北京市海淀区商业商业中心调查概要

1、流通调研课程设计 . 错误！未定义书签。 一、 北京市宏观经济调查 . 4 （ 一 ） 人口环境分析 . 5 （ 二 ） 中心城市道路网络 . 5 （ 三 ） 旅游业 . 6 （ 四 ） 北京市中心城区行政区基本情况 . 7 二、 海淀区主要商业圈 . 8 （一） 公主坟商圈 . 8 1 公主坟商圈范围 . 8 2 公主坟商圈概况 . 8 3 公主坟商圈特点 . 9 4 典型项目 . 10 （二） 五棵松商圈 . 10 1 五棵松商圈范围 . 10 2 五棵松商圈概况 . 10 3 五棵松商圈特点 . 10 4 典型项目 . 11 （三） 四季青商圈 . 11 1 四季青商圈范围 . 12 2

2、 四季青商圈概况 . 12 3 四季青商圈特点 . 12 4 典型项目 . 13 （四） 中关村商圈 . 13 1 中关村商圈的范围 . 13 2 中关村商圈概况 . 13 3 中关村商圈的特点 . 14 4 典型项目 . 15 （五） 万柳商圈 . 15 1 万柳商圈范围 . 15 2 万柳商圈概况 . 15 3 万柳商圈特点 . 16 4 典型项目 . 16 （六） 上地商圈 . 16 1 上地商圈范围 . 16 2 上地商圈概况 . 17 3 上地商圈特点 . 17 4 典型项目 . 18 （七） 大钟寺商圈 . 18 1 大钟寺商圈范围 . 18 2 大钟寺商圈概况 . 18 3 大钟

3、寺商圈特点 . 19 三、 北京市海淀区商业中心的雏形及发展 . 20 （ 一 ） 发展现状： . 20 （ 二 ） 发展方向： . 21 （ 三 ） 代表商业： . 21 四、 北京市消费特征调查 . 22 五、 对海淀区商业中心建设的意见及需求调查 . 23 （一） 商业服务设施需求调查 . 24 1、商贸服务业需求调查： . 24 2、都市休闲服务设施需求调查： . 24 3、社区商业需求调查： . 24 （二） 商品需求调查 . 24 1、 大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头 . 24 2、服装鞋帽类商品需求调查： . 24 （三） 商业中心建设风格调查 . 25 六、 结论：调查的主

4、要发现及建议 . 25 附： . 31 （ 一 ） 调研目的 . 31 （ 二 ） 调研内容 . 31 （ 三 ） 调研的地点、时间、对象和抽样 . 31 （ 四 ） （四）调研的方式和方法 . 31 （ 五 ） 调研资料的整理与分析方法 . 32 （ 六 ） 调研程序及进度安排 . 32一、 北京市宏观经济调查 2013 年宏观经济走势分歧集中在下半年， 市场上存在两种截 然不同的看法，一则认为下半年经济好于上半年，主要判断是基 建和房地产 （ 行情 专区 ） 投资在二季度加速， 二则认为不管是财政 还是货币政策都偏向谨慎，下半年经济会回落至 8%以下，整体上 需求温和，供给层面趋于收缩，经

5、济实现自我修复式增长。 2012年消费贡献4%的GDP增速，过去10年以来第一次超过 投资，消费是本轮经济复苏的主导贡献。乘用车年销量已突破 2000 万辆，耐用消费以及总消费的弹性下降，反腐力度加大，高 档餐饮和烟酒销量也出现下降，决定消费的复苏趋势也将相对温 和。 从价格来看，判断上半年通胀温和上行，下半年风险升温。 货币是影响中国通胀的最主要因素，随着外汇存款、各类债券、 信托委托贷款的增加，货币的范畴在发生变化，需要关注更为广 义的货币 M4走势，2004年以来M4增速领先 CPI约1年，2012 年M4的回升幅度不大，对 2013年CPI的推升动力有限。 需求温 和复苏也对通胀拉动作

6、用有限。 从微观层面看， 2013 年下半年要 素价格改革若加快推进， 将带动 PPI 上升，从而拉动非食品 （ 行情 专区）CPI上升，猪肉价格周期也将于 2013年中期见底，下半年 通胀风险将有所升温。 在经济保持较快速度发展的过程中，北京的产业结构调整 以及城市功能转变也将逐步推进。北京在基础设施方面投入较 大，如奥运会场管、首都机场等重点工程进一步完善了中心城区 的配套优势，进而强化中心城区与郊县市场的经济互动。北京的 投资环境日益完善，随着京津一体化战略的实施，作为环渤海沿 岸最大的城市和国际贸易合作的重要枢纽，北京的区域价值也将 受到更加深远的影响 其中2012年至今社会消费品零售

