日常章程、制度

1、深圳历思联行物业管理有限公司 前言 为加强本公司管理正规化，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本规章制度，各部门员工应根据本部门分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本制度，并严格加以实施。各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。不尽之处，物业服务中心将适时予以补充。本规章制度适应于深圳历思联行物业管理有限公司桃江龙城小区，从下发之日起执行。岗位职责 物业服务中心.经理岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服

2、务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整各部门人员工作，制订并监督、指导、检查本管理处的年度计划及执行情况，按月向经理室上报工作计划和工作总结，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修、保安清洁卫生人员以及管理员工作情况并进行考核；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；7、加强部门间的团结合作，树立整体思想，密切与各部门的联系，互相沟通、协调；主持日常和定期工作会议，研究拟定下

3、一步工作计划；8、负责小区的治安消防工作，落实对保安队员的思想和业务的培训工作，提高保安队员的素质。9、处理小区内重大违章、违纪行为和重大突发性事件；熟练地掌握火警、治安案件的应急处理办法，并能有效及时组织、安排处理。10、认真完成公司交给的其他任务。办公室岗位.文员职责在物业服务中心经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；3、协助主任组织开展社区文化服务；4、做好本部门员工的考勤、考核管理；5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；6、负责物业有关

4、图纸资料的保管、立卷、归档、借阅工作。7、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；8、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；9、完成管理处主任安排的其他工作。专属管家.岗位职责在物业服务中心经理的直接领导下开展日常管理服务工作。1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；5、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。6、全面掌握小区房屋使用情况，建立住户档案。7、负责小区的清洁卫生，保证小区环境卫生清新整洁。8、全面

5、掌握小区绿化、按绿化规划做好小区的绿化工作。9、负责小区的治安、消防工作，保证小区治安秩序良好。10、处理小区内违章、突发事件的处理。11、负责对保安队员和消防员的业务和职业道德培训，提高其素质。12、配合公司其他部门工作，完成公司交办的其他工作。出纳岗位职责1、严格执行国家财经纪律、规章制度，正确反映公司货币资金的收、支、存情况，把好收支关。2、办理银行结算和现金收支业务，认真审核各种收付款凭证，做到合法、合理、手续齐全，及时做好银行结算凭证的传递、登记和销帐工作。3、健全支票领用手续，按规定签发转帐支票，不得签发空头支票。4、严格执行银行规定的现金库存限额，不得以白纸条抵充现金，不挪用现金

6、。5、随时掌握银行存款余额，月末做好余额调节表，对未达帐及时消化。6、整理收付款凭证，填制记帐凭证，登记现金日记帐和银行日记帐，做好日清月结、帐实相符。7、做好保险箱密码的保密工作和钥匙的保管工作，不得委托他人代办。8、妥善保管好现金和银行出纳员使用的各种专用章。9、不得将出纳工作交他人代管，确保库存现金和各种有价证券完整无缺。维修人员（电工）岗位职责1、执行服务中心决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。3、负责对小区内供电设备、线路的保养、维修，公共部位照明设施的维修工作。3、严格遵守服务内容与服务标准，对住

7、户的报修要求承诺及时修理4、积极为住户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌，完工后立即将警告牌撤离现场。6、工作完毕及时清理施工现场杂物，并请住户在维修单上签字。7、发现重大疑难问题要立即向上级报告，并采取相应的措施。8、遇停电、断电、短路等情况时采取紧急措施，及时报告上级并向有关单位（个人）发出通知。9、负责对共用部位设施的巡视和保养，并做好相关的维护和保养记录。10、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。11、完成上级交办的其他任务。秩序维护主管岗

8、位职责1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点贯彻保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确

9、处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。7、完成公司交办的收费等其它工作任务。秩序维护领班岗位职责1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查保安人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；3、负责记录保安人员奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、按照保安队制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和

10、业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急情况下全班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；7、团结队员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成领导下达的其他任务。秩序维护员岗位职责1、 门岗 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌； 负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区； 熟悉保安设施

11、设备的操作规程及报警设施的使用方法； 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。 负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。2、 巡逻岗 严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范； 树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然； 熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理； 熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救

