2016年中国房地产行业运行状况及新态势分析概述

1、网址：后产业的交的库2016年中国房地产行业运行状况及新态势分析房地产业是我国国民经济的重要构成。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分 转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2014年以来，房地产市场运行态势出现了新变化。房地产市场整体平稳，但不同规模城市间呈现分化趋势， 其中一线城市房地产市场状况良好，但二三线城市房地产市场则相对状况较差。房地产市场的分化影响到房地产开发商的拿地行为，一线城市平均成交土地面积保持强劲上升态势，二、三线城市恢复较为缓慢，土地溢价率总体快速上涨。同时，去

2、库存成为房地产行业的关键词之一，房地产投资增速持续下降，房屋新开工面积同比减少，而销售面积和销售价格则呈先降后升态势，2015年以来回升明显。目前商品房库存增速放缓，但库存总量仍处高位；一线城市商品房存销情况好于二三线城市。分物业类型来看，各类型房地产投资增速在整体放缓的趋势下， 均呈下行趋势。新开工 面积同比变动趋势基本一致， 2014年10月累计增速达到峰值，而后增速开始呈下行趋势。竣工面积方面，办公楼竣工情况好于住宅和商业营业用房。 土地溢价率方面，住宅用地和商 业用地联动性强，住宅用地土地溢价率高于商业用地， 工业用地溢价率最低。商品房销售面 积2015年三季度触底回升；办公楼销售增速

3、赶超住宅和商业物业。从房地产上市公司经营状况来看，其盈利能力明显分化，龙头企业盈利能力持续增强，而中小型企业盈利能力相对较低，行业整体利润空间收窄。房地产行业龙头企业平均资产规模和存货规模明显高于中小型企业，且龙头企业资产和存货规模持续明显增长。上市房地产企业整体融资力度加大， 债务负担有所加重，资金来源总额和来源结构保持稳定，债券融资规模急剧扩张，并对房地产信托形成了一定的替代。上市房地产企业预收账款规模有所增长， 可以预见未来12个月上市房地产企业收入实现较有保障。同时，房地产企业积极探索新的 业务模式，养老+地产、地产+金融、互联网+地产、园区+地产等新模式纷纷涌现。政策方面，房地产调控

4、思路有所转变，由直接行政性“限购”转变为综合使用信贷、税 收及多种市场化方式综合调控的方式，同时随着房地产市场进入调整期， 调控政策有所放松,以此刺激楼市需求特别是改善型需求。现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。同时，长期来看，人口结构等因素将扮演更重要的角色，去库存已成为行业共识，可以预见，房地产行业实质性调整刚刚开始，而市场的分化将进一步加大。未来几年， 预期龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。而随着融资渠道的进一步拓宽、融资成本进一步下降、行业集中度提高和房地产企业业务向一

5、二线城市集中，预计短期内行业整体信用风险将有所下降。、行业整体运行状况念pikhi有智库1imthrt"! fei-uarek liaivrikwsva房地产投资增速持续下滑；办公楼投资增速为各类房产之首；一线城市投资增速保持高位运行，三线城市投资增速跌至低位后下半年有所回稳从近年房地产行业发展趋势来看，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动，房地产开发投资增速在经历了2012年的起底回升之后，2013年以来一直呈下行趋势。2014年，虽然房地产行业调控政策逐步放松，但在前期过快发展和宏观 经济增速放缓影响下，房地产开发投资增速仍呈下降趋势；全年房地产开发投

6、资95,035.61亿元，同比增长10.50%,较2013年同期增速下滑9.0个百分点。2015年，全国房地产开发 投资95,978.85亿元，同比增长1.00%,增速较上年下滑 9.50个百分点，为近五年来的最低 点。作为房地产市场景气度的前导指标，房地产开发投资增速的下降预示房地产开发商对未来房地产市场的谨慎态度和未来可售房源的下降。分类型来看，近年来各类房产投资增速在房地产投资整体放缓的趋势下，均呈下行趋势。其中，住宅类投资在房地产开发投资中占比最高，一直维持在67%-68%区间，其投资增速变动趋势与房地产开发投资总体趋势较为一致，住宅投资增速在2013年2月达到23.40%的峰值，之后

