同致行顾问禹州大学城案分析

1、坪地南光项目前期沟通汇报禹州大学城案例分析同 致 行 顾 问中国深 圳 坪地南光项目前期沟通汇报 项目地址：项目地址：厦门市同集路集美文教区 周边配套：周边配套：购物中心：购物中心：自身近万平米的商业配套 中、小学：中、小学：后田小学，潘涂中学 医院：医院：集美第二医院 幼儿园：幼儿园：自身配套幼儿园 景观：景观：山海景观项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广项目位置项目位置禹州大学城禹州大学城坐拥大学坐拥大学, ,教授为邻教授为邻环东海域第一大城环东海域第一大城,50,50万万m m 学院派易居大城学院派易居大城公交：公交：厦55、厦56、57、59、67、7

2、9、105、106、610、617、620等公交：到环湾路2公里，到嘉庚体育馆，直线5公里；到新集美大桥，直线6公里；到沈海高速公路10公里；11条公交线路，直达同安，翔安，集美，岛内。 坪地南光项目前期沟通汇报总占地面积：总占地面积：90750.5 m 总建筑面积：总建筑面积：474267.88 m项目类型项目类型: :高层、小高层商住楼 容积率：容积率：4.5 绿化率：绿化率：35% 项目规模：项目规模：13 幢 18-35 层,共4078户 ,其中1期共停车位：停车位：1256个 ,其中1期945个开发商：开发商：厦门金国际地产发展有限公司 代理商代理商: :蓝火置业 物业管理物业管理:

3、 :华侨城物业 开盘日期：开盘日期：2008年12月4日区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报一期工程一期工程二期工程二期工程会所会所坪地南光项目前期沟通汇报1#1#楼楼户型配比及去化情况户型配比及去化情况户型户型面积面积批售批售未售未售单身公寓约31平66套2套小小2 2房房约69平6666套套0套舒适舒适2 2房房约86-88平132132套套0套小3房约96平33套0套舒适3房约104平33套0套4#4#楼户型配比及去化情况楼户型配比及去化情况户型户型面积面积批售批售未售未售单身公寓约31平66

4、套2套小小2 2房房约69平6666套套0套舒适舒适2 2房房约86-88平132132套套0套小3房约96平33套0套舒适3房约104平33套0套n1#1#、4#4#楼靠近同集路，噪音粉尘影响较大，居住价值相对较低，以小户单位占主力，其中两房为主，楼靠近同集路，噪音粉尘影响较大，居住价值相对较低，以小户单位占主力，其中两房为主，特别是又以特别是又以86-8886-88平两房为主，目前，只有少量单身公寓待售平两房为主，目前，只有少量单身公寓待售区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报2#2#楼楼户型配比

5、及去化情况户型配比及去化情况户型户型面积面积批售批售未售未售1房约56平1套0套舒适2房约86-88平59套0套舒适舒适3 3房房约109平178178套套0套大大3 3房房约116116116套套0套3#3#楼楼户型配比及去化情况户型配比及去化情况户型户型面积面积批售批售未售未售1 1房房约51198198套套1套小2房约763套2套小小3 3房房约92-96平201201套套1套4 4房房约123198198套套10套n2#2#、3#3#楼相对远离马路，私密性较高，居住环境较优，尤其以楼相对远离马路，私密性较高，居住环境较优，尤其以3#3#居住价值最高，居住价值最高，3#3#楼以大户楼以大

6、户3 3房及房及4 4房房为主，辅以一定的为主，辅以一定的1 1房单位；房单位；2#2#楼以楼以3 3房为主，辅以少量的房为主，辅以少量的2 2房单位，目前主要待售单位主要集中在房单位，目前主要待售单位主要集中在3#3#低低楼层楼层4 4房单位。房单位。区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报5#5#户型配比及去化情况户型配比及去化情况户型面积批售未售单身公寓约31平68套19套小2房约69平6868套套0套舒适2房约86-89平136136套套0套小3房约96平34套0套3房约10434套1套6#6#

7、户型配比及去化情况户型配比及去化情况户型面积批售未售单身公寓约31平68套7套小2房约69平6868套套0套舒适2房约86-89平136136套套1套小3房约96平34套0套3房约10434套1套n5#5#、6#6#楼占据项目核心位置，坐拥项目中庭园林，但私密性相对较差，楼占据项目核心位置，坐拥项目中庭园林，但私密性相对较差，5#5#、6#6#楼以两房为主，其中又楼以两房为主，其中又以以86-8986-89平舒适两房占绝对主力，另外单身公寓及三房单位配比比较均匀，目前待售主要体量主要为单平舒适两房占绝对主力，另外单身公寓及三房单位配比比较均匀，目前待售主要体量主要为单身公寓单位。身公寓单位。区

