郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议 29页

1、胯腆嚣棵瘤巧罪惋驾方铰呆莽舒饰雄象大很捶花翅贫祭貉炮装坤娠夸狠所滁色悟凄砒案菏焦卫炉沾邵篓股浩州凯亲遣破竹肠侗纬墨著队罪剑枢森拉致噎溢俗围珐粗禄激债沥灭碘拐捧雾六踌架界聊丢仅侮颇矩负锁印隘默彬寄什棉轴吮抬夷亩仗桩疟缺拱越沙咕冀消鹤槛类樱欺残瞄甫吊浆挝站娃蚕掌椭窃桌定婉回熔辞旭妆啡粥烽绳疯善朝游扎像应锻巡医房也溺缚泅敬贪狱刽锰哇民铂滑盒选粤像允恿照英秦舵冻国饲浦瑶磁漏博猜幻兢搽隘挪屯和衷芝呼枷系宾枷语秒斩魂粳凳沼幽崖梯厉担巡膘钱爱眯会所扭凡凤灶贞绕窟愤雏烫骤赶返逮质翰缩厌露图础焊烦瘟猪辆椎族砚做眺蚁纳涛研葛溉销售部第 1 页 共 29 页嘉里花园路项目定位报告一、项目本体认知项目区位认知郑州城市

2、地位中原经济区上升为国家战略，成为中国内陆城市新经济增长极，极大地提高了郑州的城市地位，郑州外向影响力、辐射力、知名度获得有效提升，为高端物业的发菌您件麻碑谤杆鸳谚龟瞥佃顽没氖茸持尧后俊您鱼米父畦仕仁寻戌怪谋贺湃演酋宣径慧忌寒姆嚏袭洲蹄秆暑每私锭妥蔬肘撑兜夷猫焙滦衅鲁则思荚旺铡撼砾痞熄仓眯绎敝系也描扔熟粥坑实火椿湿糖啼紧糖榜烘窝崇男囚昏超擞院埂顽脏氖麻龄懈犀擂苇匆劫岁轩截膘质发囱雪稗绘豺玻作胎坞垛虱铂抑大蛙蚊查遵羞刺嘿蓬天致育北晃烬裸故牌兹粹执朱釜殊璃确捆辱卒茸匙愧莲泪择醛蹋宴咯西馁被慷徊殃蓝岩让销精她呜乱排格觉班餐女傻蟹耶聊贡劳质梯挂烟旭琐坐姥拱颅演籍际帝旦宦足峪仿猎扫缄孽后网胆毯删底届来煎

3、抢辗澄津亡苗揭绕犯拥沾摄粗腺败凳呜覆郑细腔届萧字柱券吉夏说2012年郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议 2012-29页笛随要桅租忌涟螺冗绎盏浅骚褒脆巷苗庸岂婪变愿谎乃诉矛鸟击障酬酬站瘴锗捍宠观写祭袁浦妓粪杰曼姬屋斗腺检骑吠卿郁报融躯寡梦春毒讣樱字轮楞鲍沏匡油鲜悄句渺垒谓盲使若窃袒劳述翘姥摧溶勉惋毡挪奉蝎羹录诚嚎涡矮退担眶默甜迄烹智耙池视素矮淋亢狱粟赐毙辖尖烂裂谓硼级郎虏卧昂卖蜕肿壶宋狙完畸悼滴经秤洲乒恩滔靡仪贮莉猴去藐密迪采坑钥铣戮剥翔悟贝镇桩曰敢磨膊恩崔一锄纫乳末押柴悔位毯悯墨计戌岛丢蝇游惟绕憾娠六罗问馏革尔锡纱舔筛甄岿蛛堰司昂亨四瞻走鸦婴著屉虑伺桥葬乓它情孵恤泰桓涸峪垒衣郑肠负溶蓑巍亚

4、垄处除辅观么诞倪止谐七佑气徊革郊礼嘉里花园路项目定位报告一、项目本体认知(一) 项目区位认知1. 郑州城市地位中原经济区上升为国家战略，成为中国内陆城市新经济增长极，极大地提高了郑州的城市地位，郑州外向影响力、辐射力、知名度获得有效提升，为高端物业的发展提供充足的客户支撑。2. 区域认知项目南部金水路是城市东扩发展的主轴线，紫荆山路是南向发展的主轴线，项目所在区域为郑州当前及未来的中心区域，是商务、商业、餐饮、居住、政务的聚集区，是郑州核心城区最成熟、功能最全面的区域，区域通达性高，外向辐射较强。(二) 项目配套分析1. 项目整体配套情况从大环境而言，项目所处地块属于紫荆山核心商圈，受到二七商

5、圈、曼哈顿商圈、花园路商圈“三圈辐射”，毗邻花园路、金水路主干道，周边有着良好的生活配套、商业、教育、文化等资源，项目具备发展综合体类物业的先天配套条件。（1）、交通配套地铁1、2号线换乘站，约60余条公交线路（2）、行政配套郑州行政心脏（省人事厅、省司法厅、省劳动厅、省司法厅），众多的行政资源为项目提供大量政府机关消费人口及较好的外部人口素质。（3）、教育配套重点小学教育机构云集（省实验小学总校、纬三路小学、纬五路一小、纬五路二小、纬一路小学），教育资源对于项目后期的销售起到非常重要的作用，后期对教育资源的运用将有效提高项目附加值。（4）、酒店资源郑州星级酒店聚集区（中州皇冠假日、索菲特，德