7、总额（亿元）如下图 7,702.8 2012年至今北京对外经济贸易情况如下图所示 （一）人口环境分析 外来人口迅速增长，有助于刺激北京市的住宅市场需求。尤 其是随着一系列大型基建项目和投资项目的落实和推进，大量的 高级技术管理人员流入北京，将对北京的高档住宅市场形成大量 的需求，促进市场的进一步稳步上升。北京市人口结构的年龄化 趋缓，年轻化上升反映在对居住环境的要求上，是对社区环境、 产品档次、项目品位上的提升。 （二）中心城市道路网络 到2020年，北京市中心区道路总长度将达到 4,760公里, 路网密度为 4.4公里/平方公里。这一指标达到了国际化大都市 的水准。市中心区道路系统仍保持方格

8、网与环路、放射线相结合 的布局，路网由快速路、主干路、北京市 破吾单位所在地出口总驗千美元） 59,632.039 磐善单商在tS遊口总踰千賞 14S475 229 次干路和支路组成。其中，快 速路系统由3条环路、17条放射线及两条环路联络线组成。 结合 城市结构调整和新城建设，将建设外围新城干线道路网络，增加 东部、北部道路网密度，形成以高速公路和快速路为骨架、配置 合理的路网系统。新城与市中心区之间， 建立起复合型交通走廊， 以新城快速路为主，规划新城的道路路网密度为 5至7公里/平 方公里。 （三）旅游业 2012年，北京市旅游总收入 3626.6亿元人民币，同比增长 12.8%。 旅游

9、总人数2.31亿人次， 同比增长 8.1%。 旅游购物和餐 饮零售额1880.9亿元，同比增长10.5%,占全市社会消费品零售 额比重24.4%。旅游特征产业完成投资额 681亿元，同比增长 26.8%，占全社会固定资产投资的比重 10.5%。旅游增加值1336.2 亿元，同比增长 12.2%，占全市 GDP比重7.5%。 其中2012年全国公休假期北京旅游接待情况如下图所示 假期容称 接待总人数 （万人次） 比上年增长 （%） 旅游总收入 （亿元） 比上年増长 %） 元日 161,8 20. 1 7,71 21.4 音节 827.3 2 34.04 9.3 清明 259.6 =1. 8 9.

10、89 10.1 五一 484.7 15. 6 17. 96 16.5 端牛 30E.2 -0.9 1L 78 14.2 中秋、国 庆 1312. 1 i 87. 96 29.4 2012年北京区县旅游业综合收入情况如下图所示 单位:亿元 2012 年 2011 年 増长 区县合计 2680* 6 2377, 4 12, 8 东城 582.3 514. 5 13,2 西城 376.3 335.2 12.3 朝阳 728. 8 643*6 13. 2 丰台 144, 0 127.1 113 石最山 34.5 3L3 10.2 海淀 409. 6 369.4 10. 9 门头沟 16,8 14,6

11、15,0 房山 34.8 32.7 6.5 通才卜1 24.0 2L0 14. 1 顺义 47. 7 40, 7 17. 2 昌平 89.0 77,9 14. 3 大兴 42*8 37.6 118 怀柔 41. 5 3氐6 13. 6 平谷 24.4 2L 2 1x0 密云 36.5 32.2 13.5 延庆 47.4 4L9 11 0 （四）北京市中心城区行政区基本情况 区域 面积 （平 方公里） 人 口 （万） 城市功 厶匕 冃能 区域特征 西城 区 31 71 金融/旅 游/商业 政治、文化、旅游、金 融商业中心 东城 区 28 62 行政/旅 游/商业 政治、旅游、文化 宣武 区 19

12、 55 新闻媒 体 新闻媒体聚集地、宣南 文化发祥地和传统商 业区 崇文 区 16 43 体育/商 业 体育产业聚集区、都市 商业区和传统文化旅 游、娱乐地区 朝阳 区 460 140 对外服 务业 国际交往窗口、对外服 务发达、现代体育中心 和咼新技术产业基地 海淀 区 426 120 技术/教 育/科研 高新产业基地、教育和 科研机构 丰台 区 304 80 国际国内企业代表出 聚集区 石景 山区 86 50 综合服 务 西部发展带，城市综合 服务中心 二、 海淀区主要商业圈 （一） 公主坟商圈 1. 公主坟商圈范围 北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广 场 2. 公主坟商

