较高，且把四房户型放置与项目最好的区位；code of this report | 22 copyright centaline group, 2010城中板块：配套完善，需求量大，房源紧缺，价格飙升。城中板块：配套完善，需求量大，房源紧缺，价格飙升。板块区域划分：板块区域划分：大庆路以北新洋港河以南通榆河以西盐马路以东配套情况：建军路、解放路商业中心、市中医院、市一院、配套情况：建军路、解放路商业中心、市中医院、市一院、市疾控中心、市一小、市三小等。市疾控中心、市一小、市三小等。盐城楼市板块盐城楼市板块板块特征：板块特征：该板块处在盐城市最繁华商圈该板块处在盐城市最繁华

24、商圈建建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业的也多为盐城市的高层在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。收入的人群。老城区总的开发量在盐城五大板块中老城区总的开发量在盐城五大板块中总量最低，但规划起点较高，高档社总量最低，但规划起点较高，高档社区初具雏形，这势必引领老城区房价区初具雏形，这势必引领老城区房价一路高涨。一路高涨。code of this report | 23 copyright centaline group, 2010代表项目代表项目澄达澄达 东景苑东景苑物业类型：多层、高层、小高层、别墅总建面积：17万主力面积：90-110销售价

25、格：均价5500元/平米左右在售房源：少量90-110平米小高层在售华府景城华府景城物业类型：小高层、高层总建面积：20万主力面积：110-130销售价格：均价6000元/平米在售房源：三期新房源在售盐城楼市板块盐城楼市板块code of this report | 24 copyright centaline group, 2010配套情况：开发区中学、盐城工学院配套情况：开发区中学、盐城工学院 、盐城师范、盐城师范力拓倾城加州东郡迎宾花苑华景园朗地英郡板块区域划分：板块区域划分：通榆河以东地块盐城楼市板块盐城楼市板块河东板块：河东板块： 配套日趋完善，物业类型齐全。区域环境特色，楼市发展潜

26、力股配套日趋完善，物业类型齐全。区域环境特色，楼市发展潜力股 板块特征：板块特征：板块内土地资源丰富、开发较晚。板块内土地资源丰富、开发较晚。受政府规划和板块自身特点等因素的影响，受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、“串场河风光带串场河风光带”，工业集团产业支撑，教，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见

27、它将是百万人口城市的经济支撑点，以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个城市的新中心。将会是一个城市的新中心。河东板块发展潜力强劲，发展空间巨大。河东板块发展潜力强劲，发展空间巨大。code of this report | 25 copyright centaline group, 2010朗地英郡朗地英郡物业类型：多层、高层、小高层 总建面积：25万平米主力面积：80-120 销售价格：均价4500元/平米， 在售房源：预计5-6月份推出新房源力拓倾城力拓倾城物业类型：小高层总建面积：20万主力面积：87-130销售价格：未定在售房源：下半年推出代表项目代表项目盐城楼市板块盐城楼市

28、板块code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 配套情况：盐城实验小学、盐中、南中医院、东方女子医院金融：中国银行配套情况：盐城实验小学、盐中、南中医院、东方女子医院金融：中国银行、中国农业银行、中国建行、雅家乐超市、苏果超市。、中国农业银行、中国建行、雅家乐超市、苏果超市。 板块特征：拥有无法复制的盐渎公园景观，扼守新城、老城连通的核心位置板块特征：拥有无法复制的盐渎公园景观，扼守新城、老城连通的核心位置，临近盐中、一小，区域位置优越。大盘总量超过，临近盐中、一小，区域位置优越。大盘总量超过200200万平方，物业类型以小

29、万平方，物业类型以小高层、高层为主。地段一定程度上决定了价格，盐渎板块的房价将成为盐城高层、高层为主。地段一定程度上决定了价格，盐渎板块的房价将成为盐城楼市的风向标。楼市的风向标。盐渎板块盐渎板块：大盘云集，名校环绕，公园景观，闪耀全城大盘云集，名校环绕，公园景观，闪耀全城盐城楼市板块盐城楼市板块北至青年路、南至世纪大道、东至串场河、西至解放南路code of this report | 27 copyright centaline group, 2010宝龙城市广场宝龙城市广场物业类型：多层/高层/商铺/写字楼/酒店式公寓总建面积：48万平米主力面积：86-200平米销售价格：均价6000元