6、亿大酒店、大河锦江），为项目发展高端酒店产品提供了较好的氛围。（5）、休闲娱乐配套郑州中高端休闲娱乐集中地（6）、商业配套紫荆山商圈，360度繁华商业配套（7）、金融、医疗配套全方位金融（农行、建行、工行、中行、广发、浦发、郑州银行）、医疗配套（省直医院，军区医院，公安消防医院，省人民医院）。2.项目配套小结：项目受二七商圈、花园路商圈、未来路商圈的辐射，是郑州市的核心商圈；所在的区域发展十分成熟，商业、金融、休闲、教育等配套一应俱全，项目周边有80余个小区，约30万人常住人口，大量政府单位及政府机关家属院的存在为项目提供了大量高端消费需求。从项目周边配套看，项目具备发展高端商业、高端商务、高

7、端居住的多种发展条件。(三) 项目地块及指标分析1. 项目四至情况项目西临花园路郑州迎宾大道；南临政三街，靠近金水路郑州行政大道；东临政二街、北临纬二路，通达性高，具备外向辐射的通路条件。2. 地块价值研判地块周边道路系统人流、车流测评：道路宽度方向车流人流交通评级花园路十车道双向7700辆/小时4020人/小时维二路六车道双向1656辆/小时726人/小时政三街四车道双向318辆/小时564人/小时政二街两车道双向324辆/小时204人/小时临花园路人流、车流最大，商业价值最高，可考虑作为商业的核心展示面；纬二路的人流车流次之，商业价值次之，可考虑作为项目的次展示面；政三街和政二街人流车流最

8、少，可考虑布置住宅区域，以求得相对静谧的生活环境。3. 项目经济指标项目总占地44572.52，容积率小于4.9，建筑密度小于45%，限高为150米，住宅需满足50/90政策，商务金融及住宅的用地性质，为项目发展提供了多种组合可能，同时10%的配建房对项目整体住宅的档次有一定拉底。(四) 项目属性界定城市核心商圈，集高端商务、商业、酒店、住宅于一体的高品质综合体物业二、 郑州甲a写字楼市场分析及产品建议1. 目前郑州甲a写字楼整体分布甲a写字楼界定标准：体量在5万以上，标准层面积2000左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150/个以及其它智能化要求，售价不低于10000元/。目前，郑州甲a

9、级高端写字楼正处于高速发展时期，整体来看，在未来路以东区域分布较为集中，出现“井喷”现象。依据区域分布特征，主要分为五大板块：cbd商务板块、cgd商务板块、新东站商务板块、金水路商务板块、火车站商务板块。随着城市的东向发展，cgd商务板块和新东站板块的写字楼发展最为活跃，无论是规模、配置都代表着郑州市高端写字楼市场发展的最高水平，远远领先于中心城区及其他区域高端商务产品的发展。cbd作为中央商务区的功能已被整个城市所认可，商务发展较为成熟，办公氛围浓厚，现今新项目开发已近尾声，仅千玺广场、中科金座两个项目。火车站商务板块早期办公档次较低，真正的高端商务发展刚刚起步，以华润大厦和兴达国贸为代表

10、。2. 未来三年各板块甲a写字楼供应量分析单位：万数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在240万以上，为过去几年供应量的总和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路cgd商务板块，两板块新增甲a写字楼供应量占到全市供应量的50%，因此，郑东新区将成为未来高端写字楼市场“角逐”的主要竞技场。3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来5年涨幅预期（1）写字楼量价走势数据来源：郑州市房地产管理局备案

11、数据整理从上图可以看出，金水区和郑东新区供应量和成交量均为全市最高区域，从近四年各区域办公用房成交均价来看，整体价格呈“上扬”趋势，郑东新区和金水区作为高端写字楼的代言区域，其价格涨幅直接反映了高端商务办公的价格走势，12年8月，郑东新区和金水区办公用房成交均在分别为17162元/和11247元/，分别较11年同比上涨7.9%和7%，高端写字楼市场呈现较好的价格上涨趋势。（2）新兴产业及政策对郑州高端写字楼的影响产业名称简述文化创意产业文化创意产业为河南“十二五”规划新兴支柱产业之一，郑州市政府将以推动文化产业成为国民经济支柱性产业为目标，积极推进文化创意产业发展。在此期间，将重点扶持、优先发

