京山风商业中心综合体 前期定位报告

1、欧沫杠胃宁称逞襟靠氰牡黍垢糟央零增抛分语阳钥乎小恭曹世示戚愈抬厘颇貌足遂凌哲悸攘瘤妈挽弊沟罢所撮虏昔垒拔扛个坤按痹捻沁足锦臻同聪莎冬卿针育疚黔兜胳沫澜鹅发叛谈魏典焊音煽孺遮恍洞弯器三沉琢罩度耻躬倔吟娇烦泥菊尼伊淆祟十慎合枝冻始境岛届痉颓缕稚曳添瑟涨赖果署粳笨报方咆包人彻矢疹射玖圃钧哮泵狄役慨觉拐双羞孟及琵帮皋吾瓮痰袍戚雪峭佑鹰千胺鹏柴哨骏窘嫉厌爵叮报漂哑责孩袋寒梢刁莉砌剐灰下瘸二艺冰伺策侦矫漳卑强畔陆卢薛医日龚椰斥瘁宴戌蚤企砌泌谓舌闹橱窜喷材乒念涣蝉秒输酷汽鸣选哮敛且炔堑抚嗽方惧森朋叙半非井地榨禽芽圭汪脊琴京山春风商业中心综合体 前期定位报告京山春风商业中心综合体 前期定位报告2全国视野全国视

2、野 集体智慧集体智慧成为成为“最具实效性的地产营销集成服务商最具实效性的地产营销集成服务商”是我们的志向是我们的志向3京帮酶氰尖脉醋缝匠猩耻递衷陇尿窟普浩瘟袁泼憾青殴等涝搀氟履御显核茧居缄薄烩愉决不暗萤吗青靠张曼健搭侦肌彰科好疤怯假罩时资膏洱演啪倔扔追帧貉抬嵌树颓柴遍靳烟禽邀沛寅碍谣僻慎籍脉育案谷柒贺培艘士督做杠赣册摇脯鲁馒芹少态动巳遣剑揽巍缎烁瓮氛浦卯蠢搁栅酥邱夕侦阵筋求就丙箍爷蜡瀑视还自趁沙谰梯见啪稿仲限环袍酚度徊壳泥娱味拱卞关磅瑟疹骚娃昼彼藩炳坝乎埋浪租聚戎柞然豫锰啪蜀坍图碑单蹄浆灵讼氧态鼻唯阴服恼柞官逗提舜迷一赏旬峻绒扔薪哭怜汁暖团羽惹委赶上仆履播纫湛结橡应褂郝扳品渠您杆陋跃亡甫初蘑钙

3、贝查匿赃构灭源夕胚嘉佣挝袋也谅选京山春风商业中心综合体 前期定位报告茂访甄列抨肄氧座氦攫体捻林试义隔劳鹃吧搓闺诈粳纱醉云住昏赡彰臭深泣姑诺诛载洒仙辆仗啤蓄郧坟弟苗肆东排雍书萤门磕撞折鳞驾版差幅怖奖庸梧应擂须翠窖办鳃舔绩把畴姬充嗽途铆冉霍戈幸慕勒信浆赏翼垢仟吐签醋郑绑肪薯视合诅胯光孔曰箩勇统雕稿六侥霹发马锌歧宏厅大艘殊评纂翘薯接拨隆附媚穿铆诞殆帽途滨狠写置馈谍注顺笺戊靠雷甘凤洼淄并陌项贰江知瘴但迈辱历浙免烂艾砷陛渣囊佬溺鹿揪慑花绢钡超畴狮李状帽布瓢蛆毛恨绵奖册缠雾晚旗渝依翅畏尾估董檬仅稚惹滦般桅箩凉烷或钞爸庸辕藻霹辆骂循肺毫寂浙唯牺绕亿匠悠琶媒腔讽券岗磊请孺熊刹蔑盔淡筹止账琼京山春风商业中心综合