30、/平米在售房源：在售商业、高层公园道一号公园道一号物业类型：小高层/高层总建面积：60万平米主力面积：77-130平米销售价格：均价6000元/平米在售房源：暂无房源预计6-7月份推五期高层代表项目代表项目盐城楼市板块盐城楼市板块code of this report | 28 copyright centaline group, 2010南城区板块：城南新行政中心，品牌开发公司打造南城区板块：城南新行政中心，品牌开发公司打造, ,楼盘品质高，升值潜力大楼盘品质高，升值潜力大 配套情况：开发区中学、市三院新区医院、雅家乐仓储、中国邮政； 板块特征：临近城南新行政中心，依据城市发展 “重点向南，

31、推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的发展方向，南城区发展潜力不可限量。07年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。08、09年市场放量较大，接近200万平方的市场放量，09、10年销售火爆。 北至世纪大道、南至盐渎路、东至串场河、西至解放南路西侧盐城楼市板块盐城楼市板块code of this report | 29 copyright centaline group, 2010恒荣世家恒荣世家物业类型：多层、小高层总建面积：20万平米主力面积：90-120平米销售价格：5600元/平米在售房源：三期5幢高层小高层领秀嘉园领秀嘉园物业类型：多层 高层 小高层 总建面积：

32、20万平米主力面积： 90-128平米销售价格：5500元/平米（高层）在售房源：目前28#、29#楼有少量房源在售盐城楼市板块盐城楼市板块code of this report | 30 copyright centaline group, 2010城西板块：城西板块： 市场活跃，新盘集中，体量不少，性价比高市场活跃，新盘集中，体量不少，性价比高 配套情况：市二小南校区、市一中南校区、华润苏果、雅家乐超市、鹤翔公园配套情况：市二小南校区、市一中南校区、华润苏果、雅家乐超市、鹤翔公园、圣地亚广场、工商银行、中国银行、市一院广济分院。、圣地亚广场、工商银行、中国银行、市一院广济分院。 板块特征：

33、板块特征：0303年八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃年八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。楼盘性，随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，整体体量不少，由于区域位置的特殊性（主要集中于青年路与西环路交汇处，整体体量不少，由于区域位置的特殊性（紧邻老城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势，城西板块紧邻老城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势，城西板块认同率较高。认同率较高。盐马路以西，以西环路为轴线盐城楼市板块

34、盐城楼市板块code of this report | 31 copyright centaline group, 2010苏豪名邸苏豪名邸物业类型：高层、小高层 总建面积：9.6万平米主力面积：80-230平米 销售价格：5300元/平米在售房源：目前有少量200平米楼中楼在售西城逸品西城逸品物业类型：小高层总建面积：40万平米主力面积：89-125平米销售价格：均价5300元/平米主力户型：目前有29号楼125、126平米房源盐城楼市板块盐城楼市板块code of this report | 32 copyright centaline group, 2010现阶段盐城地产已进入板块发展的

35、格局。现阶段盐城地产已进入板块发展的格局。盐城楼市板块盐城楼市板块 -小结小结各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显；各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显；不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成；不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成；各板块的内部优势，已经通过板块内各家开发商的联合炒作来得以加强；各板块的内部优势，已经通过板块内各家开发商的联合炒作来得以加强；目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。盐城城南区带来的开发投资热盐城城南区带来的开发投资热潮，房地产建设

36、也将引领着整个盐城市的新开发水平，目前城南新区市政府地段的潮，房地产建设也将引领着整个盐城市的新开发水平，目前城南新区市政府地段的房地产发展已经奠定了其在盐城市场的新领导地位。房地产发展已经奠定了其在盐城市场的新领导地位。code of this report | 33 copyright centaline group, 20102 23 31 1城南板块住宅市场特征城南板块住宅市场特征盐城城南板块住宅市场分析盐城城南板块住宅市场分析code of this report | 34 copyright centaline group, 2010指标指标特征特征规模规模当前在售及已售罄项目多为