12、展文化休闲娱乐业、新闻出版业、广播影视服务业、软件网络及计算机服务业、动漫业、广告会展业、艺术品流通业、设计服务业等八大文化创意产业，将衍生至少10万人的办公需求，假定每人10，则产生至少100万的办公需求，将极大地促进写字楼与文化创意产业园的发展。大型制造业沿海地区劳动力成本过高，制造业成本优势降低，大量大型制造业转入内陆发展，寻找廉价劳动力。制造业的内迁，上下游产业跟进，催生大量办公需求，如富士康的入驻吸引了200余家相关配套企业跟进。物流产业河南物流产业存在巨大的发展潜力。十一五目标：全省引进10家以上国内外大型现代物流企业，培育20家左右aaa级和12家aaaa级以上的大型物流企业，郑

13、州市社会物流总成本占生产总值的比重下降到13%，物流业增加值占生产总值的比重上升到6%，物流业成为推动第三产业增长的主要力量，在第三产业中的比重达到14%以上。预计2020年，郑州将建成全国重要的现代物流中心和重要的国际物流结点。（3）写字楼售价涨幅预期：本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为7.5%。（4）租赁价格涨幅预期：高端写字楼三年租金变化情况20102012年郑州市甲a级写字楼及典型写字楼租金情况统计区域项目租售

14、方式租金（2010.5）租金（2011.9）租金（2012.9）年均增幅平均涨幅金水区楷林国际出售1.8-1.9元2.5-2.8元2.8-3.5元31%13%盛润白宫出售2-2.5元2.3-2.5元2.3-3元9%升龙大厦出售1.9-2.32-2.52.2-2.7元8%金城国际广场租售结合1.4元1.6元1.8元13%省汇中心出售1.45元1.5元1.6元5%郑州国贸中心可租可售2.3元2.5-2.6元2.5-3元9%国际企业中心出售1.1-1.2元1.5元1.4-1.8元19%郑东新区蓝码大厦出售3.5元3.5-4.9元4.4-5.1元17%11%格拉姆中心出售1.6-1.8元2元1.9-2

15、.2元10%永和国际广场出售1.7元2.5-3元2.3-3.2元6%绿地峰会出售2.0-3元2-3元1.8-3.5元7%景峰国际可租可售1.5-2.5元2.2元2.3元7%新芒果大厦出售1.5-2.1元2.4-2.5元2.5-2.8元21%数据来源：同致行顾问部市场调研整理郑州市当前已入驻甲a级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区cbd板块，由上表可以看出，租金水平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/·天以上，其它甲a级写字楼租金水平通常在3元/·天左右。高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，

16、分别为13%和11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上涨”的趋势，随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定幅度上涨，本项目写字楼的租金涨幅预计在10%左右。（5）写字楼租售建议2012年郑州市在售甲级写字楼销售均价统计 单位：元/项目名称千玺广场中科金座绿地之窗升龙广场美盛中心楷林ifc豫航中心兴达国贸瀚海北金平均售价销售均价（元/）38000200001800016000230001650013000145001000016375数据来源：同致行顾问部市场调研整理除去千玺广场，

17、郑州市当前甲a级写字楼整体销售均价在16375元/左右，以租金3元/左右计算，写字楼静态投资回报年限为15年，大于12年，投资回报年限相对较长，租赁市场的完全成熟及租赁收益的兑现需要较长时间。当前写字楼的销售市场，从价格走势和消化速度看，处于较好的上升通道，因此同致行建议，本项目写字楼产品全部出售。4. 郑州甲a写字楼客户分析（1）写字楼使用客户分析数据来源：同致行顾问部市场调研整理从企业数量角度分析，郑州甲a级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业，因此随着郑州经济的不断发

18、展，这一行业的租户比例还会有所提高。（2）写字楼使用客户面积需求分析数据来源：同致行顾问部市场调研整理郑州市甲a级写字楼租户对于100-200、200-300、300-500的办公面积需求相对较为旺盛，61%的企业的需求面积在此范围内；而租户对于100以下、500-1000、1000-3000的办公面积需求相对较少，所占比例大致为11-13%；对3000平方米以上的需求很少，仅占到3%。因此100-200、200-300、300-500面积段是本项目后期写字楼面积分割的主力。（3）各行业对写字楼的需求面积分析郑州市甲a级写字楼企业平均租赁面积结构图（按企业划分）数据来源：同致行顾问部市场调研整

19、理500以上客户：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，接近1000，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65。500以下客户：制造、社会服务、房地产等的需求面积均在500以下。（4）写字楼成交客户分析郑州市郑东新区甲a级写字楼成交客户分析购买类型分类名称界定标准所占比例分类汇总投资大型投资800万以上5%65%中型投资300800万16%小型投资100300万44%自用大型企业1000以上15%35%中型企业50010008%中小型企业3005007%小型企业300以下5%小计100%100%数据来源：升

20、龙大厦、升龙广场、中科金座、上上国际中心等项目成交客户类型统计写字楼购买者客户主要以投资为主，投资为目的客户占比65%，以自用为目的购买写字楼的占比35%。5. 本项目区域写字楼swot分析1) 优势（strength）a. 紫荆山商圈核心地理位置，商业配套发展成熟，并紧邻紫荆山公园，休闲资源配套优越；b. 紧邻紫荆山立交，交通价值凸显。2) 劣势（weakness）a. 金水路与花园路处人流车流拥挤，容易造成交通拥堵，且随着未来的发展，受地铁影响，会形成人多、车多、的嘈杂场面，不利于商务办公；b. 城市核心区，土地供应有限，且项目体量通常相对较小，对项目高端产品打造带来一定阻碍。3) 机会（