13、圈概况 公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心。 它的标志性建筑是城乡贸易中心和翠微大厦，在区域周边分布 着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一 应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西 部和西南的消费人群。 以“翠微”、“城乡”为中心，按顺时针方向排序，新兴桥西 北角，翠微大厦、城乡贸易中心和城乡华懋，商业面积超过 8 万平方米。正在建设中的翠微广场，总面积达 10万平方米。新 兴桥东北角的海育大厦，商业面积 1 万平方米。同样在东北角 的还有建设中的国海广场。 新兴桥南道路两侧的手机卖场聚集， 总面积约 2.2 万平方米。路东有华鹰大厦、四维大厦、

14、万发大 厦、荣华等写字楼其底商面积 1.7 万平方米；路西有国硅科技 广场、公主坟通信综合大厦，商业面积 5000 平方米。公主坟商 圈内商业营业面积已经超过 30 万平方米。 3 公主坟商圈特点 （ 1） 传统零售商圈，手机市场成特色 公主坟商圈一直以来就是满足西城区社区消费需求为主的 百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱 乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，周边大大小 小的手机专卖店有几十个，已经形成一定的影响力，吸引着京 西大部分的手机消费人群。 （ 2） 交通枢纽，人气鼎盛 公主坟商圈由于位于西三环中路和长安街西延长线的交汇 处，再加上早期建成通车的地铁 1

15、号线，是西部最早形成的交 通枢纽。每日经过的流动人口较多，人气较高，使得区域内商 业氛围更加浓厚。 （ 3） 底商难寻，消费人群特殊 公主坟地区周边多为央产房， 商品房小区较少， 且为数不多 的商品房项目也没有底商，公主坟商圈周边有大量的社区和机 关单位，部队大院也相对集中，因此这里的消费人群以居住人 群、机关事务人群和部队人群为主， 跟其他商圈有一定的区别。1) 典型项目 城乡贸易中心 翠微大厦 五棵松商圈五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈 和永定路商圈之间，可以说多年来一直是一个商业的真空地。 但是随着西长安街西延规划的出台，五棵松商圈将成为西长安 街的中心，地段的重要性不

16、言而喻。另外，五棵松商圈是西奥 板块的核心区域，因聚集了很多奥运场馆而迅速走热，市政配 套的大力建设迅速改善了区域内的交通、居住和公共服务等设 施，从而，五棵松的区域定位也随之升级为“城市中心区” ，商 圈内商业配套也必将随之升级。 3 五棵松商圈特点 (1) NBA篮球带动商圈发展 五棵松篮球馆即将成为首家 NBA驻北京的运动场馆，场馆周 边规划的国际酒店、银行、邮局等重要配套设施将逐步完善。 中建国际发展股份有限公司，与凤凰城集团共同投资开发的高 端写字楼西长安中心的入市，成功打造五棵松商圈内的地标建 筑，带动了五棵松商圈升级。 再加上华熙长安 Mall 这一西长安 街沿线最大的是集商业、

17、文化、休闲、娱乐、交友于一体的综4 2) 1 五棵松商圈范围 南至复兴路，北至八里庄桥，东至西翠路以东，西至西四环 一西 2 五棵松商圈概况 合性购物中心。五棵松商圈正在形成一个集商务办公、娱乐休 闲、国际赛事、居住购物等于一体的国际化现代新商圈。 （ 2） 高科技产业聚集，消费潜力巨大 五棵松商圈内聚集着众多尖端科技产业集群，五棵松地铁 站周围汇聚了中国航天科工集团二院在内的多家航天科技行业 的企事业单位，中国生物技术学术中心与周围生物医药科研单 位 （ 军事医学科学院、航天二院等 ） 、301 医院、 302 等医院共同 形成京西生物创新带，如此的产业基础使商圈内的消费力水平 不容小视。

18、（ 3） 特色商业突出 五棵松商圈东临的公主坟商圈是北京的市级商业中心，城 乡贸易中心和翠微大厦历来是京西人购物的首选之地，西靠的 永定路商圈是北京上世纪七八十年代兴起的老牌地区型商业中 心，经过多年的发展，商业业态不断更新，功能增加，服务齐 全，早已成为周边人们消费的便捷之地。基于这些历史和位置 因素，商圈内能够立足的商业一定是特色商业，经营的商品是 周围商圈无法取代的，甚至是在北京市“独有”的，这样就涌 现出了摄影城、婚纱城等一批在北京市有一定知名度的商业在 商圈内得以在此立足。 4 典型项目 （ 1） 西长安中心 （ 2） 华熙长安 MALL （三） 四季青商圈 四季青商圈位于海淀区四季