8、域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报 禹州大学城户型配比禹州大学城户型配比户型户型面积区间面积区间套数套数比例（细分）比例（细分）比例比例单身公寓单身公寓约31平26811.70%11.70%11.70%1 1房房约51平2008.68%8.68%8.68%小小2 2房房约69平27111.82%37.69%37.69%舒适舒适2 2房房约86-88平59325.87%小小3 3房房约92-96平33514.62%33.29%33.29%舒适舒适3 3房房约104-109平31213.61%大大3 3

9、房房约116平1165.06%4 4房房约123平1988.64%8.64%8.64%合计合计约约31-12331-123平平22932293100.00%100.00%100.00%100.00%禹州大学城住宅预售情况表禹州大学城住宅预售情况表用用途途批售套数批售套数/ /面积面积已售套数已售套数/ /面积面积未售套数未售套数/ /面积面积已售均价已售均价( (元元) )住宅2294/191465.042247/188710.7247/2754.324420.57n户型配比：户型配比：本项目一期户型涵盖单身公寓、一房至四房等多种户型，户型面积区间自31-123平不等，一期共计住宅2292套，

10、其中两房及三房所占比重最大，分别占一期总供应套数的38%及33%。从面积区间上看，两房面积集中在69-88平之间，三房面积集中在92-116平之间，其次单身公寓占比约12%，面积约31平，另外一房及四房分别约占总供应量的9%n销售情况：销售情况：l本项目一期住宅批售共2294套，自2008年12月4日开盘以来，截至目前已经销售2247套，整体去化率约98%；综上分析，截至目前，项目待售户型主要是单身公寓及低楼层4房单位，其中单身公寓起价为5200元/平,四房均价为5800元/平l项目开盘初期，以8692平方米的户型最为畅销，后价格上调后，总价相比较花园洋房的只差5到6万，所以又引发了124户型

11、的畅销，相比之下，单身公寓及4房项目去化相对较慢区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报n建筑设计特点建筑设计特点: :l大盘规划，小区规划有序，建筑高度从南向北依次上升，南面景观视线无遮拦，便于将海景纳入小区。l现代简约建筑风格l附加价值高，带入户阳台花园、空中庭院，附赠阳光花房、健身房等，赠送面积达2040，高性价比 l中式风格园林,聘请著名园林设计机构-水木清华（厦门）园林规划设计有限公司规划设计园林景观n项目优劣势分析项目优劣势分析优势优势劣势劣势禹州公司在厦门的口碑,大公司,良好的品牌周边无小

12、区,周边各项生活配套短时间内难以改善最大的优势在于户型创新,附加值高同集路车流人流量大,粉尘噪音影响大单价相对较低,性价比高周边有饲料厂,异味较重大盘规划,小区带有网球场游泳池篮球场幼儿园等完善的配套天马山殡仪馆规划对项目有一定的负面影响项目所在环东海域属于厦门市政府重点规划片区区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报n户型规划户型规划: :规划户型30130平方米多种户型,户型涵盖单身公寓、一房、两房、三房及四房等多种户型n户型状况户型状况高档住宅楼，带入户阳台花园，通风采光好，户型多样，做到户户朝南

13、，户型的多样和时尚适应市场需求，为用户提供更多选择。n附加值附加值: :入户花园、阳光花房、空中庭院、错层空间，居住空间超值赠送 ，赠送面积达2040，高性价比 舒适两房舒适两房单身公寓单身公寓四房四房小三房小三房项目户型最大的特点在于户型附加值较高，赠送面积达项目户型最大的特点在于户型附加值较高，赠送面积达20%-40%20%-40%之多，户型图中绿之多，户型图中绿色标记部分面积计半色标记部分面积计半坪地南光项目前期沟通汇报属性定位：属性定位：环东海域环东海域.50.50万学院派易居大城万学院派易居大城 ，集美，集美5050万平山海人文社区万平山海人文社区 从区位出发，在城市占位前提下的优质

14、山海人文社区从区位出发，在城市占位前提下的优质山海人文社区通过学院派主题概念，最大化分流区域外的竞争客户，实现了项目实体向生活理念的提升；通过学院派主题概念，最大化分流区域外的竞争客户，实现了项目实体向生活理念的提升；以亲民、易居为核心诉求，谋求以高性比获得客户认可以亲民、易居为核心诉求，谋求以高性比获得客户认可 50 50万大城彰显项目大盘气质万大城彰显项目大盘气质推广主题：推广主题：坐拥大学，教授为邻！坐拥大学，教授为邻！延续属性定位的生活理念战略，重点突出人文价值优势，加上教授为邻的同理化诉求；延续属性定位的生活理念战略，重点突出人文价值优势，加上教授为邻的同理化诉求；弱化了亲民、易居项