7、一路平稳下行，2014年住宅投资64,352.15亿元，同比增长 10.50%,增速较上年下滑9.3个百分点，2015年住宅投资64,595.24亿元，同比增长 0.40%,增速较上年下滑 8.80个百分点。办公楼投资增速波动较大，但一直保持在两位数以上，除 2014年二、三季 度略低于商业营业用房之外，其增速水平整体高于其他各类房产增速，2014年办公楼投资5,641.19亿元，同比增长21.30%,增速较上年下滑16.9个百分点；2015年办公楼投资6,210.00 亿元，同比增长10.10%,增速较上年下滑11.20个百分点。商业营业用房增速波动滞后于住 宅和办公楼，2014年增速变动较

8、为平稳，全年同比增长20.10%,增速较上年下滑 8.2个百分点；2015年以来商业营业用房增速下降较为明显，全年投资14,607.00亿元，同比增长1.80%,增速较上年同期下滑18.30个百分点。图表房地产开发投资分类型同比变化情况单位：亿元、%120.000.00100,000.00 购000,00 gowoo40,000.0020kkvw60.00 woo 40.g0 jo 00 mco 10.00 0.000.00s5口，i 口 m g 士士、 二 zqz 860寸 h 04hr ee eto川 恩，f erigo<liof口 m x力 tom ko zu b d一尻地产群发投

9、费完或截卷计值目 一房地声开发投贡克成荣星值同正月 一房地产丹境投资先我给住宅mi b伺比月 房地产外发投资先应型:小公壕忐计同比目 一房地产，式投资完虚麒沸业皆业同喝m斤同比月数据来源：产研智库网址:彳丫，产业的克智库 teamtalr 11ndibe. lhivhm*m iul-分城市来看，根据40个大中城市的月度指标显示，一线城市房地产开发投资2013年以来一直保持两位数的增长，且整体波动较为平稳，未呈现明显的下滑趋势。自2014年三季度开始，一线城市投资增速陆续超过二三线城市，成为各类城市中最高，2014年一线城市房地产开发投资 9,807.45亿元，同比增长12.06%,增速较上年下

10、滑 2.47个百分点；2015年 一季度一线城市投资增速达到20.17%,为2013年一季度以来的最高点，2015年全年一线城市投资11,114.61亿元，同比增长13.33%,增速较上年增加1.27个百分点。二线城市房地 产开发投资占比 60%以上，其增速变动趋势与整体投资趋势较为一致，增速水平基本介于 一线和三线城市之间，近年来表现为平稳下行趋势。2014年二线城市投资33,073.72亿元，同比增长10.61%,增速较上年下滑 5.88个百分点；2015年二线城市投资增速继续放缓，二 季度以来投资增速降至个位数，2015年二线城市投资33,393.00亿元，同比增长0.97%,增速较上年

11、下滑9.64个百分点。三线城市投资波动较大，2014年之前一直保持两位数的增长， 2015年出现大幅下滑。2014年三线城市投资7,796.10亿元，同比增长12.79%,增速较上年 下滑7.51个百分点；2015年一季度同比下滑 0.22%,首次出现同比负增长，2015年下半年呈现回稳趋势，全年三线城市投资7,808.12亿元，同比增长 0.15%,增速较上年下滑 12.64个百分点。总体来看，房地产开发商对市场分化存在共识，投资更倾向于一二线经济发达城市，特别是一线城市，投资增速仍保持相对较高水平。图表房地产开发投资分城市同比变化情况单位：%r二 e ml 口曰 w占g e eoh s f

12、hoz 3 30 8x0 w hoz rr ewa s 二2 5心口xsz rftaeg40大中城市海地产开st投覆先或班i；计同比月一40大中城加一段城市:房泊产开鞋投资证或建案计局比月40大中城带二线城市海地产开发投资充觑i累计同比月10大中城而三线城市屏地产讦发投责克成建i计同比月数据来源：产研智库资金来源总额和来源结构保持稳定，债券融资规模急剧扩张2015年全年房地产开发资金来源合计12.52万亿元，其中自筹资金占比39.17%;国内贷款占比16.15%,主要为银行贷款；其它资金占比44.45%,主要为定金、预收款及个人按揭贷款；外资占比 0.23%o 2013年至今，上述占比结构基本