12、知识； 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止； 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。消防监控值班员岗位职责1、值班人员不得随意离开消防控制室，每天做好值班记录。2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施。3、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班保安，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。4、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。5、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲

13、电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯及工程维修部联系。6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班保安到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中。7、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；8、负责设备的日常巡视、情况记录；9、保持机房干净、整洁。消防员（保安员兼）岗位职责1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识， 掌握各种灭火器的使用方法；2、积极做好防火宣传和教育，深入开展安全检查，做到及时发现、及时报告、及时整改。3、做好消防器材、设备的检查、保证设施处于完好状态，一旦发现火警即可投入使用。4、物业辖

14、区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；5、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；6、加强辖区内动用明火的控制和管理。保洁员岗位职责1、遵守公司制定的各类规章制度。2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务。3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。6、垃圾日产日清，

15、不能长时间的积存堆放；楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土；平台、天井无积水、墙角无蜘蛛网、尘埃。7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。8、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报。9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。绿化工岗位职责1、遵守公司的规章制度。2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象。4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。5、正确并熟练操作使用园

16、林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药。6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。 7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上。8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木。9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。10、管理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，其它开关用水笼头要及时维修。11、妥善保管好用于绿化的械具、工具设备、设施、农药、化肥及其它用品。人事管理制度 1、 员工聘用、调转、晋升及离职管理制

17、度一、公司以公开、公平、公正为招聘原则，依据求职者的工作态度、工作经验、个人发展潜力、专业知识选拔优秀人才。 2、 公司对新入职的员工进行公司经营理念、企业文化、岗位设置培训，入职部门负责对新入职人员进行规章制度、岗位职责、专业业务技能培训。 3、根据岗位编制拟订招聘计划。 4、当岗位出现人员空缺，行政人事部门根据用人标准进行招聘工作。公司提倡多渠道并举的方式来满足人力资源需求，可以采用包括并不仅限于以下方式进行：内部推荐与调转、网络、报纸及杂志广告、现场招聘会等。 5、 公司原则上不提倡雇佣员工的直系亲属，特殊情况须经总经理批准后方可聘用。员工之间建立

18、婚姻关系后，不能在同一公司工作，需一方离职或调到其它公司。 6、所有招聘活动必须遵循招聘流程进行，经过笔试、逐级面试确定最终人选，所有岗位必须进行详细严谨的背景调查，所有选拔环节以书面形式记录存档。在公司做出最终聘用决策前，任何人不得对求职者做出聘用承诺。 7、公司提倡正直与诚实，并保留审查应聘者所提供资料的权利，如发现应聘者提供虚假资料，公司将立即解除劳动合同，不给予任何补偿。 8、新员工入职手续由行政人事部门统一办理；新员工入职需经过试用期，试用期按劳动合同签定的年限，根据法定要求限定。依据新员工的工作表现，在试用期内或试用期满后由新员工提出申请，部门负责人对

19、该员工进行考核并填写转正人员审批表，报相关部门和领导审批，以确定是否转正。 9、公司鼓励员工在真诚合作与承担责任的基础上公平竞争，并为员工的发展提供公平的机会，提倡内部调动与内部晋升制度。公司将根据经营发展情况、工作需要、员工工作态度、工作能力及工作表现，对员工的岗位、薪酬做出适当调整，员工也可根据自身情况，向人事部门申请公司的空缺职位。员工岗位调整及薪酬调整需填写员工变动审批表，按流程操作。 10、员工离职需填写离职审批表、离职交接单，经所在部门、行政人事部、财务部及经理签字后生效。离职员工未按公司程序办理完成交接手续，公司有权不予出具相关人事及保险调转手续。 

20、11、员工离职后，应在一个月内按有关规定办理人事关系、保险和公积金转移手续，企业仍保留内部员工档案。公司不得为离职人员延期缴纳保险和公积金。因未及时办理转移手续产生的后果，由本人承担。行政人事主管 1、协助部门经理拟定公司的各项规章制度及工作流程； 2、协助上级为其它部门提供及时有效的行政服务； 3、协助上级执行公司的培训计划以及有效的后勤保障工作； 4、协助做好招聘与任用的具体事务性工作，包括发放招聘启示、收集和汇总应聘资料、安排面试人员、跟踪落实面试人员的情况等； 5、协助组织、开展企业文化活动； 6、建立各种物品、低值易耗品的登