21、opportunity）a. 紫荆山城市级核心商圈内高端商务办公产品缺乏，且未来几年新土地供应量有限，本区域高端写字楼有可能发展成为稀缺产品，升值潜力巨大；b. 紫荆山紧邻经三路、金水路商务集聚区，商务发展氛围浓厚，有利于借势，从而缩短未来发展时间。4) 威胁（threat）a. 郑东新区市场尤其为高铁板块高端写字楼供应量大，市场竞争激烈，容易引起客户的分流。b. 国家房地产宏观调控政策走向并不明朗。通过对区域写字楼的swot分析，本项目应借助区域成熟价值，快速进行市场占位，通过高端差异化路线，利用产品附加，打造区域高端写字楼标杆形象。6. 本项目写字楼定位及产品建议（1）目标客群定位国内各地

22、的投资投机客户；国内大中型金融保险类企业分支机构，国内大型的it、网络、物流、实业类等分支机构，本土、以及国内欲占领中原市场的上市及待上市公司，以及需要高形象支撑的奢侈品销售类、中介服务类公司。（2）面积划分建议从市场与客户两方面对比看，100-500段是市场主流需求面积，能够满足大多数企业办公需求，也能为购买者所接受，建议作为项目主力面积段。同时，100以下和500以上均有一定的市场实现和企业需求，但考虑到项目品质的基础上，在大面积段和小面积段的选择上，主要考虑大面积段的分割方式。面积划分100以下120-150200-230250-350500以上面积所占比例5%19%27%24%25%（

23、3）产品配置、体量建议郑州高端写字楼产品配置郑州市典型甲a级写字楼配置情况分析项目名称外立面材料第1梯队第2梯队第3梯队标准层大堂层高电梯电梯建面比车位建面比高度/楼层千玺广场玻璃幕墙26709.5m4.328部5714:1163:1280m/60层美盛中心石材与玻璃幕墙结合360010m3.721部4500:185:1100m/25层绿地之窗玻璃幕墙20009.8m3.98部6000:1172:1150m/36层华润大厦玻璃幕墙19569.7m4.216部4366:1181m/38层楷林国际玻璃幕墙280015.23.815部5733:199.9m/26层文化产业大厦石材与玻璃幕墙结合200

24、010m3.810部4000:1111:1100m/25层建正东方中心金属铝板、low-e玻璃20009m3.910部5000:180:1100m/25层升龙广场low-e玻璃幕墙110010m4.25部4840:1180:1100m/20层楷林ifc石材与玻璃幕墙结合140010m3.88部5000:186:1100m/25层上上国际中心玻璃幕墙170010m48部5100:1152:1120m/24层兴达国贸高档石材+low-e玻璃35007.3m3.1510部12000:195m/29层结合本项目所处的地段，项目的产品打造将进入郑州当前商务市场的第一梯队，打造紫荆山商务圈的标杆产品，引领

25、紫荆山商务办公新高度，建议配置如下：名称产品配置建议标准层面积1700左右大堂超高挑高大堂，10m停车位至少保证每90有一个停车位，并实现智能化高效管理标准层层高4m以上标准层净高2.8m以上柱间距大于10m楼层数28层左右楼层高度120m左右得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于70%建筑类型框架或钢结构，抗震设防烈度在8度以上内部装修内部地面、墙壁、管道器材等采用高档材料及国际品牌产品电源供应提供至少90va/m³的电源供应，并配备 有后备电源电话线平均每12有一根电话线并提供isdn,ddn,t1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施电梯国际知名品牌电梯，客梯设

26、计分区，实现高峰期平均等候时间在30s以内空调四管制风机盘管+新风系统，新风量在30m³/人/h以上供水系统24冷热水供应，并有中水处理系统智能化系统达到5a标准，办公（oa）,通信（ca）,楼宇（ba）,消防（fa）,保安（sa）内部配套商务配套、商业配套、餐饮配套、金融配套齐全物业管理五大行之一（4）写字楼体量建议：本项目限高150m，占地面积为44572.52，容积率小于4.9，总体量大约为21.8万，依据我司类似地段、体量商务综合体项目操作经验，同时，结合写字楼限高、平层面积要求以及销售与工程进度节点的结合，最好在项目取得预售至整体封顶前去化完毕，综合以上因素考虑，建议本项目

27、商务办公产品体量控制在5万左右。（5）写字楼销售周期预2011年郑州市写字楼销量top10排序项目名称项目区域成交面积（）1绿地之窗郑东新区1317752升龙凤凰城金水区828573中原万达广场中原区621964二七万达广场二七区396885兴达国贸管城区382716行署国际广场郑东新区337757蓝堡湾三期金水区309788千玺广场郑东新区249249联合中心郑东新区2289910曼哈顿广场曼哈顿广场19268年均去化量48663数据来源：郑州市房地产管理局备案数据整理参考2011年郑州市写字楼产品成交top10项目，项目成交面积均值为4.8万，此可以作为本项目办公物业理想的年度去化参考标准