19、青，东至运河，西至西四环， 北至南坞桥、南至四季青桥南。 2 四季青商圈概况 四季青商圈是北京新兴商圈的代表。商圈内现有包括香格 里拉、世纪金源大酒店等在内的四星、 五星级涉外宾馆， 可以 承接大型的国际会议和大型活动； 68 万平米的世纪金源购物中 心、 13 万平米的金四季购物中心等大型商业设施，集购物、餐 饮、休闲、娱乐、汽车城为一体，汇国内外品牌于一身，营造 了良好的商业氛围，凝聚了商圈的人气，提高了商圈的整体质 量。 3 四季青商圈特点 （ 1） 高档小区聚集，消费基础强大 商圈内之内有三十多个高档住宅小区，如世纪城、世纪城 三期、曙光花园、郦城、紫竹花园等，入住人口超过 40 万，

20、原 有小区总建筑面积为 600 万平方米， 已入住人口为 25 万。大多 数具备很高的文化修养，追求格调和品位，倾向于选择环境浪 漫幽雅、 功能齐全的高档餐饮、 高档康体娱乐以及能定向消费、 充分私密的高端会所进行消费。消费人群庞大且具有相当的消 费能力，使商圈的发展的得到有力的保证。 （ 2） 集中商业带动商圈发展 目前商圈内主要的商业项目是金源时代购物中心 （ 建筑面 积 68 万平方米，营业面积 38 万平方米 ） 和金四季购物中心 （ 建 筑面积 13.2 万平方米，营业面积 5.5 万平方米 ) 。业态丰富， 功能完备，在一定程度上满足了区域内中高档的消费需求，同 时使商圈内独立商业

21、物业、自持商业物业、自营商业物1 四季青商圈范围 业的比 例均得以提升，对商圈的二次提升预留了空间。 另外，两个项目均配备大型的免费停车场，对外部人流的 导入起到了关键作用，使商圈的影响力扩展到最大化，四季青 商圈已经不再是区域型的配套商圈，正慢慢形成自己的特色， 依靠独一无二的量体优势必将发展成北京最具吸引力的市级商 圈。 典型项目 1) 金源时代购物中心 2) 金四季购物中心 四) 中关村商圈 中关村商业圈是近年来发展最为迅速的商业圈之一， 已经从 北三环延展到四环地区，随着产业不断升级，业态类型也从传 统百货向购物中心、 shopping mall 转化，该商圈已经逐渐发 展成集科技、商

22、务、购物、信息、休闲及第三产业汇集于一体 的北京最全面的多功能商业区。 1 中关村商圈的范围 中关村商圈位于海淀区中关村，东至大钟寺，西至苏州街， 北至北四环，南至北三环，规划占地面积约 1.8 平方公里。区 域内商业的总建筑面约 60 万平方米， 总营业面积 47 万平方米。 2 中关村商圈概况 中关村商圈一直以来以“ IT 商贸”为核心，是中关村商圈 区别与其它商圈的最主要的特性，也是北京市众多商圈中为数 不多的由单一业态支撑起来的商圈，随着以海淀镇为核心的中 关村西区不断开发和完善，中关村商圈已日渐成熟，而且伴随 着家乐福、沃尔玛等零售商的选址布店，中关村购物中心等大 量体商业的开业经营

23、，中关村商圈的业态已经发生了巨大的变 化，电子市场的格局已经被多元化商业业态所取代。 3 中关村商圈的特点 （ 1） 商圈内的消费能力较高。 商圈内的从业人员大多从事的是行业收入水平较高的电 子、科技等行业，并且所在单位也是报酬和福利较好的国有大 型企业、外资企业，这部分人群占中关村人口的一半以上；同 时几十万大学生和高校的教职员工组成另一股不容忽视的学院 消费客群，这部分人群具有时尚的消费欲望，拥有高档消费的 能力， 约占总人口的 20。区域消费力水平较高， 可以和燕莎、 CBD金融街几大高消费商圈并列。 （ 2） 中关村西区的建设，带来更多的商务消费人群 西区中心 （ 原中关村西区 ）是北

24、京市 十五规划中科技园 区建设的重点项目 , 也是国家级重点建设项目， 位于北京市海淀 区海淀镇， 总占地面积 51.44 公顷，总建筑面积 150 万平方米， 地上 100 万平方米， 地下 50 万平方米。 中关村西区中心的主要 功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商 业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务 设施。西区的大规模建设带来了更多的商务消费人群，更快的 带动了区域地块的价值提升，使商圈的人群结构更丰富，商圈 的发展基础更加强大。 （3） 配套居住不足，催生万柳商圈 中关村商圈商务办公的氛围极为浓厚，而居住区明显不 足， 且存在一定的空间距离，自 2

