房地产代理公司新销售员培训手册193PPT

1、1电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：深圳建华地产顾问有限公司深圳建华地产顾问有限公司2电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：新销售员培训手册新销售员培训手册3电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13目录目录part 01：建华公司简介建华公司简介 part 02：建华公司经营理念建华公司经营理念 part 03：行政构架行政构架 part 04：房地产基础知识房地产基础知识 part 05：建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型part 06：销售员的条件

2、与素质销售员的条件与素质 part 07：销售员业务知识销售员业务知识 part 08：销售员的仪表仪容销售员的仪表仪容 part 09：销售流程销售流程 part 10：销售的基本动作与肢体语言的表达销售的基本动作与肢体语言的表达part 11：销售常见问题销售常见问题 part 12：销售技巧销售技巧 part 13：客户的心里客户的心里 part 14：谈判的法则与运用谈判的法则与运用 part 15：销售员日常公司要求销售员日常公司要求 part 16：售后服务的重要性售后服务的重要性 part 17：取得客户的信任感取得客户的信任感 part 18：销售人员职业规范化要求总则销售人员

3、职业规范化要求总则 4电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13公司简介公司简介 深圳建华地产顾问有限公司是一家集房地产全程策划、销售（招商）代理及房地深圳建华地产顾问有限公司是一家集房地产全程策划、销售（招商）代理及房地产评估咨询于一体的专业地产服务机构。深圳建华地产顾问有限公司迄今已有产评估咨询于一体的专业地产服务机构。深圳建华地产顾问有限公司迄今已有1010年的年的发展历程。前身是发展历程。前身是19971997年成立的建华地产（香港）公司总公司，起步初期主要是以外年成立的建华地产（香港）公司总公司，起步初期主要是以外销（深圳楼盘在

4、香港销售）为主的代理公司；销（深圳楼盘在香港销售）为主的代理公司；19991999年，成立深圳建华地产顾问有限公年，成立深圳建华地产顾问有限公司，整合国际先进的行业经验以及服务理念正式进入中国大陆房地产市场。司，整合国际先进的行业经验以及服务理念正式进入中国大陆房地产市场。20002000年之年之后，建华地产转以内销为主打方向，经营思路全面调整，提出做专家型全程策划代理后，建华地产转以内销为主打方向，经营思路全面调整，提出做专家型全程策划代理公司理念，同时以独有的公司理念，同时以独有的“1+1”1+1”合作模式积极向广东省外市场拓进。经过多年的努合作模式积极向广东省外市场拓进。经过多年的努力，

5、建华现已拥有了近力，建华现已拥有了近200200人的专业团队。人的专业团队。6 6家分公司及办事处（广东惠州、广东揭阳、家分公司及办事处（广东惠州、广东揭阳、广东惠阳、广东湛江、广东东莞、贵州贵阳等）。作为行内资深的地产顾问公司，建广东惠阳、广东湛江、广东东莞、贵州贵阳等）。作为行内资深的地产顾问公司，建华地产一直秉承华地产一直秉承“做房地产就是做良心做房地产就是做良心”的经营思想，凭借独特的营销理念、全情投的经营思想，凭借独特的营销理念、全情投入的工作意识、真诚的服务态度为开发商和商主提供优质专业的全程服务。通过对项入的工作意识、真诚的服务态度为开发商和商主提供优质专业的全程服务。通过对项目

6、的前期市场调研、项目定位、建筑规划、产品定位、园林规划的准确定位以及后期目的前期市场调研、项目定位、建筑规划、产品定位、园林规划的准确定位以及后期价格策略、销售策略的贯彻实施，全程策划了价格策略、销售策略的贯彻实施，全程策划了100100多个深圳及外地楼盘，取得了骄人多个深圳及外地楼盘，取得了骄人的业绩，深得客户的信赖和赞赏。详情请登陆：的业绩，深得客户的信赖和赞赏。详情请登陆：http:/http:/ /（深圳建华（深圳建华地产网）地产网） 5电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建华公司经营理念建华公司经营理念创新为先创新为先实效