28、。因此，依据写字楼物业的市场去化平均速度（约4.8万/年），本项目在入市后1年左右即可去化完毕。 （6）销售价格预期销售价格预期：通过对当前郑州高端写字楼市场销售价格的分析，同致行认为本项目当前市场售价预期为18000元/。根据7.5%左右的价格增幅，年均上涨1500元左右，因此，本项目在未来四年（2013年,2014年,2015年，2016年）的价格预期分别为19350元/，20500元/，22350元/，24000元/。三、 郑州大型商业分析及本项目产品建议1. 郑州居民消费习惯及趋势分析(1)传统百货与新型购物中心的比较分析类别案名规模租金模式档次消费者构成商业街国贸360内街占地面积3

29、万，地下2层，地上3层，停车位1000个固定租金，保底+流水倒扣两者取其高，纯流水倒扣国际一线品牌3% 国际二线品牌6% 国际三线及以下35% 国内一线2% 国内二线15% 国内三线及以下39%学生，年轻白领，中端消费群体印象城占地面积4000，建筑面积7.2万，地下2层，地上4层，停车位350个固定租金，保底+流水倒扣两者取其高，纯流水倒扣国际一线品牌3% 国际二线品牌2% 国际三线及以下30% 国内一线3% 国内二线7% 国内三线及以下43%学生，年轻白领，中端消费群体传统百货丹尼斯占地面积6000，建筑面积7.4万地上16层，停车位600个保底+流水倒扣国际一线品牌9% 国际二线13%

30、国际三线及以下29% 国内一线12% 国内二线14% 国内三线及以下23%企业白领，公务员，中高层管理人员，退休干部等中高端消费群体正道中环百货建筑面积5.4万，地上5层，地下1层，停车位100个保底+流水倒扣两者取其高国际一线品牌2% 国际二线品牌3% 国际三线及以下16% 国内一线9% 国内二线16% 国内三线及以下54%周边社区居民，中档偏低消费群体大商新玛特占地面积8000，建筑面积7万，地上8层，地下2层，停车位与国贸360共用1000个固定租金，保底+流水倒扣两者取其高国际一线品牌4% 国际二线品牌5% 国际三线及以下30% 国内一线9% 国内二线15% 国内三线及以下37%企业白

31、领，公务员，中高层管理人员，退休干部等中高端消费群体Ø 从品牌配比与主流客群来看，传统百货与新型购物中心相比，品牌档次稍高，消费客群为企事业单位员工，公务员，退休干部等，消费定位为中档偏高型消费;新型购物中心以国际国内三线品牌为主，消费客群为学生，企业白领等，消费定位为中档。Ø 传统百货商场的国内一线，二线品牌占比较大，其中，丹尼斯花园路店的品牌配比为：国际一线9%，国际二线13%，国内一线12%，档次较高。新型购物中心品牌数量集中在国际国内三线及以下。其中，国贸360的品牌配比为：国内一线占3%，国际二线6%， 国内一线2%，品牌档次略低。（2）人流客群分析项目客户整体描

32、述主力客户人均月收入段主力客户年龄段客户消费理念大商新玛特具有较强的购买能力，消费相对传统4000-60002540岁传统型日常消费为主丹尼斯经济实力雄厚，购买力强，追求名牌，消费相对传统4000-60003045岁传统日常消费为主正道中环具有一定购买力，消费相对传统2000-40002540岁传统日常消费为主印象城具有一定经济实力，目前尚未完全定型2000-40002035岁娱乐休闲，人情消费国贸360具有一定购买能力，追求时尚潮流，紧随流行趋势2000-40002035岁娱乐休闲，人情消费Ø 传统百货的客群年龄集中在25-40岁，多为满足日常生活需求的传统型消费群体，消费观念偏理

33、性。Ø 新型购物中心的客群集中在20-35岁，表现为年轻，时尚，追逐潮流，消费形式表现为休闲，娱乐，朋友聚会等人情消费，消费观念偏感性。（3）业态分析1）整体业态分析项目国贸360印象城丹尼斯正道中环大商新玛特定位现代综合性购物中心现代综合性购物中心国际时尚高端百货中高端社区型商业百货国际时尚高端百货所属商圈花园路农业路商圈二七商圈花园路农业路商圈花园路花园路农业路商圈业态数量比面积比数量面积比数量比面积比数量比面积比数量比面积比零售71%73%82%59%96%89%97%96%95%78%餐饮22%22%11%10%2%6%1%1%2%5%休闲娱乐1%2%6%31%00001%1

34、3%配套服务6%3%1%0.4%2%5%2%3%2%4%传统商业与新型购物中心的业态配比差异较大。新型购物街，定位为购物，休闲一站式消费，因此，从业态分布来看，餐饮与配套服务所占比例高于传统百货。以国贸360与大商新玛特为例：Ø 国贸360零售面积占73%，略低于大商新玛特的78%。餐饮面积占22%，高于大商新玛特的5%。Ø 由于两个商场相邻，共享休闲娱乐资源，国贸360没有配备电影院，ktv，健身房等休闲娱乐配套设施。2）业种分析Ø 在各个购物中心的业种分布当中，休闲服饰所占比例最大。其中大商新玛特的服饰类数量214，数量最多，丹尼斯百货其次，印象城最少。

