项目目标场调查与分析

1、第四章 项目目标市场调查与分析4.1 调查设计4.1.1 调查目的由于福州目前各个商圈和区域的房地产价差较大，所以本项目将通过调研， 了解福州市以及项目所在商圈住宅地产现状。 通过受访者的信息反馈， 了解用户 诉求；为本项目的产品设计提供可行性建议， 为项目营销策划提供有效信息， 为 本项目寻找合适的宣传推广方式。 提前了解目标客户的购买意向、 投资动向。 通 过调研也可获得本项目的户型配比依据，主力户型的选择依据。4.1.2 调研时间及行程安排调研时间从 2016年3月 31日持续到 2016年4月 6日。3月31日，对项目 地块及周边配套的进行考察， 重点考察项目周边的医疗设施、 教育配套

2、以及交通 情况；4月 1日至 3日对东街口、宝龙、万象城商圈消费群体调研，因为东街口 商圈和万宝商圈是福州市最主要的两大商圈， 人流量较大， 所以安排三天时间进 行消费者调查； 4月 4日至 6日，对东二环、晋安鹤林片区消费群体调研及竞品 项目调研， 此片区为本项目的一级区域， 所以要重点调查， 不仅对消费者问卷调 查，而且要调查周边在售项目，了解市场行情。4.1.3 调研范围本项目对调研范围的选择主要是依据距离项目的位置的远近和福州的主要 商圈，调研范围主要有以下四个片区， 分别是宝龙城市广场与万象城商圈、 东街 口商圈、东二环泰合广场商圈和晋安区鹤林片区。4.1.4 调查方式本项目的市场调

3、查部分分两组调研， 31 日实地走访项目地块，了解项目周 边配套；4月1日至 8日消费群体调研，主要以问卷调查为主， 以访谈、问答辅； 4月 4日至 6日项目竞品调研以实地走访项目地块、了解项目周边配套为主，以 售楼部了解相关销售情况为辅进行竞品资料的搜集分析。4 2 消费者分析4.2.1 问卷分析4.2.1 .1需求偏好住宅方面刚需为主、改善次之，精装或者全装，公积金贷款，中小户型；配 套期望最高的为周边超市，学校和医院配套；商业消费方面更多受访者选择了日 常消费，餐饮，休闲娱乐；商业投资方面受访者更看重地段和投资回报率。421.2针对性需求当地拆迁居民较多，以及从乡下往城市发展的农民，因此

4、可以考虑建设步行 街及部分小超市、零售店和餐馆作为小区内配套增强对购房群体的吸引力。4.2.1.3消费群体定位白领阶层、商人，当地居民、进城农民等具有稳定月收入群体。4.2.1.4购买力在住宅方面方面客户大多为刚需客， 少数为改善型。购买能力中等，但需求 量大。小区配套招商方面多为投资商及当地居民。4.2.1.5统计数据汇总分析1、您的年龄A、25-35 岁 B、36-45 岁 C、46-55 岁 D、56 岁以上受访者年龄-25-35岁 36-45岁 46-55岁 56岁以上2、目前，您家庭的人均居住面积为（住房总面积 /家庭常住人口）A 8m2 以下B、8 15m2 C、15 25m2 D

5、、5m2以上1928845142820383、您的家庭月收入在哪个范围A、3000元以下 B、3000-6000 元 C、6000-10000 元 D、10000元以上家庭月收入4、您目前所住房屋属于A、商品房B、自建房C、租住房D、单位房 3000元以下3000-6000元 6000-10000元 -10000元以上目前人均居住面积 8m2 以下 815m2? - 1525m2 25m2 以上目前所住房-商品房 自建房租住房单位房5、您的日常出行交通工具A、私家车B、打车 C、公交车 D、自行车 E、步行F、其他日常出行交通工具11231249私家车 打车 公交 自行车6您主要通过何种方式了

6、解房地产资讯（最多选 3项）A、网络B、路牌广告C、报纸D、短信E、广播F、好友介绍通过何种方式了解房地产资讯60 50403020100网络路牌广告好友介绍短信广播报纸7、您目前是否考虑购买住宅A、不买 B、一年内购买C 、三年内购买 D五年内购买目前是否考虑购买住宅-不买 -一年内购买-三年内购买五年内购买8、如果现在您购房，出于哪种考虑A、投资B、刚需（自住）C、改善（自住）D度假如果现在您购房，出于哪种考虑9、您比较倾向的推盘时间是A、1-3 月 B、4-6 月 C、7-9 月 D 10-12 月比较倾向的推盘时间1-3 月 4-6月 7-9月 10-12月10、如果您要购房，最看重的

7、因素是（最多选 3项）A、户型设计B周边环境C交通 D、物业管理E、价格如果您要购房，最看重的因素是11、您认为对以下哪些因素是您买房时所关注的（最多选 5项）A、超市B、医院C、饭店D、宾馆E、公园F、学校G、车站H、休闲 娱乐场所I、其他您认为对以下哪些因素是您买房时所关注的1009080706050403020100/12、您希望小区周边有哪些配套措施A、底商（包括超市）B、游泳池C、园林D、娱乐活动场所E、健身设施F、 幼儿园及学校G、中西餐厅H、老人活动场所I、其他您希望小区周边有哪些配套措施120 013、您对车位更愿意A、买B、租C、不一定D不需要对车位更愿意3414、您理想中房