21、记台帐，并随时进行盘点，保证财产物资的完整； 7、建立固定资产卡片台账，对已提完折旧仍在用的固定资产、设备及帐外物资另建帐保管； 8、负责员工考勤工作； 9、负责办理公司人员招聘、调动、解聘、退休等工作，并及时办理各项保险、公积金手续的转移与接纳工作； 10、填制和上报各类人事统计报表、月报表等工作； 安全管理制度秩序维护员守则一、着装仪表1、工作或执勤时，必须身着制服，穿黑色皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规范1、上班时间必须精神振作、精力

22、集中，不得袖手、插手、背手；2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊等一切与工作无关的事情；3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得两、三人聊天等；4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；6、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；7、不得睡觉；8、对业主、住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，三、日常管理1、不得迟

23、到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；3、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；5、门岗值班室不得会客。四、奖惩制度为激励、调动员工的工作积极性，规范员工的行为，严肃工作纪律，确保各项工作有序进行完 成，保持公司的良好形象，特制定本制度。一、适用范围 本物业公司全体员工二、奖励细则 1、在工作岗位中有突出贡献的，受到甲方表扬，为公司赢得声誉的，给予通报表扬50100 元；2、见义勇为、助人为乐、在工作中偶遇突发事件，能挺身而出，为公司避免和减少 损失的，给予通报表扬并奖励200元

24、；3、在公司经营管理过程中，提出合理化建议，经公司采纳实施取得显著成效的，给予通报表扬并奖励5001000元；三、处罚细则（一）有下列情况之一的，视作单方违反劳动合同，公司可在不提前通知的情况下即时解除劳动合同，不作任何形式的补偿，给公司造成损失的，公司还将追究当事人经济赔偿责任； 1、利用职权收贿、行贿，以及故意损坏公司财产或重要文件，情节严重的， 2、造谣生事，挑拨是非，拉帮结派，打架斗殴，挑唆他人怠工，罢工，以及有损公司形象的言 行，给公司声誉、形象造成损害的； 3、发生事故，逃避责任，致使公司遭受损失的； 4、经常迟到、早退、经教育劝告不改的，一个月旷工累计超过三天或一年内累计五天及以

25、上的； 5、隐瞒病史，吸毒，盗窃（含窃取、泄露公司机密）、行骗等违法行为，以及触犯国家法律，被拘留，劳教，判刑的。（二）有下列行为之一的，给予通报批评处分，并处罚200元；1、违反劳动纪律，违反操作规程或安全规定的，造成公司损失的（并赔偿相关经济损失）；2、在公司或公共场所发泄个人不满情绪，扰乱正常工作秩序，工作中扯皮，拖拉，不服从管理，顶撞、辱骂同事或管理人员，经教育没有悔改表现的；3、损坏公司财物和浪费公司资源的（造成的损失照价赔偿）。4、消极怠工、旷工（三）有下列行为之一的，给予处罚；1、不服从工作分工安排，以及在职责范围内的工作不达标或不到位的，每处（次）处罚20元；2、不按时出勤，迟

26、到，早退，脱岗或无故不请假的，每次处罚20元；3、无正当理由不参加公司或部门组织的各项会议与业务培训的，每次处罚50元；4、上班不穿工作服，不戴工牌。以及仪容仪表、着装、工牌不符合公司要求的，每次处罚20元。5、在岗位上吸烟、酗酒、玩手机、睡觉及一切与工作无关的事情每次处罚50元。（四）、奖罚条例执行效力1、部门条例与公共条例相冲突的奖罚条例则按部门奖罚条例执行；2、若本奖罚制度没有明确，但总公司已制定相关制度的，则按总公司相关规定执行。3、所有奖罚记录将作为年终工作评估、晋级、调薪的重要依据之一。秩序维护员交接班制度1、值班保安员提前30分钟叫岗，接班员提前15分钟接班，对服务区检查完毕后，