7、为尊实效为尊 专业为本专业为本诚信为上诚信为上6电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13行政架构行政架构7电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识1、什么是房地产？广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。 侠义上的房地产是指土地和土地上的永久性建筑物及衍生的权利，简单的说就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称，即房产和地产的总称。 8电话：(0755)82299128 传真：(

8、0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识2、什么是房地产市场？房地产市场是指房产交易双方经济关系的总和。包括：土地的出让、转让、抵押、开发，房地产的买卖、租赁、转让、抵押、互换、信托以及与房地产相关的装饰等市场。 简单的说房地产市场是指房地产商品进行交易活动的场所。 9电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识3、房地产贷款公积金：公积金：为了解决职工的住房问题，增加工资的住为了解决职工的住房问题，增加工资的住房消费含量，有政府强制执行，有单位和个人各出一部房消费含量，

9、有政府强制执行，有单位和个人各出一部分的形式筹集起来的住房专用资金。分的形式筹集起来的住房专用资金。按按 揭：揭：指客户一次性付清一定比例的房价后，指客户一次性付清一定比例的房价后，由开发商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其由开发商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其余房款向银行一次申请、并分若干年月以约定的还款余房款向银行一次申请、并分若干年月以约定的还款方式向银行归还本金和利息的方法（行为）。方式向银行归还本金和利息的方法（行为）。10电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识3、房地产贷款转按揭：转

10、按揭：通过按揭买来的房产在没有交完全部贷款通过按揭买来的房产在没有交完全部贷款之前需要转让时，把按揭贷款的还款任务转给房屋新买之前需要转让时，把按揭贷款的还款任务转给房屋新买主的一种经济行为。主的一种经济行为。加按揭：加按揭：通过按揭取得了房地产的买卖贷款，在通过按揭取得了房地产的买卖贷款，在还了很大一部分的贷款后，又以已经还的款项作抵押还了很大一部分的贷款后，又以已经还的款项作抵押再次取得按揭贷款的经济行为。再次取得按揭贷款的经济行为。11电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识3、房地产贷款房地产价值评估

11、：房地产价值评估：指以房地产的价值为基础，指以房地产的价值为基础，考虑各种影响价格因素的综合情况，从而使房地产的实考虑各种影响价格因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式即价格表现出来的过程。物形态得以用货币形式即价格表现出来的过程。12电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识4、房地产一、二、三级市场 一级市场：一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者的交易市场。份，将土地使用权出让给房地产经营者的交易市场。 二级市场：二级市场

12、：是指土地使用权出让后，由房地产经是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发以后，从事房屋出售、出租、土地转让、营者投资开发以后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等的交易市场。抵押等的交易市场。 三级市场：三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或再是指在二级市场的基础上再转让或再出租的房地产交易。如二手搂买卖、租赁、抵押、典当出租的房地产交易。如二手搂买卖、租赁、抵押、典当等的交易市场。等的交易市场。 13电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识5、什么是房地产开发？指在依法取得土地使用权的土地上按照土地

13、使用性质和要求进行的基础建设、房屋建设的活动。 6、什么是房地产综合开发？是指在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指导下所进行的房地产开发活动。 14电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识7、宗地和宗地图宗地宗地是地籍的最小单位，是指以权属界限线组成的封闭是地籍的最小单位，是指以权属界限线组成的封闭地块。地块。宗地图宗地图是指土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。是指土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、

14、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。等。15电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识8、土地类型、集体用地和行政划拨用地 土地类型：土地类型：土地分为农用地、建设用地和未利用地。土地分为农用地、建设用地和未利用地。按其使用性质划分，居住、商业、工业、仓储、总和用按其使用性质划分，居住、商业、工业、仓储、总和用地、公共设施用地以及自由集资、微利房用地。地、公共设施用地以及自由集资、微利房用地。 集体用地：集体用地：是指农村集体所有地土地。是指农