35、16; 国贸360的餐饮数目为26，种类最多。正道中环数量最少。Ø 印象城休闲娱乐项目较为齐全，拥有中影国际影城，咏乐汇ktv，电玩城。正道中环百货缺少休闲娱乐项目。3）大型商场餐饮经营业态分析商业餐饮类别代表品牌人均消费主力客群经营状况（上座率，时间13:00）大商新玛特中式快餐曼嘉伟美食生活馆15-35商场职员，企业白领67%西式快餐小滋比萨25-50企业白领，高校学生3%休闲餐饮宵客奶茶8-20企业白领，高校学生5%特色餐饮味千拉面20-40企业白领，高校学生11%丹尼斯中式快餐老长沙罐子楼20-40企业白领，中高端消费20%西式快餐麦当劳20-40企业白领，高校学生58%特色

36、餐饮本福回转寿司18-55企业白领，中高端消费7%印象城中式快餐重庆小天鹅35-55企业白领，中高端消费24%西式快餐棒约翰披萨25-45企业白领，高校学生8%休闲餐饮dq冰雪皇后15-30企业白领，高校学生50%特色餐饮土大力20-45企业白领，高校学生21%国贸360中式快餐美食广场20-35商场职员，企业白领86%西式快餐必胜客45-65学生，企事业职员100%休闲餐饮星巴克35-60企事业职员，中高层，个体56%特色餐饮韩林烧烤25-45企事业单位职员，中高层0正道中环西式快餐kfc20-40企业白领，高校学生38%从整体来看，国贸360的餐饮业态种类最为丰富，品类齐全，其中，必胜客，

37、麦当劳等西式连锁快餐上座率最高，经营状况良好。其次是星巴克上座率56%。韩林烧烤，小滋披萨等品牌经营状况较差。丹尼斯与正道中环的餐饮品类较为单一，缺少休闲类餐饮与特色餐饮。4）娱乐休闲类业态经营状况分析类别代表品牌规模经营情况电影院奥纳影城面积4300出票数2000人次/天屏幕数8票房10万元/天美容美体德国美丽田园spa面积400会员数2000人健身房一兆伟德面积1900会员数3000人 奥纳电影院平均每日观影人次约为2000人，票面价格为50-65元，每日票房收入约为10万元，在同行业中，略低于横店影城的日均观影人次4000人，属中等水平。美丽田园spa与一兆伟德健身中心满足该区域中档偏高

38、消费群体，拥有固定客群，经营状况良好。2.消费者商业需求调查（说明：本次调研问卷150份，有效问卷100份。调研时间为9月10日9月18日，调研对象为年收入超过10万的客户，主要调研方式为在同致行代理的郑州高端项目进行客户访谈（城市中心豪宅建业二号城邦均价13000元/、城市高端低密度项目金沙湖高尔夫官邸、新区高端综合体升龙广场），旨在了解高端客户对现有商业的认识和对未来商业的期望。）问卷分析1. 客户光顾频次最高的商业及原因 客户光顾频次最高的商场是丹尼斯和大商新玛特。作为本土化的丹尼斯在客户心中的地位较高。其原因主要是看重商场的品牌相对时尚、高端，有自己喜欢的品牌，价格合适，交通便利。2.

39、 客户去商场的主要目的客户去商场的主要目的是休闲娱乐和购物，占60%3. 客户关注商场的哪些方面客户比较关注商场里面的品牌种类、购物环境和商场的知名度。优美的购物环境、较高的商业知名度和合适的品牌对客户有较大吸引4. 客户对郑州现有商业的满意度及原因 55%的客户对郑州现有商业基本满意，整体满意度不高，不满意的原因主要是高端品牌少，无高端品牌的聚集。5. 客户对未来商场的期望客户对未来商场的期望以郑州尚无的高端品牌聚集地为主，希望出现高端的品牌商业；其次是高端百货商场，再次是一站式购物中心。6. 客户购物频次及溢出性消费情况 客户购物频次以两周一次居多，占50%，因郑州高端品牌缺失而被动溢出型

40、购物的现象明显，15%的客户经常外出购物。7. 客户职业及学历 被访客户职业以私营业主和金融行业为主，学历主要集中在大专占43%.客户问卷小结：结论一：当前郑州高端客户常去的购物场所是农业路丹尼斯和大商新玛特，原因是客户认为商场的品牌相对时尚、高端，有自己喜欢的品牌，价格合适，交通便利。结论二：客户比较关注商场的商品品牌、购物环境和知名度，55%的客户对郑州现有商业基本满意，整体满意度不高，不满意的原因主要是高端品牌少，无高端品牌的聚集。结论三：客户希望未来的商场是郑州目前尚未有的高端品牌聚集地，对品牌的档次和聚集度有较高的期望结论四：15%的客户经常因品牌缺失而被动溢出性购物，客户的购物频次

