保定市商业项目市调报告53p

1、保定市商业项目市调报告根据我项目地块属性及以餐饮、休闲、娱乐为主线的定位原则，我部采取针对保定城区相关商业进行初步调研：一、 餐饮：保定市餐饮名店：1、唐人美食山：位于保定市高新区，是保定餐饮业中规模最大、建筑别具匠心的专业性餐厅。这座“都市里的山庄”，成为古城保定一道靓丽风景。2、保定市金筷子餐饮有限公司：以经营家常菜为主的餐饮连锁企业，在餐饮市场享有一定的盛誉。公司自2000年7月创立至今，已先后成功开了九家店。总营业面积2万5千多平方米，日接待能力可达到9000人。曾先后被授予“十大特色餐饮明星企业”和“绿色餐厅”称号，2005年9月又荣获“河北省第八界消费者信得过单位”称号。 3、玲珑

2、小镇是我市首家情调餐饮店：开业后陆续推出了女性主题餐厅、烛光餐厅、博客餐厅等概念，玲珑小镇定位精准为知识分子、艺术人士、中产阶层、时尚一族，成为保定最具人文情怀的主题餐厅。4、保定市慧泽园餐饮服务有限公司：始建于2000年12月份，集餐饮娱乐健身于一体，中餐、火锅两种业态、两大品牌，七家直营店，一家加盟店，总营业面积1.8万平米，可同时接待4000余人用餐的大型现代化餐饮公司，在同行业中位列前茅。5、山东菜馆：总部成立于2009年6月28日，主营胶东风味、青岛小海鲜、沂蒙特色、老保定家常菜。6、保定古城大院餐饮有限公司：坐落于竟秀公园东侧，经营面积4000余平方米，内设有桃园厅、宴会厅两座大厅

3、和46间独具风格的雅间，饭店可同时接纳900余人用餐。7、保定全聚德烤鸭店：店名：全聚德烤鸭店行业：餐饮饭店分类：饭店街道：天威路地址：天威西路283号（天威路也向阳大街交叉口东行100米路北） 8、渔人码头：渔人码头酒店始建于河北省二零零二年，位于河北省保定市高新技术开发区。是河北餐饮业中规模较大，建筑装饰别具匠心的专业性餐厅。酒店营业面积四千多平方米，一楼有宽敞的就餐大厅八百平方米，可接待大型宴会。一二楼共有各类雅间四十余间，三楼是婚宴大厅，可以容纳三百人。9、保定会馆：河北玉兰香保定会馆饮食有限公司始建于1987年，二十年的经营，成为河北省餐饮名片。保定会馆被誉为“一座能吃的博物馆”，2

4、006年6月，直隶官府菜被认定为河北省首批非物质文化遗产； 10、花神食府：恒祥北大街，采用后现代手法装饰的餐厅，有44个雅间，营业面积1464平米。 11、鲍一鲍养生火锅：12、育德会馆：保定育德会馆为生态园林式涉外商务会馆，位于保定市繁华的商业街区裕华西路631号，总占地面积7000平方米，集养生餐饮、住宿、茶艺、保健服务、康复理疗、美容美体于一体的综合型商务会馆。 二、 保定市大众型餐饮1、小蜜蜂餐厅：始建于1999年8月16日，原名为“小蜜蜂豆浆大王”为保定名优餐饮品牌。蜜蜂私家菜经营面积：800平方米。地址：阳光北大街206号（原韩村南路百花小区3-8门脸）保定五四路店：经营面积：1

5、500平方米。2、 “小尾羊火锅”：大厅容量:90人，营业面积：600平米。3、桥西村酒店：主营家乡菜、川菜,。一楼和三楼为宴会厅,可同时接待750余人,二楼和三楼共40个雅间,可同时接待350余人。4、保定湘都食府（湘都锦观城）：保定市李庄街与瑞兴路交叉口北200米路西，湘土 湘情 湘风貌 原汁原料 原味道。5、好喜来鱼王村大酒店：鼎力打造“鱼水文化，成功创建了保定地区鱼宴的领军地位，成为保定地区鱼宴第一品牌。6、保定市老公社：是一家经营地道农家菜的怀旧风格餐厅,菜品主要分为"老公社主打菜,"精品菜","经典回顾","新菜推荐&qu