15、村集体所有地土地。 行政划拨用地：行政划拨用地：是指县级以上人民政府依法批准，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。的行为。 16电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识9、土地使用年限： 居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年年

16、商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合用地或其它用地综合用地或其它用地5050年年加油站、加气站加油站、加气站2020年年17电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识10、国土局 代表国家行使土地所有者地职权，以及对房地产市场、代表国家行使土地所有者地职权，以及对房地产市场、房地产行业进行管理地政府部门。房地产行业进行管理地政府部门。 办理房产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、办理房产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续地政府部门。赠与等手续地政府部门。 是一个国家地

17、证明机关，法律公证地机构。是一个国家地证明机关，法律公证地机构。 11、产权处 12、公正处 18电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识13、发展商 专门从事房地产开发和经营地企业。专门从事房地产开发和经营地企业。 经政府批准成立，从事房地产咨询、经纪、评估、策划、经政府批准成立，从事房地产咨询、经纪、评估、策划、销售等业务地中介服务机构，接受委托，代办房地产的销售等业务地中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询、评估报告、销售出售、购买、出租、承租及物业咨询、评估报告、销售策划

18、等提供有偿服务的机构。策划等提供有偿服务的机构。 14、代理商 19电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识15、房地产经纪是代顾客进行房地产投资或交易以赚取佣金收入的中介是代顾客进行房地产投资或交易以赚取佣金收入的中介人。人。 房地产通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他房地产通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。人的法律行为。 16、房地产转让 20电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识17、房地

19、产产权、土地所有权以及其出让房地产产权：房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权力。力。 土地所有权：土地所有权：土地所有者在法律规定地范围内享有土地所有者在法律规定地范围内享有对土地占有、使用、收益、处分地权利。我国实行城市对土地占有、使用、收益、处分地权利。我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有地土地制度。占土地属国家所有，农村土地属集体所有地土地制度。占有

20、权、使用权、收益权、处分权构成土地所有权完整全有权、使用权、收益权、处分权构成土地所有权完整全能机构。能机构。 21电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识17、房地产产权、土地所有权以及其出让土地使用权出让：土地使用权出让：是指国家以土地所有者和管理是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金地行为。者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金地行为。 22电话：(0755)82299128

21、 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识17、房地产产权、土地所有权以及其出让土地使用权出让方式土地使用权出让方式 协议协议：是指土地管理部门代表政府与土地使用者以土：是指土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。将土地使用权让与土地使用者的行为。招标招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件地投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权地投标人投标，经评标后确定的中标人取

22、得土地使用权的行为。的行为。拍卖拍卖：是指在指定的时间、公开场合。在土地管理部：是指在指定的时间、公开场合。在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竟投者按规定的方式应门授权的拍卖主持人的主持下，竟投者按规定的方式应价，由出价高者获得土地使用权的行为。价，由出价高者获得土地使用权的行为。23电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识17、房地产产权、土地所有权以及其出让允许采用协议方式出让土地使用权的土地：（深圳）允许采用协议方式出让土地使用权的土地：（深圳） 部分工业用地；部分工业用地；市、区财政全额投资的机

23、关、文化、教育、卫生、体市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非盈利性用地；育、科研和市政设施用地等公益性、非盈利性用地；市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；商品房用地；军事用地；军事用地； 24电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识18、抵押权抵押权 债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押权

24、人可依提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押权人可依法处置抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。法处置抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。 19、房地产证房地产证 权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。是合法权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。是合法拥有房地产的凭证。拥有房地产的凭证。 25电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识20、商品房商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立

25、房设并经过国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交易的房地产。产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交易的房地产。 福利商品房：福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。利性质的房屋。 微利商品房：微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹集资金建设，用产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹集资金建

26、设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。格政策。26电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识20、自建房（集资房）：自建房（集资房）：是指单位自筹资金或合资兴建的房屋。是指单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场流通（按产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场流通（按规定补交地价的除外）。规定补交地价的除外）。合作建房：合作建房：是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资是指一方提供土地使用权，