25、003 年以来，新建的住宅项目 已很少，而核心范围新建住宅更是少的可怜。因此，离商圈最 近的万柳区域成为各开发商开发的重点， 并且吸引了大量的 “村 民” 4 入住，逐步形成了以居民消费为核心的万柳商圈。 典型项目 （1） 海龙大厦 （2） 太平洋大厦 （3） 中关村 E 世界 （4） 翠宫饭店 （5） （五） 1 当代商城 万柳商圈 万柳商圈范围 巴沟村路以南，苏州街以西，远大路以北，昆玉河以东 2 万柳商圈概况 万柳商圈紧邻中关村商务区， 周边密集分布着万泉新新家 园、 阳春光华、光大国际公寓、枫尚公寓、蜂鸟社区等诸多成 熟高档社区，是北京人均储蓄最高、消费最高、文化层次最高、 购买能力最

26、强、接受新事物意识最强的商圈之一，被誉为北京 富人区，是高消费群体聚居地的集中消费之所。 3 万柳商圈特点 （ 1） 中关村“村民”聚集地，消费力水平高 由于中关村居住配套的严重不足， 与之邻近的万柳区域成 为中关村区域的居住配套区，这里是中产阶级及高端人才居住 的地区， 主要以 IT 、金融等精英为主。 大部分在中关村内工作， 经过多年的财富积累，已经拥有了了相对高段的消费能力，是 商圈发展的基础。 （ 2 ） 缺乏大量体多元化的商业集中体 由于商圈内以住宅开发为主， 区域内商业设施主要以底商 形式存在，分布较散乱，缺乏集中型的大量体商业，商圈影响 力无法有效扩展，消费外流的现象也比较严重。

27、 （ 3） 餐饮需求强烈，娱乐休闲缺乏 目前各业态的发展极不平衡，除餐饮由于需求强烈而异常 火爆外，娱乐、休闲等绝对缺乏，是商圈内的巨大空白点，这 也与商圈内缺少集中商业有关。 4 典型项目 （ 1）万贸购物中心（由于定位高端，招商困难较大，至今仍未 开业，一旦入市，将改变商圈的商业格局，必将成为商圈发展 的领军项目） （六） 上地商圈 1 上地商圈范围 上地商圈位于海淀区圆明园西路附近，东至上地信息路、 南至农大南口，西至圆明园西路，北至百旺新城。 2 上地商圈概况 上帝商圈位于海淀区东北旺乡。 距中关村约 7 公里。 功能 定位为集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级 软件研发、

28、生产基地。日后将建设成为集企业孵化、软件研发、 软件测评、技术支持、信息公用平台及软件培训和管 理的综合 功能为一体的促进软件产业发展的， 国际一流的园林式软件园。 3 上地商圈特点 （ 1） 住宅项目众多，消费潜力巨大 目前，上地的住宅项目有中海枫涟山庄、博雅德园、枫润 家园、博雅西园、当代城市家园、圆明园花园、青庭等，创业 园、上地佳园、上地东里、上地西里住宅小区等住宅总量已经 超过 200 万，而且由于小户型较多，人口密度更大，消费人群 数量相当巨大。 而且业主大多是高学历高素质高收入人群， 商 业发展的基础相当强大。 （ 2） 交通方便，更像以前的望京 上地地理位置优越， 交通便捷，

29、八达岭高速路是连接上地 和三环的主干道，同时，近2 0条公交车、空调大巴可直达三 环内各个重要区位，城市轻轨的开通使得出行更加方便，人流 的聚集和疏散都非常方便，个人认为，某些地方像起步阶段的 望京区域。 （ 3） 甲级写字楼和商业配套严重不足 上地商圈目前写字楼较多， 但是由于入住公司以成长型科 技公司为主，因此，以乙级为主的写字楼为主，高档的写字楼 稀缺。目前很多写字楼以科技公司总部的形式出现，如四方集 团大厦、科利华网络大厦、方正大厦等等，还有诸如金隅科技 中心、上地南天大厦、辰光大厦、科实大厦、华胜大厦、康得 大厦等等，商务人群数量可观，但是商业配套严重不足，基本 上都是自己项目解决项

30、目内部商业消费需求，对外的商业配套 基本没有，甚至连像样的餐馆也很少见。 4） 商圈正在逐步成熟，发展前景乐观 随着一些大型综合新商业项目的入驻使用，区域商业配套 已经开始进一步完 善，硅谷亮城、万霖购物广场，等复合型多 元化的项目正试图改变商圈内以往的颓势，这就有效地推动了 上地区域商业朝多元化发展，再加上自身的消费基础和路通条 件，商圈的发展将无可限量。 4 典型项目 （1） （2） 硅谷亮城 万霖购物广场 七） 大钟寺商圈 1 大钟寺商圈范围 西土城路以西，联想桥以东，财经学院路以北，至北四环路 周边的区域 2 大钟寺商圈概况 上世纪 80 年代大钟寺商圈就已经形成， 其核心商业就是大