6、ot;,"甜蜜诱惑"几大系列。7、保定老城根涮肉馆（高开区分店） ：保定市朝阳北大街955号（保百对过，星光国际南行200米路东）雅间：50间。 8、保定老街坊永华店：永华大街390号（永华北路与西大街正西北角）雅间：13间。 9、保定老城根沸腾鱼永华店：永华北路秀兰公寓a座，雅间：14间。10、保定味道粥掌柜餐厅：长城北大街200号（前卫路小学南行100米路西），雅间：11个间。三、 保定市时尚型餐饮1、仟味牛排：源于台湾，是以经营西餐牛排为主的连锁餐饮企业，已有近十年的餐饮经营及管理经验，餐厅的大厅容量150人，营业面积：720平米。2、刘三狗肉馆：狗肉一直是民间小吃，

7、刘三狗肉馆却把它推上了大雅之堂，把它做奇了。他的奇，一奇在文化。一座普通的四合小院，一溜雅间，清新淡雅，墨宝留香，古城的名人宇画目不暇接；二奇在口味，刘三采用新鲜、合格的狗肉，以三宝之一的槐茂面酱为主料，加以特殊辅料，博采众家之长，如今，刘三狗肉馆成为保定的一味特色名吃。3、香港城市农夫：城市农夫茶餐厅主营湘菜，浏阳蒸菜（包括.滋补火锅）特色干锅，大厅容量： 100 人， 营业面积： 258平米。4、保定鼎极尚座火锅：雅间数量：8间，保定市莲池北大街青少年宫南行50米路西。5、 鱼香苑：作为保定特色餐厅，很好的融合了保定人的就餐习惯，无论散座，还是家宴、商务宴请，都会有相应的就餐环境，同时可容

8、纳350余人就餐。6、嘎子村酒店：成立于2009年10月16日，位于秀兰城市花园内社区服务会所一层南侧，嘎子村主营白洋淀渔家宴，老口味农家饭。7、保定蜀秀时尚餐厅（原味道）：  【网上预订】五四西路350号（河北建设家园对过，新市区政府西行200米路南）雅间：20间。8、保定时尚客牛排高新区店：保定市天鹅西路世纪大厦一层底商（市总工会东行100米路北）。9、保定前街57号餐厅：南市区市府前街57号(保定市急救中心附近）。10、金记酿皮恒祥大街店 ：恒祥大街与东风路交叉口东北角，雅间：8间。另：保定餐饮一览表：保定市餐饮名店保定唐人美食山唐人美食山保定市天鹅西路111号318

9、8888山外园酒店保定市向阳南路137号3218888地球村酒店保定市建华北路420号2031888花神食府保定市北市区恒祥北大街1139号3337288大丰收酒店保定市玉兰大街369号5010888保定市金筷子餐饮有限公司金筷子总店乐凯南大街820号3260888金筷子高开区店天鹅路352号3137222金筷子西苑店天鹅中路1391号3339666金筷子筷乐回家店市府前街113号2056666保定市玲珑小镇餐厅恒祥北大街1095号3166000保定市慧泽园餐饮服务有限公司总店裕华东路669号5018777慧泽园火锅城玉兰大街8号5060222慧泽园茗园裕华东路669号5029999慧泽园西郊

10、分店乐凯北大街980号3120333慧泽园花园里旗舰店花园里3279555山东菜馆向阳北大街1199号5957222保定双惠贸易有限公司全聚德烤鸭店天威西路283号5030436保定古城王家大院餐饮有限公司（西院）五四中路2089号3030888保定市大柳树餐饮有限公司总店建华南路59号2012137新北街店莲池北大街139号5050888百花店百花东路908号2010888保定市玉兰香直隶会馆餐饮有限公司秀兰店乐凯南大街388号3237777三丰店三丰中路889号2157555中银店朝阳大街16号3098288保定市老城根餐饮发展有限公司高开区店高开区朝阳北大街955号3115666永华路店