8、产的面积是A 70 卅以下 B、70-90 m2 C、90-110 m2 D、110-140 m2 E、140 m2 以上理想中房产的面积是5045403530252015105015、您计划购买住房的类型A、超高层 B、30层以上 C、高层（15层以上）D、小高层9-15层 E 多层 F、别墅 G、soho计划购买住房的类型403025201510超高层3516、您希望住宅每层户数A、2户及以下B、3-5户C、5-7户 D 7以上 E、无所谓希望住宅每层户数60 50403020100别墅2户及以下3-5户5-7户7以上无所谓17、您能够接受的住宅最高房价为（每平方米面积）A 10000 元

9、以下 B 、10000-15000 元 C、1500020000 D、20000-25000 元E、25000 以上能够接受的住宅最高房价454018、您倾向于哪一类户型A、一室一厅B二室一厅C、二室二厅D 、三室一厅E、三室二厅F、四室一厅G、四室二厅H、复式倾向的户型类型19、在以下装修风格中，您更为倾向的是欧式古典式B、现代简洁式C、现代欧式D 、中式新古典 E其他26-毛坯房 厨卫装修普通装修精装修装修风格45现代欧式20、您喜欢那种房屋结构A、平层B、跃式C复式 D 、挑高中式新古典、叠拼喜欢哪种房屋结构35平层跃式复式挑高叠拼21、您喜欢哪种风格的小区景观A、欧式花园B、江南园林C

10、、日式清新 D、自然就好喜欢哪种风格的小区景观41欧式花园江南园林日式清新 -自然就好22、您期望的房屋交付标准A、毛坯房B、厨卫装修C、普通装修D、全装修期望的房屋交付标准1323、您比较倾向的付款方式是A、利用家庭储蓄一次性付款B 、向亲戚、朋友借款后一次性付款向银行按揭贷款D、公积金贷款比较倾向的付款方式6024、您在购房时如需银行贷款，您能够接受的每月还款金额是多少？A 5000 元以下B、5000-10000 元C、10000-15000 元 C、15000元以上购房时如需银行贷款，您能够接受的每月还款金额6050403020105000元以下5000-10000 元10000-15

11、000 元15000元以上0高质量物业管理普通物业管理基本物业管理25、假设您目前打算购买住房，那么以下几种小区物业管理措施中， 您最希望提 供的是哪一个A、提供高质量物业管理（除普通的物业管理服务外，还会聘请高素质高学历人 员，反映速度快，服务态度好等）B、提供普通物业管理（如保安、小区卫生、公共设施维护、景观维护等） ，C、只提供基本物业管理（如保安，小区卫生等）物业管理45本次市场调查共发放 185份问卷，经整理和筛选，确定 100张有效问卷，具 体分析如下：1 ）在针对消费者的调查中， 25-35 岁占了 38%。说明此地区消费者大多数为 年轻工作者，属于刚需客户。2 ）目前受访者的人

12、均居住面积为15-25卅，属于较低水平。3 ）月收入在 3001 -6000以及 3000元以下的消费者是本项目将来的客户。4 ）受访者目前的居住房大多是单位房和商品房，说明有很大一部分消费者 需要购买更舒适的商品房。5 ）在受访者里，出行大多采用公交，说明大多数消费者没有私家车，所以 需要在项目周边多设立公交站台。6）好友介绍、网络以及户外广告是消费者们所关注的方式，所以在营销策 略上，应该着重打造这几点。7）有大部分消费者选择在 3-5 年内购买房屋，所以在产品设计上，要有创 新和创意来吸引客户，传统的住宅无法刺激消费者。8）刚需是消费者消费的主要方向，所以产品设计应以小户型为主，高端产

13、品会使消费者无力购买。9）大部分的消费者希望在 1-3 月推盘。10）消费者比较注重户型设计和周边环境， 由于项目周边配套不完善， 所以 在应在小区内外打造更多配套设施， 提高园区内绿化率， 户型设计应更加合理化、 具有更大的利用率和使用率。11 ）超市、医院和公园是消费者关注的配套， 项目底商的商业形态应以便民 为主，园区内规划小型公园。12）可以看到，消费者除了底商，对健身设施比较重视，应规划活动场地。13 ）由于消费者大多数目前采用公交的交通方式， 所以在车位问题上， 大多 数为不确定。14）由于消费者大多数为刚需客户， 所以希望的住房面积大多数以小户型为 主。15 ）消费者大多希望产品为高层建筑。16 ）由于消费者期望一梯两户，所以产品设计以板楼为主，南北通透。17）一半以上消费者能接受的价格在 15000以下，应控制成本和售价。18 ）有一半以上消费者偏向于两室一厅或是三室一厅。