15、目核心优势，仅通过教授为邻间接点出社区和谐居住气氛，攻击力偏弱；弱化了亲民、易居项目核心优势，仅通过教授为邻间接点出社区和谐居住气氛，攻击力偏弱； 禹州大学城客群分析禹州大学城客群分析项目名称项目名称客群来源客群来源置业目的置业目的职业特征职业特征大学城大学城 来自岛内的占了1/3; 部分同安、集美周边客户； 漳泉、龙岩、三明等外地客户。部分自住、部分投资岛内工薪阶层、外地私营业主、老师购买客群：购买客群：区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报（一）项目预热期：（一）项目预热期： 时间节点：时间节点：

16、20082008年年4 4月月-2008-2008年年1212月月营销事件：营销事件：2008年4月7日 新盘亮相 2008年7月4日 岛内售楼处开放 2008年10月20日 500套团购协议 2008年11月21日 冠名集大田径运动会 2008年11月30日 引台地产界关注 （二）项目开盘热销期：（二）项目开盘热销期：时间节点：时间节点： 2008.12.42009.3.82008.12.42009.3.8营销事件：营销事件：2008年12月4日 价格首次公开 2008年12月6日 公开团购 2009年1月4日 台湾考察团纷至沓来 2009年1月8日 购房免十年物业费 2009年1月16日

17、“mini屋”上市 买房送装修款 2009年2月9日 元宵限时团购 认购逾150套 2009年2月14日 情人节加推 买房获对戒 2009年3月8日 三八节购房 获千元礼券 （三）项目强销（三）项目强销/ /持销期持销期时间节点：时间节点：20092009年年3 3月月1515日日-2009-2009年年9 9月月营销活动：营销活动： 2009年3月15日 亲子同乐 美人山下植桂花树2009年4月11日 名企欢乐汇启动 2009年4月25日 一期二组团全新公开2009年5月1日 黄金周购房 送港澳游 2009年5月8日 温馨母亲节 真爱大学城2009年5月27日 端午推30-104平中庭新房源

18、2009年6月12日 31-51平米小户型新鲜上市2009年7月4日 样板房开放 置业沙龙登场2009年7月8日 31平mini样板间 营造温馨小家2009年7月9日 一期园林实景呈现 二期已动工 （四）项目尾盘期（四）项目尾盘期时间节点：时间节点：20092009年年9 9月月-现在现在营销活动：营销活动： 2009年9月 1期3组团开心blog 金秋献世 2009年10月10日 博饼王中王决出 赢千元大礼 2009年10月26日 两套样板房同步公开 实景品鉴 2009年12月01日热销周年庆 业主参加置业沙龙 n团购优惠、买房送装修款、送物业费等系列优惠、不分楼层一口价、集团异地营销带来周

19、边客户团购优惠、买房送装修款、送物业费等系列优惠、不分楼层一口价、集团异地营销带来周边客户群、结合让客户实景体验产品附加值的样品房活动，是项目的主要营销方式群、结合让客户实景体验产品附加值的样品房活动，是项目的主要营销方式区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报价格策略：价格策略：n 目前待售户型主要是单身公寓及低楼层4房单位，其中单身公寓起价为5200元/平,四房均价为5800元/平n 项目目前销售均价大约为6000元/平n 结合左图分析，项目采取低开高走的价格策略，这一策略更容易让客户感受到楼盘升值

20、潜力。 区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报项目实景图项目实景图接待中心外观接待中心外观接待中心内部接待中心内部推广组合：推广组合：报纸+户外广告+杂志+网络+路牌+短信等营销事件：营销事件：团购优惠、买房送装修、送物业费等系列优惠、不分楼层一口价、集团异地营销等一系列营销活动现场包装：现场包装：围墙+接待中心+园林实景+样板房价格走势：价格走势：采用低开高走的价格策略推广效果推广效果: : 2009年禹州大学城获得年度销售面积，2052套，17.2万平的好成绩。超越价格的价值、亲民价以及恰当的营销方式共同铸造了项目销售佳绩区域位置区域位置 项目概况项目概况 规划建筑规划建筑 户型设置户型设置 营销推广营销推广禹州大学城禹州大学城坪地南光项目前期沟通汇报bright 2bright 2: :营销手法营销手法l样板房开放让购房者切身体验居家生活住宅，园林景观的独具匠心，让购房者感受每个细节的打造，营销活动上，针对性、系统性强。禹州会员团购形式入市，采取低开高走的价格策略