项目建议书(丰树)-扬州

1、丰树扬州现代服务综合产业园项目建议书丰树集团项目概况项目名称丰树扬州现代服务综合产业园建设单位名称丰树仓储开发（扬州）有限公司（拟）项目内容国际高端电子商务运营中心、现代医药及医疗器械组装及高附加值现代物流平台的建设、运营、及管理；建设用地面积约200亩容积率不低于1.0一、项目建设单位概况本项目由丰树投资有限公司在江苏扬州设立特定的外商独资项目公司进行直接投资建设。丰树投资有限公司是新加坡政府投资的淡马锡控股旗下的全资子公司。淡马锡控股和丰树投资有限公司的简介如下：淡马锡控股有限公司 (TEMASEK HOLDINGS PTE LTD.)淡马锡控股有限公司创立于1974年，其创建宗旨是负责持

2、有并管理新加坡政府在各大企业之投资，行使新加坡国资委的管理职能，目的是保护新加坡的长远利益。作为亚洲最具实力的投资公司之一，淡马锡控股目前管理资产主要分布于新加坡、中国、日本、印度、越南、韩国、印度尼西亚、泰国等国家和经济合作发展组织成员国（OECD）。淡马锡控股的投资领域十分广泛，包括电信、金融、房地产、交通、能源和科技等等。为了协助进一步扩大、强化和深化新加坡的经济架构，淡马锡控股致力于不断培育旗下的公司和企业，让它们茁壮成长，进而成为蓬勃、出色的跨国企业。该公司掌控了包括新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力、吉宝集团和莱佛士饭店等几乎所有新加坡最

3、重要、营业额最大的企业。淡马锡控股历来重视与中国市场的交流与合作。目前已成为中国建设银行，中国中远集团等等的战略投资伙伴。以在中国金融业投资为例，淡马锡已经投入54亿至56亿美元，分别入股中国银行、中国建设银行和民生银行10、4和5的股权，其所投资和持有的中国的银行股权比例已上升到所有国际金融机构中的第一位。丰树投资有限公司 （MAPLETREE INVESTMENT PTE LTD.）丰树集团是淡马锡控股的全资子公司，是淡马锡旗下唯一投资产业设施的运营平台。作为一家植根于亚洲地区的专注于商业物业、工业园区和物流设施的投资、开发和运营的大型企业集团，丰树投资开发并拥有办公楼、商场、工业园区、科

4、学园区、物流园区和城市综合体项目。丰树已经投资并管理的物业资产已超过1000亿人民币，项目遍及新加坡、中国、日本、印度、韩国、马来西亚和越南等亚洲国家。旗下重要的工业及商业项目包括新加坡港湾城项目（亚洲最佳综合商场）、新加坡丰树商业城、香港又一城商业项目、中国南海富丰工业新城、北京佳程广场、上海永银大厦等等。丰树重点投资战略之一是开发并管理亚洲的专业性现代服务综合产业园区，着重开发高新产业园区、机场、海港以及内陆的交通枢纽中心和高端物流运营中心。丰树物流已经超越了传统工业运营商和物流开发商的单一业务模式，是一家现代服务综合产业基础设施的解决方案提供者和现代物流平台运营商，以其国际化视野与专业运

5、营能力，集合了高水准的组装、加工、分拨、配送、信息服务及供应链管理等多项功能，直接面向客户的第三方物流需求，并为大型商贸企业和生产制造型企业提供物流基础设施和供应链管理的解决方案，为区域特色产业聚集提供服务支持。丰树在2005年，于新加坡公开发行了亚洲地区第一支工业物流设施的投资信托基金，从而在亚洲开创性地建立了开发物流设施与资本市场的结合。该基金最初的十五个资产投资组合价值为人民币20亿，目前旗下管理资产已达人民币200亿。二、项目提出的背景、投资必要性及经济意义产业背景随着由于全球贸易的一体化，商品价格的竞争已远远超出的制造价格的竞争，对电子商务、高端物流和成本的追逐已越来越重视。另一方面

6、，随着国外先进制造及电子信息、第三方物流运作理念引进，对国内传统企业的生产加工、组装装配、原材料供应和运作方式将产生重大影响；最后，现代服务综合产业集聚高端制造、电子信息、客户体验、电子商务等多种功能于一体，其对园区周边产业的示范及带动作用，将会随着国际型客户的入驻逐步显现；其入驻企业也将对周边企业提高国际竞争力、开拓国际视野、继而实施“走出去”战略产业极大影响。国务院在关于加快我国现代服务业发展的若干意见中明确指出： 鼓励工商企业积极创造条件，逐步将原材料采购、运输、仓储和产成品加工、整理、配送等物流服务业务有效分离出来，按照现代物流管理模式进行调整和重组，既可自己承担部分或全部的物流业务，