27、认为没有问题方可登记，登记表上要记录当天确切的交接时间。2、接班员若有特殊事情，不能准时接班，必须提前30分钟请示，保安部另派人接班。3、接班员若无正当情由，既不请示又不准时接班，按缺勤及处罚条款进行处理。4、交班保安员要等接班员对管区巡视一遍并进行验收后才能交接，但接班员验收时间无特殊情况不能超过10分钟。5、交接班时，交班保安必须把本班情况以及可能出现的非常情况需在下班值班过程中继续观察，特别留意或处理的问题，上级的指示，待办事项及各类物品如实登记清楚，向接班员交代，同时也须督促接班员接受清楚并签名。一旦签名，责任由签名保安自己承担。6、所有事情交接清楚后，交接后必须分别在登记表上记录清楚

28、真实的上下班时间并签名，然后交班保安员方可离开岗位下班休息。7、接班员若在接班验收时发现问题，不具备接班签名条件时可以拒绝签名接班，但必须同时报告保安队长处理再进行签名接班，责任由交班保安员承担。如果报告处理后不接班，以无故和借故不上班论处。8、接班员自己验收完毕并以签名接班，而且交班保安员已离开岗位之后，无论发生任何问题，责任一律由当班保安员承担。9、接班员因故没有及时接班，交班保安员不得下班或者擅离岗位。10、若接班员没有签名接班，交班保安员已下班离开岗位，其间发生的任何问题责任由两人共同承担，没有发生问题，则按物业制度及处罚条款进行处罚。11、交班保安员若发现接班员无故不签名接班或拖延接

29、班时间，交班保安员可以提出抗议，并报告保安领班，保安队长根据情况对接班员按处罚条款进行处罚。安管部 主要负责小区内各种设施的安防、车辆管理、秩序维护、消防监控等工作1、及时将国家制定的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向员工宣传，以增强员工的法制观念，提高警惕，并做好防火、防盗、防暴、防破坏等工作； 2、加强内部治安管理，制定各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动； 3、配合公安机关参与调查重大事故，并写出调查报告，上报总经理； 4、负责公寓及商铺的消防安全工作，领导、组织公司警卫和义务消防队，并开展教育和训练，经常进行安全检查工作。  

30、;一、秩序维护部经理 1、 负责秩序维护部的日常管理及计划的编制工作，对公司安全管理的全过程进行检查和监督； 2、教育秩序维护人员自觉遵守国家的法律、法规，认真执行公司各项管理规章制度； 3、负责召集和组织秩序维护部的办公会议，研究决策，处理本部门职权内的各项工作； 4、负责编制秩序维护部的年度计划，拟订年度秩序维护员培训计划； 5、教育和培养秩序维护人员熟悉和掌握小区治安、消防、服务等方面的工作特点和规律，不断增强安保工作的针对性和有效性； 6、对秩序维护部的全面工作管理，负责安管员的招聘、录用、考核和奖惩，对安管人员的录

31、用及辞退有建议权； 7、率先垂范做好本职工作，对安管员表现的好坏，有权进行表扬和批评，并对全班的工作负完全责任； 8、监督检查对公司各项管理制度、有关法规、政策标准的执行情况，负责协调有关职能部门，公安机关之间的关系； 9、及时组织秩序维护人员完成各项临时警戒警备任务；10、完成公司领导交办的其他工作。秩序维护领班 1、服从命令，听从指挥，认真执行规定的工作计划； 2、根据部门经理的指示、意图及治安、消防、服务等方面的相关规定，提出工作目标和任务，制定具体实施步骤和工作标准，并领导保安人员贯彻执行； 3、组织安管员进行治安、消防、服务

32、等方面的业务培训和军体训练，规定班组的学习和训练任务，并经常进行督促检查，保证学习和训练任务的圆满完成； 4、根据安管经理的工作要求和岗点值勤规定，带领全班人员严格认真、一丝不苟地做好治安、消防、服务等方面的工作，并积极配合当日值班员的工作； 5、负责各岗位不合格服务的处理及纠正预防措施和跟踪； 6、负责签订安全消防协议，督促、考查安管员消防责任的贯彻执行情况，对违反规定的有权提出建议； 7、建立消防岗位责任制度，及时向领导反馈防火工作存在的问题； 8、负责组织消防训练和演习，协助制定消防预案，加强消防巡逻，及时消除火警隐患； 9、完

