青岛西海岸中央公园PPP项目商业运营年净收益可行性报告

1、b青岛西海岸中央公园PPP项目-商业运营年净收益可行性报告一、本报告研究内容： 1、本项目概况:（1）项目名称：青岛西海岸中央公园（2）项目地点：位于青岛西海岸新区，滨海大道以东、大众报业文 化产业园以南、海湾路以北，陆域占地面积约 4950亩，同时使用用 地东侧部分海域，具体范围以区政府的批复为准。（3）建设性质：新建项目（4）内容和规模：总投资估算约17亿元（含征收补偿费约4.2亿元、 已先行开工建设的滨海大道东延应急工程费约 1亿元，以实际审计值 为准）。其中，滨海大道东延应急工程按照先前确定的建设事项执行，具体金额以审计值为准，同时，该工程建成后，整体移交青岛西海岸 中央公园PPP项目

2、公司运营维护。项目公司负责整个青岛西海岸中央 公园运营维护，运营维护工程量以项目实施机构确认数据为准。（5）建设期限：1年（6）运营期：19年2、本项目立足于在PPP模式下，以特许经营为主要运营内容，在一 定商业配套的基础上，通过多种经营和运营的商业模式， 将投资与运 营有效地结合，以规避风险为前提，逐步实现商业运营盈利，形成资 产的长期稳定增值为目的。二、本项目商业运营市场分析1、项目地区环境（1）旅游环境近年来青岛市把旅游业作为国民经济的支柱产业来培植，成为加快对外对内开放、促进产业升级、增加地方财政收入、扩大内需、实 现第三产业繁荣的重要举措之一，也是青岛跨世纪经济发展战略的重 要组成部

3、分。2016年青岛市旅游业主要指标:*3标分类亚位本月報本月增幅临本毛畧计事计増幅1341304.31141049斗5.41入境譌宫苗费14860.62.7798054.76.81:內曲昏人数t季農）吁人次1755.680.767040.07B.M內游睿猎赞（樂度）300312621283.613.34旅酒总人数（李度）吁人次1754.04B.738081.12S.39旅跆蚣（李度）322.012 1413441341iite蹈肖费总徹（全年）1438.6813.28青岛市黄岛区又称青岛西海岸新区，2012年11月，经国务院批复，以原青岛市黄岛区和县级胶南市的行政区域为新的行政区域，设立新的黄

4、岛区。2014年6月，国务院批复设立青岛西海岸新区，成 为我国第九个国家级新区，新区范围包括青岛市黄岛区全部行政区 域。黄岛依山傍海，景色雄奇秀美，旅游资源丰富多样，资源数量在 青岛旅游发展格局上占据了半壁江山， 被世界旅游组织公认为“中国 北方最具开发潜力的旅游度假地之一”。黄岛区地势西高东低，整体 格局上呈现出山体、城市、绿地到黄海的景观格局。西海岸中央公园 周边景观资源丰富、场地西侧有绵延的山体 大珠山、牛心山、黄 垛子山、小珠山等山林景观，东南侧有国内第三大岛灵山岛。从 场地中向东可眺望周边山脊形成的天际线，向西南可眺望灵山岛。同时，场地周边分布有郑家河岩遗址、大庄遗址、挪庄新石器文化

5、遗址、 大台墓、夹沟石窟、海崖遗址、黄海等历史文化资源。岛西爲岸（2）经济环境黄岛地域广阔，经济发达。2016年，黄岛区供给侧改革日益深化，产业结构优化升级，新兴经济加速发展，生态环境持续改善，民生保障日益加强，城乡社会更加和谐，人民生活稳步提升，社会事业 全面进步，国民经济保持了平稳较快发展。初步核算，实现地区生产总值 2765.69亿元，按可比价格计算， 增长12.3%。全年实现财政收入294.4亿元，增长10.3%,其中区级 公共预算收入212.4亿元，增长11.3%。2013-2016 年全区一般公共预算收入及增速，一般公共预算收入（亿元）* 增速（%（3）交通状况黄岛处于京津冀和长三

6、角两大都市圈之间， 山东半岛蓝色经济区 的核心地带，区位优越，交通便捷，拥有前湾港和董家口港等两大大 型深水港，毗邻青岛流亭国际机场和青岛火车站，区内高速公路、国 道、省道纵横交错，通过胶州湾跨海大桥和海底隧道迈入了与青岛一 体发展的同城时代。海岸交通除了港口、隧道、高速公路，还会有城 际轨道、高速铁路、地铁，一条六维交通网正在编织而成，“港铁隧桥”时代将逐步实现。(4) 人口状况青岛市黄岛区全域，陆域面积 2096平方公里，海域面积约5000 平方公里，总人口 152万。预测西海岸新区2030年城镇建设用地面 积面积为468平方公里，常住人口达到 410万人左右，近期到2020 年常住人口达