7、也可将其部分或全部业务委托给专业物流企业承担，以培育和发展物流市场。 积极发展第三方物流，推进我国工商领域由企业物流向社会专业物流的转变。第三方物流企业要充分发挥其专业化、规模化的优势，建立信息管理系统，将物流服务与工商企业的生产和营销紧密融合，强化服务意识，完善服务功能，真正具备为用户优化物流管理提供策划设计、组织运筹和实际操作等综合服务的能力。江苏扬州经济发展背景扬州市地处江苏省中部，位于长江北岸、江淮平原南端。东部与盐城市、泰州市毗邻；南部濒临长江，与镇江市隔江相望；西南部与南京市相连；西部与安徽省滁州市交界；西北部与淮安市接壤。扬州市共辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县，

8、代管仪征市、高邮市2个县级市。全市总面积6591.21平方千米，其中市区面积2305.68平方千米（其中建成区面积132.0平方千米）、县（市）面积4285.53平方千米（其中建成区面积95.2平方千米）。三、丰树运营本项目的能力及可行性投资方丰树集团的前身为新加坡港务局，其旗下的丰树物流信托基金是新加坡的上市基金。作为是亚洲最大的工业物流仓储设施开发商和物流服务提供商之一，丰树具备丰富的现代服务及高端仓储设施开发和管理经验。其业务范围遍布亚洲，自有及托管资产达199亿美元，是建设经营现代服务业及高档物流项目的大型跨国企业，专注于高新技术园区、主要空港、海港口岸和区域性配送中心的工业物流市场，

9、主要擅长物流项目和物流供应链的经营。丰树将通过国际化、专业化、标准化的方式经营管理本项目，集聚众多国内外知名的现代服务提供商和商贸配送企业。项目定位：国际高端电子商务运营中心、现代医药及医疗器械组装及高附加值现代物流平台的建设、运营、及管理；整合、调整、及优化运营商资源，保证项目产出及效益的长期稳定。目标客户：知名电子商务运营商、医药产品贸易商经济效应： 积聚产业区域运营中心、降低产业运营成本，为进出口货运企业及区域内商贸企业和生产制造企业等提供整合平台，增加税收、利润和就业。项目拟建设： “ 高新科技集聚配送产业区”、“电子商务运营产业区”及搭建“高附加值现代物流平台”1、高新科技集聚配送产

10、业区：以服务高新科技经济以及与电子信息、生物医药为中心的高端区域中心为主，配备有大量国际标准的货物装卸设施，专门用于匹配信息服务、生物医药、高端商贸企业及现代第三方物流企业进行货物快速分拣、转运及配送的需求。2、电子商务运营产业区：目标客户以国际化大型商业物流企业及电子商务企业为主。3、高附加值现代物流平台：本项目要从传统货交市场开发商或粗放的物流地产开发商的角色向物流平台系统开发商和综合运营商的角色转变。不是简单地提供物业出租、物业管理，更重要的是通过系统地“整合资源、搭建平台、统一管理、挖掘信息、提升服务”，在帮助客户创造价值的同时实现自身价值。四、项目建设方案项目建设方案的基本介绍该项目

11、为单层高标准现代服务综合服务中心，配备有全尺寸集装箱、生产制造组装等平台，单层净高9米，毛高11米；每层承重均为每平米3吨。该中转库为国际最高规格的通用工业仓储设施，在集约用地的同时，能够为用户提供便利的运作条件，免除了传统设施对用户操作效率的影响。建筑主要技术指标项目主要建筑技术指标如下表所示： 名称指标名称指标用地面积200亩 建筑密度0.55-0.65(坡道和挑空面积不计) 建筑面积80,000平方米容积率不低于1.0 （8米以上按2层计算）项目进度安排项目正式启动：2016年1月项目设计及前期审批工作开始：2016年6月项目动工建设：2016年12月项目筹建及实施计划为了将本项目做到最好，建设单位将引进其在其他区域和国家开发类似项目的建设和经营管理经验，并将聘请在项目建设管理方面经验丰富的咨询机构对该项目的建设进行全过程的管理和控制。随着项目的进展，筹建的工作量将不断增加，公司将设专门的工作组分别负责工程的设计联络、市政配套落实、材料设备采购、预算投资控制、施工现场的进度控制工作，形成一个由各专业人员构成的项目管理团队，对整个筹建过程中的工作进行督促、组织、协调，以及编制用款计划，执行资金收支操作。另外在项目建设过程中还将采用工程监理、造价跟踪控制等形式，全过程控制工程的建设。本项目将实施全过程招投标。包括勘察、设计、施工、监理、设备采购