33、成领导交办的其他工作。秩序维护员 1、服从领导，听从指挥，严格遵守规章制度； 2、严格要求，认真训练，熟练掌握规范的值勤要求，充分体现经典生活物业服务一流的形象； 3、努力学习安防业务，熟悉各类紧急、突发性事件的处理程序和各类器械的使用方法，不断提高安管服务水平； 4、对各种监控设备、器材进行维护，发现问题，及时解决，预防为主，安全检查，清除不良隐患； 5、对小区各类事件及时收集、整理、反馈，对突发事件及时报告，及时处理； 6、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事； 7、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满

34、完成工作任务； 8、负责物业大型活动的警卫布置； 9、负责管理小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作；10、负责小区应急处理的抢救工作；11、负责管理小区内各项咨询服务工作；12、完成上级交办的各项任务。 四、消防专员1、接受部门经理的工作安排，认真完成消防安全管理的各项工作； 2、定期检查消防设施并做好消防巡视记录；3、负责安全管理员消防知识的培训工作； 4、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施； 5、定期进行公寓高层防火演练，以提高安管员应对突发事件的处理能力； 6、负责组织消防训练和演习，加强消防巡逻，

35、及时消除火警隐患； 7、对消防隐患之处，负责制定纠正和预防措施，并跟踪其实施； 8、负责制定所辖区各种突发事件（火灾、台风、暴雨、刑事案件、治安等）的预防组织架构和措施； 9、协助进行消防设备的检修保养； 10、完成领导交办的其它工作任务。五、监控员 1、负责监视小区各部位的过往人员和物资； 2、发现可疑人员或不安全因素，要及时通知有关人员前往查处； 3、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按照规程操作，发生监控设备异常或故障，应立即向保安部值班班长或部门领导汇报，不得擅自处理； 4，密切注意区域内易发案部位及重点部位

36、动向情况，发现问题及时处理；架构和措施； 9、协助进行消防设备的检修保养； 10、完成领导交办的其它工作任务。 五、监控员 1、负责监视小区各部位的过往人员和物资； 2、发现可疑人员或不安全因素，要及时通知有关人员前往查处； 3、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按照规程操作，发生监控设备异常或故障，应立即向保安部值班班长或部门领导汇报，不得擅自处理； 4，密切注意区域内易发案部位及重点部位动向情况，发现问题及时处理；5、值班期间发现可疑情况及问题，及时上报，并做详细记录，并随时向安管部经理汇报情况； 6、详细记录当

37、班工作情况和监控设备运转状况 ； 7、每日做好监控室的卫生工作，并随时保持监控室清洁8、严格按制度收发、保管器材（对讲机），并注意日常维护和保养；9、认真完成上级交办的各项工作任务。二、工程主管 1、负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转； 2、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施；3、负责物业机电设备的日常维护保养工作； 4、负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作岗位职责 一、客服部经理 1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；1、全面负责小区

38、公寓项目的经营管理工作，制定部门月度、年度的经营计划，并保证计划的实施； 2、以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作；3、热情接待业户，及时有效的处理各项投诉，并做好记录； 4、定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量； 5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源； 6、负责部门内各项不合格服务的纠正跟踪工作，不断促进物业管理与服务水平的提高； 7、负责制定本部门的各项管理制度、服务标准和操作规程，并检查落实； 8、及时掌握公寓的物业费收取情况，督促下属及时有效的完成物业费收取；

39、0;9、完成领导交办的其它工作任务。二、客服主管 1、负责制定工作计划并负责经经理认可后的组织实施，协助部门经理制订和实施工作职责及考核计划； 2、负责对客服管理员的日常工作进行管理、统计有关资料并及时向经理汇报； 3、负责发现工作中存在的不合格服务项目，并进行跟踪、验证，处理业户投诉，遇有紧急事故，及时向上级领导报告并协助处理善后工作； 4、接受及处理客户投诉，并予以记录，重要情况及时向上级领导报告，负责配合客服管理员收缴各项费用； 6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理储存和使用保管；&#