7、到240万人左右。据统计，2016年西海岸新增常住人口 2.23万人，是青岛各区人 口增长最快的区域。与此同时，黄岛区在 2016年新房销量达到了 54508套，占青岛全市新房销量的 25%2、周边市场状况：(以邻近的城市阳台项目为例)城市阳台位于灵山湾旅游度假区核心区，是西海岸最大的社会公益性 项目，是青岛市第一个大型免费公益性城市休闲公园，由黄岛发展集团合作投资建设与管理。总占地1075亩，景观配套及基础设施投资 10亿元，由城市阳台景观区、灵山湾第一海水浴场、中央湖及市民 文化广场、文化会展公园、大卢河景观桥等组成，集文化、休闲、运 动、观海等多功能于一体，于 2012年7月建成开放，因

8、具有休闲、 亲民、免费等特点，故命名为城市阳台。目前，城市阳台已成功举办了世界城市音乐节之“醉美灵山 湾”大型文艺演出、中国国际“汽车群英汇”、青岛国际蓝莓节暨中 国国际蓝莓大会、两届中国大学生沙滩排球锦标赛、“梦想灵山湾” 旅游季、第三届亚洲大学生沙滩排球锦标赛、世界比基尼模特大赛全 球总决赛等一系列大型文化体育商贸及社会公益活动。城市阳台已成 为引领城市风尚、备受游客瞩目的新区重要地标。西海岸最大海水浴 场“城市阳台”的沿海部分是灵山湾海水浴场。在今年 7月青岛市旅 游局组织的“满意度综合测评”中，灵山湾第一海水浴场位列全市第 一名。浴场于2011年3月开始整治，7月建成，拥有天然优质沙滩

9、 1980米，面积28.5万平方米，日容纳客流量可达10万人次以上， 是西海岸最大的天然优质海水浴场。 工程建设中，将海边原有的石砌 挡浪堤拆除，把岸线后退了 50- 100米，并在岸线外侧3米以下挖出 沙子抛向岸线内侧，形成目前的沙滩，同时完成了外侧的返碱处理， 栽植适宜沿海生长的各类植物。浴场相关配套正在完善中，已建成公 厕3处、公众更衣室3处，室外免费冲淋点7处。中央湖广场：从海水浴场向北与之连成一体的是中央湖广场，占地27.8万平方米，由市民广场、滨水广场、儿童广场、中心湖区组成。广场铺装面积约7万平方米、水体面积8.2万平方米，绿地11.5万 平方米，可同时容纳6万人在此休闲活动。目

10、前，市民广场已栽植水 杉、法桐、银杏、国槐、樱花、蒙古栋等 10余种大规格乔木近5000 株，栽植紫薇、玉兰等小乔灌木近1000株，栽植各类灌木37.8万株， 完成草坪铺贴及地被栽植12.6万平方米。文化会展公园占地400亩，是中国国际 “汽车群英汇”常驻地，将 景观、休闲、产业、会展等相融合，实现了“多赢”。区内除室内淋 浴房因供热收费外，会展公园、自行车绿道、海星广场、沙滩排球区、 观海平台、露天剧场等景观节点及所配套室外冲淋点、停车场、公厕 等各种功能性场所全部免费开放。3、本项目的功能定位(依据本项目概念性规划)：(1) 9个功能区域，分别是：入口区、森林游憩区、儿童活动区、森 林露营

11、区、水上森林生态保育区、都市果园区、环保教育区和滨海休 闲区；(2)具体细分共计53处，分别为：主入口、人口广场、停车场、公 园管理处、森林消防站、游客服务中心、森林环保中心、科普展示平 台、栈道、景观栈桥、花园路、花园塔、花园桥、梅园、山茶园、杜 鹃园、月季园、牡丹园、百合园、桂花园、篮球场、网球场、羽毛球 场、儿童活动场、森林拓展、儿童戏水池、服务中心、迷宫、沙坑、 滑板场、球场、大滑梯、林中探险、湖畔茶室、大草坪、森林露营、 森林剧场、观景平台、水上森林、湿地栈道、双鸟塔、琅琊塔、生态 保育中心、生态教室、湿地滩涂、果园、滨海服务中心、浴场服务站、 海上栈桥、海上长廊、海上剧场、滨海酒吧

12、街、林居茶舍。无论是地理位置、地域面积、包含的内容以及形式上都优于“城 市阳台”，结合商业运营配套的良好定位，在本项目培育期可有效地 将“城市阳台”项目的客流进行导入，以降低本项目的运营风险；同 时，为未来培育本项目的自身品牌创造条件。4、市场预测：据2014年十一期间统计，青岛西海岸新区迎来了近百 万游客，城市阳台景区，受到游客热捧，成为西海岸旅游的一个新名 片。2014年7月，该景区正式通过国家4A级旅游景区评审组综合评 审验收，成为继湖南张家界、江西婺源后，全国第三家在一年内实现 由3A升格为4A的旅游景区。据不完全统计，2013年景区累计接待 中外游客220多万人次，高峰时日接待游客达