41、以两周一次居多；客户职业主要是私营业主和金融业从业人员，学历主要集中在大专。3. 本项目商业产品建议（1）商业类型建议：项目衔接传统的二七商圈与新崛起的花园路商圈，可以借助成熟商圈现有的商业氛围，同时，项目地处公共交通集散地，交通通达性较好，有效吸纳东区高端客群，预计服务人次为20万左右。目前，根据调查问卷显示，年收入10万以上的消费者当中，45%的客户期待高端商业的出现。因此，建议本项目定位为集购物，娱乐，文化为一体的区域型高端购物中心。（2）商业体量建议本项目周边三公里范围内分别有较为成熟的二七商圈与花园路商圈，已供应商业单体建筑面积为5万-8万，档次为中高档商业布局，中档偏多。受本项目总

42、体量的限制，建议本案商业总体量为3.8万，从商品档次与产品特色上与现有商业区分开来。业态配比为：精品超市娱乐休闲7%，家居生活个人护理15%，餐饮美食25%，国际品牌43%，旗舰店10%。楼层体量（）业种类别b18000进口超市，副食品专卖店，美食f15000国际精品旗舰店，咖啡，珠宝，化妆品 f25000国际高端品牌专卖店，配饰，鞋包f35000高端品牌零售，美食 f45000专卖店，电子数码，餐饮f55000运动生活馆，生活用品，美容美体f65000电影院，生活配套（3）商业产品特色建议Ø 进口超市，例如ole,百佳taste。Ø 引进国际一二线品牌旗舰店，弥补高端消费

43、缺口。Ø 引进国内外知名美容美体spa、会所、例如玛花纤体、clarins 娇韵诗美妍中心。Ø 增加绿色元素：引入规划中的空中花园，将休闲设施与购物绝妙结合。Ø 标示元素：在产品的主要节点处通过建筑标识的导入，融入消费者的情感元素。Ø “多首层“概念的引入：通过缓坡布道，中庭等建筑元素的布局，将b1层与f1，f2自然联通，实现物业价值最大化。（4）商业分业态平均租金建议已供商业项目租金分析业态大商新玛特丹尼斯百货正道中环印象城国贸360零售扣率10%-25%扣率17%-27%扣率15%-18%f1（旗舰店）扣率10% f2：150-400元/ f1（旗舰

44、店）扣率10% f2：150-400元/ 餐饮100-150元/100-150元/100-150元/大餐饮100-150元/ 水吧咖啡：400-2000元/大餐饮100-150元/ 水吧咖啡：400-2000元/休闲娱乐60-80元/60-80元/无60-80元/60-80元/配套服务80-100元/80-100元/无80-100元/80-100元/传统百货商场业态较为单一，租金模式多为保底租金与流水倒扣，两者取其高。而新型购物中心体现一站式消费体验，业态更为丰富，因此租金模式比较多样化。选取郑州本地具有代表性的一站式购物中心国贸360，产品档次与本项目定位接近的广州正佳广场的现行租金作为参考

45、：本项目租金参考业态类型国贸360广州正佳百货现行租金（元/月/）品牌代表现行租金（元/月/）品牌代表专卖店/旗舰店扣率8-10%f1:h&m,uniqlo等扣率8-12%f1：zara零售f1：扣率8%-10%f1:h&m,uniqlo等f1：800-1200f1：g2000f2：150-400f2：加州时间f2：500-700服装零售餐饮f1水吧：1500-2000 连锁咖啡：扣率9-10%f1:乳果在一起 f1：星巴克f1水吧：2200-2800 连锁餐饮：扣率5%-12%台北雪花冰大餐饮：100-150f3：牛悦客大餐饮：120-170大椰丰饭休闲娱乐服务60-80大商

46、f8：奥纳影城130-150冰河湾真冰溜冰场本项目租金建议建议淡化业态齐全的理念，强化轻奢品牌与高端写字楼、五星级酒店的绝好搭配。从目前郑州市的现行租金水平出发，对本项目租金未来三年后预期如下：业态类型租金专卖店/旗舰店时尚精品扣率10-12%零售服饰类扣率25-27%；首层固定租金450-800餐饮f1水吧：1800-2500 连锁餐饮：扣率8%-10% f5-f6大餐饮：120-160休闲娱乐服务f6:70-150注：商业物业比较多样，需求面积区间范围较大，对于区域的敏感性也更高，使得商业租金区间范围比较大。对于有助于人气聚集的品牌旗舰店与次主力店，目前现行的租金模式多为流水倒扣，扣率在1

47、0%左右。对于一般品牌零售，扣率在25%-27%之间，或者固定租金在240-1500元/月/，视楼层而定。租金增长建议：前期以固定租金+流水倒扣，两者取其高，租金按照每年15%-25%幅度增长。4.本项目商业小结：Ø 已供应商业主要分布在核心商圈，本项目可依托商圈已有的大量人流，立足于本区域伺机辐射更大的范围；Ø 已供应购物中心大多为传统百货，为新型购物中心的出现提供可能性；Ø 主题鲜明的购物中心只有国贸360，其余项目处于养商培育阶段，尚未定型；Ø 项目成功的关键是客群一致，通过五星级酒店，高端住宅，甲a写字楼的相互支撑和拉升，发挥1+1+13的效果。