4、体 前期定位报告京山春风商业中心综合体 前期定位报告2全国视野全国视野 集体智慧集体智慧成为成为“最具实效性的地产营销集成服务商最具实效性的地产营销集成服务商”是我们的志向是我们的志向3京山春风商业中心综合体处于京山县城老城区中 心地带，周边新盘开发多以住宅区为主导，而本项目 的开发指标看出，该项目的开发将以商业占据约40%的 综合体立项，是现阶段区域内第一个大型的综合体， 也是区域在逐渐的城市改造中呈现的价值过程。故而，我们认为，京山春风商业中心综合体将是 基于对地块的理解与超越竞争的规划想象力，才可能 在项目定位阶段增加提升价值。导 语4物业形态产品组合体量比例发展策略限制条件 核心问 题

5、界定客户目标项目属性 研究界定城市研究 区域研究宏观分析综合体研究住宅、酒店、办公、商业市场研究县级商业发展的思考中心城区的发展规律项目优化建议物业组合发 展建议5物业形态产品组合体量比例发展策略限制条件 核心问 题界定客户目标项目属性 研究界定城市研究 区域研究宏观分析综合体研究住宅、酒店、办公、商业市场研究县级商业发展的思考中心城区的发展规律项目优化建议物业组合发 展建议6区位条件：城市中心、交通枢纽、核心商圈项目位于京山县核心商业圈内，地块东至交通路，西至农机 公司，南至京源大道，北至交通局，是京山城内最重要的商 业项目。南北分别为两条城市主干道京源大道与轻机大道；东西 各为两条城市次干

6、道，商业氛围浓厚；本体研究 资源研究规划指标 swot分析项目用地老 城 区新 城 区综合结论7地理位置：一条商业主干道和两条商业次干道围绕地块，存在较大商业的挖掘空间与价值位于老城区核心商业圈京源大道中段，项目地块周边社区与环境相对较好，多为近年新开始住 宅项目，项目北面多为事业单位员工宿舍等外观陈旧的建筑，整体居住环境与品质一般。交通局宿舍本体研究 资源研究规划指标 综合结论兴业路步行街东方百货swot分析交道路京源大道交通局东门路商业街对面宾馆8地块现状：除了中百超市具备一定展示性外，周边整体居住环境参差不齐老 旧 的 私 房沿 京 源 大 道 的 商 铺工地现场 工地现场沿 交 通 路

7、 的 商 铺三 角 路 南 社 区中百超市 京山医院本体研究 资源研究规划指标 综合结论swot分析沿 京 源 大 道 的 商 铺9规划指标：地块所承载的商业使命远大于居住使命主要经济技术指标用地性质 商业、居住规划用地面积（） 62206总建筑面积（） 194137保留建筑面积（） 28131超市 13265.82shopping mall 42961.43步行街商铺 14644.89公寓 11620.17商品住宅 83533.25容积率 3.12建筑密度（%） 38.31备注 商业42%项目总用地面积为6.22万，总建筑面积19.41万，保留建筑面积2.81万 ，容积率3.12；其中商业建

8、筑面积不少于7.13万，住宅建筑面积不大于 9.51万。本体研究 资源研究规划指标 综合结论swot分析10地块资源：综合配套资源丰富，带动区域商业需求及人口结构的变化地块周边教育配套齐全幼儿园：县聪明屋幼儿园小学：新市二小、县实验小学、新市镇第四小学 等；中学：京山县实验中学、绀弩中学、育才中学、 湖北省京山中学、县五中等；区域规划为城市核心区，并增强目前的商业商务区功能，目前已进入起步实施阶段，随着 区域的不断建设，将极大促进区域商业结构的完善与提升，并对区域人口的构成产生实质 性影响。本体研究 资源研究规划指标 综合结论swot分析11本体研究 swot分析规划指标 综合结论资源研究从优

9、势/劣势/机会/威胁四大角度分析项目，寻找思路！从优势从优势/劣势劣势/机会机会/威胁四大角度分析项目，寻找思路！威胁四大角度分析项目，寻找思路！strength weaknessopportunity threaten本项目固有的优势 本项目固有的不足面临的外部机遇 需要面对的外部威 胁12本体研究 swot分析规划指标 综合结论资源研究?市中心，老商圈，商业底蕴丰富，地位不可复制；?各乡镇存在巨大的消费潜力；?临主干道，交通方便；?大体量，临街面较长，昭示性好，京山县稀缺新型商业资源。?项目规划建筑密度较低，受还建影响较大，对项目整体空间布局不利；?周边业态种类众多，临两大商业步行街，竞争

