长租公寓已成鸡肋

1、长租公寓已成鸡肋经过短暂的热炒，拿楼价格水涨船高，长租公寓已慢 慢成为鸡肋。可是，有一家公寓， 从收购 +装修不超过 1.6 亿 元，短短 3 年，资产名义价值已经达到了 5 亿多元，增值竟 然达到了 3 倍以上！公寓还有没有的做？这家公寓到底是如 何做到品牌定价高出周边 30%的？一、运营者对长租公寓的理解不透彻 开发商是一个土豪行业，但开发商赚的钱比较少，因为 钱都被房东们赚走了。去年开始，开发商面临转型，包括万 科也提出了一个最经典的“八爪鱼”计划。越来越多的开发 商杀入长租公寓。1. 长租公寓的市场很大，但缺乏匹配的产品 长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计， 2015 年我国租

2、赁市场成交总额已经超过 1 万亿元，租金人口接近 1.6 亿。预计到 2025 年租金成交总额将达到 3 万亿元，租赁 人口达到 2.3亿；2030年租金成交总额有望达到 4.6 万亿元， 租赁人口达到 2.7 亿。不少人就是把房子改造出租，这是不行的，必须重新建 立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要 什么，这是企业未来转型的重要基础。长租公寓就是要为消 费者画像， 如果不做精细的工作， 做出的产品只是一个产品， 难以获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更重要的是定 价权，香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软 件硬件全都一样，唯一的区别在于不同的品牌定价权不一 样。2

3、. 二房东听起来很美好，但不是轻资产模式 二房东模式不是轻资产。 因为要给租金， 还要进行装修， 投资非常大。如果一栋楼是 200 个房间，做成公寓装修的成 本总投资大概是 1500 万元，加上给房东的押金和定金，每 个项目在半年内流出的资金大概是 2000 万元。再加上营运 成本和税金，比较理想的状态下，要 5-7 年才能收回成本！其实，二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式，过 去大房东不会叠加，拿一 ?好房子，房东说可以就行了，但 现在很多人找他谈， 整形医院、 美容中心给的价格都比较高， 使其已经成为很重的资产。北上广深的酒店是 2.5 元/天，公寓 3元/天，联合办公是 4-5 元/

4、天，专业体检牙科医院、整形医院是 7-8 元 /天，月子 中心可以达到 9-10 元/天。如果你是房东的话你给谁？ 70% 是这个行业现在平均的拿房成本，很多著名公寓拿楼的成本 已经超过 80%。这样做的结果就是恶性循环！二、长租公寓多存在自身缺陷 没有二房东的红利之后如何盈利？现在，不少开发商的 楼卖不掉，但做公寓运营管理的拿不到楼，开发商是不是可 以拿卖不掉的楼做公寓？万科等开发商就是这么干的。当时万科做白领公寓的想法是对的，但是卖不掉的房子 一定是有问题的，要么是市场不好，要么是太远了，要么是 太贵了！新派曾经和保利谈过一次，保利愿意拿出全国的物 业跟新派合作。保利的房子特别好，可是他们

5、的房子要么很 贵，白领根本租不起；要么就很远，不方便白领上下班。因此，开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营，适合 经营的都在铁路旁边、高铁旁边，或者在市中心。开发商进 入运营的时候一定要弄明白，做公寓不是物业管理。三、金融、品牌、资本、产品是做好长租公寓的前提要把长租公寓做起来一定要做成一个品牌包括品 牌价值、影响力和增值能力。轻资产的决胜基因有三个：金 融基因、产品基因和技术基因。1.品牌是重资产模式，但做好之后受益无穷二房东其实是一个差价模式，就像以前看到这个东西便 宜就拿到另外一个地方卖掉，但是现在差价模式已经不行 了，迅速进入一个新的模式，叫做品牌细分的溢价模式。香 格里拉就是比周边的

6、汉庭、如家贵 1000 元。五星级酒店就是品牌化经营，不用投任何钱，但是能带 来客人并赚钱。包括星巴克和酒店品牌，他们不用出任何的 装修费，只是告诉房东我能帮你赚多少钱并且旱涝保收。但品牌真的是需要工匠精神的， 可能需要 100 年的时间，所以做牌子是最需要钱的，所谓的品牌积累其实是很重的资 产。2.通过金融工具和资本运作，将重资产变轻 持有资产是很重的， 但通过 REITs 上市和特殊结构政策， 将资产份额散发出去，持有者的资金就得到了套现，租金还 是免税的，就变轻了，持有者只要做好运营管理就行。美国 REITs 的投资范围很广，写字楼、独立商店、购物 中心、商场、 工业厂房等， 几乎全部涵

7、盖， 其中， 工业 REITs 占到百分之 14%，购物中心占 15%，Office 占 12%。沃尔玛 是按照私募 REITs 建立的公司，旗下包括沃尔玛零售、沃尔 玛不动产、 沃尔玛信托， 沃尔玛不动产专门为沃尔玛建商场、 买商场，建了之后由沃尔玛零售付租金。万豪酒店是世界上 最大的REITs。麦当劳是 REITs，其规定所有的房子它建。 哪天如果全世界的麦当劳都关掉，它的房地产都可以开成一 个巨大的公司。美国公寓 REITs 曾达到年化 40%左右，因为 很多美国人没房子了就租房子住。美国的连锁商业基本上都是REITs，如果没有REITs就没有美国的连锁商业。将最麻烦的东西做成REITs

8、，变轻，这样自然可以专心做品牌。中国没有REITs，但政府现在正在推出类 REITs。3. 产品体验做好了，租客的群体自然就定了最后，产品的体验十分重要。空间对人的影响是非常大 的，消费者对能定价的东西就去淘宝和京东买打折的，但往 往愿意为不能定价的商品付高价。新派在北京的旗舰店位于故宫旁边、 CBD 和新国展， 这 三个楼买的时候很破，改造之后变成了朝阳区的一个新地 标。楼里是全地暖，而且厨房有一个马达，所有的人做了饭 之后可以把垃圾变成水冲走，由于没有有机垃圾，整个楼里 夏天没有任何臭味。例如，新派公寓的人群 70%是海归，里面 70%又是女性， 于是放了香味在大堂，整个房子里面没有任何臭

9、味，女孩子 觉得十分好。新派还请了画师在走廊做了一些画，这样，一 个人工作之后回来，会有家的感觉。因为楼梯间没有垃圾， 新派全部做了塑胶跑道， 所以也可以跑步爬楼梯。 还有 CYPA Lab，400 平方米的复合空间，包括健身房、影音室、咖啡间 和书吧。每个地区 70%的产品是统一的， 30%则做风格化的 区别。现在新派有精品公寓、白领公寓和创客公寓，根据地段 和租金有很大的区别。 有 6999 元/月的精品公寓， 平均面积、 房型比例都做了细分；白领公寓是 4999 元/月；创客公寓是 8999 元 /月。四、小结 未来新派公寓还要扩展，主要有四种：品牌管理、二房 东和开发商定制，再就是收购占到 10%。新派公寓三年来获 取的是品牌运营、二房东、基金收购和开发商定制，把四种 模式都真实地做了体验，同时把财务数据和未来的拓展方