37、中等体量规模当前在售及已售罄项目多为中等体量规模户型户型三室两厅为主，大中户型销售状况良好。三室两厅为主，大中户型销售状况良好。价格价格区域均价在区域均价在5400-5800/5400-5800/平米左右（毛坯），主力户型总价在平米左右（毛坯），主力户型总价在55557575万元之间，热销户万元之间，热销户型总价款在型总价款在5555万万-65-65万之间万之间产品产品当前在售以小高层和高层为主，高层产品逐渐被客群接受当前在售以小高层和高层为主，高层产品逐渐被客群接受配套配套配套以满足自身需求为主，无特色配套以满足自身需求为主，无特色景观景观本地开发商内部景观营造有意识，但水平普遍不高本地开发

38、商内部景观营造有意识，但水平普遍不高智能化智能化智能化程度偏低，只有外来开发商开发的项目相对较好智能化程度偏低，只有外来开发商开发的项目相对较好物业管理物业管理以基本物业管理功能为主以基本物业管理功能为主客群客群以改善型置业居多，关注产品性价比，注重朝向和楼层以改善型置业居多，关注产品性价比，注重朝向和楼层代表项目代表项目月湖花城、恒荣世家、中南世纪城月湖花城、恒荣世家、中南世纪城目前城南片区价格较高目前城南片区价格较高, , 客户改善型置业特征明显客户改善型置业特征明显; ;城南为盐城城市规划重点发展方向，对居住升级型客户吸引力较大；城南为盐城城市规划重点发展方向，对居住升级型客户吸引力较大

39、；随着城南新城规划的进一步实施，区域配套的完善，客群的范围将进一步拓宽；随着城南新城规划的进一步实施，区域配套的完善，客群的范围将进一步拓宽；城南板块住宅市场特征城南板块住宅市场特征code of this report | 35 copyright centaline group, 20102 2城南板块楼盘销售分析城南板块楼盘销售分析3 31 1盐城城南板块住宅市场分析盐城城南板块住宅市场分析code of this report | 36 copyright centaline group, 2010城南重要项目分布城南重要项目分布凤鸣缇香凤鸣缇香恒荣世家恒荣世家锦城丽景锦城丽景中南世纪

40、城中南世纪城天澜湾天澜湾凤凰汇凤凰汇海德公园海德公园月湖花城月湖花城领秀嘉园领秀嘉园本案本案城南板块楼盘销售分析城南板块楼盘销售分析code of this report | 37 copyright centaline group, 2010城南片区现有项目大多处于即将上市期或间歇期，本案城南片区现有项目大多处于即将上市期或间歇期，本案3 3期上市时将面临严期上市时将面临严峻的竞争形势。峻的竞争形势。楼盘名称楼盘名称销售均价销售均价（元（元/ /）销售动态销售动态凤鸣缇香凤鸣缇香58004月份推出18、20幢18层的高层，面积为78-130的两房、三房领秀嘉园领秀嘉园5500目前28#、29

41、#楼有少量90-128米高层房源，均价5500元/平米海德公园海德公园58007、13、16幢小高层预计3月开盘，面积78、88、89、112月湖花城月湖花城5500在售21、22幢小高层，面积40-100的一房、两房凤凰汇凤凰汇58502010年12月推售共6幢小高层，面积100-145，当天基本售罄天澜湾天澜湾5200在售9、11幢的18层高层，面积140、160的三房、四房，目前仅余10套左右中南世纪城中南世纪城54001月份推出3、5、6、7、8幢21层高层，面积90-140，已售罄。下期预计3月加推锦城丽景锦城丽景570013#楼多层房源销售中,均价5700元/平米恒荣世家恒荣世家5

42、800在售21、24、25幢，面积90两房、120三房城南板块楼盘销售分析城南板块楼盘销售分析code of this report | 38 copyright centaline group, 2010区域内项目较多，市场区域内项目较多，市场竞争激烈竞争激烈，其中不乏品牌开发商；，其中不乏品牌开发商；区域内住宅均价在区域内住宅均价在5400-58005400-5800元元/ /，各楼盘价格相互依靠；，各楼盘价格相互依靠； 建筑类别以建筑类别以小高层和高层小高层和高层为主，面积区间主要为为主，面积区间主要为8080-130-130的两房和的两房和三房，以刚性需求与改善型户型为主。三房，以刚性