31、钟寺农副产品批发市场。其凭借特殊的地理及交通位置，每天 吸引着全国各地的农副产品进京，不仅丰富着北京市民的菜篮 子，成为闻名全国的十大批发市场之一。随着城市的变迁和城 市经济发展的需要， 2003 年，大钟寺农副产品批发市场撤市， 这个以批发闻名的大钟寺商圈逐渐退出人们的视野。北三环电 子市场、购书中心、建材购物广场、音像广场、服装市场、苏 宁电器、国美电器和爱家国际收藏品交流市场则相继入主大钟 寺商圈。但由于整个大钟寺商圈的商业定位和特色并不明晰， 商气难以聚拢，商圈的发展一度停滞不前。 3 大钟寺商圈特点 （ 1） 地理位置优越，交通便利 大钟寺商圈地处中关村商圈、亚奥商圈和金融街板块交汇

32、 处，紧邻城市三环主干道、城铁站点直达的，交通条件非常优 越。因其交通的便利性，和周边商圈的联系更加紧密，可以最 大限度的吸引使商圈外部人流顺利导入。 （ 2） 高档项目密集，有一定的消费能力 区域内中高档住宅林立，如太阳园小区、汉荣家园、金谷 小区、满庭芳园等；居住人群有一定的消费能力，另外知名商 业如蓝景丽家家居商城、苏宁电器城、国美电器城、金五星服 装批发市场等也多集中于此，是传统的商业旺地，虽然受周边 商圈的挤压，商圈的发展没有太多的空间，但是人流的支撑确 实非常稳定。 （ 3） 大钟寺国际广场将带动整个商圈的发展 大钟寺国际广场位于大钟寺商圈核心， 是北京市三环内最 大的综合性商业地

33、产项目，也是唯一一个有城铁通过的大型商 业项目，大钟寺国际广场是“北京市 60 项重大工程”之一，项 目总投资 30 亿元人民币，总建筑面积 43 万平方米，占地面积 14 万平方米，主题商业区域建筑面积约 21 万平方米；大钟寺 国际广场定位为 “第四代商业模式” ，充分体现城市生活时尚休 闲所倡导的以“体验、娱乐、休闲”为主导的核心思想。自项 目推出以来，家乐福 ; 香港新华角川影院，北京王府井百货分 批进驻 , 必胜客、肯德基、棒约翰、吉野家、亮视点等著名商家 也将在此开店，大钟寺商圈的定位也将由大钟寺国际广场这个 项目的定位决定，商圈的发展将以其为龙头，迎来第二次整体 升级。 三、 北

34、京市海淀区商业中心的雏形及发展 北京市海淀区商业发展源自于电子类高新技术产业， 其中特 征最突出的是中关村科技园区， IT 产业一直引吭高歌。 中关村国家自主创新示范区起源于二十世纪八十年代初的 “中 关村电子一条街” 。 1988 年 5 月，国务院批准成立北京市高新技 术产业开发试验区，它就是中关村科技园区的前身。中关村科技 园区中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行 统一领导和管理。 2009 年 3 月，国务院批复同意建设中关村国家 自主创新示范区，要求把中关村建设成为具有全球影响力的科技 创新中心，成为创新型 国家建设的重要载体，掀开了中关村发展 新的篇章。 （ 一 ）

35、 发展现状： 经过 20 多年的发展建设， 中关村已经聚集了以联想、 百度为 代表的高新技术企业近 2 万家，形成了以下一代互联网、移动互 联网和新一代移动通信、卫星应用、生物和健康、节能环保以及 轨道交通等六大优势产业集群以及集成电路、新材料、高端装备 与通用航空、新能源和新能源汽车等四大潜力产业集群为代表的 高新技术产业集群和高端发展的现代服务业， 构建了 “一区多园” 各具特色的发展格局，成为首都跨行政区的高端产业功能区。 中关村示范区经济发展始终保持较高的增长速度。 2012 年中关村 示范区实现总收入 2.5 万亿元，同比增长 25%以上；高新技术企 业增加值超过3600亿元，占北京

36、市GDP比重达到20%比上年提 高了一个百分点；企业实缴税费达到 1500 亿元，同比增长超过 60%；企业从业人员达到 156 万人，比上年增加 18 万人；企业利 润总额 1730 亿元，同比增长 13%；实现出口 230 亿美元，约占全 市出口总额近四成；企业科技活动经费支出超过 900 亿元，同比 增长 25%。 （ 二 ） 发展方向： 到 2015 年，中关村国家自主创新示范区创新发展的主要目标是： 初步形成有利于自主创新的体制机制。 自主创新能力显著提升。 中关村人才特区基本建成。 产业国际竞争力居世界前列。 创新国际化水平大幅提升。 （ 三 ） 代表商业： 大钟寺国际广场 地处中