27、另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。金合作开发房地产的房地产开发形式。违法建筑：违法建筑：是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。物和构筑物。27电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识21、佣金是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。

28、种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。 是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。 22、房地产买卖合同 28电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识23、五证二书 国有土地使用权证国有土地使用权证建筑用地规划许可证建筑用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证商品房销售许可证住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书29电话：(0755)82299128 传真：(075

29、5)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识24、物物 业业 是指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备、设施、是指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备、设施、相关场地。相关场地。 是指专业化的物业管理机构受业主委托，按照国家法律、法规，是指专业化的物业管理机构受业主委托，按照国家法律、法规，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代科学管理和先进的维修养护技术，以经营方式进施，运用现代科学管理和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，

30、使物业行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益，物业管理是一种经营型企业发挥最大的使用效益和经济效益，物业管理是一种经营型企业化的管理，实行有偿服务，并通过一业为主、多种经营，使各化的管理，实行有偿服务，并通过一业为主、多种经营，使各类房屋及其附属配套设施的管理走向自主经营。类房屋及其附属配套设施的管理走向自主经营。 25、物业管理 30电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13房地产基础知识房地产基础知识26、三通一平三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。是指地皮在发展基础上

31、的水通、电通、路通，场地平整。 是指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热是指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通，场地平整。力通，场地平整。 27、七通一平七通一平31电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 1、什么是建筑物？建筑物？指人工建筑而成的东西，包括房屋和构建物两大类。指人工建筑而成的东西，包括房屋和构建物两大类。 分为工业建筑和民用建筑。工业建筑指生产厂房、辅助生产厂分为工业建筑和民用建筑。工业建筑指生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑；民用建筑指学校、医院

32、、商场等公共建筑和房等生产性建筑；民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）。居住建筑（住宅与宿舍）。 2、按建筑的使用性质分类：按建筑的使用性质分类： 32电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 3、房屋结构房屋结构 砖混结构砖混结构- - 一般用于多层建筑，以墙身作为承重结构；一般用于多层建筑，以墙身作为承重结构； 特点：施工方便、造价低、开间小、建筑高度低（特点：施工方便、造价低、开间小、建筑高度低（2424米以下）米以下） 框架结构框架结构- - 以柱为承重结构。以柱为承重

33、结构。特点：施工方便、开间灵活，结合剪力墙可建特点：施工方便、开间灵活，结合剪力墙可建100100米。米。 剪力墙结构剪力墙结构以纯混凝土浇注的墙为承重结构。以纯混凝土浇注的墙为承重结构。 特点：造价较高，一般结合框架运用特点：造价较高，一般结合框架运用 33电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 3、房屋结构房屋结构 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土。混凝土。钢结构钢结构既建筑物的主要承重构件全部采用型钢，如全部既建筑物的主要承

34、重构件全部采用型钢，如全部用钢柱、钢梁的超高层建筑。用钢柱、钢梁的超高层建筑。另外还有：另外还有：砖（石）木结构砖（石）木结构、纯木结构纯木结构、简易结构简易结构34电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 4 4、房地产的特性、房地产的特性 不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性、保值增值性。性、保值增值性。 35电话：(0755

35、)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 5 5、房地产开发程度的分类、房地产开发程度的分类 生地生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。置的房屋及土地。 熟地熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设的土地。在上面进行房屋建设的土地。 在建工程在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用

36、条件的：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。 现房现房：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。它可能是新的，也可能是旧的。36电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 6 6、房地产按层数和高度的分类、房地产按层数和高度的分类 低层建筑低层建筑：一层建筑：一层建筑 多层建筑多层建筑：一般来说多层是指七层以下、一层以上没有：一般来说

37、多层是指七层以下、一层以上没有配电梯的楼房配电梯的楼房 小高层建筑小高层建筑：一般来说多层是指十八层以下、七层以上：一般来说多层是指十八层以下、七层以上配电梯的楼房配电梯的楼房 高层建筑高层建筑：是指十八层以上三十三层（：是指十八层以上三十三层（100100米以下）配带米以下）配带电梯的楼宇电梯的楼宇 超高层建筑超高层建筑：楼高超过三十三层（：楼高超过三十三层（100100米）的建筑米）的建筑37电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 店中店店中店: :