40、160;7、每月、季做好业主物业费收取情况的统计报表，并及时上报公司； 8、协助管理物业清洁、绿化、维修、接待、回访等服务工作； 9、收集有价值的物业信息，为推动公司客户服务工作的发展出谋划策；  10、收取及审阅公寓的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳； 11、负责对管理员的工作做出安排并进行指导13、负责装修档案，客户档案的管理； 14、负责定期对服务质量进行统计、分析、并提出整改方案； 15、负责门禁卡的使用及管理工作。 16、完成领导交办的其它工作任务。三、客服管理员 1、保持物业公司同业户的

41、联系，通过与业户接触和定期拜访，收集、整理业户信息和需求，并及时传达到有关部门； 2、安排新入住的业户办理入住手续，领取钥匙及填写单元设施交接单，协助业户办理装修申请，负责联系业主的搬家事宜，并作好各项登记工作； 3、配合工程部、安管部对二次装修进行管理，及时纠正违章施工； 4、催缴物业管理费、采暖费及其它费用； 5、负责客户资料的整理及归档工作，建立客户档案和二次装修施工管理档案； 6、负责管理区内业户的接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反映敏捷、处事稳健； 7、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关

42、领导或部门； 8、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访； 9、定期对公寓进行巡视，发现问题及时记录并向上级汇报； 10、接受并处理客户投诉，做好记录，并及时向上级领导汇报； 11、记录公寓管理日志，跟进所列问题； 12、完成领导临时交办的工作。四、保洁班长 1、熟知小区绿化布局和区域养护状况； 2、负责小区的环境卫生清洁保洁服务、绿化管理服务； 3、根据作业频率，负责绿化，景观护理的日检工作，并做好记录； 4、负责制定保洁员的值班工作表，安排好日常保洁员的各项工作；5、分配好各个保洁员对小区内

43、公共区域的环境卫生、绿化管理工作； 6、负责指导保洁员的日常工作； 7、对保洁员的服务质量进行定期或不定期的检查； 8、配合部门经理定期组织保洁员进行业务知识学习和专业技术的培训；9、负责上级部门交办及下达的各项工作任务五、保洁员 1、在保洁班长的领导下工作； 2、负责责任区内的保洁、清洁工作； 3、严格按照操作规程操作；4、严格保证礼仪形象的要求； 5、对突发事件应及时上报并做相关处理； 6、完成班长交办的其他工作。重大事件报告制度一、 重大事件报告制度为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定

44、重大事件处理报告制度。1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）；、发电机、高低压电柜、通讯设备等小区主要设备设施故障；房屋主体结构遭受破坏等；2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向主任报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；3、参与事件处理的管理员（保安领班）在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交主任，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；4、重大事件报告表签名后上报，事情紧急时，可由当值主管签名上

45、报；5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。二、紧急事件处理程序1、突发事件处理程序a.凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处负责人、保安部；b.简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值；c.驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；d.查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员；e.对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；f.对纠纷事件应及时了解具体

46、原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；g.对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理；h.对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告管理处负责人、保安部，并由公安机关调查处理；i.相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大；j.秩序维护部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。2、斗殴等暴力事件的处理程序a.处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；b.巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上

47、用对讲机、电话或其他方式报告秩序维护部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待保安部指令；c.保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到现场制止，将肇事者带往保安部接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关；d.斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；e.如涉及刑事案件，应交公安机关处理；f.事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救；g.如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯动向3、盗窃等破坏事件的处理程序a.巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马

48、上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待保安部的指令；b.保安队长接报后，应迅速排适当数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安部接受调查；c.事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿；d.如涉及刑事责任，应交公安机关处理。4、停电停水的处理程序a.接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主；b.未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并

49、对业主做好解释工作；c.保安部派出适当的保安人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。5、发现有人触电的处理a立即赶赴现场，切断电源；b在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开；c立即进行人工急救，并送医院急救。第二章 消防管理制度消防安全检查制度为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；2、检查工作由管理处主任组织，管理员、电工、保安队长参与；3、检查项目：a.各部门配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；b.房间所使用的电器是否符合安全规定；c.设有消防报警系统的