37、关村商圈、亚奥商圈和金融街板块交汇处，形成独具特色 的大钟寺商圈，是北京市唯一的紧邻城市三环主干道、城铁站点 直达的大型商业项目。傲踞海淀繁华商业核心区域，周边环绕多 栋高档写字楼， 分布 80 多所知名高校， 聚集 400 多万高科技人才。 其定位城市生活时尚休闲中心，以人为本、多元业态、开放的街 区模式。缔造除家、办公室、网络以外的第四生活空间。综合娱 乐、休闲、购物和商务多种功能，完整地展现 21 世纪开放式的商 业街区文化。 四、 北京市消费特征调查 近十多年来，北京市经济有了长足发展，经济总量迅速增 加， 城镇居民收入和消费水平大幅提高，生活质量明显改善，根据分 析这一时期经济增长和

38、消费变化的轨迹，可发现以下消费行为特 征： 食品消费在可支配收入中比例大幅下降，消费结 构升级，并慢慢发展向多层次、多样化的消费结 构转移。 家用电器等耐用消费品市场逐渐趋于饱和，转向 高端家用电子产品。 交通通讯消费所占比重越来越高，是消费结构中 增加最快的支出项目。 娱乐教育文化服务类消费不断提高，其中用于娱 乐消费的比例正在呈不断加大态势。 奢侈品消费比例近几年不断攀升。高档奢侈品受 到青睐。 美容、首饰、健身消费品市场经久不衰。 节假日期间，餐饮业消费保持在最高水平 2012年至今北京市居民消费水平 地区：|:匕貞市丫 指肘 宣谊时旬：2012年 2 十至今 7 0盾民消驀ZK平阮）

39、30 350 农村居民i醪水平阮） 14,664 民消劉K平阮） 32.357 居民倉鑒水 F 舉上年=100） 106.6 野农袍居民注孺琨打数|上年=询心： 舄鑲水钾E（年二100） 1067 105 5 北京市2012年至今农村地区平均每人消费支出如下图所示 地&才跡Y 0农村居翡龜立均每人i擴袁出园 跟村居民冢取巨均每人樣品消舄文岀园 0农村居民冢惡孚均每人衣着消叢豆岀（元） 0农村居民家庭至均每人居瓷消務支出园 0交据民家旌爭均每从寵设备及崔甜擴支出园 0农村居民家龜臣均每人交通邇售渣軽更斗元 0农村居民家彥三均每人文較罠乐消霆立 n 元） 0氏时屋民赢蠡 m 均每人医疗探爵

40、远出园 阳擴內半均每人真他消霸支出阮） 査询时间；2012年 7 五、 对海淀区商业中心建设的意见及需求调查 至今M 羽辽年 11,578 9 3,944 8 948 0 2,199 S 7735 1,398 8 1152.7 1.1252 336.2 （一） 商业服务设施需求调查 1、商贸服务业需求调查： 顾客对各类大型购物中心、专卖店、大卖场、小型超市、便利 店的需求最高。对服装批发市场、百货商厦、家电、家具卖场也 有一定的需求。 2、都市休闲服务设施需求调查： 居民在文化、 休闲设施呼声最高， 其它依次为体育健身设施、 娱乐设施、休闲设施。 餐饮设施特别是便民特色餐饮仍有较大 需求。 3

41、、社区商业需求调查： 居民对社区商业配置需求最大的是商务服务、 音像图书、 有着 较大发展空间。 衣服洗烫、超市便利店、保姆介绍需求较大， 说明我市城区居民收入水平有所提高。 邮政、餐饮小吃、通信 服务、小药房等也有着一定的需求。美容美发需求较低。 （二） 商品需求调查 1、大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头 调查显示： 品牌服饰呼声最高，占 23%，南北土特产需求 第二占 18%，同时也说明该地区商厦的商品无法满足地区居民日 益增长的消费的个性需求。 药品药材、箱包、特色食品、工艺 品、特色食品为第二类大的需求。 黄金首饰、电脑信息产品、 保健品为第三类需求。 2、服装鞋帽类商品需求调查：

42、调查显示： 在服装商品需求中 ,职业装呼声最高 , 其次是运 动休闲装和淑女装。 中高档皮鞋、西装、童装童鞋有相当的市 场需求。 西装、青少年装需求也占到相当比例。 (三) 商业中心建设风格调查 市商业中心的建设风格调查显示： 大部分市民赞成市商业 中心的建设风格是现代和地方特色的统一，占 77%。 赞成现代 风格的 47%，赞成地方特色的占 30%。 市商业中心开设中高档百 货及大型购物中 心是否愿意去的调查显示： 绝大部分市民对市 商业中心开设中高档百货及大型购物中心持肯定态度。 六、 结论：调查的主要发现及建议 (一) 商业进入超常规发展阶段，多种业态同步发展 近年来， 我市经济快速发展