38、商场经过规划分割成无数的小店铺商场经过规划分割成无数的小店铺( (有单独的产权有单独的产权证证),),可独立经营或统一经营可独立经营或统一经营独立别墅独立别墅: : 独门独户独门独户, ,拥有独立的私家花园及后院的别墅拥有独立的私家花园及后院的别墅联排别墅联排别墅: : 有天有地有自己的院子和车库有天有地有自己的院子和车库, ,由三个或三个以由三个或三个以上的单元住宅组成上的单元住宅组成, ,一排二至四层连接在一起一排二至四层连接在一起, ,每五单元公用每五单元公用外墙有统一的平面高和独立的门户外墙有统一的平面高和独立的门户38电话：(0755)82299128 传真：(0755)821941

39、00 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 叠加式别墅叠加式别墅: : 一般四至七层由每单元二至三层的别墅户型上一般四至七层由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成下叠加而成, ,这种产品和联排式别墅相比外立面造型可丰富这种产品和联排式别墅相比外立面造型可丰富一些一些, ,同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点双拼别墅双拼别墅: : 是将两套独立别墅拼建为一体是将两套独立别墅拼建为一体, ,共用一面墙体并共用一面墙体并形成分隔的别墅形式形成分隔的别墅形式板式小高层板式小高层：结合板式设

40、计与小高层的设计的优势，有效加：结合板式设计与小高层的设计的优势，有效加大面宽减少进深提高了居住者的居住质量大面宽减少进深提高了居住者的居住质量39电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 顶层空中花园顶层空中花园：一般可设置成公共的花园空间，也可是顶层：一般可设置成公共的花园空间，也可是顶层住户的空中花园相关绿化配套可设置假山，喷泉，高尔夫训住户的空中花园相关绿化配套可设置假山，喷泉，高尔夫训练场，休闲室，甚至还可设置空中泳池等豪华设施练场，休闲室，甚至还

41、可设置空中泳池等豪华设施塔楼空中花园塔楼空中花园：在塔楼设计的平面部分，一般是住户共享空：在塔楼设计的平面部分，一般是住户共享空间在配置的时候，着重考虑多设置一些老人休息儿童玩乐的间在配置的时候，着重考虑多设置一些老人休息儿童玩乐的设施设施 退台空中花园退台空中花园：一般是住户的独享空间，并且该项目周围应：一般是住户的独享空间，并且该项目周围应该有比较好的自然景观该有比较好的自然景观40电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 空中架层花园空中架层花园：一般

42、在高层项目里面即牺牲建筑面积以：一般在高层项目里面即牺牲建筑面积以5-5-8 8层为单位设计架空层它实际是塔楼平面空中花园的放大与层为单位设计架空层它实际是塔楼平面空中花园的放大与叠加，但在设置时注意不能与塔楼空中花园雷同，因为此种叠加，但在设置时注意不能与塔楼空中花园雷同，因为此种花园是为强调沟通与改善生活品质而设，要注重花园的文化花园是为强调沟通与改善生活品质而设，要注重花园的文化品位品位空中连廊花园空中连廊花园：一般采用在高层项目里面，由两栋高层在空：一般采用在高层项目里面，由两栋高层在空中以连廊方式连接，在连廊里设置花园中以连廊方式连接，在连廊里设置花园阳台空中花园阳台空中花园：将阳台

43、功能放大因而形成私家花园：将阳台功能放大因而形成私家花园41电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 内部空中花园内部空中花园：在户型里牺牲一部分面积形成入户花园：在户型里牺牲一部分面积形成入户花园空中别墅空中别墅：发源于美国以：发源于美国以“第一居所第一居所”和和“稀缺性的城市黄稀缺性的城市黄金地段金地段”为特征是一种把繁华都市生活推向极致的物业类型，为特征是一种把繁华都市生活推向极致的物业类型，有其下特征有其下特征 ：最黄金地段一般在市中心的繁华商业商务