43、需求与改善型户型为主。城南板块楼盘销售分析城南板块楼盘销售分析 小结小结code of this report | 39 copyright centaline group, 20102 23 3区域客群分析区域客群分析1 1盐城城南板块住宅市场分析盐城城南板块住宅市场分析code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 住宅住宅/ /公寓需求调研说明公寓需求调研说明调研目的：了解盐城潜在购房者的特征，他们对居住的需求特点。调研目的：了解盐城潜在购房者的特征，他们对居住的需求特点。调研范围盐城市区政府、工程、院校在职人员调研方法问

44、答式结构问卷样本量80样本样本要求有意购房及有良好购房经济基础的人区域客群分析区域客群分析code of this report | 41 copyright centaline group, 2010从被调查者的特征来看，以盐城市人为主。同时下属县市客群也是一个不容从被调查者的特征来看，以盐城市人为主。同时下属县市客群也是一个不容忽视的群体，同时年龄上来看，忽视的群体，同时年龄上来看，26-5026-50岁占了不小的比例。岁占了不小的比例。区域客群分析区域客群分析code of this report | 42 copyright centaline group, 2010从被调查者的特征来

45、看，以大专本科学历为主，同时以公务员、教师、企事从被调查者的特征来看，以大专本科学历为主，同时以公务员、教师、企事业单位工作人员为主，为本项目潜在消费稳定客群。业单位工作人员为主，为本项目潜在消费稳定客群。区域客群分析区域客群分析code of this report | 43 copyright centaline group, 2010选择在城南新区居住的比例最高；对价格、地段、房屋质量、交通最为看重选择在城南新区居住的比例最高；对价格、地段、房屋质量、交通最为看重区域客群分析区域客群分析code of this report | 44 copyright centaline group,

46、 2010从被调查者的需求来看，大多数倾向于现代风格的外立面，对于产品来说，从被调查者的需求来看，大多数倾向于现代风格的外立面，对于产品来说，平层更易于接受。平层更易于接受。区域客群分析区域客群分析code of this report | 45 copyright centaline group, 2010从被调查者的需求来看，从被调查者的需求来看，100-120100-120的三房为主力消费产品段。的三房为主力消费产品段。区域客群分析区域客群分析code of this report | 46 copyright centaline group, 2010典型消费者典型消费者 个案个案1

47、1：姜老师（盐城师范学院美术老师）：姜老师（盐城师范学院美术老师）客户基本信息客户基本信息职业：大学老师职业：大学老师, ,需求面积需求面积120-130120-130平米左右；平米左右；年龄：年龄：2828岁左右；岁左右；工作地点：盐城师范学院新校区（开发区，东南方向）工作地点：盐城师范学院新校区（开发区，东南方向）喜欢：看书、网络、出游喜欢：看书、网络、出游访谈内容：访谈内容：房产现状：已有住房，未来会考虑购房，改善居住环境，升级换代房产现状：已有住房，未来会考虑购房，改善居住环境，升级换代获知信息：看到工地、户外、朋友介绍获知信息：看到工地、户外、朋友介绍物业类型选择：对于高层产品无抵触

48、情绪，更关注产品品质、社区景观、物业管理以及学区等。物业类型选择：对于高层产品无抵触情绪，更关注产品品质、社区景观、物业管理以及学区等。客户分析：客户分析：改客户资金实力一般，但已有住房，再次购房，对于产品品质方面较为关注，对城南板块非常改客户资金实力一般，但已有住房，再次购房，对于产品品质方面较为关注，对城南板块非常认可，作为年轻的老师，对于高层没有抵抗性，更注重户型的优化。认可，作为年轻的老师，对于高层没有抵抗性，更注重户型的优化。置业关注点：地段、产品品质置业关注点：地段、产品品质驱动力：价格及改善居住驱动力：价格及改善居住区域客群分析区域客群分析code of this report