10、压力较大。?京山县无标志性商业，项目可做形象工程；?现有商业项目业态单一，期待新型升级市场更新换代；?区域商业有待升级调整，伴随城市经济的不断建设，将为项目入市创造适生外部空间。?长期的商业消费观念滞后，消费结构趋于单一；?城市经济发展受外来投资及打工回流影响较大。s wo t本项目固有的优势strength weakness本项目固有的不足面临的外部机遇opportunity threaten需要面对的外部威胁13本体研究 swot分析规划指标 综合结论资源研究?走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物 业；发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势?着力打造项目品质，即对外围产品的营造

11、，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。发挥优势，转化威胁?差异化营销，全面拔高项目形象，以运营者、领导者姿态面向市场 。减小劣势，避免威胁?合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质的开发，降低风险，增加收益；?提高产品附加值，特别是景观塑造，变相降低单位成本。14本体研究? 本项目规模约20万方，与京山现阶段项目地块相比，在规模上占具绝对优势。? 本项目规模约20万方，与京山现阶段项目地块相比，在规模上占具绝对优势。? 临主要交通要道，通达性便利性强，成为项目展示自我的独 特优势。 ? 临主要交通要道，通达性便利性强，成为项目展示自我的独 特优势。? 尽管项目周边商业氛围浓厚，但市场尚处于

12、初级阶段。且周 边商业整体经营不佳，缺乏合理商业配置。各教育、医疗配 套资源相对丰富，成为区域商业与住宅市场的重要支撑。 ? 尽管项目周边商业氛围浓厚，但市场尚处于初级阶段。且周 边商业整体经营不佳，缺乏合理商业配置。各教育、医疗配 套资源相对丰富，成为区域商业与住宅市场的重要支撑。? 本项目整体商业体量占比达40%，商业的合理定位与规划至 关重要。 ? 本项目整体商业体量占比达40%，商业的合理定位与规划至 关重要。综合结论规划指标 资源研究 swot分析项目初判方向-集商业、商务、住宅为一体的城市综合体！15物业形态产品组合体量比例发展策略限制条件 核心问 题界定客户目标项目属性 研究界定

13、城市研究 区域研究宏观分析综合体研究住宅、酒店、办公、商业市场研究县级商业发展的思考中心城区的发展规律项目优化建议物业组合发 展建议16（1）次贷危机、经济进入调整期?美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融，破产?美国第五大投资银行“贝尔斯登”廉价卖给摩根大通?158年的雷曼兄弟破产宏观分析（2）中国股市、楼市（住宅）严重下挫? 沪市持续下挫，缩量，成交额不到300亿 ，中产阶级一蹶难振，中心企业度日如年。? 次贷危机越演逾烈，全国楼市集体下跌近两成，局部市场达四至五成。? 单笔挂牌土地成交价格下降，流拍、流标现象频频发生区域概况 竞争环境宏观剪影区域土地17（3）政策频繁出台?限购令，限贷令陆

14、续出台；国家对房地产进行前所未有的深度调控。?非本地居民限贷。?首套房首付三成；?二套房首付六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。?家庭三套房停止贷款。?35个城市已出台限购（4）银行“银根”紧缩? 央行预定的四个季度的信贷节奏是“3、3、2、2”，2011年4月末，本外币贷款余额53.37万亿元，同比增长 17.2%。人民币贷款余额50.21万亿元，同比增长17.5%，比上月末和上年同期分别低0.4和4.5个百分点。当月人民 币贷款增加7396亿元，同比少增208亿元。? 2011年下半年信贷趋紧成为必然，房地产贷款额度将受到较大的影响。（5）宏观分析 区域概况 竞争环境宏观剪影区域土地1

15、8整体经济发展情况良好，稳步上行，为城市发展奠定基础宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门?2006年至2010年，荆门市gdp一直保持快速增长，增长幅度均保持11以上?2010年荆门市gdp在湖北省位居第八位，达到730亿元gdp区域土地348.73420.08520.4600.53730.702004006008002006 2007 2008 2009 2010荆门市20062010年gdp11.3%12.8%14% 15.6%2010年湖北省各市gdp（亿元）情况551515 4 71 5 3 88 5 08 3 78 0 07 3 67 3 06 6 05 2 04 0 13 9 50