44、区最高位置一般处于高层建筑物顶层最高单价和总价面积最少在两百平方米以上最高挡配置处于私密性考虑一般配有私人泳池且一梯一户最少供应量在一个楼盘中产量太大就不能体现其稀缺性42电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 全复式全复式：是在多层建筑里面从第一层到顶层单位都采用复式：是在多层建筑里面从第一层到顶层单位都采用复式住宅结构的户型设计住宅结构的户型设计小复式住宅小复式住宅：它将大面积复式户型小型化，所面向的客户群：它将大面积复式户型小型化，所面向的客户群更广

45、泛更大众化更广泛更大众化泛别墅泛别墅：在小高层中将底层一至三层独立出来设置单独的入：在小高层中将底层一至三层独立出来设置单独的入口，车库和花园形成口，车库和花园形成“别墅别墅”，这样除了顶层没有坡屋，这样除了顶层没有坡屋顶另外隔离出一处供上层住户使用的电梯井空间外在硬顶另外隔离出一处供上层住户使用的电梯井空间外在硬件的配置上和别墅没有什么差别，件的配置上和别墅没有什么差别，“泛别墅泛别墅”和其它楼和其它楼层不可分割因此从一定意义上讲它并不是一种独立的住层不可分割因此从一定意义上讲它并不是一种独立的住宅形态宅形态43电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2

46、021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 错层式复式错层式复式：由于本身固有的特点存在很多难以克服的缺点，：由于本身固有的特点存在很多难以克服的缺点，它虽然使住宅室内更富有空间上的变化但也失去了普通住宅它虽然使住宅室内更富有空间上的变化但也失去了普通住宅单元那种结构紧凑管线对齐灵活多变的优点，使复式住宅的单元那种结构紧凑管线对齐灵活多变的优点，使复式住宅的优越性大打扣折。而错层式复式住宅是一种可以集单元式住优越性大打扣折。而错层式复式住宅是一种可以集单元式住宅与复式住宅两者之所长而又避免两者之所短的住宅形式，宅与复式住宅两者之所长而又避

47、免两者之所短的住宅形式，它的根本思路是把复式住宅上下两层的它的根本思路是把复式住宅上下两层的“静区静区”和和“动区动区”在垂直的面上错开，即错开一层，然后分别叠放在一起用室在垂直的面上错开，即错开一层，然后分别叠放在一起用室内楼梯连接起来内楼梯连接起来44电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的分类、别墅与住宅的分类 错层式住宅错层式住宅：每套住宅房型的平面起不同使用功能不在同一：每套住宅房型的平面起不同使用功能不在同一平面层上，一般是公共开放空间位于一个标高的平面上如客平面层上

48、，一般是公共开放空间位于一个标高的平面上如客厅，餐厅，厨房等。私密性较强的房间处于同一个平面如卧厅，餐厅，厨房等。私密性较强的房间处于同一个平面如卧室，书房等两个部分之间通过台阶联系室，书房等两个部分之间通过台阶联系三错层三错层：指拥有三层空间的错式住宅，它将客厅，饭厅，卧：指拥有三层空间的错式住宅，它将客厅，饭厅，卧室分别设在三个独立的平面上，有效的解决了动静，干湿的室分别设在三个独立的平面上，有效的解决了动静，干湿的分区问题分区问题45电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 7 7、别墅与住宅的

49、分类、别墅与住宅的分类 双跃式住宅双跃式住宅：在同一单元中既采用了东西错，又采用了南北：在同一单元中既采用了东西错，又采用了南北错或是采用了两级同向错层错或是采用了两级同向错层跃复单位合体跃复单位合体：中底层采用了错层结构，将居住空间有效的：中底层采用了错层结构，将居住空间有效的划分为相对集中与分离的三个层面划分为相对集中与分离的三个层面46电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 8 8、什么是房地产业、什么是房地产业 ？是从事房地产投资开发（包括组织建设）、经营、管理和服是从事房地产投资开发（包括