50、物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。4、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由主任出具整改通知书，限期整改。消防设备管理制度1、对消防系统、可视对讲系统、电视监控系统、110报警系统、电梯报警以及其他消防、安全设备，每月进行一次维护保养，使运行设备正常工作、备用设备随时投入运行。2、各仪器仪表的记录带、录像带保持完整，每月将有关记录交办公室归档。3、每季度对个系统中的阀门、探头、喷淋等进行一次检查，确保其良好的工作性能。4、每季度对消防器材进行一次检查、做好配备和增补工作。5、落实专人负责各仪器、仪表及机房的操作和使用。6

51、、做好巡视、保养、维修各项记录。7、定期检查、校对各只消防栓和消防接合器的阀门盖，保持阀门盖的灵活。8、每月对消防泵进行一次试运转。消防泵随时可投入工作。火灾处理制度1、 发现初期火警，在场人员应该：a.及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向；b.立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展；2、物业辖区当值主管接到现场报告后：a.带领消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场；b.立即指挥在场人员进行灭火扑救；c.指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散；3、当扑救无效，当值主管及时决定：a.将灭火人员撤离至安全距离内；b.立即向上级汇报；c.情况如本

52、部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门。第三章 车辆管理制度停车场的管理规定1、停车场车管员必须24小时值班，建立健全各项管理制度和岗位职责。2、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，管理人员定期检查。3、进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等。车辆号码应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。4、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。5、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品。车管员没有帮助司机保管物品的义务。6、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁

53、止任何人在场内学习驾驶。7、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内丢垃圾与放置废物，禁止在场内吸烟。8、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。9、禁止超过停车场限高规定的车辆，以及漏油、漏水等病车进入停车场。10、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。第四章 工程维修类制度高低压变配电间规章制度1、电工必须持证上岗，严格执行“电工安全规程”。2、严格执行“二票三制”规定，防止违章操作和错误操作，以确保人身安全及设备安全。3、电工进入变配电间工作，应脚穿电工鞋，身穿工作服，操作时必须戴好绝缘手套，严格执行安全操作制度。4、进出低压变

54、配电间，随手关门，不得将食品等带入变配电间，以防引入小动物，造成不必要的电气事故。5、非工作人员不得入内，因工作、业务需要进入，须经主任同意，签字后方能由当班人员带领入内。6、每二小时进行一次巡视，做好记录，发现故障及时处理并做好书面记录，同时向有关部门汇报。7、按规定巡视路线巡视，防止出现漏查现象。巡视中要密切注意各种仪表读数的变化，从中掌握、了解用电情况，电量变化。分析出设备与线路的工作 状态。8、每周至少进行一次熄灯巡视检查，发现漏电、跳火现象及时处理。9、变配电间必须配备消防用具。工作人员应该掌握消防用具的使用方法，懂得灭火的基本知识。户外对讲系统使用管理制度户外对讲系统是物业管理公司

55、为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下：1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。3、物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作 要轻，勿用力过猛，否则将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。4、工作人员原则上不能离岗，如确因急事必须离岗，应委托专人代为管理，同时，告知代管人操作方法。5、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告物业服务中心，由服务中心负责派人进行维修确保系统正常运行。第五章

56、清卫、绿化类制度清洁卫生实施细则1、小区内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；5、墙门每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂物。6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地面无积水。8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果

57、壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。9、喷水池、水（鱼）池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。10、楼道梯级清洁每周一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。11、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴。12、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。13、楼道墙面、天花板及一楼前后阳台底部，每三个月清刷一次，确保无蜘蛛网、积灰。14、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。15、公共通道、楼道灯具、开关每月

58、清抹一次，确保无积尘、透明度好。16、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。17、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；18、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况（如台风、梅雨季节）可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。19、消杀工作：（1）灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意：A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业；B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识；C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；（2）灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项：A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒；B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；C、在公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响。（3）消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检查都应记录在消杀记录表上。花木养护规范1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆 内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草