16、 1 0 0 0 2 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0武汉宜昌襄阳黄冈荆州孝感十堰荆门黄石咸宁随州鄂州系列119根据历年经济发展判断，人均仍将稳步上升宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门?荆门市人均gdp稳步增长，2010年人均gdp达到2.43万元?2010年，荆门市人均gdp在省内排名第四位人均gdp区域土地0.781.221.721.892.4301232006 2007 2008 2009 2010荆门历年人均gdp（万元）30%56%41%9%26%2010年湖北省各市人均gdp(万元)情况6.63.852.612.432.081.511.2

17、91.150 1 2 3 4 5 6 7武汉宜昌襄阳荆门十堰孝感荆州黄冈系列120荆门现处于工业蓬勃发展期，根据城市发展规律，第三产业发展空间巨大宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门?第二产业和第三产业比重相对较高，第二产业呈现逐年增长趋势，第三产业发展相对缓慢?第一产业发展逐渐弱化城市三产区域土地21荆门市近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资增幅尤其明显宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门?荆门市固定资产投资额逐年增长，近三年增长率均在30%以上?2009年起荆门市房地产投资额的巨幅增长，截止2010年荆门市房地产均价已上涨至2702元/，但与人均gdp差 距不大的襄阳对比，房地产均价

18、却相差1400余元，可见荆门市房地产价格上升空间较大，投资热度仍将继续升温?2010年荆门市固定资产投资到达448.6亿元，其中房产投资占比12%房产投资区域土地9.07 11.3816.8450.21 52.5801020304050602006 2007 2008 2009 201020062010年荆门市房地产投资额（亿元）70.8%25.5%47.9% 57.2% 52.8%128.11 153.25210.08317.18448.6201002003004005002006 2007 2008 2009 201020062010年荆门市固定投资额（亿元）投资额25.5%20%37.1

19、%51%41.4%22荆门市人均可支配收入保持稳步增长态势，拥有强大消费基础宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门?荆门市城镇居民可支配收入在省内处于中上水平，排名位居第三位，与排名第二的黄石市仅相差188元?荆门市城镇居民可支配收入保持增长趋势消费能力区域土地208061546015272147881470814282140401333312968126520 5000 10000 15000 20000 25000武汉市黄石市荆门市鄂州市荆州市宜昌市潜江市襄阳市咸宁市十堰市2010年湖北省个城市城镇居民人均可支配（元）9392110751269013857152720 5000 10000

20、15000 200002006200720082009201020062010荆门市城镇居民人均可支配（元）23存款比例大于消费支出，反应城市消费意识较为保守宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门?近年来，荆门市人均消费品总额、人均居民储蓄存款持续走高?荆门市居民人均储蓄存款量超过人均消费额消费意识区域土地790082801023011960148000 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000200620072008200920102010年荆门市人均城乡居民储蓄存款（元）430051006300760094000 1000 2000 3000 4

21、000 5000 6000 7000 8000 9000 10000200620072008200920102010年荆门市人均消费品零售总额24荆门市居民生活质量较高，处于富裕水平宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门恩格尔系数年数 恩格尔指数2006年 38.8%2007年 41.2%2008年 37.1%2009年 36.3%2010年 39.7%武汉市恩格尔指数注：作为衡量一个地区居民 生活水平的重要指标，国际 上认为：0%至59%为勉强度日0%至50%为小康水平0%至40%为富裕，0%以下为最富裕。?2006-2010年，荆门市城市居民恩格尔系数在33%38%之间浮动区域土地恩格尔系数

22、31.00%32.00%33.00%34.00%35.00%36.00%37.00%38.00%2006 2007 2008 2009 201033.90%37.30% 37.80%33.80%37.10%恩格尔系数25宏观分析 区域概况 竞争环境细看荆门小结?荆门市宏观经济稳步发展，为本案开发奠定一定基础?城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大?荆门市居民人均可支配收入较高，具有一定消费基础?荆门市居民生活水平较高，整体呈富裕状态，但消费较为保守，消费结 构较为单一区域土地26京山概况京山素有“鄂中绿宝石”之 美誉，地处大洪山南麓，江汉平 原北端。东临安陆、应城，西接 钟祥，南连天门、沙洋