43、，商业也进入了“一年一个样”的超常规发展 阶段， 其主要特征是： 多种业态同步发展，跃进式进入现代商 业。 1、百货业仍保持龙头地位 2003 年百货大楼销售额完成 1.47 亿元，位列全市零售商业 销售额之榜首。 2、品牌专卖店星罗棋布 品牌专卖店的发展已进入比较成熟的阶段， 其特征是： (1) 各类品牌基本齐全。如服装中的西服、休闲服、运动服、各类女 装、青少年装，家电中的各类品牌，婚纱摄影的各类店铺应有尽 有。 (2) 品牌店比较集中。 如服装集中在新城路一带，家电集中在各大家电市场。 3、餐饮业兴旺发达 发展了金杯酒店、 金悦酒店、 泰西宾馆等多家专业餐饮企业。 一些特色小吃店铺的取名

44、及装潢都颇具特色，体现了食文化。 (二) 商业有较强的购买力支撑，发展前景看好 1、从近年总体经济运行情况看，发展情况良好，为提高购买力奠 定了基础。 (1) 综合经济实力不断增强， GDP稳步增长，2003年GDP实现 129.65 亿元。 (2) 产业结构较为合理，第二产业占 56.2%，三产占 31.5%，为提 高购买力提供了 保证。 (3) 财政收入增长迅速， 2003 年比 1999 年的增长 40%。 2、 进入现代城市的发展阶段，人口不断增长，消费人口趋向优 化。 (1) 现代化的标志之一是城市人口不断增长的向心力趋势。 (2) 消费人口有优化发展的趋势：外商及外省市投资商不断进

45、入， 市郊富起来的农民进城购房。 3、 超市卖场的引进改变了市民的消费习惯， 并将进一步促进购买 力的提高。 (1) 市民副食品消费部分已从菜场转向超市商品的购买。 市民对冷冻食品的开始接受促进了购买力的提高。 (2) 市民对休闲食品的需求开始增长。 4、旅游休闲活动的增加，大大提高了市民的生活质量 (1) 餐饮业本身富 有特色，对市民 及旅游者的吸引 力将不断增 强。 (2) 未来购物中心的出现， 集吃穿玩乐于一体的场所将进一步推动 和促进市民的消费，并提高市民的生活质量。 (三) 商业必须整体规划，使之有序发展 以各地发展的经验和教训看，商业进入超常规发展阶段，必 须计划先行，进行科学调查

46、预测，进行整体规划设计，才能使之 有序发展。整体规划的原则应注 J八 意： 1、历史承继性 商业发展与其它产业发展一样，不能脱离其原有历史及基 础，如：重视现有主要商业中心所在地，建立市级商业中心，如 新城路为传统商业中心，无论客流量、商业网点群等都为最，应 继续加强建设，尊重民意。 2、时代创新性 尊重历史不等于因循守旧，要根据时代发展的特点赋予创新 性： (1) 应高起点发展，品牌引进、商业引进都应注重先进业 态的引进，规划设计也应注意先进性。 (2) 应注意前瞻性。 3、标准化和系统性 商业规划应注重标准化和系统性。即： (1) 规划商业中心、 专业商业街和各种业态都要有一定的标准， 如

47、 经营面积、经营内容、经营特色等。 (2) 规划商业中心要注意系统性， 即规划时的全面性、 建设配套时 各子系统的完整性，以及考虑消费需求发展时的前瞻性。 (四) 目前应重点加强市级商业中心建设，同时重视社区商业建 设。 1、重点加强市级商业中心建设。 目前新城路等主要商业街走势正 旺，加强市级商业中心建设还须： (1) 明确市级商业中心的概念、功能、地点，以使建设有方向、有 目标。 (2) 市级商业中心主要应以发挥集聚与辐射功能为主， 有完善的经 营服务功能，吸引国内外游客，充分体现城市的繁荣繁华。 (3) 市级商业中心建设不仅要在数量上扩张， 更要注重商业结构的 调整和内部质量的提高。 2、社区商业建设不可偏废。社区商业建设是关系民生 的大问题，要从便民利民的角度，关心社区、重视社区商业的 建设。要注意几点： (1) 布局的合理性。 如多大面积的小区应建设多少网点， 其与小区 面积的比例应为多少等。 (2) 设计的多样性。 社区商业可设计为小区外部的开敞式， 计为小区内部的群落式，再可利用邻近商业街的共享式。 （五）商业中心建设须符合“民意” 1、考虑当地的消费习惯 （1） 日常生活