13、稳定，预收资金和自筹资金为 房地产投资资金主要来源。如下表所示。彳:产业的兖菖库l|imbhihi1 iknaara t !lai«ruam t图表房地产投资资金来源情况单位：亿元2013 年。1014年2015年*金麻占比q金甑占比q金颤占比小自筹奏至。47,424 95-为,41虫8促4l33w4 轧 037,/39.17% *国内疆口16.11%21,242.6117.41w20214.3s-16.15w .其中；银 行货款户17,164.781&053,7as4.99w17ml 5出36.15w羊魁融机构贷款42:507ss3=1s8.8615.01wz798.921

14、3.85%m490.70二"/”49168g55,654.60*44.45%其中：定 金星预收 粉阿63.31%30,237,5160.85%32,52034*'58.43%*-个人按幅 货款一h期3.2625.乃给13,665,452l50m16,661.6529.94%其它+1,4710.94%5j86 由“11.656,47261 /外贽334.1“0.44%>639 26 r0.52w296 53/0.23w122j醛.47100.00%*-121&91.4时100.00125,203.0c+-1100.00骊/数据来源：产研智库从银行贷款来看，根据中国

15、人民银行发布数据，2014年末，房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长 22.60%,增速比上年末高 7.90个百分点。2015年末，房地产开发贷款余 额6.56万亿元，同比增长16.52%,增速比上年末低6.08个百分点。尽管房地产开发贷款余 额持续增长，但2015年银行对房地产开发项目融资增速已经开始放缓。值得注意的是，随着对房地产企业融资渠道的限制逐渐取消和在灵活适度的稳健货币政 策下，2015年已出现房地产企业发债井喷现象，发行债券已经成为房地产企业的重要融资 手段。以沪深 a股133家上市房地产企业为例，2013、2014年末应付债券余额合计分别为350.28亿元、602.60亿

16、元，截至2015年9月末，应付债券余额合计已达到2,345.03亿元。随着房地产企业发行债券的快速增长，其对房地产行业的高成本融资渠道一一信托造成了一 定影响。根据中国信托业协会发布数据，2014年末，资金信托投向房地产领域的规模为1.31万亿元，同比增长 27.18%。截至2015年末，房地产资金信托的规模为1.29万亿元，较年初减少1.53%。发行量方面，2014年投向房地产的新增项目金额为5,471.39亿元，较2013年大幅下滑20.11%, 2015年1-9月，投向房地产的新增项目金额为3,790.80亿元，同比下网址：皿000 005clooo.oo0.00sis s is 二寸i

17、ne 80 寸 tqe s二司we sk亘 s mm a- i rloe 80 mlqe s eto川 fon40002000coo-20.0040.00降5.96%,新增规模进一步收缩。房屋新开工面积同比减少；商业营业用房降幅小于住宅和办公楼；一线城市略有下降， 三线城市降幅向二线城市收窄靠拢2014年以来国内房屋新开工面积一直呈现同比下滑趋势，2014年房屋新开工面积179,592.49万平方米，同比下滑10.70%。进入2015年，房屋新开工面积降幅表现相对平稳， 2015年全年房屋新开工面积 154,453.68万平方米，同比下滑 14.00%,降幅较上年增加 3.30 个百分点。分类

18、型来看，各类型房屋新开工面积同比变动趋势基本一致，2014年10月累计增速达到峰值，而后增速开始呈下行趋势。其中住宅新开工面积增速略高于房屋新开工面积总体增 速，2014年，住宅新开工面积 124,877.00万平方米，同比下滑 14.40%; 2015年住宅新开工 面积106,651.30万平方米，同比下滑 14.60%,降幅较上年增加 0.20个百分点。2014年办公 楼新开工面积情况整体好于住宅和商业营业用房，下半年均为同比正增长，2014年办公楼新开工面积7,349.10万平方米，同比增长 6.70%;进入2015年，办公楼新开工面积增速呈 负增长态势，自二季度降幅开始超过商业营业用房