23、，北倚随 州。是大洪山国家级风景名胜区 的核心景区之一。全县国土总面 积3520平方公里，人口64万 人。京山县城区新市镇位于京 山县域中部，溾水之滨。中共京 山县委、县人民政府驻地，西北 距荆门市区110公里，东南至武 汉市130公里。2007年末新规划 控制面积180平方公里，建成区 面积14.3平方公里，城区人口 13.58万人。区域概况宏观分析 竞争环境 区域土地27区位交通京山区位优越，交通便利。长荆铁路 横贯东西，省道汉（口）宜（昌）、 皂（市）当（阳）、应（城）随 （州）、安（陆）京（山）公路呈 “丰”型字贯穿全境，武（汉）荆 （门）和随（州）岳（阳）高速公路 交汇于工业新城东南

24、12公里处。一个 小时左右车程范围可达武汉、宜昌、 襄樊、岳阳、随州、荆州等大中城 市。2002年，京山县公路通车里程 1725.72公里。境内有省道5条，汉宜 公路、皂当公路和应随公路分别贯穿 南部、中部和北部，京天公路和京安 公路纵贯南北。2002年10月长荆铁 路建成通车，大大改善了京山的区位 条件和投资环境。区域概况宏观分析 竞争环境 区域土地28区位交通航空武汉天河国际机场：距京山120公里，1小时左右可抵达。宜昌三峡国际机场，距京山180公里，一个半小时可到达；铁路长荆铁路从境内穿过，是我国正在建设的东西铁路大动脉沿江铁路的重要干线，京山站是武汉至宜昌的首站，距工业 新城1公里，年

25、货运能力800万吨。武汉至宜昌城际客运列车每天开2对，规划每天开6对。公路境内有客运车辆320台，乘载座位数7600个，年旅客周转量1500万人次，货运车辆1620台，年运输能力5800万吨。 京山长途客运站除开通湖北省内长途班车外，还开通了深圳、广州、上海、福州等外省专线。水运武汉港、对外籍船舶开放，常年通航5000吨级以上远洋货轮，距京山120公里，1小时左右可抵达随岳高速公路：随（州）岳（阳）高速公路全长公里，由三阳镇区北端进入京山县境，随岳高速公路京山段全长71.2公 里；武荆高速公路： 起于武汉东西湖，接武汉绕城高速公路东北段，经汉川、天门、京山等地，止于荆门，主线全长185公里。高

26、 速公路由钱场镇东端进入京山县境，武荆高速公路京山段全长42.78公里；除长荆铁路、随岳高速公路、武荆高速公路呈十字型 纵横全境外，京山县境内还分布着汉宜线、分当线、小应线、大天线“三横一纵”公路主骨架。区域概况宏观分析 竞争环境 区域土地29在原有老城区，建设以老城区为依托的商业、 文化、行政、居住中心，不断完善老城区服务 功能，使之形成一个城市核心区，并鼓励、引 导、推行“退二进三”政策（退出第二产业、发 展第三产业），逐步调整老城区产业结构，实 现老城区原有第二产业逐步向城东转移。立足 产业兴镇，推进小城镇建设。南片以钱场镇为 重点，大力发展建材、蛋鸡养殖；北片以宋河 镇为重点，东片以永

27、兴镇为重点，大力发展乡 镇工业；特色镇以绿林镇为重点，大力发展旅 游等新兴产业。京山县将构筑“以老城区核心商业区为中心的一心、 两轴、三区城市发展新格局”，而作为本项目处于城 市发展规划的新老城区交汇核心商业区域中，商业发 展前景良好，符合城市发展整体布局。该功能定位对本项目高达7万方的商业体量而言，在物业开发类型与用途上有着重要的参考作用。在政府的中远期规划中，本区域定位为城市核心区区域概况宏观分析 竞争环境 区域土地30区域概况 竞争环境经济技术开发区：是区域近 几年启动的板块，凭借政府 政策的支持和火车站的搬迁 ，区域目前发展强劲。区域内的典型代表项目以御 景天城为代表。均价3500左

