房地产市场研究工作模块

1、房地产市场研究工作模块【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】1 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3 主要内容：3-1 宏观经济运行状况1) 、数据指 标 数量 与上年同比增长全省 项目所在地全省 项目所在地a. 国内生产总值其中：第一产业第二产业第三产业房地产b. 固定资产投资其中：房地产开发c. 社会消费品零售总额d.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2) 、分析3-2 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规a.项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。b.政府

2、对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。c.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。d.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3 项目所在地房地产市场总体供求现状1) 、数据项 目 上半年 与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售 全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2) 、分析3-4 项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异 板块 1： 区 板块二： 区 板

3、块三： 区 板块四： 区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格 多层小高层高层别墅商品住宅供求状况 多层小高层高层别墅热销区域3-5 项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势01 年平均价格00 年平均价格99 年平均价格多层 高层 多层 高层 多层 高层全市项目所在板块【第二部分类比竞争楼盘调研】1 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3主要内容：3-1 基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2 项目户型结构详析户型（ a 房 b 厅 c

4、卫 d 工 e 厨 f 阳台 g 花园） 面积跨度 套数 / 百分比平层错层跃层（复式）3-3 项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-4 综合评判评判项目 评价a.地块周边环境及配套评判a-1 地理位置a-2 周边环境、景观a-3 周边市政配套a-4 周边小区整体素质b.楼盘素质评判b-1 建筑风

5、格和立面b-2 建筑布局和空间规划b-3 小区内环艺规划b-4 户型设计b-5 小区内配套b-6 车流组织b-7 物业管理c.物业形象c-1 发展商品牌c-2 项目包装及营销手法综合评价【第三部分住宅消费者行为分析】1 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3主要内容：3-1 各类档次商品住宅客户分析指标比例 家庭结构 3 口之家： 3 代同堂：二人世界：单身职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构20 30： 30 45： 45 55： 55 以上客户家庭月

6、收入状况 2000 元以下：2000 4000元：4000 6000元：6000 8000元： 8000 10000元： 10000元以上客户地理半径集中率 1 公里半径： 2 公里半径： 3 公里半径： 4 公里半径： 4 公里以上半径3-2 各类档次商品住宅客户购买行为分析a、 购房目的及面积偏好指 标 比例购房目的 a 首次置业满足基本居住需求b 二次置业改善居住条件c投资保值和增值d办公e 为父母或子女购房f 度假g其他面积偏好 a 50 平米以下b 5070平米c 70 80 平米d 80 100平米e 100 120平米f 120 140平米g 140 平米以上b、 层数、户型偏好

7、及购买价格承受能力指标比例层数偏好a 多层（7 层以下）b 小高层（ 8 18 层）c 高层（18 层以上）户型偏好1 a 平层b 错层c 跃层（复式）户型偏好 2 a 1 房 1 厅b 2x1c 2x2d 3x2e 4x2f 4x3g 5 x 2/3/4h 6 房及以上价格偏好 a （根据当地价格板块划分）bc 付款方式偏好a 一次性付款b 分期付款c 按揭 按揭月供承受力 a 1000 元以下b 10002000元c 2000 3000 元d 3000 4000 元e 4000 5000元f 5000 元以上c、 购买决策的最主要的影响因素指 标 5 个最主要因素影响购房决策的最主要的 5 个因素a 地理位置b 市政交通便利程度c 周边生活配套完备程度（包括子女教