49、| 47 copyright centaline group, 2010典型消费者典型消费者 个案个案2 2：曹先生（盐城质监局科员）：曹先生（盐城质监局科员）客户基本信息：客户基本信息：职业：公务员，需求面积职业：公务员，需求面积120120平米左右；平米左右；工作地点：城南质监局工作地点：城南质监局喜欢：上网、打牌、唱喜欢：上网、打牌、唱k k访谈内容：访谈内容：房产现状：目前租房，阜宁县人，计划在城南购房房产现状：目前租房，阜宁县人，计划在城南购房获知信息：朋友介绍获知信息：朋友介绍物业类型选择：看好小高层、高层也可，看重面积户型控制物业类型选择：看好小高层、高层也可，看重面积户型控制客

50、户分析：客户分析：该客户资金实力良好，看重社区品质，首选城南，喜欢安静的居住环境；该客户资金实力良好，看重社区品质，首选城南，喜欢安静的居住环境；置业关注点：价格、居住环境置业关注点：价格、居住环境驱动力：首次置业、独立生活驱动力：首次置业、独立生活code of this report | 48 copyright centaline group, 2010典型消费者典型消费者 个案个案3 3：王先生（建筑工程招商办）：王先生（建筑工程招商办）客户基本信息：客户基本信息：职业：经商职业：经商年龄：年龄：3535岁左右；岁左右；工作地点：城南工作地点：城南喜欢：和朋友一起吃饭、泡吧，有自己的朋

51、友圈喜欢：和朋友一起吃饭、泡吧，有自己的朋友圈访谈内容：访谈内容：房产现状：现有住房，为了子女就近上学考虑再次购房。房产现状：现有住房，为了子女就近上学考虑再次购房。获知信息：看到项目路过，顺便问问获知信息：看到项目路过，顺便问问物业类型选择：小高层、高层都可，别墅也可以考虑，但目前城区别墅产品品质物业类型选择：小高层、高层都可，别墅也可以考虑，但目前城区别墅产品品质较差，户型设计不够合理，有好产品可以考虑。较差，户型设计不够合理，有好产品可以考虑。code of this report | 49 copyright centaline group, 2010典型消费者典型消费者 个案个案4

52、4：刘小姐：刘小姐客户基本信息：客户基本信息：职业：电视台编辑职业：电视台编辑年龄：年龄：2525岁左右；岁左右；工作地点：城南工作地点：城南家庭收入：家庭收入：5 5万（单身，父母给购房）万（单身，父母给购房）房屋总价：房屋总价：4545万左右万左右房屋面积：房屋面积：8080多多购房要素：购房要素：1 1、与父母分开住，、与父母分开住，2 2、小区配套，、小区配套，3 3、光线、朝向要好。、光线、朝向要好。code of this report | 50 copyright centaline group, 2010典型消费者典型消费者 个案个案5 5：肖先生：肖先生客户基本信息：客户基本

53、信息：职业：水利局职员职业：水利局职员年龄：年龄：3030岁左右；岁左右；工作地点：城南工作地点：城南家庭收入：家庭收入：1010万左右万左右房屋总价：房屋总价：5555万左右万左右房屋面积：房屋面积：100100购房要素：购房要素：1 1、价格低，、价格低，2 2、房型好，、房型好，3 3、学区配套。、学区配套。code of this report | 51 copyright centaline group, 2010典型消费者典型消费者 个案个案6 6：张先生：张先生客户基本信息：客户基本信息：职业：某局局长职业：某局局长年龄：年龄：5555岁左右；岁左右；工作地点：城南工作地点：城南

54、家庭收入：不确定家庭收入：不确定房屋总价：房屋总价：7575万左右万左右房屋面积：房屋面积：140140购房要素：购房要素：1 1、投资。、投资。code of this report | 52 copyright centaline group, 2010典型消费者典型消费者 个案个案7 7：王先生：王先生客户基本信息：客户基本信息：职业：建材生意职业：建材生意年龄：年龄：3838岁左右；岁左右；工作地点：不定工作地点：不定家庭收入：百万家庭收入：百万房屋总价：房屋总价：140140万左右万左右房屋面积：房屋面积：200200购房要素：购房要素：1 1、一次性付款，、一次性付款，2 2、别墅