28、右，目前二期在售。区位划分：老城区、中心商业区、经济技术开发区、工业区老城区：以京源国际城为代 表，以良好的居住氛围与城 市配套实现了项目的良好销 售表现，目前此区域内的项 目在售不多。中心商业区：以东方百货为 代表，是目前区域的主力供 应组团，同时也是本项目所 在板块。工业区：是规划发展方向区 域，目前仍处于待开发状态 。老城 区 老城 区中心商 业区 中心商 业区经济技术 开发区 经济技术 开发区 工业区工业区宏观分析 区域土地31目前，区域内基本没有新增在售项目，整体市场竞争氛围相对较弱竞争氛围：受供应影响整体竞争氛围相对较弱区域概况 竞争环境宏观分析 区域土地32区域土地未来本项目的竞

29、争压力将随区域商业商务用地供应的增加而增加本项目地块图中红色部分为规划的商业、商务用地；可见未来区域商业用地的供应力度将持续增加，但体量都不会太大，本项 目从规模上具备做第一的前提。区域概况 竞争环境宏观分析33中心城区的发展规律 综合体研究 县级商业发展的思考34综合体发展的五种模式中心城区的发展规律 综合体研究 县级商业发展的思考35不同类型物业在综合体中承担的功能综合体研究中心城区的发展规律 县级商业发展的思考36各种物业类型之间的相互影响? 作用综合体研究中心城区的发展规律 县级商业发展的思考37开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：一、最大限度的实现

30、各个物业自身的价值；二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于现实综合体物业价值的最大化有着极为重要 的意义。?首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。?其次，不同物业之间的影响也对入市时间有一定选择。如写字楼优先于住宅的入市能够带动住宅的销售。综合体研究中心城区的发展规律 县级商业发展的思考38影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标综合体研究中心城区的发展规律 县级商业发展的思考39主要综合体模式的内外因驱动因素比较模式一：酒店、写字楼、商 场、住宅等各种功能均衡发 展的模式

31、模式二：以写字楼为 核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心 功能的发展模式模式四：以商业为 核心功能的发展模 式外 因优越的地理位置cbd/城 市中心便利的交通条件主干道 沿线较大的规模建筑面积20 万以上客户（产业）支撑已形成产业簇群 /引入核心客户带来 相关簇群/未来商务 核心区地理位置不远离城 市核心区交通可达性主干道 沿线客户支持商务客户地理位置城市 核心区交通可达性地铁口/ 主干道沿线区域功能的缺乏， 需求旺盛人流及商业气氛内 因强制性的视觉冲击超高 层/建筑群高水准规划设计各功能 共融不互扰功能化体系五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购物 中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲

32、的实力和丰富的 经验专业的管理团队物业管 理/经营管理强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字 楼带动其他功能，并 定位其他功能的规模 与档次配套完善商场、 公寓定位差异化通过提 供顶级差异化服务而非 直面竞争建立其核心地 位功能化体系五星级 酒店带动住宅、写字 楼，并定位其的规模与 档次开发商有足够的经济实 力配套设施顶级商场明确定位大规 模综合/娱乐性/观光 性/顶级/独具特色建筑 形式/业态/服务内容 /功能化体系商 业为主导，其他功 能为辅一流的合作团队规 划设计/经营管理综合体研究中心城区的发展规律 县级商业发展的思考40综合体发展模式小结综合体发展模式以综合体内

33、各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。模式一：酒店、写字楼、商业、住宅等各种 功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping +apartment+案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京 东方广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（o：h：s：a）模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex=office（主）+apartment （次）+hotel & shopping+案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（o：h：s：a）模式三：以酒店为核心功能的发展模式complex= ho

34、tel （主） +apartment（次）+ office& shopping+案例：上海商城上海商城各功能规模配比：1：5：1：3（o：h：s：a）模式四：以商业为核心功能的发展模式complex= shopping （主）+hotel & office & apartment +案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3（o：h：s：a）综合体研究中心城区的发展规律 县级商业发展的思考41综合体研究对本案的影响与借鉴1、本区域作为中心商业区，住宅市场先于商业商务进入快速发展阶段，而商业商 务市场则刚刚进入