11、永华南路秀兰公寓a座底商2026006老城根刷肉店天威中路807号2015490古城印象（李家大院）阳光北大街578号3163333浪味仙生态城朝阳北大街3120000保定市绿罗湾生态园餐厅七一东路5993333保定市新市区新尚膳府邸私房菜馆向阳北路889号3156622保定博大贸易发展有限公司东来顺饭庄天威东路277号2039188保定市渔人码头餐饮服务有限公司祥园路69号3128555裕华路140号5991666保定市新市区鼎级火锅城东风西路联通营业厅西侧3060909保定市宇旭四季经典餐饮有限公司银杏路118号3128222鲍一鲍养生火锅恒祥北大街21号3153166保定时尚型餐饮店保定

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23、0056保定市新市区老字号南海渔村餐厅阳光北大街旺角小区40号3156111保定市新市区老牌坊火锅店朝阳南大街818号3215999保定市新市区京福华肥牛城阳光北大街3133519保定市新市区郭记花江狗肉馆七一中路1573号3329921保定市新市区温定小海鲜馆天鹅中路466号3133918保定市新市区福记铁锅王饭店百花西路55号3029699保定市新市区襄和居七一西路芳苑巷6号3163626保定市新市区鹿膳房酒店盛兴西路金霞别墅3120077顺风肥牛天威中路2023377喜逢春火锅城天威西路768号3236338知名餐饮分布示意图：二、休闲、娱乐： 休闲：1、保定英派斯健身俱乐部：是英派斯全

24、国连锁体系的高档会员制健身会所。自2004年以来，已先后建成四家场馆，成为保定地区最专业最优势的健身产业。 2、仙山茶艺社：坐落在保定市高开区复兴西路517号，2001年4月8日正式开始营业，营业面积近千平方米，内设各种不同风格雅间共18个。 3、保定市华夏良子保健有限公司：是华夏良子集团在保定开设的第一家连锁店，面积近一千平米，拥有大小豪华包厢30多个。娱乐：1、 金色年华ktv：2、火知了ktv ：拥有不同规格、风格各异的ktv包厢。采用日本原装音响设备，先进的电脑点歌系统，七一中路23号福泰商厦3-4楼。3、保定市万星娱乐中心：城隍庙街88号。4、保定市金永练歌城：恒祥南大街133号。5

25、、五月花ktv：一家大型k歌娱乐场所，七一东路215号长城公寓。6、万星楼量贩ktv：拥有不同规格、风格各异的ktv包厢，城隍庙街88号。7、保定市酷热文化娱乐有限公司：保定酷热0312ktv，6000余平米的营业面积、88间大小包房、国际品牌顶级音响、保定首家所有包房均采用多媒体投影仪、使用目前保定最先进的完全液晶触摸屏点歌系统。8、保定市北市区花时间酒吧9、保定花样年华夜总会：位于保定市中心裕华路，是保定中高阶层人士商务、休闲的首选场所，此场所拥有60余间高档商务包厢，使用顶级魔界视易点播系统，台湾声皇高档卡包音响。10、保定天映影城：是保定市第一个具备“五星级”标准的电影城，四层共五个电

26、影放映厅可容纳723位观众。11、百花影院：是我市唯一拥有最大影厅及超大银幕的豪华影院，有可容纳600位观众的观影大厅、高7米长16.26米的超大金属银幕、高档舒适的座椅、美国2k/3d数字电影放映机及澳大利亚奥卡还音设备，并设有温馨浪漫的情侣厅。12、保定市太空网络俱乐部另：保定休闲、娱乐业态商家一览表：保定休闲业态商家保定英派斯健身俱乐部总店保定市青少年宫一楼5080033裕东店保定市裕华西路150号2035596健身广场店保定市252医院旁富泰商厦2031066恒通店保定市恒通财富中心b座3333327龙座店保定市朝阳北大街1178号3288222保定市天颜女子俱乐部有限公司天鹅西路21