50、组织建设）、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。务的行业，属于第三产业。 47电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 9 9、房地产开发经营过程、房地产开发经营过程 寻找投资机会寻找投资机会 投资机会筛选投资机会筛选 可行性研究可行性研究 获取开发用地获取开发用地 规划设计与方案报批规划设计与方案报批 施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收 租赁或出售租赁或出售 物业管理物业管理48电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建

51、筑知识与建筑类型 1010、什么是商品房预售、什么是商品房预售 ？是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 11 11、商品房预售具备的条件、商品房预售具备的条件 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；使用权证书； 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设持有建设工程规划

52、许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；工程质量和安全监督手续； 已确定施工进度和竣工交付使用时间；已确定施工进度和竣工交付使用时间； 七层以下的达到主体工程封顶，七层以上的，主体工程须建至工七层以下的达到主体工程封顶，七层以上的，主体工程须建至工程预算投资总额的三分之二以上层数；程预算投资总额的三分之二以上层数； 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户； 县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；许可证； 法律、法规规定的其它条件；法律

53、、法规规定的其它条件；49电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 1212、房地产现售具备的条件、房地产现售具备的条件 房地产开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企房地产开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过军工验收；已通过军工验收； 拆迁安置已落实；拆迁安置已落实； 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套

54、基础设施具备交供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；件或者已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实；物业管理方案已经落实；50电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 1313、建筑用地面积、建筑用地面积 红线范围内的面积（包括居住用地、公共建筑用地、道路用红线范围内的面积（包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地面积）地、绿化用地面积） 14

55、14、总建筑面积、总建筑面积 所有建筑有效的面积（住宅建筑面积、公共配套面积）所有建筑有效的面积（住宅建筑面积、公共配套面积） 1515、容积率、容积率 建设用地范围内的总建筑面积与建设用地面积的比率；建设用地范围内的总建筑面积与建设用地面积的比率； 51电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 1616、建筑覆盖率（建筑密度）、建筑覆盖率（建筑密度） 是指建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积是指建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率（的比率（% %）；）；1717、绿化率

56、、绿化率 是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（建设用地面积的比率（% %）。）。 52电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 1818、预售面积、预售面积 是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。供房地产预售时使用。 1919、竣工面积、竣工面积 是指房地产竣工后实测的面积或与竣工房地产尺寸相符的建是指房地产竣工后实测的面积或与竣

57、工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供数据。竣工验收、产权登记等提供数据。 53电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 2020、房屋共有建筑面积、房屋共有建筑面积 是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值

58、班警卫室等，以及为整栋服务公共用厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 2121、房屋的基底面积、房屋的基底面积 是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 54电话：(0755)82299128 传真：(0755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 2222、房屋的建筑面积、房屋的建筑面积 是指建筑物各屋外墙（或外柱）、外围以内水平投影面积之是指建筑物各屋外墙（或外柱）、外围以内水平投影面积之和。包括套内（单

59、元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑和。包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。面积两部分。 2323、房屋的公用建筑面积、房屋的公用建筑面积 是指建筑主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过是指建筑主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.22.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外走廊、大堂、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突平台、内外走廊、大堂、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间等。出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间等。 55电话：(0755)82299128 传真：(0

60、755)82194100 邮箱：2021-11-13建筑知识与建筑类型建筑知识与建筑类型 2424、房屋使用面积、房屋使用面积 指建筑物各层外墙以内的水平投影面积之和，包括内墙墙体、指建筑物各层外墙以内的水平投影面积之和，包括内墙墙体、单独拥有的外墙墙体和公用墙体的一半面积。单独拥有的外墙墙体和公用墙体的一半面积。 2525、房屋的公用建筑面积是如何分摊、房屋的公用建筑面积是如何分摊 每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算： 有面积分割协议的，应按其文件或协议进行计算；有面积分割协议的，应按其文件或协议进行计算； 如无面积分割