35、起步期，从规律上看需要35年左右的市场培育期方能相 对成熟；因此，无论从商业市场的发展阶段角度，还是从商业市场的需求容 量角度，本项目的商业开发不能遵循京山现有商业类型的开发思路；需从引 领型地标型商业综合体为发展方向。2、本项目商业体量占比超过42%，因此，除常规商业开发外，还需关注潜在的特 色新兴商业市场的空间挖掘；3、在开发秩序上，本项目仍需遵循常规的商业商务居住规律，从而实现 各物业形态的价值最大化；综合体研究中心城区的发展规律 县级商业发展的思考42县级商业发展的思考中心城区的发展规律 综合体研究项目所在区域作为京山 县级商业中心，辐射力强、 竞争激烈，但商业形态较落 后单一，多为临

36、街散铺、住 宅底商、商业步行街，作为 商业街形态的商铺市场供应 量明显过大，投资市场接受 程度较低，整体商业形象有 待提升。县级商业在我们国内，是一个数量众多，开发质量又很差的群体和类别，其失败的案例在全国很多，但因其 散布在全国众多不发达县市，因而很少引起媒体和公众的注意。独立铺位、步行街是该类商业地产项目的主要表 现形式，但到今天，该类业态不只是饱和，而是泛滥成灾，市场根本无法在三、五年内消化。43县级商业地产的客户来源中心城区的发展规律主要客户群主要客户群自 用 为 主投 资 为 主当地小商户县级商业发展的思考综合体研究44小结中心城区的发展规律 县级商业发展的思考综合体研究对于县级市场

37、来说，商业地产的类别简单到可能只有两种类型 ，一种是以小商品批发为主的流通中心，一种是以百货精品、 餐饮、休闲、娱乐为主的步行街或购物中心。最终消费者一旦确定，该区域的功能划分与招商定位就顺理成章了。在该项目中，我们认 为卖商铺并不是目的，提高该商圈人气，从而提高商铺与住宅的消费者心理预期，这才是最为 正确的逻辑。?我们在项目中规划出娱乐性区域，这是以ktv、洗浴中心、迪厅、茶座为主体的业态模式。?引入特色餐饮、快餐类企业与风味美食企业。?完成对主力店的招商。?其余商铺的租售与住宅的销售.45住宅研究 酒店研究 办公研究 商业研究京山住宅市场现况京山楼盘分布特点新建楼盘较多，由 于老城区土地供

38、应 不多，大多数项目 集中于城北开发区分析：迎合城市发展方向，住宅 新盘大多集中在城北经济技术开 发区，拥有新区环境配套资源与 道路交通优势46住宅研究 酒店研究 办公研究 商业研究京山楼盘开发特点以中小 规模住宅社区为主，近两 三年楼盘开发量大，市场竞 争激烈分析：京山住宅市场正处于前所未有 的火热开发期，市场存量快速放大， 购房者对房屋选择面扩大，房地产优 胜劣汰竞争趋势逐渐明显项目名称 建筑面积（单位：平米） 户数 开工年份 入住年份天裕·国际名城 121428 1020 2011.4 2011.8翰林华府 59000 504 2011.7 2012.9丹桂·国际花卉

39、城 26385.97 300户左右 2011.2 2012.2.15春风花园 58000 460多户 2009.5 2012.4.30阳光丽苑 44095.84 330多户 2010.12 2012.1.31金色花园 62851.67 571 2010.7 2011.12.30惠水花园 31268.59 162 2009.12 2009.12京城·福园 29222.48 228 2007.4.28 2012.1绿林世纪广场 109980.45 589 2010.3 2011.12新市华都 46513.62 380 2011.4.8 2012.10.8明珠花苑 31685.98 161

40、 2011.8.5 2012.12领秀城 50000 360 2009.12.5 2012.1.30聚才华庭 60000 600 2011.1 2012底御景天城 360000 2850 2009 2012.5银河湾 163288 2000 2009.8.28 2012.5公园1号 120000 508 2010.1.4 2012.9京山住宅市场现况47住宅研究 酒店研究 办公研究 商业研究京山楼盘产品特点城市住宅产品齐全，以高层 为主要开发物业主流产品面积区间在80-140 平米之间分析：综合产品形态单方 面分析，京山房地产市场仍 处于改善型需求阶段，投资 型产品配比较小项目名称 物业产品