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31、三丰中路178号动感ktv2166662保定市红月亮娱乐餐饮有限公司南唐胡同铁面将军庙10号2030099保定市金咏练歌城横向南大街133号2017178保定市侨升文化发展有限公司裕华西路493号2038222保定市南市区友联会馆西大街400号2028999保定市南市区九头鸟休闲娱乐中心东风西路32号3013222保定市新市区华海金钱柜茶艺馆华海大厦3楼3218848保定市新市区金钱柜茶艺馆高开区石化小区建行旁3321345保定市南市区唐歌ktv高开区廉良街239号3126600保定市酷热文化娱乐有限公司东风店东风中路629号5050312裕华店裕华东路14号2060312保定深度国际酒店餐饮

32、娱乐有限公司时代路55号百世开利c区3015518花样年华夜总会裕华路总购二楼2051888保定市北市区花时间酒吧莲池大街215号2065333保定市公园电影院永华南大街2037899保定市天映影联影城永华北大街378号5067465保定市百花电影院百花路671号3027323保定市红星剧场商场街67号2038121百特网吧五四东路294号5044095保定市太空网络俱乐部恒祥南大街91号2063555保定市北市区青铜网吧北河沿84号5098888保定市奇意网络服务有限公司七一西路3113334保定市休闲、娱乐业商家分布图：三、保定市租金平效调查： 1、新市区：地址面积转让费租金交付方式平效市

33、府前街454万2.9万/年半年付1.77元/天高开区1505万5.8万/年半年付1.06元/天凯撒皇宫旁40025万8.9万/年年付0.61元/天阳光北大街30042万8万/年半年付0.73元/天新一代c区606.5万4万/年年付1.83元/天无印良品1563.6万/年年付0.63元/天华电一校20015万9.2万/年半年付1.26元/天乐凯大街30013万3万/年年付0.27元/天天威西路80016.5万8万/年年付0.27元/天高开区60015.5万/年年付0.86元/天天威路城根20023万6万/年半年付0.82元/天西关40020万12万/年半年付0.82元/天租金0.27元/天1.7

34、7元/天均效：0.66元/天2、 北市区：地址面积转让费租金交付方式平效东风中路453.8万3.6万/年年付3.47元/天东风公园503.5万2万/年年付1.10元/天红旗大街3008万6.5万/年年付0.59元/天七一中路3007万6万/年季度付0.55元/天鑫和花园1506万/年年付1.10元/天华联附近652万/年年付0.84元/天恒祥北30010万2.2万/年年付0.27元/天东风桥旁200040万/年季度付0.55元/天天鹅东路35016万11万/年半年付0.86元/天天鹅中路40016万12万/年半年付0.82元/天五四路三中20014万4.1万/年年付0.56元/天秀兰尚城100

35、2.4万/年年付0.67元/天租金0.27元/天3.47元/天均效：0.63元/天3、 南市区：地址面积转让费租金交付方式平效裕华路保百46013万40万/年年付2.38元/天向阳北大街1502万/年年付0.37元/天裕华路100012万10万/年年付0.27元/天三丰中路25011万3.9万/年半年付0.43元/天三丰中路1608.9万/年年付0.68元/天中华小区602万2万/年年付0.91元/天南唐胡同601万1.44万/年年付0.67元/天裕华路160.96万/年年付1.67元/天租金0.27元/天2.38元/天均效：0.88元/天四、保定市楼市出售价格调查：地址面积（）售价（万元）单

36、价（/元）东元宝小区55.27335970兰湾b区105666280盛和家园87.1846.85370盛和家园90.4659.5657094.42545719星远现代城150352333都市桃源6815.62294永华园53.76336140枫林花溪92.52404320富景蓝湾9625.52656东方家园150.771107290北城枫景101454450104504810光华小区6031.85300博园小区137815910新一代c区9657.66000香溪茗苑67.9429.894400康欣园北区84.3485690世纪华庭二期12392.257500阳光水岸8440.54820阳光水岸