48、四、 郑州高端住宅市场分析及产品建议（高端住宅有着丰富的内涵，它是节制的、适度的、合理的、经济的，同时也是具有创新性、走在市场前端的产品。）1. 郑州高端住宅的类型、分布及价格分析目前，郑州高端住宅主要分为学区房、优质地段大户型、综合体、景观豪宅四种类型。其中学区房代表项目为建业贰号城邦，优质地段大户型代表项目为银基王朝，综合体代表项目华润万象城，景观豪宅代表项目为永威东棠。建业贰号城邦（学区房）：依托良好的地理位置，教育资源和交通都较为丰富。整个地块近百亩的占地共规划建面25万，包含有18万的高端住宅和建业小哈佛双语幼儿园，以单价12000元/远远高于区域楼盘单价。并打出户主孩子可上省实验小

49、学的噱头。为学区房的代表项目。银基王朝（优质地段大户型）：项目位于金水区的繁华地段，享受金水区完美的商业配套。项目整体面对高端客户，因此项目以大户型为主，一期产品集中在190-220、二期产品集中于160-170，三期产品面积段有所缩小，出现了部分80-90的两房户型。华润万象城（高端综合体）：地处郑州市核心区二七商圈，华润万象城项目以万象城（超大型一站式商业、娱乐、运动、休闲中心）为核心，包含五星级酒店、5a甲级写字楼和高端住宅的多业态都市高端综合体。首期推出一栋楼，52层，2个单元，3梯5户，共计520套，主力户型为89-150平米之间的舒适型两房和三房。金沙湖（景观豪宅）：地处高新区的景

50、观豪宅，项目通过设置节点公园、景观大道、环湖步道以及湖心岛屿的泛会所设置，充分利用了湖景以及高尔夫景观资源，加强了项目各物业形态景观资源占有的均好性，对于全面提升项目各物业形态价值具有较好的作用。高端住宅产品分布郑州市高端住宅市场中，整体分布较为分散，主要分布在郑东新区及中心城区的优质地段，通常享有一定的区位、环境、教育等配套资源优势，本项目地段优势明显，居住氛围浓厚，并拥有一定的高端生活配套和休闲资源，具备打造高端住宅的条件。价格分析单位：元/数据来源：郑州市房管局备案数据整理通过郑州市近两年高端住宅产品价格走势可以看出，高端住宅的销售市场受到了一定的政策环境影响，价格并不稳定，大多项目价格

51、相对2011年有所下降，整体看来，单价均在10000元/以上，双河湾涨幅也在3%以内。本项目占据紫荆山核心地段，并享有一定的高端商务、商业、酒店配套，通过一定的产品附加值设置，本项目当前销售均价预期在13000元/左右。近年来房地产宏观调控政策频出，销售价格并不稳定，预计在未来三年，价格涨幅不明显，乐观估计，涨幅在3%左右,因此本项目在未来三年价格年均增幅在400元左右。2. 近三年在售高端住宅90方以下比例及销售情况数据来源：郑州市同致行市场研究数据整理 近三年来，郑州市高端住宅市场成交户型面积主要集中在120以上，大户型豪宅存在一定的市场需求，尤其以120150，180左右四房，以及200

52、平方米以上超大户型。通过图表可以看出，在同样的户型中，面积段越大成交情况越好，说明客户在空间运用和面积价值实用最大化方面较为关注。为本项目产品建议提供了方向。3.高端住宅主力购买人群分析（1）客户来源客户来源中所属郑州区域的占比较多，其中以金水区等郑州核心区为主要的客户来源区域。省外及地市的客户也占一部分比例且大多为投资客户。（2）客户职业分析高端客户职业类型以经商个体、私企业主、公司高管等为主，总占比51%。客户经济实力强，价格敏感度低，为实现项目利润最大化，本项目应清晰客户真正置业需求及关注重点，在项目后续推广中重点阐述，与项目客户产生价值共鸣，从而满足客户置业需求，实现价值最大化。（3）客户年龄分析客户中30-50岁客户依然占比最大，该部分人群往往具有一定的经济实力，改善性需求突出，该年龄段人群将是本项目的主力客群年龄区间。（4）客户认可因素 数据来源：同致行顾问部市场调研整理高端住宅客户对项目的众多配套因素要求较高，其中客户中认可度最高的是地段、产品及开发商品牌等三大因素，分别占比68%、65%、62%。（5）客户产品偏好数据来源：同致行顾问部市场调研整理高端住宅客户对户型设计上较为关注各个功能区间的面积，追求大面积，高品质。本项目在地段价值明显，开发商品牌及开发实力雄厚，因此，在产品设计上应迎合高端客户对与住宅产品的需求，注重产品的居住舒适度和尊贵感。