19、；2015年办公楼新开工面积 6,569.12万平方米，同比下滑10.60%,增速较上年下滑17.30个百分点。商业营业用房新开工面积变动情况介于住宅和办公楼之间，2014年商业营业用房新开工面积25,047.73万平方米，同比下滑3.30%; 2015年以来商业营业用房新开工面积同比降幅一直在10%上下波动，整体下滑幅度小于住宅和办公楼，全年商业营业用房开发面积为22,530.29万平方米，同比下滑10.10%,降幅较上年同期增加6.80个百分点。图表房屋新开工面积分类型同比变化情况单位：%?50z0dd(»皿000.00150,000.00房屋新开工面把婚计值月一房屋新开工直检&

20、amp;计同比目房屋新开工面枳住宅量计同比月一房屋新开工而粗办公楼累计同比月一房屋新开工回松焉受苜业用府累计同比月数据来源：产研智库分城市来看，根据40个大中城市的月度指标显示，2014年以来一二三线城市房屋新开后产业的苑智库i；ta*wt"| fei-uaret jaiarur-h t*kl工面积同比呈下滑趋势，各城市新开工面积变动趋势基本一致，其中二线城市同比变动趋势与总体走势最为接近。2014年一线城市新开工面积8,571.75万平方米，同比下滑 12.49%;二线城市新开工面积 48,661.21万平方米，同比下滑 8.26%;三线城市新开工面积 11,490.29 万平方米

21、，同比下滑 16.88%,二线城市房屋新开工面积同比下滑幅度小于一三线城市。进 入2015年，一线城市房屋新开工面积变动情况好于二三线城市，其同比降幅从4月份开始大幅收窄而后保持平稳波动；二线城市新开工面积一直保持两位数的同比负增长，降幅维持在15%左右；三线城市房屋新开工面积同比大幅下滑，3月份达到降幅最高点为42.02%,随后降幅开始表现出明显收窄趋势。2015年一线城市新开工面积8,261.54万平方米，同比下滑3.62%;二线城市新开工面积 42,420.72万平方米，同比下滑 12.82%;三线城市新开工 面积9.637.40万平方米，同比下滑 16.13%。图表房屋新开工面积分城市

22、同比变化情况单位：%，口 lxliigun soeom 岑二目 sen ii eng g寸1口7 号m mol 二 eom go 二 2 o2or s.s皿文率城市一居中新样工面胆;累计:司比目一幅大中城市l线城市:房屋新号工面烟累计同比月 一加大中城市:二栽城布摩屋新开工面跳聚计同比月 *40大中峨中二三艘墟市:身屋it开工面税二髯计同比月数据来源：产研智库房屋竣工面积四季度有所提高；办公楼竣工面积持续增长；一线城市增速 表现突出2014年房屋竣工面积 107,459.05万平方米，同比增长 5.90%; 2015年以来房屋竣工面积一直保持负增长态势，但同比降幅呈收窄趋势，2015年房屋竣工

23、面积 100,039.10万平方米，同比下滑6.90%,较上年增速下滑12.80个百分点。分类型来看，近年来住宅竣工同比变动情况较差，2014年住宅竣工面积为 80,868.26万平方米，同比小幅增长 2.70%;进入2015年，住宅竣工面积下滑幅度较大，全年住宅竣工 面积73,777.36万平方米，同比下滑8.80% ,较上年下滑11.50个百分点。办公楼竣工情况好 于住宅和商业营业用房，自 2013年以来办公楼房竣工面积同比增速一直保持两位数的平稳 波动，2014年办公楼竣工面积 3,144.18万平方米，同比增长12.70%,增速较上年下滑 7.8个百分点；2015年办公楼竣工面积 3,

24、419.49万平方米，同比增长 8.80% ,增速较上年下滑 3.90个百分点。商业营业用房竣工面积变动情况介于住宅和办公楼之间，2014年商业营业网址：用房竣工面积12,084.08万平方米，同比增长11.30%,增速较上年同期增加5.2个百分点;2015年商业营业用房竣工面积为同比负增长，四季度增速由负转正，全年商业营业用房竣 工面积12,026.67万平方米，同比下滑 0.50%,增速较上年同期下滑 11.80个百分点。图表房屋竣工面积分类型同比变化情况单位：%mooi7opcx)oro100,00000 瞅000 00 60,00000 她oooxx)20,000.000.00一房屋提工面机工计值月一售覆钝工赤杆:累诈同比月房号技工所租:住宅:累计同比月一身展蝮工面程