13、5万多人次。在本项目 的运营期第一年，通过有效地导入“城市阳台”项目的客流为前提，可以保守地参照城市阳台景区的客流量为基础数据进行市场预测。三、本项目商业盈利可行性分析1、商业盈利内容：本项目属于城市基础设施，部分属于旅游基础设 施。在项目运营过程中，其中的旅游娱乐及商业设施、停车场、部分 广场可对外出租，带来一定的租赁收入；项目位于西海岸海洋高新区， 区域游客众多，具备较高的广告价值，可设置部分广告位，能够带来 一定广告收入。本项目的商业盈利部分主要包括配套商业娱乐及旅游 设施收入，以及广告位、少量停车场出租收益等。2、商业盈利能力分析：(1)配套商业经营净收益：滨海酒吧街、海上剧场、森林剧

14、场、森 林露营以及游客服务中心等商业及旅游设施， 规划建筑面积约1万 平方米，全部对外出租，由租赁方按照区域相关规划用于旅游配套， 包括便利店、旅游纪念品商店、旅游办公、旅游产品推介、餐饮店、 剧场、茶社等。租金按照每天1.5元/平方米测算，并考虑一定的 出租率，运营期年均可收取租金收入按 438万元/年估算。(估算 方法：10000平方米X每天1.5 元/平方米=15000元/平方米X 365 天=547.5万元/年X 0.8折=438万元/年)(1.1 )滨海酒吧街：位于西南入口，约320米长度，按本项目规划初 步估算共计19幢单体建筑，2-3层的商业建筑，平均建筑面积300平米 /幢，总

15、建筑面积约：5700平米，年租金收入：312.075万元。(1.2 )森林露营：8个营区，建筑面积900平米，年租金收入：49.275 万元。(1.3 )森林剧场：建筑面积500平米，年租金收入：27.375万元。(1.4 )海上剧场：按总面积在2500平米计算，建筑面积将达到2900平米，年租金2900X 1.5 X 30=13.05万/月，156.6万元/年。(1.5 )游客服务中心可提供电瓶车短驳、自行车出租(回收)、导游、照片打印、纪念品售卖等有偿服务。(2)自主商业开发净收益包括广场、广告位、停车场及其他商业开 发收入，按480万元/年估算。(2.1 )广场出租：位于西南入口，面积约

16、170938平方米，可建造广 场喷泉，以水秀和灯光、背景音乐相呼应(分日场和夜场两种表现方 式，日场：突出体现喷泉高度和壮观；夜场：结合灯光体现效果。日 场和夜场的音乐喷泉，可按时段应社会需要提供有偿租赁服务，如： 产品发布、展览展示、婚庆等。)在每年的旅游旺季、节假日等对区 域内的广场对外出租经营，用于短期或临时的旅游配套服务、 室外商 业展览等。可出租广场的总面积按照约15000平方米考虑，日租金价格按照0.1元/平方米测算，并考虑出租率等因素，运营期年均租 金收入按10万元/年估算。(2.2 )广告位收入：初步估算可设置广告位 20处，用于对外出租， 每处广告位年租金按4万元测算，运营期

17、年均可收入广告位出租收 入80万元/年。广告位包括上述提到的20处大型广告位，同时，配合本项目配套的 商业开发及经营的需要，还可以开拓不同种类和形式的广告投放， 以 达到预期的广告数量和效果，增加广告收入。（2.3 ）停车场：本项目规划设置停车场，考虑到项目的准公益性质，大部分停车场按 免费设置，规划少量停车位出租给停车场运营机构或邻近的商业娱乐 设施经营企业，估算运营期年均收取停车场租金约 10万元。建议设 立免费区域和收费区域：免费区域：针对旅行团、学校参观等集体活动的大巴车辆、政府公务 车辆、军、警和医护、市政、电力抢险维修等专业车辆；配合政府等 特殊大型活动。收费区域：针对社会车辆，配

18、合周边的商业娱乐设施，满足其需求， 发挥停车场的有效利用率；还可以针对周边社区的停车位不足，为居 民的过夜停泊车辆提供服务。（2.4 ）其它商业开发收入：包括滨海浴场、海洋旅游等其他相关商 业开发收入，估算运营期年均收取约 380万元收入。（2.4.1 ）总长约1500米的滨海沙滩，海滩开放时间按7、& 9三个月 份计。（2.4.2 ）观景平台所在的南部沙滩，全长约500米，可以对外整体出 租，以海上运动项目和观光旅游为主。四、研究结论:1、 考虑合理的经营成本及税费，配套商业设施经营收入按438万 元/年的60%，约260万元/年，计为配套商业设施经营净收益；自 主商业开发经营收入按480万元/年的50%古算，约240万元/年， 计为自主商业开发净收益。2、针对本项目商业盈利的内容，商业配套经营收入和自主商业开发 经营收入两部分，组成本项目的商业运营年净收益总计 500万元/年。3、本项目