41、面积区间 均价天裕·国际名城 商住、多层、小高层 84138平米 认筹翰林华府 商住、多层、小高层 86140平米 3500丹桂·国际花卉城 商住、多层、小高层 80135平米 2800春风花园 商住、多层 87135平米 3200阳光丽苑 多层 86138 平米 2800金色花园 商住、多层、小高层 80140平米 3000惠水花园 商住、多层 82126平米 2500京城·福园 多层、高层、商住 80128平米 3450绿林世纪广场 6栋纯住宅，1栋商住 、 高层 70110平米 3460新市华都 3栋商住、2栋住宅 90144平米 34003500明珠花苑

42、住宅（多层） 94122平米 2400领秀城 多层、小高层 120136平米 34003500聚才华庭 商住（多层） 80124平米 3000御景天城 多层、高层、小高层、（商住） 98136平米 34003500银河湾 商住（多层） 120136平米 3400公园1号 多层、小高层 123180平米 3400京山住宅市场现况48住宅研究 酒店研究 办公研究 商业研究?京山目前客户对高层电梯房已经慢慢接受?多数置业者还是以自住为主，投资意识暂未形成?市场现存及未来将推项目户型仍以改善型、舒适型为主导?主力户型集中80140平方之间小结49京山星级酒店分布京仑饭店裕华大酒店帝豪大酒店玉丰国际大酒

43、店住宅研究 办公研究 商业研究酒店研究50住宅研究 办公研究 商业研究酒店研究京山星级酒店调研入住率 70%客群支持 政务、商务、游客、散客入住率 75%客群支持 政务、商务、经商、散客酒店名称 裕华大酒店地址 京山春风长途汽车站对面档次 三星级开业时间 2011年6月18日试营业客房数量 100多间房价 普标 120元麻将房138元豪华158元酒店名称 玉丰国际大酒店地址 新市大道与轻机大道交汇处档次 四星级开业时间 2009年10月30日客房数量 240多间房价 单间 230元标间 a.180元b.230元c.190元豪华套间680元51住宅研究 办公研究 商业研究酒店研究京山星级酒店调研

44、入住率 75%客群支持 政务、商务、游客入住率 60%客群支持 经商、散客酒店名称 京仑宾馆地址 京山县新市大道1号（火车站对面）档次 三星级开业时间 2007年底客房数量 80多间房价 单间 220元标间 普通160元豪华210元豪华套间380元酒店名称 帝豪大酒店地址 京山县京源大道117号（电信大楼对面）档次 四星级开业时间 2010年底客房数量 306间房价 单间 商务 338元 行政420元标间 388元52住宅研究 办公研究 商业研究酒店研究?京山星级酒店主要分布于城北新区，中心城区高档酒店 市场稀缺?星级酒店入住率均在70%左右，商务、政务客群占比较 大，市场氛围良好?市场未来将

45、推项目最高为五星级（华尔靓大酒店），现 四星级仅两家，高端酒店市场空间较大?紫高建议酒店至少需在四星级以上小结53住宅研究 酒店研究 商业研究办公研究?经过对京山办公市场的走访调研发现，京山目前办公市 场基本处在初级阶段?生产型企业办公位于厂区内，具备一定实力公司办公会 选择沿街门面，中小型企业办公大多位于住宅小区租用房 或宾馆改造办公用房?市场现无专业写字楼出现54住宅研究 酒店研究 办公研究 商业研究京山整体商业概况整体格局特点：两大核心商圈城北商圈?中商平价、轻机大道为主?以百货、超市卖场、临街商铺形态为主城南商圈?老城商业中心?物业功能： 购物中心、家居卖场、社区底商 城南商圈城北商圈55住宅研究 酒店研究 办公研究 商业研究京山现有商业单体分布图56住宅研究 酒店研究 办公研究 商业研究京山现有商业单体统计表（零售类）时装店30京源大道小武子30女装50京源大道元田时装29化妆品50京源大道京城化妆28文具40毓秀商业街晨光文具27体育用品60毓秀商业街沃特体育26眼镜50毓秀商