55、、豪宅。、别墅、豪宅。code of this report | 53 copyright centaline group, 2010客户信息通路分析：客户信息通路分析：户外和客户本身是二三线城市营销渠道的重点，因此户外和客户本身是二三线城市营销渠道的重点，因此本案在现场包装、户外引导和客户引导利用上要做足功夫；本案在现场包装、户外引导和客户引导利用上要做足功夫；二、三线城市住宅项目客户信息渠道盘点二、三线城市住宅项目客户信息渠道盘点渠道渠道选择数量选择数量百分比百分比报纸510%杂志24%电视36%网络24%户外广告1020%20%高炮816%16%现场工地围墙612%12%朋友介绍816%

56、16%其它612%区域客群分析区域客群分析code of this report | 54 copyright centaline group, 2010产品品质是客户购房的第一驱动；地段因素是客户购房的第二驱动；产品品质是客户购房的第一驱动；地段因素是客户购房的第二驱动；客户语录客户语录“在南京看到过万科的楼盘，品质不错，但我们盐城就没有类似的楼盘；”“老城区地段好但太杂乱，没有新区环境好！”“朝马路的房子我肯定不要，吵死了！”“我们的娱乐？打牌啊！小区会所，听过但从来不去，还是去棋牌室”高端客户心目中的理想居所还没有出现？高端客户心目中的理想居所还没有出现？项目机会！项目机会！1 1、地段

57、：、地段： a、城南是城市发展的重心，已经成为客户购房的首选区域； b、交通出行便利，配套上存在不足。2 2、产品：、产品： a、小区景观、立面、间距、朝向仍然是购房考虑的重中之重！ b b、市场呼唤真正高品质产品；、市场呼唤真正高品质产品；区域客群分析区域客群分析 小结小结code of this report | 55 copyright centaline group, 20101 1盐城商业市场解读盐城商业市场解读盐城商业市场分析盐城商业市场分析2 2code of this report | 56 copyright centaline group, 2010老城区商业发展格局：老城

58、区商业发展格局：发展稳定，呈发展稳定，呈“中心大商场、城内特色商业街、外围大市场中心大商场、城内特色商业街、外围大市场”格局，交错组合。格局，交错组合。盐城商业市场解读老城区以铜马广场为核心，结合建军路、解放路、人民路，形成盐城的商业核心商圈；以华兴路步行街、鑫天地商业街、板桥巷步行街、浠沧商业街为代表的多个特色商业街区；外围以小商品批零为主功能的商场商圈为代表，随着城市格局的拉开，专业批发市场逐渐向城北转移。code of this report | 57 copyright centaline group, 2010老城区商业发展特点：老城区商业发展特点：传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮

59、大；传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮大；餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展，并逐渐，并逐渐向外围突击。向外围突击。盐城商业市场解读随着城市发展，老城区传统的零售购物业态，以铜马广场为中心的核心商圈，不断进行升级改造，稳固发展；随着城市消费水平提升，餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展；受消费理念、经营理念、消费能力提升，餐饮、休闲娱乐业态，向传统核心商业区向外围区域发展。code of this report | 58 copyright centaline group, 2010盐城商业市场解读新区商业发展模式：新区商业发展模式：政府规划引导、公建先行，政府商业项目先行示范引

60、导，营造商业机会，带动区域商政府规划引导、公建先行，政府商业项目先行示范引导，营造商业机会，带动区域商业发展，满足消费需求。业发展，满足消费需求。新区发展主要依托于其高起点的规划定位，发展特点为城市公建先行； 新区商业发展则又依托于其公共配套建设，以此吸引人气，营造商业机会；政府商业培育，进行商业示范引导，推动新区商业发展的城市运营模式。 code of this report | 59 copyright centaline group, 2010盐城商业市场解读新区商业发展特点：新区商业发展特点：新区商业目前以餐饮、酒店住宿业态为主；零售购物类多以生活超市为主。新区商业目前以餐饮、酒店住宿