37、8843.849701256048008842.54830东湖雅居89.1348.85475领秀世纪城97.0448.525000京南一品二期110.4575.116800105.3562.16590011068.2620093.2857.56160丽景蓝湾a区111.3495853032268120维多利亚夏都102.958.6569010257.125600东湖印象9850.96520093.4351.555009851.945300山水华庭二期10467.66500绿都皇城94.42545700博鑫青年城99.7585800锦绣花园90394300新世纪花园986667001036967

38、00源盛嘉禾91.41505460城市花园97626400四季城13983.46000智慧城41.4320.22488037.5718.33488038.618.844880平均单价： 6356元/保定市商铺出售价格调查：地址面积（）售价（万元）单价（/元）育德中学对面195.2370.8819000天平小区底慈阁50501000065.5849.197500西大街68.8682.6312000锦绣城1941668550琅瑚街62.0510016100中华小区12030025000606611000钻石家园450742.516500迎宾小区62861390062841

39、3550幸福小区165.5145.648800军校广场122.8245.620000华联商城32.648124800淮军公所607212000永华园809011250仁达园8510011760平均单价：14724元/到达项目公交线路调查：（4路、27路、29路、39路、61路）4路：首末班6:0021:00，往返长度：13.3公里，火车站双胜街南口；27路：首末班6:0021:00，往返长度：21.8公里，火车站保定学院；29路：首末班6:0020:00，往返长度：29.2公里，高科产业园区保定学院；39路：首末班6:0020:00，往返长度：31.8公里，长城公司保定学院；五、项目周边调查：

40、我项目周边拥有两大客源：1、 院校师生客源：l 河北工商学院：学院办学层次为本科教育，学院目前设置42个本科专业，拥有一支结构合理、实力雄厚的700余人师资队伍，全日制本科生13940人。l 保定外国语学校：学校占地面积180亩，建筑面积70000多平方米，拥有现代化的学术报告厅、体育馆、田径场和高标准的教堂楼、实验室、图书馆、食堂、公寓等。l 保定市十七中、保定师专、保定学院、洪金宝影视培训基地。2、 民营科技园区员工：瑞普生物、中国网通、九鼎电力设备有限公司、河北荣毅集团、河北硅峰电力集团、唐钢板材有限公司、东大日化有限公司、维特瑞交通设施有限公司、天利特种线材制造公司、安装工程第三分公司

41、、耐斯电气有限公司、河北邮电实业有限公司、中国移动、东方药业有限公司、九华消防有限公司、保定神画印铁罐、保定市心慧教育设备有限公司、华之澳、保定普天奥电子科技设备有限公司、宇航公司、河北通达泵阀有限公司、保定市北方特种气体有限公司、保定市华异特电气有限公司、立中车轮、保定市东方整流变压器有限公司、保定市开源铁塔厂等28家规模企业员工。六、客层属性：v 品位型：高端人群：文化主导消费品位型顾客需求与喜爱：购物（物质）u 项目的建筑品质（商厦硬件、软件的国际化标准）u 购物环境舒适、优雅u 商品的品牌标准（品牌、潮流的引领性）u 服务的品质（人性化服务的体贴性）u 客层身份的体现（商厦的品质定位效

42、应）生活（精神）u 会客、小聚的功能u 商务休闲的功能u 商务娱乐的功能u 运动、康体的功能1、美食： （档次型餐饮、特色餐饮） 高档饭店（私人会所、知名饭店等）、异国餐厅（西餐厅、日本、韩国料理、泰国餐、葡国餐等）、特色餐馆（私家菜馆、粤菜馆、上海菜、海鲜、川菜等）2、饮品：茶叶、咖啡、高档白酒、啤酒、洋酒、红酒、品牌纯净水、绿色鲜果饮料3、娱乐：旅游、健身馆、运动馆、高尔夫、保龄球、名人ktv、高档酒吧等4、休闲：美容美体、名人spa馆、足疗保健馆、茶社、咖啡厅等5、购物： 品牌服饰、品牌鞋、包、化妆品、高档礼品、家居家饰家纺、灯饰、家电数码、家具、住宅、名车、名表、古玩、黄金、珠宝、滋补

43、品、保健药品、保健器材、茶叶及周边产品、高档烟酒（白酒、洋酒、红酒）、名贵宠物（犬、猫、鱼、鸟等）及周边产品、名贵植物、山石等v 时尚型：潮人行为主导消费时尚型顾客需求与喜爱：购物（物质）u 项目硬件、软件的个性张扬、色彩绚丽 u 体验个性商品的聚集地（时尚、个性、潮流） u 有展示个性的空间（极限运动场） u 能痛快的玩（年轻人喜爱的娱乐项目） u 能疯狂的吃（特色小吃） u 文化、才艺交流平台（相应的工具书、器材的售卖） 1、吃： （特色小吃、特色餐饮） 特色小吃：串串烧、麻辣烧烤、米线、麻辣烫、油炸系列、章鱼小丸子、铁板系列、特色快餐、快捷食品等特色餐饮：火锅、自助型餐饮、韩国烧烤、日本

44、料理、川味系列馆、广味小馆、肯德基、麦当劳等2、喝：街客、街景、吸吸吧、水吧、碰碰凉、冰激凌屋等3、玩：量贩ktv、慢摇吧、大型电玩、网吧、台球、鬼屋、真人cs、电子竞技场、休闲吧（避风塘）、室内运动馆（足球、篮球、羽毛球、兵乓球）、滚轴、滑板、小轮车、攀岩等4、乐：电影院、像你吧、陶吧、沙画吧、大头贴、美甲、美发、 个人写真、纹身、美容美体等5、购： 个性服装、品牌运动系列、品牌时尚系列、品牌休闲系列、外贸商品、个性饰品、鞋、包、化妆品、时尚家饰、个性礼品（hello kitty）、玩具、时尚配饰商品（手表、皮带、打火机）、体育用品、户外用品、文化用品、音像、乐器、工具书、电玩及周边产品、数

45、码及周边产品、日用品等v 大众型：工薪阶层：价格主导消费时尚型顾客需求与喜爱：u 交通便利（可快速到达） u 购物的方便快捷 u 商品的标准（物美价廉） u 商品可选性、可比性大 u 可随意挑选、砍价 1、饮食： 大众饭馆、传统酱货（猪头肉、羊杂碎、火腿肠等）、大众小吃（毛豆、煮花生、炸素丸子等）、熟食（馒头、烧饼、面条等）、生鲜类（鸡鸭鱼肉、蔬菜、水果）、干货（瓜子、葡萄干、开心果等）、农副产品（米、面）、副食（鸡蛋、调料等）、奶、碳酸饮料、大众啤酒、白酒、普通饮用水等2、娱乐休闲：免费公园、广场、曲艺馆、大众舞厅、棋牌室、大众浴池等3、购：超市、传统百货商场、农贸市场等七、项目swot分析

46、：优势分析Ø 物流便利；Ø 本案近邻众多学府、企业，临主要交通要道。Ø 城市发展重心东移，发展势头迅猛 机会分析Ø 周边服务类商业极为稀缺，商业地产基本空白Ø 东湖等众多项目将相继开启劣势分析Ø 周边环境未开发完整，缺乏商业气息Ø 作为商业地产项目，本案对经营者的吸引力不及成熟商圈Ø 商业运营经验不足Ø 区域内已有商业，租金较低，对本项目有一定的不利影响风险分析Ø 运营前期，商家投资、经营难度较大Ø 各商业地产项目之间存在竞争八、从招商角度分析：租金并非影响商家进驻项目的主要原因，主要是商家对项目诸多因素信心不足： .对该项目社会客流不足的疑惑 .对该项目定位是否能实现的疑惑 .对该项目日后经营消费档次的疑惑 .对该项目日后经营支持的疑惑 .对该项目成熟时间的疑惑九、市调分析：我项目位于津保高速入口，北市区以东，七一东路南侧，与民营科技园区、学院区南北相邻。就现在此区域地理位置而言，项目以西至东二环路，没有居民沉淀及相关商业配套，属城区边缘地带。从上述市调结果看，保定市餐饮、休闲、娱乐业种均分布在市内三区的环内区域